2017年房地产行业万科恒大碧桂园比较分析报告
2017年房地产行业万科分析报告
2017年房地产行业万科分析报告2017年11月目录一、公司的四大财务焦点 (6)1、盈利能力问题 (7)2、权益比问题 (11)3、经营规模问题 (13)4、杠杆率问题 (16)二、万科的二次创业 (17)1、外因 (17)（1）价格不再是拿地的唯一决定因素，招拍挂不是土地获取的唯一方式 (17)（2）融资成本分化，国资背景混合所有制龙头企业有一定优势 (18)（3）三四线城市销量结构性领先的历史阶段将告一段落 (19)2、内因 (20)（1）管理层传承大道，又锐意进取 (20)（2）事业合伙人制度逐渐成熟，追求盈利深入基层 (21)（3）独特的管理文化，容纳多元化业务形态 (23)三、品质和规模并重的物业管理龙头 (25)1、万科物业基本情况介绍 (25)2、重规模更重品质：当之无愧的物业行业龙头 (26)3、对标绿城服，看万科物业的价值 (27)四、内外兼修，发力物流地产 (29)1、高标准物流设施供不应求，行业龙头地位很难撼动 (29)2、积极增加土地储备，逐渐形成网状布局 (31)3、基金化运营符合时代潮流 (34)4、把握机会，拟参与私有化普洛斯 (34)5、对标中国物流资产，对万科物流地产业务估值 (36)五、泊寓：租购并举下的重要业务方向 (37)1、政策春风推动长租公寓快速发展 (37)2、泊寓：跻身中国长租公寓第二梯队 (38)3、公寓业务估值：对标世联行红璞公寓 (39)六、重估资产和金融平台：万科商业地产价值 (40)1、商办物业重估的价值 (40)2、不动产金融服务平台的价值 (41)七、政策扶持，前景广阔的冰雪业务 (42)1、我国冰雪运动空间巨大，发展迅猛 (42)2、万科冰雪初起步 (44)3、万科冰雪估值讨论：中国版VailResorts (45)八、养老和教育业务的探索 (47)九、事业合伙人机制推动新业务发展，动态前景好过静态估值 (47)真正基业长青的企业，并不豪赌周期一时的起落，但却也不放过周期起落的红利；不会不顾管理风险，盲目铺开摊子，却也积极扩展经营半径，追求每个领域/城市最佳的经营成绩；不仅在意一时一地经营结果的得失，还要考虑企业中长期发展的前景；不是为了满足几个人财富自由和功成名就的野心，而是要为社会的长期进步贡献力量。
万达万科房企优缺点分析
万达/绿城/万科/龙湖/华侨城/保利/中海/绿地/恒大/碧桂园10家地产公司的万科,当今房地产行业当之无愧的老大。
尽管2014年会有挑战，比如绿地提出了2400亿的销售目标。
但是，当万科仍然报出了2000亿目标的时候，我们都应该感受到万科此时的从容。
万科是第一家达到1000亿的公司，今年也会如愿达到2000亿，也许3年后还会3000亿，万科已经在十多年里，一直领先。
万科今天已经成功从一家专业化的房企转变成了系统化的房企，并正在成为金融房企。
在别人还在考虑纵向整合的情况下，万科早已完成了这些工作。
这么多年来，万科一直是中国房企学习的榜样，反过来我们来看一下万科学习的榜样：新鸿基、帕尔迪、甚至是腾讯。
一个例子就可以说明问题，万科00年就提出了产品标准化的思路，05年已经基本完成；而直到今天很多大型房企才刚刚开始做标准化。
今天，我认为万科和其他企业已经不是在同一标准上的竞争了，虽然在规模上并没有太大的差异，但我指的是企业内在的那些东西。
万科每年定指标最轻松，各公司报完，总部加好再做一下减法，把总部认为不靠谱的数字减掉，第二年的销售目标就出来了。
当13年末最后几个月，各家房企都在冲业绩走流量的时候，万科早已控住脚步，调整速度，放慢节奏，藏下了百亿的销售额。
当各家知名房企进入海外市场，摩拳擦掌大兴土木进行开发，并把海外销售作为集团重要增长点的时候，万科进入美国却是和当地最知名的开发商合作开发，以对方为主来运作，万科团队做好学生，把先进理念和运作模式学好并导入国内。
从原先的坚持只做住宅，到之后的城市配套服务商理念的提出，万科把住宅、商业之间的关系已经完全梳理清楚，当其他房企在为散卖非住宅产品而烦恼的时候，万科已经在北京金隅广场刚开幕之时成功完成了整体转让。
当其他房企还在思考如何继续做大的时候，万科已经在向金融地产公司转型了。
我们现在看到的万科，实际上已经在实践美国的房产开发模式——金融地产。
而过去若干年，万科在这些方面的尝试是最积极也是最多的。
万科2017年报分析
万科2017年报分析房地产行业情况：国家统计局数据显示，2017年全国商品房销售面积为16.94 亿平米，同比增长 7.7%，销售金额 13.37 万亿元，同比增长 13.7%，增速较 2016 年分别下降 14.8和 21.1个百分点。
分季度看，全国商品房销售面积的单季增速分别为 19.5%、14.1%、 1.1%和 2.4%，三、四季度增速下降明显。
全国房地产开发、投资增速基本持平。
年内全国房地产开发投资完成额为 11.0 万亿元，同比增长 7.0%，增速较 2016 年高 0.1 个百分点。
全国房屋新开工面积 17.9 亿平方米，同比增长 7.0%，增速较2016 年低 1.1 个百分点。
经营情况：2017 年，万科营业收入2,429.0 亿元，同比增长1.0%；实现归属于上市公司股东的净利润280.5 亿元，同比增长33.4%；销售金额保持增长。
实现销售面积3,595.2 万平方米，销售金额5,298.8 亿元，同比分别上升 30.0%和 45.3%。
市场份额提升，万科在全国商品房市场的份额上升至3.96%（2016年：3.10%）。
在 22 个城市的销售金额位列当地第一。
万科2017年财务分析接来看万科的资产负债表，总资产合计11653.46亿元，流动资产合计10175.52亿，非流动资产1477.94亿。
流动资产中，货币资金1741.21亿，衍生金融负债1249.37万，应收账款14.32亿，预付款项730.17亿，其他应收账款1632.49亿；存货5980.87亿，占总资产51.32%，其中完工开发产品499.81亿，占总资产比重4.29%；在建开发产品3290.51亿，占总资产比重28.23%,拟开发产品2176.60亿，占比18.68%，建造合同及其他13.94亿，占比0.12%；持有待售的资产69.10亿，其他流动资产7.21亿。
非流动资产中，可供出售金融资产13.40亿，长期股权投资812.24亿，投资性房地产288.11亿，固定资产70.98亿，在建工程10.22亿，无形资产14.37亿，商誉2.06亿，长期待摊费用20.65亿，递延所得税资产96.51亿。
房地产行对标分析报告
房地产行对标分析报告房地产行业对标分析报告一、行业概况近年来，房地产行业在我国国内外的政策环境和市场态势的推动下，呈现出持续快速增长的趋势。
房地产行业是国民经济的支柱产业，对经济增长、就业和资本投资起着重要的促进作用。
随着城市化进程的加快，人口不断涌入城市，住房需求不断增加，房地产行业成为经济发展的新增长点。
二、行业发展分析1. 行业规模：房地产行业的产值规模在不断扩大，市场竞争激烈。
根据统计数据显示，我国房地产行业的年产值已超过万亿人民币，占国内生产总值的比重在逐年增加。
同时，房地产行业在我国固定资产投资中的占比也是非常高的。
2. 行业结构：房地产行业的要素相对集中，由资金、土地、建筑、销售等多个要素组成。
现有的房地产企业呈现出集中度较高的趋势，龙头企业拥有较强的品牌溢价和研发能力优势。
同时，房地产行业还涉及到产业链上下游的企业，例如建筑材料、装修等行业。
3. 行业法规政策：房地产行业受到宏观经济调控的影响较大，政府将通过土地供应、财政政策、货币政策等手段引导房地产市场的稳定发展。
同时，在防控金融风险的大背景下，房地产行业对于金融政策的敏感性较高。
三、行业竞争对手分析1. 龙头企业：中国房地产行业龙头企业主要有万科、恒大、碧桂园等。
这些企业在房地产行业中拥有较高的市场份额和品牌溢价，具备较强的资金实力和研发能力。
此外，这些企业还通过房地产项目与城市规划、土地投资等相结合，拓展了房地产产业链上下游。
2. 新兴企业：随着房地产行业的发展，一批新兴的创新型企业也逐渐崭露头角。
这些企业通过技术创新和商业模式创新，为房地产行业带来新的发展机遇。
例如，融合了互联网和房地产的企业通过互联网销售和租赁模式，为消费者提供更便捷和个性化的住房服务。
四、竞争优势分析1. 品牌优势：房地产行业的龙头企业拥有较强的品牌优势，通过多年的积累和市场认可，形成了较高的品牌溢价。
品牌优势可以增加企业的市场份额、扩大影响力、提升产品价格等。
2017中国典型房企销售业绩解读
集 中度 ：再集 聚。５０强 占据 ４７％份额 。 ２０１７年 是 行 业 集 中 度 上 升 最 快 的 一 年 ， ＴＯＰ５０集 中 度 接 近 １／２，ＴＯＰ２０集 中度 超 １／３， ＴＯＰ１０集 中度 接 近 １／４，而 ＴＯＰ３集 中度 已 达 到
浙江 房地产
ＺＨＥＪＩＡ ＮＧ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ
年 销售 金额 突破 １５６０亿元 ，排 名从 ２０１６年 的第 １３名快速上升至第 ８名 ，强势进 入 ＴＯＰ１０阵营。
规模 竞 争愈演愈 烈，千亿 成为众 多企 业 的角 逐 目标。ＴＯＰ２０门槛 值达 到 ８９３亿 元 ，增幅 高达 ６９％，在各梯 队中上升最快 。２０１７年 ，千亿阵营扩 容至 ｌ６家。新城控股凭借住宅和商业的双轮驱动 ， 全年实现销售金额 １２６０亿元 ，同比上涨 ９４％。中 南置地 和正荣 集 团 ２０１７年 销售金额分别 达到 ９６３ 亿元和 ８９５亿 元，成功挺进 ２０强 。
榜首规模 ：再突破 ：前三甲突破 （）（）亿 ２（）１７年，房企前三甲全 年销 售金额均突破 ５（）００亿 元 碧桂园以 ５５０（）亿元 的业绩 高居榜首，如愿摘得 销售桂冠 ，同比增长 ７８％，此 轮业绩 突破主要得益于 ２０１７年 的三四线市场行情 万科 、恒 大分别 以 ５２３９亿元 和 ５１４（）亿元 的业绩分 列二 、三位 ， 比增速分 别达 ４４％ 和 ３８％。规 模房 企凭借前 瞻性布局 、·ｕＩ牌 、产 ．ｕ１及资源等优 势越跑越怏 ，并加速冲向万亿 。 恒大 汁划 ２０２０年销售超万亿，万科 汁划在 ２０２２—２０２７年实现万 亿 目标一而碧桂园 ２０１７年销售金额距 万亿 有 ４５（）（）亿 的差距 。群雄 逐鹿 ，垄断加剧 ，万亿时代已然 丞： 梯队ｆ Ｊ槛 ：再提升 ＴＯＰ１（）－ＴＯＰ３０梯队成长最怏 企业 竞争如逆 水行 舟，不进 则退 ＴＯＰＩ（）－ＴＯＰ３０是当今最具成 长性的房 企，门槛值提升极为迅速 ． ＴＯＰ１０ ｆ１槛 值 达 到 １５１２亿 元 ，同比 上涨 ４０％。 龙湖 地 产 ２１）】７
2017-2018年房地产行业深度分析报告
2017年房地产行业深度分析报告2017年9月出版目录回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期 (3)周期划分：放松期、调控期、稳定期 (3)放松期：基本面支撑下的板块趋势行情 (5)超额收益突出，中小房企上涨势头较强 (5)上涨取决于基本面 (8)政策放松带来估值上升 (9)调控期：预期分歧下的阶段行情 (10)超额收益较低，龙头表现一般 (10)销售反弹带动行情 (12)稳定期：行情较少，与基本面无关 (14)总结：基本面改善与预期修复驱动股价 (15)本轮反弹：仍将持续，一二线预期偏差下的估值修复 (16)经历了2016 年国庆前后的一轮密集调控，以及今年三月的新一轮调控，当前房地产政策面正处于收紧状态，销售亦无明显变化，而行业指数在近期却出现反弹，5 月25 日至今累计上涨6.29%，相对上证超额收益0.20%。
过去的已经过去，面对这轮反弹，我们需要思考的是上涨是否持续，持续多久，哪些股票会脱颖而出？带着这些疑问，我们这篇报告深入挖掘历次地产股价反弹背后的原因，试图揭开谜底。
通过回顾行业股价历史表现，我们认为地产股价上涨主要在两个方面：一是政策放松下行业基本面反转带来的板块趋势行情；二是市场预期与实际偏差下的阶段性行情，比如调控之下的销售二次反弹抑或突发政策的出台。
当前阶段主要位于政策收紧期，难有趋势性行情，但我们认为存在一二线销售反弹叠加相对估值历史低位带来的预期偏差下的估值修复行情。
回顾历史：趋势行情看基本面，阶段行情看预期周期划分：放松期、调控期、稳定期从第一轮周期开始至今，行业指数已经经历过多次反弹，我们现从其中筛选持续时间较长，绝对收益率较高的情况。
(持续时间在1 个月以上，涨幅在10%以上)图1：从第一轮周期开始，行业指数一共出现过12 次较为明显的上涨在一般情况下，股价上涨源于行业背后基本面的改善，而对于地产行业来说，政策对于基本面的影响尤其重大。
因此我们在研究行业指数反弹前，先依据政策调控时点将2008 年以来行业的三轮周期进行内部划分，每个完整的短周期均分为放松期、调控期以及稳定期三个阶段。
房地产行业万科恒大对标分析报告
房地产行业万科恒大对标分析报告2017年房地产行业万科恒大xx对标分析报告2017年7月目录一、历史沿革 ......................................................... .. (1)1、万科：x x综合配套服务商 ......................................................... . (1)2、恒大集团：多元+规模+品牌 ......................................................... . (1)3、x x：新型城镇化进程的身体力行者 ........................................................2二、销售篇 ......................................................... (3)1、销售成长性比较 ......................................................... (4)（1）销售规模 ......................................................... ............................................................4（2）销售均价 ......................................................... ............................................................42、销售区域结构比较 ......................................................... (5)（1）万科：区域优化和深耕 ......................................................... . (6)（2）恒大：2013年起向一二线x x转移 ......................................................... (7)（3）x x：市场层面挖掘一二线x x潜力 ......................................................... (8)3、销售产能比较 ......................................................... .. (9)（1）x x产能比较：深耕与纵深 ......................................................... .. (9)（2）单盘产能比较：开发规模的差异 ......................................................... (10)（3）可售资源比较：货值与推盘能力 ......................................................... (10)三、布局篇 ......................................................... . (12)1、扩张节奏比较 ......................................................... .. (12)（1）拿地规模 ......................................................... ..........................................................1 2（2）拿地成本 ......................................................... ..........................................................1 4（3）扩张节奏感 ......................................................... (15)2、单盘规模比较 ......................................................... .. (16)3、扩张模式的特点 ......................................................... . (17)（1）万科：聚焦核心x x，加码“轨道+物业”模式 (17)（2）恒大：转型核心x x，加码旧改市场 ......................................................... ..........2 1 （3）x x：城市化进程的力行者 ......................................................... ......................2 34、海外布局情况 ......................................................... .. (24)四、业绩篇 ......................................................... . (27)1、结算业绩比较 ......................................................... .. (27)（1）结算规模 ......................................................... ..........................................................27（2）结算均价 ......................................................... ..........................................................282、盈利质量比较 ......................................................... .. (29)（1）综合毛利率 ......................................................... (29)（2）命题一：一二线V S三四线 ......................................................... ..........................3 1 （3）命题二：大盘开发V S中小盘开发 ......................................................... ..............3 2 （4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 ......................................................... ......3 33、净利润比较 ......................................................... (34)（1）永续债隐藏的利润 ......................................................... (35)4、业绩确定性比较 ......................................................... . (37)五、效率篇 ......................................................... ..................................... 38 1、管控费用率比较 ......................................................... . (38)（1）成本控制 ......................................................... ..........................................................38（2）投入产出 ......................................................... ..........................................................392、激励机制的差异 ......................................................... . (41)3、x x效率比较 ......................................................... .. (42)六、杠杆篇 ......................................................... . (44)1、负债率比较 ......................................................... (44)2、融资结构与融资成本差异 ......................................................... (48)3、龙头房企的其他负债 ......................................................... .. (51)（1）经营性杠杆 ......................................................... (51)（2）永续债券 ...................................................................................................................5 24、永续债利弊之辩 ......................................................... . (54)七、总结：一切的成功都不是偶然 (55)2017 年房地产行业进入加速整合周期，一二线xx增速收敛，而三四线xx依然保持活跃，房地产企业集中度迎来历史性提高，TOP10 房企集中度接近30%，而TOP50 房企集中度已经接近50%，彰显龙头房企的竞争优势和在调控压力下的韧性。
房地产企业的财务风险分析及防范 ——以碧桂园为例-会计-毕业论文
房地产企业的财务风险分析及防范——以碧桂园为例摘要：近年来，随着我国房地产企业飞速发展，投资和销售额在国内生产总值所占的比重持续增加,已逐渐成为我国国民经济的主要产业之一。
对于中国的房地产企业而言，具有投资数额巨大，风险程度较高的特点。
因此，及时的发现房地产企业的财务风险，对企业的发展具有重要意义。
通过对碧桂园的财务分析，发现由于汇率的波动大，给碧桂园造成了海外投资不确定的问题。
同时，较为单一的筹资方式使得碧桂园的负债比重大，也增加了企业的财务风险。
本文通过参考其他企业的的管理方式，针对碧桂园的经营过程中所遇到的具体问题提出了相应的改进措施。
关键词：房地产企业、财务风险、偿债能力Abstract: In recent years, with the rapid development of real estate enterprises in China, the proportion of investment and sales in GDP has continued to increase, and it has gradually become one of the major industries of China's national economy. For Chinese real estate companies, they have the characteristics of huge investment and high risk. Therefore, timely discovery of the financial risks of real estate enterprises is of great significance to the development of enterprises. Through the financial analysis of Country Garden, it was found that due to the fluctuation of the exchange rate, Country Garden caused uncertainty about overseas investment. At the same time, the relatively simple financing method makes Country Garden's debt ratio significant, which also increases the financial risk of the company. This paper proposes relevant improvement measures for the problems encountered in the operation of Country Garden by referring to the management methods of other enterprises.Key Words: Real estate enterprise Financial risk Solvency目录1 绪论 (II)1.1研究背景和意义 (II)1.1.1研究背景.................................................................................................................................... I I1.1.2 研究意义 (III)1.2 国内外研究现状 (III)1.2.1 国外研究现状 (III)1.2.2 国内研究现状 ........................................................................................................................ I V 1.3 研究内容及方法............................................................................................................ I V1.3.1 研究内容................................................................................................................................. I V1.3.2 研究方法 (V)2 房地产行业及碧桂园的现状分析 .................................................................. V I 2.1 房地产行业财务概况................................................................................................... V I2.2 碧桂园财务状况........................................................................................................... V II3 碧桂园房地产财务风险分析 (VIII)3.1 海外投资收益不确定 (VIII)3.2 进军一二线城市困难................................................................................................... I X 3.3 负债比重大. (X)3.4 产品质量下降 ................................................................................................................ X I4 碧桂园房地产财务风险的原因 ...................................................................... X II 4.1 汇率的不稳定 ............................................................................................................... X II 4.2 进军一二线起步晚竞争压力大 (XIII)4.3 单一筹资方式 (XIII)4.4 受政策影响大 (XIV)5 碧桂园财务风险的控制措施 (XVI)5.1 调整对外投资规模 (XVI)5.2 提升企业形象 (XVI)5.3 实现多元化筹资 (XVII)5.4 加强质量管控 (XVII)结语 (XIX)谢辞................................................................................................................................. X X 参考文献 (XXI)1绪论1.1研究背景和意义1.1.1研究背景近年来，随着经济的进步、我国房地产事业的飞速发展，房地产企业在国民经济中所占的比重越来越大。
万科2017年和2018年总资产报酬率的差异分析
万科2017年和2018年总资产报酬率的差异分析
5月26日，“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海举行，该项测评的研究对象为主要在沪深港上市的202家房企。
报告显示，截至2018年末，总资产超过千亿的房企有57家，约占上市房企总量的28%，超过3000亿的企业22家，约占上市房企总量的11%。
其中，总资产超过万亿的企业有5家，依次是万科（SZ.000002）、恒大（HK.03333）、碧桂园（HK.02007）、保利（SH.600048）和绿地（SH.600606）。
房地产是资金密集型行业，稳健的财务杠杆、充足的现金流至关重要。
据研究报告显示，2018年房地产企业负债率小幅上升，不过偿债风险在可控范围之内。
从长期偿债能力看，2018年末，上市房企资产负债率均值为69.96%，同比上升1.87个百分点；净负债率均值为95.77%，较2017年末上升3.25个百分点。
进一步拆分来看，约25%的企业资产负债率低于60%，约42%的企业资产负债率处于60%和80%之间，33%的企业资产负债率高于80%。
受限价等因素影响，房企在2018年盈利能力出现下滑。
期内，上市房企净资产收益率均值为9.50%，同比下降0.30个百分点；总资产净利率均值为2.18%，同比上升0.18个百分点；总资产报酬率均值为4.74%，较2017年下降0.03个百分点。
与2017年相比，上市房企的三大盈利效率指标没有太大变化，表明当前市场进入了平稳发展时期。
不过，从绝对盈利规模和相对
盈利能力来看，绝大部分房企盈利规模介于100亿元以下，资产回报率介于0~10%之间。
万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析
万科、保利、中海、恒大等房企SWOT分析一、万科优势1.中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2.万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3.公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4.公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5.1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1.中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2.住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产优势1.公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩，而且也非常有利于控制公司的扩风险。
2.土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3.公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
4.良好的执行力将保证公司高速发展。
劣势1.公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
看大象起舞——碧桂园2017年报的六大数字亮点解读
看大象起舞——碧桂园2017年报的六大数字亮点解读前IBM总裁郭士纳曾经说过：“如果大象能够跳舞，蚂蚁就必须离开舞台，让大象跳舞。
”谁是舞者？年报显示，2017年，碧桂园实现合约销售金额5508亿元，同比增长78.3%；全年新获取土地881宗，新增土地投资4794.5亿元，其中目标三四线城市的金额、面积占比都有显著提升；2017年碧桂园在业绩规模扩张的同时，盈利也有大幅提升；资本运营方面，加权平均融资成本降低至5.22%，为近年来最低水平；长短债比呈下降趋势，短期偿债压力略有提升；有息负债总额同比增长57.7%，净负债率上升8.2个百分点至56.9%；应付账款和其他应付款项同比增幅较大，对项目的运营能力和资金回款提出考验。
碧桂园取得如此成绩是靠运气吗？运气或许存在，但绝不是依赖。
隐藏在成绩背后的深层次逻辑值得思考。
我们认为，碧桂园年报反映了业绩全面超越，更反映了几大亮点。
第一组数字：8~10个月碧桂园2017年年报，着重提及了SSGF，这是创新的建造工法。
房屋的工业化建造，是所有企业的必由之路。
SSGF的意思是4个英文单词的缩写：“Sci-Tech”（科技创新）、“Safe&share”（安全共享）、“Green”（绿色可持续）、“Fine&fast”（优质高效）。
SSGF是碧桂园自主研发的建造工法，每个楼层均为模具空中装配、一次整体浇筑成型，实现全面取消砌筑抹灰，有效解决了渗漏、开裂、空鼓等传统建造方式中的质量痛点。
这种建造体系最可怕的地方在于，建造周期要比传统方式缩短8~10个月！客户可以“先看工地再买房”，实现“年头买房年尾住”。
这正是碧桂园开发速度如此之快的一个重要原因。
第二组数字：126.3%惊人的净利润增幅，以及大度的分红，是香港投资者最喜欢的。
大家都看到了，去年碧桂园实现合同销售金额约5508亿元，总收入约2269亿元。
这种级别的房企，销售额同比年增长78%，已经很吓人了，但更吓人的地方是它的利润增幅。
2017年房地产行业碧桂园分析报告
2017年房地产行业碧桂园分析报告2017年9月目录一、业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升 (4)1、盈利能力快速提升 (5)2、负债结构全面优化 (6)3、销量稳居国内榜首 (8)4、同心共享计划显成效 (9)二、行业呈纵深化发展趋势，公司布局契合城市群 (12)1、国家级城市群带动产业布局 (12)2、三四线价量齐升，业绩有保障 (13)三、存货充足兼具弹性，战略前景明朗 (16)1、土地充足，拿地不手软 (16)2、战略优化，前景广阔 (18)业绩增长确定性强，销量毛利率持续回升：2016年公司净利润为115.2亿元，同比增长24.2%，2017年上半年净利润同比增长39%，盈利状况持续改善。
上半年由于结算单价的提升和结算费率的降低，公司销售毛利率和净利率较16年底分别提升0.9和1.8个百分点至22%和10.7%。
今年1-8月公司共实现合同销售金额约3807亿元，同比增长112%，超过去年全年3088亿的销售总额。
净负债率进一步降低，上半年公司净负债率37.8%，同比下降24.8个百分点。
随着有息债券的全面偿还，净负债率有望维持在较低水平。
行业呈纵深化发展趋势，公司契合城市群：全国商品住宅库存从2016年二季度开始降低，都市圈内房地产呈现纵深化发展趋势。
三四线城市的房屋存量逐年下降，成交均价也从2010年的每平方米2794.56元稳步上升到2016年9月的7614.82元/平方米，过去六年的房价复合增长率达到272.5%，三四线城市呈现价格上涨，库存降低的态势。
根据国务院划分的六大城市群中的三四线城市为代表，本文得到重点三四线城市的销售面积增长率除2015年外都明显高于其他三四线城市的销售面积增长率。
截止2017H1，碧桂园拿地遍布国内56个三四线城市，与我们看好的重点三四线城市重合率达80%，说明公司的战略布局具有前瞻性，有望受益于城市群的发展。
存货充裕弹性十足，战略前景明朗：2017年上半年，碧桂园积极补仓，获取292个项目，预计建面5084万平米，总体存货量达1143亿元。
重磅报告︱2017中国房地产市场白皮书（146页）
重磅报告︱2017中国房地产市场白皮书（146页）
报告来源：克而瑞研究中心
( 每日分享最新重磅报告，与投资人、企业高管、创业者、行业研究员等群成员大咖互动交流，实现拓展人脉、资源对接、项目合作等 ) 导读
4月，克而瑞研究中心发布《2017房地产市场白皮书》，对2017房地产市场进行了回顾总结，同时展望了2018年的市场情况。
报告指出，2017 年大型房企凭借品牌和规模优势，在市场调整期内龙头地位愈加显著。
碧桂园成为首个突破5000 亿的企业，行业发展得比想象中还要迅猛。
2004 年百强房企市场占有率只有14%，2017 年十强房企市场占有率已达到 25%，2018 年将达到 35%！用一年走过十年的历程，竞争也会十倍加剧。
报告认为，这是个充满数字化故事的市场，万亿时代，说来就来。
2004 年合生创展是第一家完成百亿销售目标的房企；2010 年万科提前 6 年实现 1000 亿的销售额目标；2017 年碧桂园只用了 11 个月就创造了5000亿销售新高度，不止是碧桂园、万科、恒大、融创，还有大批房企在每一个梯队，都在纵马驰骋，一路快奔。
更为值得一提的是，那些表现出色的黑马企业。
收并购较多的房企阳光城、福晟，区域型和三四线布局的房企如中梁、祥生等未来业绩增长潜力较大。
此外，企业内部运营战略机制也将助力业绩增长，阳光城的三全五圆、中梁的项目跟投、蓝光的蓝色共享等。
《2017中国房地产品牌价值研究报告》在京发布
《2017中国房地产品牌价值研究报告》在京发布作者：柒石来源：《中国房地产·市场版》2017年第10期9月14日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”最新发布了《2017中国房地产品牌价值研究报告》。
该报告受到社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。
此次报告研究成果显示，2017年中国房地产品牌价值呈现出以下趋势。
一、品牌价值加速上行，锻造精品提升品牌溢价2017行业领导公司品牌中海地产、万科、保利地产、恒大集团和碧桂园的品牌价值分别达598.45亿元、590.82亿元、528.25亿元、489.72亿元和345.59亿元，品牌价值持续领跑，行业领导地位强势彰显。
2017全国品牌企业的品牌价值均值为221.48亿元，同比增长23.44%。
2017区域品牌企业品牌价值均值为34.15亿元，同比增长19.90%。
其中，华北、华南、华东、中部、西部五大区域品牌企业的品牌价值均值分别为31.09亿元、52.09亿元、34.58亿元、28.38亿元和24.62亿元。
各区域紧抓“京津冀一体化”“雄安新区”“一带一路”“粤港澳大湾区”等机遇，持续打造品质地产，品牌影响力持续提升。
二、“地产+”创新驱动品牌跨界延伸，轻资产运营扩大品牌效益随着人们生活方式的改变、新型城镇化的逐步推进以及存量房时代的来临，房地产行业业务融合与延伸愈加频繁，在“互联网+”的深度嫁接下形成群雄逐鹿态势。
品牌企业纷纷采用收购、合作等方式整合资源，加速品牌全产业链延伸，更加注重区域整体运营能力和企业业务的多元化，进一步提升品牌价值效益转化。
部分品牌企业凭借品牌，产品技术、运营模式、专业管理能力等资源优势，积极开展资产证券化、品牌管理输出及合作开发产业链环节的轻资产转型升级，以品牌为核心资源，轻资产化成为品牌企业重要的发展方向，助力房地产开发迈入专业化、品牌化、标准化的“品质服务”时代，持续扩大企业市场估值与品牌效益。
2017-2018年房地产行业分析报告
2017-2018年房地产行业分析报告一、年度销售面积同比增长7.7%，超过预期 (3)二、新开工面积显著增长，土地成本持续上升 (4)1、2017年新开工面积同比增长7.0%，开发商补库存意愿增强 (4)2、2017年房地产投资同比增长7.0%，基本符合预期 (4)3、2017年土地购臵面积大幅增长，土地成本持续上升 (5)三、2017年是房地产龙头集中度提升加速的元年 (6)1、2017年前十大房企集中度达到24.2%，前二十大房企集中度达到32.5%，行业集中度大幅提高 (6)2、2017年是房地产龙头集中度提升加速元年，2018年仍将持续 (7)四、2018年预测：销售、投资、新开工增速为-3%、4%、3% (7)五、主要风险 (8)1、销售增长低于预期 (8)2、政策调控严厉程度超预期 (8)3、利率变化存在不确定性 (8)日前，统计局公布17年12月房地产市场运行情况。
房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为22840万平方米、9412亿元、16975万平方米，同比增速分别为6.1%、2.4%、8.6%，前值为5.3%、4.6%、18.8%。
全年来看，房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为169408万平方米、109799亿元、178654万平方米，同比增速分别为7.7%、7.0%、7.0%。
年度销售面积同比增长7.7%，增速略超预期，政策边际改善有望推动2018年销售超预期。
2017年商品房销售面积达到169408万平方米，同比增长7.7%。
实现销售金额133701亿元，同比增长13.7%，销售面积同比增速超过我们之前的预期。
新年伊始，已有多个城市调整了房地产调控政策，2018年地产调控政策将迎来边际改善，从而增加2018年销售增长超预期的可能性。
新开工面积显著增长，土地成本持续上升。
全年来看，新开工面积达到178654万方，同比增长7.0%，略超我们之前的预期。
2017年商品房待售面积为58923万方，同比下滑15.3%，库存处在较低水平，是导致新开工面积增加的主要原因之一。
恒大碧桂园万科保利这几个地产商各自房产的特点在哪？
恒大、碧桂园、万科、保利这几个地产商各自房产的特点在哪？邀！分析如下:万科定位于城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子” 万科也俗称刚需中的战斗机，在户型的利用率上，甩很多的开发商一大截，而且基本不会有大的硬伤，对刚需者来说完美！在质量方面，万科应该处于中间水平，这几年开发商大肆扩规模，不能否认质量的的监管水平有所下降，而且地价越高，开发商对成本控制要求也越高，万科也算比较专一，不像碧桂园和恒大，园林项目特别多，可能项目定位的原因。
对于物业来说，万科收费高于一般的市场水平，所以在业口碑也是很不错的！比如说小区门禁，对到访人员的确认和把关，还有万科物业在社区文化以及服务的细节，确实还是有口皆碑。
万科品牌的美誉度，也有一定的优势。
保利是有名的大央企。
央企的优势在于经常能拿到核心区域的项目，因此在产品定位上以中偏高端为主，因此有品质上的优势也比较正常。
保利的园林应该也属于中规中矩的水平，毕竟市区项目也不太可能在园林上有过多的发挥。
物业和户型应该也是如此中间偏上。
而品牌的美誉度，至少央企的实力是毋庸置疑的，但是一旦有其它问题爆出，央企的强势也会成为业主获得主动权的障碍。
碧桂园今年扩的迅猛程度无可匹敌，冲击宇宙第一房企的位置跃跃欲试。
综合分析碧桂园的园林，在四家房企里面和恒大可以一争高下，他们的物业也有比较好的口碑。
关于户型，多年前的碧桂园遭了不少诟病，但是这几年经过不断的自我完善，口碑也比以前大有提高。
品牌的美誉度，我认为在一线城市和四五线城市会有差别，在小城市，碧桂园存在比较大的品牌号召力，一线城市由于竞争比较大，而且不死碧桂园的核心战略区域，优势不明显。
而质量方面，也有一些问题爆出，包括2017年以来，碧桂园全国多地楼盘频频爆发质量等维权事件。
据说，针对各地不断的维权，近期碧桂园老板国强天天刷手机，很是恼火。
在五个方向里面，这个应该是碧桂园最应该加强的一项。
恒大十几年前，恒大在有不少楼盘，后来把重心转移到了三四线城市，近两年在也有一两个新项目，但是都是高端项目定位，不是主流产品，不代表他们户型的综合水平。
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2017年房地产行业万科恒大碧桂园比较分析报告2017年7月目录一、历史沿革 (1)1、万科：城市综合配套服务商 (1)2、恒大集团：多元+规模+品牌 (1)3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者 (2)二、销售篇 (3)1、销售成长性比较 (4)（1）销售规模 (4)（2）销售均价 (4)2、销售区域结构比较 (5)（1）万科：区域优化和深耕 (6)（2）恒大：2013 年起向一二线城市转移 (7)（3）碧桂园：市场层面挖掘一二线城市潜力 (8)3、销售产能比较 (9)（1）城市产能比较：深耕与纵深 (9)（2）单盘产能比较：开发规模的差异 (10)（3）可售资源比较：货值与推盘能力 (10)三、布局篇 (12)1、扩张节奏比较 (12)（1）拿地规模 (12)（2）拿地成本 (14)（3）扩张节奏感 (15)2、单盘规模比较 (16)3、扩张模式的特点 (17)（1）万科：聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式 (17)（2）恒大：转型核心城市，加码旧改市场 (21)（3）碧桂园：城市化进程的力行者 (23)4、海外布局情况 (24)四、业绩篇 (27)1、结算业绩比较 (27)（1）结算规模 (27)（2）结算均价 (28)2、盈利质量比较 (29)（1）综合毛利率 (29)（2）命题一：一二线VS 三四线 (31)（3）命题二：大盘开发VS 中小盘开发 (32)（4）命题三：建安成本背后议价能力的博弈 (33)3、净利润比较 (34)（1）永续债隐藏的利润 (35)4、业绩确定性比较 (37)五、效率篇 .............................................................................................. 381、管控费用率比较 . (38)（1）成本控制 (38)（2）投入产出 (39)2、激励机制的差异 (41)3、周转效率比较 (42)六、杠杆篇 (44)1、负债率比较 (44)2、融资结构与融资成本差异 (48)3、龙头房企的其他负债 (51)（1）经营性杠杆 (51)（2）永续债券 (52)4、永续债利弊之辩 (54)七、总结：一切的成功都不是偶然 (55)2017 年房地产行业进入加速整合周期，一二线城市增速收敛，而三四线城市依然保持活跃，房地产企业集中度迎来历史性提高，TOP10 房企集中度接近30%，而TOP50 房企集中度已经接近50%，彰显龙头房企的竞争优势和在调控压力下的韧性。
作为行业多年龙头，万科走出股权争夺事件的影响，依然保持自身的强大实力，与此同时，我们看到恒大、碧桂园等企业的迅猛崛起，行业龙头已经由过去万科一超多强的格局演变成如今碧桂园、恒大、万科的三强争霸，同时龙湖、融创等后起之秀也虎视眈眈，意图弯道超车，实现向更高一级梯队跨越。
因此在当前环境下，万科、恒大、碧桂园这三家龙头房企在同样保持高速增长的同时，各自特点在于哪里？如何在全国的竞争中保持持续的突破？我们这篇报告的目的就是希望通过比较这三家公司在盈利、杠杆、扩张等各个方面，来审视当前行业的变迁和未来的可能性。
历史沿革：万科成立于1984 年，经过多年发展确立了未来城市综合配套服务商的定位；恒大成立于1996 年，通过规模+品牌的标准化战略不断做大做强；碧桂园诞生于1992 年，伴随着城镇化的大潮，从三四线向一二线转变。
销售篇：过去4 年复合增长率最高的房企是碧桂园，复合增长率达到58%；同时恒大已经连续3 年增速超过30%；而万科的销售均价一直为三家公司当中最高。
销售区域结构来看，万科坚持区域优化和深耕；恒大2013年起向一二线城市转移；碧桂园则在市场层面挖掘一二线城市潜力。
布局篇：万恒园三家房企过去4 年的复合增长率分别达到35%、62%和122%；从扩张模式的特点比较，万科倾向聚焦核心城市，加码“轨道+物业”模式，恒大则是转型核心城市，加码旧改市场，碧桂园沿着城市化进程的路线展开布局。
业绩篇：从结算规模来看，万恒园2016 年分别实现营业收入1530.9 亿、 2404.8 亿、2114.4 亿；结算均价来看，万科结算均价绝对值最高；而从毛利率角度来看，恒大毛利水平较万科和碧桂园更高。
而恒大和碧桂园因永续债影响净利润有所低估，但三者未来的净利率水平有望趋同。
效率篇：在经营层面上相对来说万科以较低的毛利水平创造出更多的经营利润，而碧桂园的成本控制更为出色，但恒大的销售产出最为丰厚。
而在激励机制的差异上，碧桂园和万科主导的跟投机制相对有利有弊，而恒大高薪养廉的方式则避免了跟投机制下盲目扩张和保守拿地的风险。
杠杆篇：负债率比较来看，三家龙头房企中万科的负债率最低，恒大现金余额最为充裕，而碧桂园的负债结构改善最为明显。
而在融资成本层面，三家融资成本均不断实现下降，负债结构也更加健康，其中万科在融资成本方面最具有优势，但恒大在今年连续引入战略投资者和积极偿还永续债，未来公司的负债结构有望明显改善，同时利润空间也得到进一步释放。
一切的成功都不是偶然：恒大在2000 亿的高基数上依旧实现高速增长，实现了对万科王者的挑战和超越。
万科作为行业引领者，公司的产能效率以及市场化扩张都执牛耳，而碧桂园则是三家房企中“高成长”的典范。
房地产行业经历20 年风雨，当下正是强者恒强的时代！一、历史沿革1、万科：城市综合配套服务商万科成立于1984 年，1991 年公司在深交所挂牌上市，开始了全国范围内扩张的道路，到2003 年万科进入了包括北京、上海、武汉、天津等在内的全国11 个大中型城市。
从2004 年开始，公司提出由专业化到精细化，实现有质量的增长，并走上了高速周转的扩张道路，2010 年万科率先越过千亿门槛，并开始涉足商业地产，到2013 年，面对行业逐步迈入成熟期，公司开始思考传统地产商的出路，并在2014 年提出了房地产白银时代的看法，正式确立了未来城市综合配套服务商的定位，商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局初现雏形。
2017 年万科在股权事件稳定后引入深圳地铁集团成为公司第一大股东，万科新一届董事会也顺利完成改组。
2、恒大集团：多元+规模+品牌成立于1996 年的恒大集团，在中国房地产的舞台上，算得上是“起步较晚”的房企之一，在2006 年以前恒大还只是一个销售额不到20 亿，楼盘布局仅集中在广东的区域型房企，但随着公司全国化布局的启动，开始加速成长。
2006 年，恒大进入第四个“三年计划”，提出“迈向国际，跨越发展”的宏伟蓝图，开始正式实施向全国拓展的战略计划；2007 年，恒大进入“规模+品牌”标准化运营战略阶段，在产品、运营和管理三个维度上统一标准化，并从广州向全国拓展。
2009 年是恒大历史上重要的转折点，成功登陆港交所实现上市计划，同时当年以5498 万平的土储规模成为全国第一。
到2011 年恒大已经在销售面积上超越万科位列全国第一，随后恒大进入稳步增长期，并在销售面积和土储规模上持续蝉联全国第一，到2016 年恒大超越万科首次荣登全国销冠。
3、碧桂园：新型城镇化进程的身体力行者碧桂园诞生于1992 的凤城顺德，作为中国房地产业内最早的知名房企之一，公司起步之初一直聚焦于广东省内发展，2007 年，公司在香港联交所实现挂牌上市，并开始实施全国战略布局，从2010 年开始碧桂园进行了大规模的改革，确立了总部—区域—项目的三级管控模式，并在项目规划、产品设计、建筑工程、后期装修一整套开始模式上进行了标准化的流程改造，不断缩短开发周期，加快周转速度，为未来碧桂园的腾飞奠定了基础。
2011 年公司开始走出国门，成功进军马来西亚市场进行住宅开发，实现跨越式发展。
在2013 年公司实现销售规模1060 亿，正式跻身千亿房企规模。
2015 年4 月，中国平安以63 亿港元入股碧桂园，成为碧桂园第二大股东，碧桂园与中国平安从土地投资、营销、金融及社区服务等方面进行深度合作。
2017 年碧桂园进入爆发期，上半年在销售金额开始挑战王者地位。
二、销售篇2016 年是中国房地产历史上值得铭记的一年，成交量价皆创下历史新高，市场迎来百花齐放，而与此同时，强者恒强的局面愈发明显，龙头房企的市场份额呈现较以往周期更快的提升速度。
在这样的背景下，全国诞生了12 家千亿房企，而其中也出现了历史上第一次3 家销售规模超过3000 亿的房企，恒大、万科和碧桂园分别以3733 亿、3622 亿和3088 亿的销售规模傲视群雄，合计占全市场份额的6.6%，即使进入2017 年，这三家企业的业绩也一直保持你追我赶，龙头房企之间的竞争也逐步聚焦在这三家之中。
1、销售成长性比较（1）销售规模如果以2012 年为起点，过去4 年复合增长率最高的房企是碧桂园，复合增长率达到58%，完成了492 亿到3090 亿的跨越，同时其也是增速波动幅度最大的房企。
恒大已经连续3 年增速超过30%，近4 年复合增长率达到42%，2016 年更是以85%的增速超过万科，创造历史。
万科保持着一贯的王者之风，稳健性一如既往，4年复合增长率27%，已经连续多年保持在20%以上的稳健成长，实属不易。
（2）销售均价从历年销售均价绝对值来看，万科的销售均价一直都是三家公司中最高，2016 年实现销售均价13191 元/平米，分别是恒大（8355 元/平米）、碧桂园（8242 元/平米）的158%和160%，万科只用了2765 万平米就实现了3648 亿的金额，而恒大、碧桂园则分别销售了4469 万平米和3747 万平米。
从销售均价成长性角度来看，万科体现出稳健的抗周期特点，保持每年4-6%左右的均价提升幅度，4 年复合增长率达到4.9%，而近年销售均价提升幅度最快的房企则是恒大，已经连续三年均价提升幅度在6%以上，4年复合增长率达到8.8%，在2012 年时期恒大销售均价还低于碧桂园，此后已经连续四年超过碧桂园。
碧桂园销售均价在2013-2014 年还一度持平或者下降，但是2016 年则充分把握住了市场热潮，同比提升27%，4 年复合增长率达到6.9%。
2、销售区域结构比较销售规模和销售均价的增长，除了房地产市场本身的推动，同时也体现了各大房企布局思路的变迁：（1）万科：区域优化和深耕万科作为房地产行业常年的老大哥，较早就完成了全国重点城市的布局，公司在2011 年左右基本上覆盖了全国大多数主流核心城市，随后公司在城市数量层面不断稳中有升，持续优化和深耕城市布局结构：1、持续保持珠三角区域的优势地位，从2012 年至今珠三角区域的销售规模一直稳定在35%以上；2、强化核心区域潜力挖掘，在2012 年万科在上海区域销售规模不到30%，销售面积占整体比重低于20%，随着公司不断强化长三角区域的布局力度，到2016 年公司在上海区域销售贡献已达到43.1%；3、增加布局广度，保持区域纵深，从万科早期的销售结构来看，其货值储备主要集中在广深和北京区域，而近年以来公司的推货结构越发平衡，2016年公司四大区域的销售面积几乎各占25%。