房地产投资现状及存在问题分析[详细]

房地产投资现状及存在问题分析

1993年到2003年,我国房地产开发投资从1937.5亿元,增长至10106.1亿元,10年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度.2004年1-5月,房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但是1-5月同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%.在新一轮的投资增长中,房地产业占有非常突出的位置,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位.

与此同时,我们面临着以下两种形势:一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米,

房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地,暴力征地等现象仍时有发生,多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡;二是投资高增长引发了自2003年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张,目前仍没有得到根本缓解.在这样的背景下,如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题.

房地产开发投资的基本趋势

1. 资金向大企业集中

中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分,而中小企业完成的投资额相对较少,同时这种相对集中的趋势仍在加强.2001年,规模在5000万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%,2002年这一比例上升到82.4%,绝对额达到6421.7亿元,而规模在5000万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元,占全部房地产投资的17.6%.在大中型企业中,以规模1-5亿元的企业完成的投资最多,占全部房地产投资的38%.

2. 所有制结构日益多元化

截至2002年底,中国已经拥有各类房地产开发企业32618个,其中,国有企业5015个,集体企业2488个,港、澳、台资企业2884个,外商投资企业1077个.从企业数量上看,私人企业占64.9%居首位,国有企业占15.4%居第二位,港、澳、台资企业占8.8%居第三位,集体企业占7.6%居第四位,外商投资企业占3.3%居第五位.与1999年相比,国有和集体企业有明显减少,相应地私人企业的数量迅速增加,3年中国有企业个数减少了2355个,减幅为32%;集体企业减少了1639个,减幅为40%;私人企业增加了11229个,增长了113%.

房地产开发投资的主要问题

1. 资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大

1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势,最低点分别出现在2003年和2001年.而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升.2003年,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,3项总计12932.29亿元.2004年1-5月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%.

2. 资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足

1997-2003年,住宅开发投资稳定增长,2003年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低.2004年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%.因此造成供给

与需求的结构性矛盾有加剧之势.一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压.据统计,截至2004年6月末,全国各地商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加0.2%.

房地产开发投融资体制面临挑战

1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩

长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分.这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式.但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化,特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重.另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了.上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面.另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度.上述制度性变化所产生的效果已经显现出来,据有关人士透露,目前已经有一些处境困难的小房地产公司,为了避免破产而积极寻找大企业收购.

2. 自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢

1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,2003年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,2004年1-5月占比上升到31.1%.债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且1997-2001年一路下滑,2002年虽然有较大反弹,但是

2003年却下降到1997年以来的最低点,绝对值为3400万元,仅占当年资金来源总额的0.0026%,2004年1-5月绝对值为2300万元,占比仍是极低的,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间.2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大.

3.经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解

统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到2003年这一比例上升到46.1%.由于2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,2004年1-5月经营性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高.经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容.

4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高

1997-2001年我国房地产开发利用外资额持续走低,2002年这一数字开始回升,2004年1-5月外商直接投资同比增长1.4%.结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响.因而外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,并防范其负面影响.

种种迹象表明,近一段时间以来,流入中国的国际投机资本一部分存在银行,另一部分则进入到房地产市场,并已形成对房地产健康发展的干扰.分析表明,我国几个主要城市的