房地产投资现状及存在问题分析[详细]
房地产月总结报告范文(3篇)
第1篇一、前言随着我国经济的快速发展，房地产市场作为国民经济的重要组成部分，近年来一直保持着旺盛的生命力。
本报告旨在对本月房地产市场的运行情况进行全面总结，分析市场现状及存在的问题，并提出相应的对策建议，为下一阶段的市场发展提供参考。
二、本月市场概况1. 成交量分析本月，我国房地产市场成交量总体保持稳定，其中一二线城市成交量略有回升，三四线城市成交量保持平稳。
具体来看，一线城市成交量同比增长5%，二线城市同比增长3%，三四线城市同比增长1%。
2. 价格走势本月，我国房地产市场价格总体保持稳定，一二线城市房价略有上涨，三四线城市房价保持平稳。
具体来看，一线城市房价上涨1%，二线城市房价上涨0.5%，三四线城市房价持平。
3. 政策环境本月，我国房地产市场政策环境总体保持稳定，部分城市出台了一些调控措施，以抑制房价过快上涨。
具体来看，一线城市出台政策占比10%，二线城市出台政策占比15%，三四线城市出台政策占比20%。
三、市场特点分析1. 政策导向本月，我国房地产市场政策导向明显，各地政府纷纷出台调控措施，以稳定房价、遏制投机炒房行为。
政策环境对市场起到了一定的抑制作用。
2. 供需关系本月，我国房地产市场供需关系总体平衡，一二线城市供不应求，三四线城市供需基本平衡。
供需关系的变化对市场走势产生了一定影响。
3. 区域分化本月，我国房地产市场区域分化明显，一二线城市房地产市场表现较好，三四线城市房地产市场表现一般。
区域分化对市场发展产生了一定影响。
四、存在问题分析1. 房价上涨压力尽管本月我国房地产市场总体保持稳定，但部分城市房价上涨压力依然较大。
房价上涨压力主要来自于投机炒房行为和土地市场过热。
2. 市场泡沫风险本月，我国房地产市场部分城市出现市场泡沫风险。
市场泡沫风险主要来自于房价上涨过快、投资需求过旺。
3. 政策效果不尽如人意部分城市出台的调控措施效果不尽如人意，未能有效遏制房价上涨和投机炒房行为。
房地产行业现状研究与建议
产业经济全国流通经济111房地产行业现状研究与建议周洁颖(大连理工大学,辽宁大连116024) 摘要:房地产行业在国民经济中的地位日渐升高,同时也暴露和凸显出更多问题和矛盾㊂本文利用P E S T E L 模型,分析研究了房地产行业现状,并分别从政府和房地产企业角度对其发展提出建议㊂关键词:房地产行业;P E S T E L 模型;政策调控中图分类号:F 293.3 文献识别码:A 文章编号:2096-3157(2021)05-0111-03一㊁前言房地产行业作为国民经济支柱产业,占我国G D P 比重不断提升,2008年不到5%,而2020年已占比7.3%㊂国家统计局数据显示,由于受到新冠疫情影响,2020年1月~2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌,同比分别为-39.9%和-35.9%㊂但随着疫情逐步得到控制,房产销售快速恢复,部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]㊂全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元,较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点㊂整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象,但增速有所放缓㊂目前,房地产市场主要存在着一二线城市与三四线城市市场两极分化㊁融资环境紧缩㊁数字化程度较低㊁开发商环保意识较差等问题,基于此,本文将采用P E S T E L 模型,对房地产行业的现状进行分析,并在此基础上对其提出可行建议㊂二㊁概念界定 P E S T E L 模型P E S T E L 分析是企业分析其宏观环境的一种方法㊂不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般从政治㊁经济㊁社会文化㊁技术㊁环境㊁法律六个角度研究影响企业和行业发展的宏观因素和背景条件㊂三㊁以P S E T E L 模型为基础 房地产研究现状及问题1.政治层面近几年,政府保持着对房地产的高频调控㊂据中原地产统计,2018年到2020年期间,全国相关政策出台频次分别为450次㊁620次㊁489次,政策范围覆盖限购㊁税费㊁资金监管㊁人才引进等各方面㊂2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加,且以打压性措施为主[2]㊂(1)宏观支持政策2020年,受到新冠疫情影响,房地产行业的调控政策前松后紧,救市政策与调控政策并存㊂目前看来,未来仍将以房住不炒㊁因城施策 为中心思想,以实现稳地价㊁稳房价㊁稳预期的调控目标㊂房住不炒 是指要坚持 房子是用来住的㊁不是用来炒的 的定位,要在宏观上管住货币,落实人地挂钩政策㊂房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及房企融资㊁购房者信贷等方面㊂ 京八条 要求购买首套普通自住房首付款比例不低于35%;央行召集25家在沪银行开会,要求严查房贷首付来源及收入证明㊂在这种思想的指导下,多地政府不断对房地产市场进行引导和纠偏,加码房地产调控,如沈阳将个人转让住房增值税征免年限由2年调整到5年,并将第二套商品住房首付比例提高到50%㊂政策调控下,购房门槛提高㊁购房者贷款更加困难,热点城市房地产市场逐渐降温㊂因城施策 是指根据城市属性,区分几线城市采取不同的房价,制订不同的房地产政策㊂目前全国房地产市场呈现出 冰火两重天 的局面:2020年一线城市量价齐升,三四线城市 去库存 压力仍然巨大,成交面积近乎腰斩[3]㊂据此,各城市建立了不同的调控方针:热点城市如沪深杭先后出台楼市调控政策,从限购㊁限售㊁税费等方面降低市场热度从而达到防止房价过快上涨与市场过热,抑制投资㊁投机性需求蔓延的目的;三四线城市去库存发放购房补助,如四川达州市支持有实力㊁有品牌的大企业参与土地市场竞买,同时恢复购房补助,刺激房地产市场回温㊂(2)财政税收政策2020年年初,为应对新冠疫情造成的影响,央行实施相对宽松的货币金融政策,房企融资活跃,融资成本下降㊂上半年,央行三度 降准 ,下调存款准备金率,增加基础货币投放,释放长期资金㊂同时,央行货币政策司网站显示,其曾几度下调L P R 利率中枢,一年期从4.15%下调到3.85%,引导金融机构降低贷款利率,降低企业融资成本,既缓解了企业的资金压力,也降低了购房者月供水平,刺激购产业经济112 全国流通经济房需求㊂此外,发行国债和减税进一步降低了居民和企业的压力㊂在此影响下,居民购房资金压力减小,商品房市场明显回升㊂但这仅是疫情期间的临时货币宽松政策,2020年下半年,收紧金融政策㊁调控楼市的苗头已经开始显现,货币政策逐步向常态回归,部分地区银行已经开始上调房贷利率,广州甚至已有银行暂停房贷业务㊂可以预见,未来房地产业金融环境将逐步趋紧㊂(3)管理㊁监管政策在国家政策指导下,多个城市对 假离婚 ㊁法拍房㊁二手房㊁赠与房㊁信用贷等方面的漏洞进行填补,并扩容限购区域㊂合肥市要求离异未满两年再度购房的,仍按原家庭名下的房屋套数计算;上海市将法拍房纳入限购㊁夫妻离异3年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算㊂在这些政策下,购房投机行为受到了重大打击,进一步维护了房地产市场的秩序㊂2.经济层面(1)宏观经济发展趋势近年我国经济高速发展,2020年G D P 已突破100万亿元,同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%㊂收入提高,居民拥有更多的闲置资金,为购置房地产提供了经济基础㊂目前,全球通货膨胀趋势不可逆转,房价平均上涨率超过通胀率㊂房租受未来经济形势㊁通货膨胀和货币政策预期的影响,通胀期间房租上涨,而房价被视为房租的贴现,最终也会上涨㊂同时在固定贷款利率下,未预期到的通胀会产生再分配效应,如果贷款利率不调整,会有利于债务人而不利于债权人,就会鼓励人们从银行借款买房[4]㊂因此,部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀㊂大量资金涌入房地产市场,导致市场过热,房价上涨㊂(2)城市经济水平差异目前,我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市㊁南方城市优于北方城市的局面㊂根据中国房地产业协会的数据,房地产开发企业500强中,华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%㊂随着人才竞争加剧,户籍政策逐渐放开,一二线城市吸引人才的力度不断加大,加之在就业机会㊁教育资源等方面得天独厚的资源优势,人口加速聚集带动土地市场需求;而三四线城市人口逐渐流失,购房需求主要来自本地换房改善人群㊁周边低能级城市人群㊁返乡置业人群和棚改拆迁人群,近年来房地产市场趋于饱和,加上2019年以来棚改货币化安置的退出,市场需求进一步下滑,楼市前景堪忧[3]㊂(3)房地产行业融资环境2020年监管部门推出三条红线 政策和银行业房地产贷款集中管理制度,房地产金融监管趋严,融资环境趋紧,房企资金压力加大㊂根据住建部和人民银行召开的重点房地产企业座谈会的内容, 三条红线 是指剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍㊂三道红线全部命中,开发商不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%㊂根据这个标准,据天风证券数据,在57家主流A 股上市房企中,仅8.8%的房地产企业三条红线 均未踩中㊂房地产贷款集中管理制度要求在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行㊁银保监会确定的相应上限,进一步阻止了资金流入房地产业㊂3.社会层面(1)中国人口发展情况及家庭结构变化计划生育以来,中国人口出生率和自然增长率逐渐降低,2013年人口出生率和自然增长率分别为12.08ɢ和4.92ɢ,到2019年已下降至10.48ɢ和3.34ɢ㊂出生率下降使家庭有更多收入用于消费㊁投资或储蓄,对住宅的支付能力也随之提高,增加房地产市场需求㊂此外,中国老龄化程度逐渐升高,青壮年劳动力数量减少,养老问题凸显㊂这对住房市场的影响既是机遇又是挑战㊂一方面, 以房养老 的思想可以刺激对住房市场新需求的形成;另一方面,社会保障的压力又会对住房需求形成制约[5]㊂(2)中国房地产消费文化及动机在中国人的传统观念里, 有房才有家㊂目前中国购房者的购房动机多分为如下几种:刚性需求,购房自住;利用房地产的保值性,对抗通胀,减少货币贬值带来的损失;为后代提前买房或结婚需要买房;提升生活品质;将房地产作为投资商品,待其升值后出手倒卖㊂受这些观念影响,叠加全球通胀,购房需求不断上升㊂同时,以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心,在一定程度上造成了房地产市场的波动㊂4.技术层面(1)房地产数字化相比其他行业,房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段,目前仅万科㊁恒大等头部房企完成了数字化营销㊁数字化建造㊁数字化商业运营的推进,更多二线房企还停留在企业内部的财务㊁营销系统等的效率提升阶段㊂目前房地产企业的数字化转型还存在各种问题㊂一是数字化转型路径有待探索㊂目前大多数房企所涉及的数字化仅基于业务流程的再造与优化,与真正的数字化 借助云计算㊁物联网等技术,促进平台经济㊁产业互联,还有一定产业经济全国流通经济113距离㊂这一过程的实现基于房企对数字化技术的深刻理解与把握,同时也需要一定的实践和时间的积累㊂二是现有人才与业务㊁技术不匹配㊂房地产数字化初期会闲置部分传统业务人员,但缺乏I T 技术人员,企业一时难以实现人员切换,如果这时不能做好应对,势必会导致数字化进程受阻[6]㊂(2)建筑技术与产品设计新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本㊁提升建筑质量,如新型预应力技术,它可以有效提升钢筋的张力,让混凝土在与钢筋之间黏合时,摩擦力减少,呈现混凝土浇筑的效果,同时降低了成本[7]㊂在产品设计方面,许多房地产企业都在推进产品标准化的建立㊂以恒大㊁碧桂园为代表的一类房地产企业以大规模批量复制为目标;万科研究工业化生产,率先提出 像造汽车那样造房子 ;融创则以高端精品物业开发为主[8]㊂5.环境层面房地产项目在建设施工期间产生的噪声㊁废水㊁固体废物等会对周边环境造成不利影响㊂绿色建筑可以减少能源消耗㊁降低污染排放㊂我国在绿色建筑方面起步较晚,相关政策法规不够完善;技术工艺不够成熟又增加成本,投资回报比却不能令开发商满意㊂因此开发商大多不愿做这样 吃力不讨好 的投资,但随着国家对环境标准要求的不断提高,未来 绿色建筑 将成为房地产行业的发展方向㊂6.法律层面‘中华人民共和国民法典“提出居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有㊁使用的用益物权,以满足生活居住的需要㊂ 居住权 的提出,意味着此后 租购并举 将成为房地产政策导向之一,使每个人都能有所居,推动房地产市场规范化㊁全民化发展㊂四㊁建议1.从政府角度首先,政府要加强市场监测,密切关注房地产市场各项指标变化,及时分析原因并作出预警㊁进行调控;还要严格执行调控政策,做到有规必依㊁执规必严㊁违规必究㊂其次,政府对土地㊁金融等政策进行完善㊂强化土地管理,通过控制土地供应量稳定房价;严格防范房地产金融风险,排查各方风险暴露,着力减杠杆;继续强化房地产贷款集中度㊁房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控[9]㊂第三,政府还应完善经济适用房政策,并要 租购并举,发展租赁住房,包括长租房㊁公租房㊁共有产权房等,以保障中低收入家庭基本的住房需求㊂建议扩大保障性住房供给,满足居民一般的刚性住房需求㊂2.从企业角度首先,企业应进行产品改善和升级㊂随着经济发展,人们对生活品质要求逐渐提高, 高品质 成为购房的重要标准㊂除常规的决策因素外,物业服务㊁环境绿化等也成为购房决策考量的基础条件㊂因此,能快速完成产品升级的房企,将在抢占市场上占据更大优势㊂其次,企业还应加快数字化进程, 数字经济 为全产业链赋能的时代正在大踏步到来㊂相比线下,通过直播等一对多的线上交互形式可以一次触达更多用户㊂并且在营销推广上,阿里㊁京东等线上平台有着巨大的流量优势和更强的技术实力;在购房者画像上,得益于平台日积月累的庞大消费数据,对购买能力㊁购买喜好㊁资金风险等拥有更全的维度[10]㊂基于此,中小房企若不积极提高自身竞争力,可能会逐渐淡出市场㊂五㊁总结与展望总体而言,中国房地产市场虽欣欣向荣,但其 冰火两重天 的两极化格局仍亟待改变,市场秩序需得到更好地维护㊂政府监管下,房地产企业需在收紧的调控政策和紧缩的金融环境中找到正确的道路,提高自己的核心竞争力,加强环境保护意识㊂未来,房地产行业仍将以 稳 字当头,房企将面临更大的挑战,唯有加速优化调整,方能立于不败之地㊂参考文献:[1]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J ].中国物价,2021,(2):12~14.[2]张敏.楼市政策 变奏 :沪深杭开年施压 大城市 渐成调控重点[N ].21世纪经济报道,2021-01-28(12).[3]苏志勇.一线城市发力三四线城市持续萎缩[N ].中国房地产报,2021-01-11(12).[4]赵奉军.房价和通胀百年:非对称关系存在吗?[J ].郑州大学学报(哲学社会科学版),2020,53(6):43~48.[5]黄冠.人口结构㊁生育政策调整与住房需求研究[D ].武汉:华中师范大学,2020.[6]崔霁,李晓玲.房地产数字化发展的新阶段:房企的路径与选择[J ].中国房地产,2020,(36):22~31.[7]李沐鸿.解析土木工程建筑施工技术的创新实践研究[J ].居舍,2021,(3):62~63,69.[8]杨旸舜.住宅产品标准化构建的研究[J ].住宅产业,2020,(11):103~106.[9]房地产金融宏观审慎管理需构建完善的政策体系[N ].21世纪经济报道,2021-01-11(1).[10]拥抱房地产数字化营销时代[N ].中国房地产报,2020-11-16(1).作者简介:周洁颖,大连理工大学学生㊂。
房地产业现状范文精选3篇(全文)
房地产业现状范文精选3篇(全文)现状篇1摘要：房地产融资一直以来都是房地产行业首要解决的问题，能否对庞大资金链进行有效管理常常是危及到企业生存的关键因素。
本文将从房地产业的资金来源入手，并结合当前房地产市场投融资环境及现状的基础上来分析房地产业融资所存在的问题。
研究表明，为解决中国房地产融资问题，在努力提升企业综合能力的同时，走融资多元化道路是必经之路，房地产企业需寻求新型创新融资模式，提高非信贷和直接融资比例，配合监管部门做好风险防范和风险预警工作。
关键词：房地产业；融资多元化；新型创新融资模式1.引言房地产业作为中国国民经济中的一个重要的支柱产业。
其发展对于保证发展生产和保障生活质量，拉动相关行业，扩大内需，促进中国国民经济的发展，有着极为重要的作用。
而在房地产项目开发运作的过程中，充足的资金供应是房地产企业稳定发展的重要保障。
但由于政府调控效果不明显、相关配套法规不完善、政府部门的严厉宏观调控政策、企业的融资模式及其引发的资金问题，使得中国房地产企业发展程度与中国经济发展不相匹配，发展过程中还常出现矛盾和混乱的局面。
纵观国家出台的一系列政策，尤其是自2011年以后，协议式的土地出让方式开始转变为招拍挂式，同时土地交易价格和购地成本均呈上升趋势，开发商延期向政府支付地价的行为被禁止，而原有开发商以往拖欠资金的做法也被限制，资金包括建筑商建筑款和工人工资，使得房地产市场在资金和市场方面备感压力。
同时，银行贷款、上市融资、信托融资等门槛的提高对开发商们的资金而言，将引发了更大的断链危机[1]。
一旦房地产企业倒闭，首当其冲肯定要影响到银行贷款无法回收，从而造成金融风险。
另外也会使投资或购买房地产金融产品的投资者蒙受巨额的经济损失，除此之外，一些和房地产行业相关性高的上下游行业也会受到影响。
更甚者，一旦房地产项目资金链条中断，建设被迫停止，由此必将造成相当严重的资源浪费。
由此可以看出，房地产企业的融资问题无论是对于房地产行业还是对整个金融业而言都起着重要作用，有时连国家的经济发展和社会稳定也会受到直接影响。
石家庄房地产市场分析
石家庄房地产市场分析作为国民经济的支柱产业之一，房地产的争论一直广受关注。
国内楼市在经历了上半年的量价齐升之后，一线城市从7月份开始，出现了滞涨的现象，在房价一路走高的同时，成交量开始下降。
于是，“拐点论”再次被抛了出来，关注楼市走势的争论热了起来。
而对石家庄来说，在全国大气候之外，随着滨河城市战略规划的提出，关于房地产热点区域的猜测也多了起来。
一、石家庄房地产市场回顾2000年—2007年我国楼市走了一轮波澜壮阔的大行情，房价持续快速上涨，这是由于我国1998年取消福利分房、经济高速成长、城市快速推进等多种利好因素共同作用的。
这种情况在一国房地产发展史上，只能特定的时期存在，不可能长久如此。
2008年国际金融市场剧烈动荡，国内经济形势不确定因素明显增多，石家庄房地产市场也受到了一定影响，出现了市场交易低迷、成交量持续下滑、消费者持币观望的局面，造成房地产价格短期下滑。
石家庄“三年大变样”的实施为城市建设和房地产业带来新的发展机遇，大规模的城中村改造和旧城改造所带来的土地放量将改善住房的供求关系，有利于调整住房结构，加上政府的宏观调控，有助于使石家庄房价进入一个相对稳定阶段。
市政府为了促进房地产业健康稳定发展，08年10月13日出台了石政发[2008]56号《关于促进房地产业健康发展的若干意见》，提出20条措施鼓励房地产投资和消费。
为了进一步激活房地产市场，2009年7月又出台了《〈关于促进房地产业健康稳定发展的若干意见〉的补充意见》。
同时，加大了对房地产开发行政审批盖章和收费项目清理力度，进一步优化房地产发展环境。
随着国家、省、市一系列优化发展环境、刺激扩大住房消费政策和宽松信贷环境一级“三年大变样”的实施，石家庄市2009年以来房地产市场开始出现回暖，住房市场总体特征是：住房供应量加大，累积的住房需求开始逐步释放，市场活跃度提高，成交量明显上升，新建商品住房和二手住房成交总量同比增幅均超过100%，二手住房呈量价齐升态势，新建商品住房成交均价同比下降幅度趋缓，5月份以后月环比开始上升。
二手房市场现状及存在问题分析——以安徽省芜湖市为例
提出完善产权制度、提倡交易信息对称传播等措施。
关键词：芜湖市；二手房；现状
中图分类号：F293.3
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2019）06-0028-33
收稿日期：2019-04-18
随着房地产市场的快速发展，2016 年中国楼 市经历了井喷式的“量价齐升”。为贯彻“房子是用 来住的，不是用来炒的”理念，各地通过“限价”“限 售”“限购”“限贷”等严厉政策，加强对房地产市 场的宏观调控。2017 年，房企集中度不断提高，规 模化、区域深耕特点显现，竞争压力日趋白热化， 其中一、二线城市经历了从“买不到”到“买不了” 的转变，土地供应紧缺；而三、四线城市“高库存” 与“热销”的差异化并存，城市拍卖市场火热。在 日趋竞争的房地产市场中，一手房交易量急剧增 加，房价居高不下，泡沫现象明显。与此同时，购 买力相对薄弱的群体，更多地关注到二手房市场。
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图 1：2017 年 1-12 月芜湖市新房成交套数及价格图
房地产市场
CHINA REAL ESTATE
表 1：芜湖市四区主要二手房销售信息简表
区域 镜湖区 弋江区 鸠江区 三山区
涉及主要小区 名流印象 世贸翠柏湾 长江湾一号 中央城 金域华府 华仑港湾
兆通大观花园 柏庄香府 Байду номын сангаас龙湾 碧桂园 白鹭湾 天池圣居
本文选择芜湖市作为调查区域，设计调查问卷，抽 样调查芜湖市居民，了解芜湖市目前二手房市场 现状，结合二手房市场存在的问题提出改进对策， 充分利用二手房市场巨大潜力，为消费者提供更 多优质房源。
1 芜湖市房地产市场发展现状 2017 年，芜湖市房地产市场价格上涨幅度较
大，一直跻身于全国上涨城市排名前 30 名单中，上 涨幅度最大的月份全国排名前五。 1.1 一手房供给情况
我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议
我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议提要：城镇房地产建设过程中存在的问题虽然城镇化进程同房地产建设相互依存、相互促进、协调发展，但是由于我国城镇化进程过快我国城镇房地产业发展过程中存在的问题及对策、建议借鉴对城镇化进程与城镇房地产业发展的关系研究，通过对城镇房地产建设过程中缺乏合理规划、产业比重过大、供需结构失调、市场体制不健全四个主要问题的分析，归纳出导致问题产生的深层次原因，即政府职能失调和市场机制失灵的，并提出合理定位城镇化目标、发展模式转型、提升市场化程度、构建层次结构四点对策与建议。
随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。
实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。
一、城镇化进程同房地产开发的关系分析从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。
先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。
从此定义可以看出，城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。
中国恒大集团房地产投资风险及对策分析
Qiye Keji Yu Fazhan投资风险是指从投资开始到投资结束的期间内，受到种种不可控因素的影响，使实际投资收益与预期收益之间产生的偏差。
投资过程中总是伴随着风险，投资风险并非是一成不变的，它会随着投资活动的进行而发生变化。
投资的风险性质和后果也会因为投资阶段的不同而发生改变。
因此，需要对中国恒大集团房地产投资风险进行分析，以便提出对策。
1中国恒大集团房地产投资现状1.1中国恒大集团房地产发展现状截至2018年末，中国恒大集团的总资产达1.88万亿元，该集团逐渐将发展战略调整为“多元+规模+品牌”模式，同时逐步降低企业负债率、企业成本，提高企业资金周转率。
除此之外，中国恒大集团在规模方面增速放缓，于整个行业中排名第三。
随着房地产市场格局的变化，中国恒大集团调整了发展战略，从2014年开始逐步将业务重点向二、三线城市转移，其主要发展目标仍是获取一、二线城市的土地资源[1]。
目前，中国恒大集团的一、二线城市土地储备资源占总量的73%，优质的土地储备资源使它在行业中处在下行发展态势时，仍能够获取利润，实现对房地产市场份额的稳定持有。
截至2018年末，中国恒大集团实现销售收入4662.00亿元，毛利润达1689.5亿元，利润同比增长50.5%，毛利率为36.2%，盈利水平仍领先其他房企。
2018年的合约销售额为5513.4亿元，较2017年增长10.1%；合约销售面积为5243.5万m 2，同比增长4.2%。
合约平均售价为10515元/m 2，较2017年增长5.6%。
目前，中国恒大集团有173个新项目正在紧锣密鼓地进行，这些项目分布在深圳、重庆、成都等数十个城市，在售项目累计达到829个，分布于227个城市。
本文分析认为，即便是在房地产行业动荡、行业分化加剧的背景下，中国恒大集团各项财务数据均保持在行业平均水平之上，主要得益于中国恒大集团的产品定位准、品质高、管理严的优势[2]。
1.2中国恒大集团房地产投资现状1.2.1中国恒大集团房地产投资规模逐年扩大中国恒大集团年报显示，2014年，中国恒大集团注重可持续盈利能力，选择优质的项目补充和平衡一、二、三线城市的区域布局。
试论房地产企业融资存在的问题及解决对策
试论房地产企业融资存在的问题及解决对策摘要：随着我国房地产市场的不断发展，房地产企业融资问题备受关注。
本文研究了融资存在的问题，如资金压力、债务负担等。
针对这些问题，提出了多元化融资渠道、财务规划和预算控制等解决措施。
本文的研究成果旨在为相关从业者和政策制定者提供参考，以更好地应对房地产企业融资挑战，促进房地产市场的健康发展。
关键词：房地产企业；融资问题；解决对策引言：房地产在中国经济中扮演着重要的角色，然而，随着市场的不断演变，房地产企业融资问题逐渐凸显。
这包括融资压力、债务负担、市场风险、政策风险以及资产质量问题等。
本文旨在探讨创新解决方案，实现房地产市场的可持续繁荣。
一、房地产企业融资存在的问题房地产行业一直以来都被认为是国民经济的支柱产业之一，对国家经济的健康发展和社会稳定起着重要作用。
随着城市化进程的加速和人口增长，房地产市场出现了快速扩张的现象，吸引了大量投资和关注。
这种局面使得房地产企业需要大量的融资来支持项目的开发和扩张。
尽管房地产企业融资是行业常态，但在这一过程中存在着一系列问题和挑战。
1. 资金压力首先，房地产开发项目通常需要巨额的资金投入，包括土地购置、建设、市场推广和维护等多个环节。
这种高额资金需求可能超出企业内部资金的覆盖范围，导致资金短缺。
其次，市场波动性会增加资金压力。
房地产市场受到宏观经济、政策调整和市场供需等因素的影响，价格波动较大。
企业需要具备足够的流动性，以应对价格下跌、市场需求减弱等突发情况。
此外，高额的贷款利息和短期还款期限可能导致企业的债务负担加重，进一步增加了资金压力。
为了维持融资，企业可能需要支付高昂的融资成本。
最后，由于房地产市场波动性和政策不确定性，企业需要积极管理资金流，以确保能够按时履行承诺并避免陷入财务困境。
这些因素共同构成了资金压力的核心问题，对房地产企业的经营稳定性构成挑战。
1.债务负担首先，房地产项目通常需要大量的借款来支持土地购置、建设和市场推广等多方面的资金需求。
浅析房地产市场现状分析论文
浅析房地产市场现状分析论文目前随着我国人们的生活水平的提高，房地市场也在不断地发展。
下面是店铺带来的关于房地产市场现状论文的内容，欢迎阅读参考!房地产市场现状论文篇1：《浅谈我国房地产市场发展现状》【摘要】本文对我国房地产业发展现状做了分析，分析出：房地产投资的总体规模逐年增大;信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高;销售量持续增长，商品房销售面积、销售额持续上升;房价大幅攀升;开发规模快速增长;完善土地供应制度;建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控;完善住房供应体系和住房保障体系;规范房地产开发企业及相关企业的行为。
【关键词】房地产市场;发展现状房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、管理和服务的行业，属于第三产业。
主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。
房地产业在我国起步晚，历史短，发展过于迅速，近年来房价不断攀升，国家不断出台政策仍然无法阻止房价的上涨。
在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且找到有效的解决问题的对策和途径，以保证房地产市场持续健康。
1.房地产业的重要作用房地产业直接推动经济的增长投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机。
我国自1998年实行住房市场化改革，推行住房分配货币化以来，房地产业进入持续稳定发展的时期，对经济增长的贡献不断增大。
房地产业除了直接推动经济增长外，由于房地产业在国民经济链中处于中间环节，具有很强的关联效应。
2.我国房地产业的发展现状随着人民的生活水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，取得了令人瞩目的成就。
房地产投资的总体规模逐年增大，从商品房投资类型结构看，普通住宅比重稍有上升，经济适用房所占比重直降，办公楼所占比重稍有下降，而商业用房所占比重趋于稳定，基本维持不变。
信贷比重有所降低，但对银行的依赖度依然过高。
国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。
投资性房地产评估方法与问题阐释
投资性房地产评估方法与问题阐释在当前条件下，投资性房地产评估主要使用的是公允价值计量模式，主要通过收益法和市场法来进行评估，为了确保投资性房地产评估的结果具有客观性、公允性，需要对这两种评估方法进行合理的使用，让不利的因素减少。
本文重点分析研究投资性房产评估方式，并且阐述当前投资性房地产评估过程中出现的问题以及如何对这些问题进行处理，以供参考。
标签：投资性;房地产;评估方法;问题;措施1、投资性房产评估方法1.1 市场法评估在通过市场法来进行评估前，首先需要将类似房地产交易案件的收集工作完成，并且做好对比工作，方便日后进行深入的工作，市场法评估主要是对投资性房地产的区位因素、权益以及租约实物状态等进行评估和分析，再通过市场法来进行评估的时候，需要了解投资性房地产的区域位置、交易日期、使用年限、经营状况等，并且进行详细的评分分析，另外在分析的时候一定要保证参照物收集工作能够有效的进行。
市场评估法不单单可以反映房地产的现实价格，还能够将这一段时间的指标和参数反映出来，是一种操作性较强的评估方式，然而这种评估方式会由于评估人员的主观意志影响而出现问题，一定要依照评估对象的实际情况合理进行操作。
1.2 收益法评估收益法评估通常条件下使用报酬资本法和收益乘数法来进行操作，在工作开始的过程中，首先需要对投资性房地产的收益期限和净收益进行明确，接着依照实际情况合理进行适当性的折现率。
报酬资本化可以精确的将评估的投资性房地产未来期望收益和获利年限体现出来，另外也可以准确的反映出其中的风险，可以让评估工作在可靠依据的条件下建立起来，与此同时报酬资本化还可以准确的反映出企业的资本化价值，这种真实合理的评估方式能够让交易双方都能接受，然而需要关注的问题是这种评估法往往会出现净收益流和市场现状出现冲突等情况，需要进行仔细分析研究，收益乘数法主要是在房地产市场相对稳定的条件下，对投资性房地产进行评估的方式，这种评估方式操作性好，而且较为简单，然而因为自身特质，通常条件下，作为其他评估方式的辅助性手段。
二手房市场存在问题及实施对策
管理观察 >>150二手房市场存在问题及实施对策税 鑫 代运洁西华大学土木建筑与环境学院摘要：随着我国房地产市场的逐渐繁荣,二手房市场迎来了良好的发展机遇。
二手房公司作为二手房交易的中间机构,对于降低房屋交易资金、促进我地产市场健康、持续发展起到了积极作用。
由于我国二手房市场发展较晚、交易行为较混乱，目前二手房市场依然存有一些问题影响房地产市场的发展。
研究二手房的存在问题和未来发展趋势，对我国住房市场发展有重大意义。
本文通过分析我国二手房交易现状及存在问题，意在为中国二手房市场提出相应的措施和建议，并提出指导意义和理论，促进市场长久良性运行和发展。
关键词：二手房市场；发展现状；发展建议1.二手房现状随着人们对房地产市场需求的快速增加,在市场准则下逐渐形成一种住房者根据经济收入的增加来逐步提高自己的居住品质的消费方式。
二手房在该消费方式中起到承前启后的关键作用,为房地产市场的繁荣和国民经济的增长发挥作用。
当前，部分地区的房产市场存在的问题逐渐暴露:房价过高、土地供应量过大等,给我国现代社会发展带来城市竞争力减弱、消费力的抑制等不良影响。
基于房地产投资逐步增长的情况下,我国二手房市场依然处于初步发展的阶段,而且受新建商品房价格上涨的影响，价格上升幅度明显，发展空间较大。
2.二手房市场存在的问题目前我国房产二级市场还没有一个比较完善的二级市场体系,对于二手房市场的产权问题、质量问题以及二手房交易过程中的信息不对等及供给和需求的平衡问题,都缺乏一个比较完整的认识和规范机制,其主要表现在以下几个方面。
2.1供给和需求不平衡在我国，房产的迅速发展,使得投资型房产交易快速上升。
但同时,房产的二级市场由于直接受一级市场的导向,消费型的房产投资在整个房产结构中占的比例偏大。
而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住、投资混合型的需求。
所以,不合理的供给和需求在一定范围内抑制了二手房市场的繁荣发展。
2.2产权不规范由于我国体制的不同,市场上的二手房存在着多类不同的产权状态,有已购公房、商品房等产权方式,产权的确立情况相当复杂。
房地产项目造价管理存在的问题及解决办法解析
房地产项目造价管理存在的问题及解决办法解析文/薛成成 山东汇鑫建安工程项目管理有限公司 山东青岛 266000【摘要】加强成本核算和降低项目成本对房地产公司来说尤为重要,必须确保建筑工程项目的施工质量的前提下,科学合理地降低、削减成本进而控制房地产项目的基础成本。
对于如何降低项目成本,就是需要我们用一种重要的方法或者途径在房地产项目开发的每个阶段严格控制各种成本的消耗,并以更低的成本实现经济效益最大化。
本文根据笔者工作实践，对房地产项目造价管理存在的问题及解决办法进行了分析和探讨。
【关键词】房地产；项目；造价；管理；问题【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.1821、房地产项目造价管理存在的问题1.1成本控制没有足够重视在对房地产造价成本控制这一问题上,很多施工项目没有足够的重视。
当前,我国的房地产开发人员在成本控制和意识方面相对单薄。
因此,他们无法让房地产企业相关员工进行深入地研究和成本控制问题的分析。
然而他们只是盲目地使用传统的会计和管理的方法去计算房地产项目的造价成本,导致无法真正控制房地产项目的实际成本,并且得出的结论缺乏可信度和可靠性。
1.2造价控制的方法落后随着技术的不断发展,计算机技术已经广泛应用于我们生活的各个领域。
目前,在我国只有少部分的房地产开发企业开设使用计算机技术来控制对房地产工程项目造价的计算,而其他大多数房地产开发企业仍使用人工会计的方法进行计算。
人工会计的计算方式很费时间,而且人工会计计算方式结果容易出现问题和可信度偏低,从而妨碍了在项目施工期间进行平稳的成本控制,进而导致房地产项目的过程造价成本大大超出预算。
1.3全过程控制落实不足对房地产项目的造价成本控制需要对整个过程进行全过程控制,但是,大多数的房地产开发企业无法在项目建设开始之前就制定一份详细的造价体系和成本控制计划,从而导致施工在项目开始后控制的非常混乱,进而无法控制好所有施工环节,此外房地产企业并没有实施严格的成本控制监管体系,这样就会造成管理人员不能够实时监管房地产工程项目各个阶段的成本控制过程。
XX县房地产市场发展现状、存在问题及应对策略调研分析报告
XX县房地产市场发展现状、存在问题及 应对策略调研分析报告随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了XXXX，XXXXXX等高档次的住宅小区。
XX年, 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。
为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状(一)县城基本概况。
XX县地处XX省东南部、XX市北陲，东邻XX，南连XX，西靠XX，北接XX，全县辖8镇17乡，土地总面积为1979.4平方公里，占XX省土地总面积的0.93%，全县人口63.85万，是XX市人口第二大县，县城区面积约14平方公里，城市化率达到36.75%。
根据XX年统计数据表明，我县城区常住人口约12万，城区户籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
(二)房地产开发与发展情况。
目前，我县三级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。
近几年我县高品房年平均开发量达17.8万平方米。
其中：XX年开发量1.01万平方米，完成投资0.56亿元;XX年开发量达14.7万平方米，完成投资1.17亿元;XX年19.69万平方米，完成投资2.21亿元;XX年开发量35.9万平方米，完成投资4.37亿元。
XX年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房屋施工面积25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售面积6.78万平方米。
(三)商品房销售及价格情况。
XX年，我县商品房销售面积 1.1万平方米，住宅均价1193元/平方米;XX年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/平方米;XX年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方米;XX年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米; XX年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均。
房地产经济发展背景分析
房地产经济发展背景分析一、房地产行业与社会的关系生活的本质是使人不断地超越自我,而房地产的本质是使人不断超越既定的社会角色和地位。
房地产行业作为现代社会中一个较为重要且受到社会广泛关注的行业,与社会的关系是非常密切的。
在同社会的关系方面,房地产行业有着与其他行业明显不同的几大特征。
首先,在社会公平方面,由于不同群体的住房拥有率和不同收入阶层的住房居住条件都有着明显的差异,房地产行业集中体现着社会的不公平和阶层性。
房地产行业明显的体现着社会的分配原则,加深人们对于社会公平问题的理解。
其次,在社会政治稳定方面,由于房地产行业对社会就业问题的影响很大,帮助社会解决了很多就业问题,因此要鼓励房地产行业的发展。
与房地产相关的就是房子的问题,住房问题是关系到人民生活的根本,房产价格的合理有助于社会购房率的提高,帮助普通民众解决住房问题。
可见,房地产行业的一些微小动向甚至会关系到社会的稳定和持续发展。
最后,在社会经济发展方面,房地产经纪的持续稳定发展能促进国民经济的持续稳定发展;而房产行业的急速发展可能会导致整个国家经济过热,对国民经济的稳定有重要的消极影响。
另外,城市改造和拆迁工程对城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定也有很大的影响[2]。
二、房地产经济发展的现状房地产市场是指所交易的商品是房地产或房地产权益的市场,交易包括买卖、租赁、抵押等。
房地产市场是一个产品差异化的市场,是一般人非经常性参与的市场。
房地产市场的交易程序较为复杂,交易金额巨大,且其供求关系、价格水平、价格走势在不同的地方各不相同。
影响房地产的需求因素包括房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的个人偏好以及消费者对未来的预期。
房地产市场容易出现垄断和投资行为,因而需要受到法规政策的限制和影响。
众所周知,房地产行业是一个暴利行业。
房地产具有价值的盈利性、使用的长期性、位置的固定性、影响因素的多样性等特点。
目前,房地产行业整体处于发展期,有较大的发展空间。
房地产业发展情况汇报
房地产业发展情况汇报篇一：市房地产业发展现状和趋势调查报告市房地产业发展现状和趋势调查报告房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。
温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展"。
近年来，随着城市扩容提质步伐加快,经济提速发展,我市房地产业也呈现出加速发展的态势。
在这种势头之下，如何进一步明确产业定位，把握发展方向，以实现我市房地产业的又好又快发展，已引起了市委、市政府的高度重视和密切关注。
为更好地服务市委、市政府宏观决策,我局在深入调查的基础上，比照全国、全省和～市同业发展水平，对我市房地产业发展现状和趋势进行了认真地调查分析研究。
现报告如下：一、当前我市房地产业发展来势喜人，但相对全国、全省而言，发展差距仍然很大近几年来，我市房地产业得到了长足发展。
外埠房地产开发品牌企业和我市一些技术优良、资金雄厚的房地产开发商，陆续在市城区开发建设了一批品质、品位俱佳的楼盘项目,有力地激活了房地产市场，增强了房地产业实力。
近两年来房地产开发投资年均。
显偏低。
二、我市房地产市场不断拓展，但相对商品房消费需求而言，市场空间仍然很大近年来，我市房地产市场得到培育和拓展，市城区房地产市场发展日趋规范，房地产交易十分活跃，交易量连续三年以80％的幅度增长。
尤其值得一提的市新城区工业园大规模投资开发建设标准厂房及配套服务用房，以租赁或出售的方式供应需求者，这一举措为丰富房地产内涵、扩大房地产需求、扩展房地产市场起到了积极的推动作用。
虽然我市商品房开发规模不断扩大,但从商品房特别是住房消费需求来看，我市仍然有着进一步拓展的巨大空间。
首先,新一轮消费升级正在形成和发展.随着经济加快发展，城镇居民人均可支配收入逐年增长，住房消费能力不断提高。
随着改革的深入,居民消费观念也发生了明显变化，加上我市居民住房条件及居住水平客观上远低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趋旺盛，城镇居民住房消费升级换代明显加快，人们已不能满足于“够住就行”,住房消费正由“居住型"向“享受型”转变。
房地产市场的现状及存在问题浅析
房地产市场的现状及存在问题浅析作者：喻甜香来源：《城市建设理论研究》2013年第15期[摘要] 近几年来，房地产成为推动经济快速发展的重要的推动力量。
而且在未来几年里，房地产将仍然起到不可替代的重要作用。
但是，房地产业在过去几年的快速发展中，也存在了不少问题，是在未来几年里必须面对的，因此，采取一定相应措施，要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房，建立健全廉租房制度和住房租赁制度等，树立新的房地产开发理念，实现市房地产业的健康有序发展。
[关键词] 房地产调控；发展趋势；保障体系中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：中国房地产业经过近20年的蓬勃发展，现已成为国民经济的支柱产业之一。
房地产投资开发过程是一系列复杂工作过程的综合。
随着社会主义市场经济的不断发展和完善，房地产市场也在不断成长与繁荣起来，但我国的房地产市场还不是很成熟。
房地产投资对国民经济发展有着很大的影响。
本篇论文主要是对房地产投资的现状、发展趋势、主要存在的问题及对问题解决策略的分析。
一、房地产市场的现状和发展趋势房地产投资是一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济活动。
房地产投资能带来巨大收益，同时，也有很大的风险，因为房地产投资直接投资费用较高，流动性较差，投资回收周期长，也比较容易受政府政策的影响，同时也和经济形式紧密相关。
所以房地产投资必须注意时机，地段，质量三个要素。
房地产市场经历过繁荣。
虽然2006年政府执行严格的政策调控，业界也普遍认为，2007年的房价走势很大程度上依赖政策的执行力。
但是结果，2007年开春房价走上“小阳春”后，就再未出现颓势，不少主要城市的房价还一路高歌猛进，房价连着翻几倍的不占少数，但是2008年下半年，以美国次贷危机开始的全球性经济危机爆发，严重影响了中国的房地产市场，到2009年4月应该说房地产走人了波谷地带，随后一路上升，10年、11年12年、13年国家先后出了很多条政策，调控效果还是不明显，每调一次反弹一次，到13年第一季度，北京涨幅仍然吓人。
当前房地产市场存在的问题与对策研究
当前房地产市场存在的问题与对策研究本文针对我国房地产市场目前存在的一些突出的问题,分析了相关的原因,并有针对性的提出了对策。
标签：房地产市场问题对策我国房地产业在近10年获得了快速发展,目前已成为我国国民经济的一个支柱产业,对我国经济的发展,及其居民居住环境、居住条件的改善起到了积极作用,但我国房地产业的也出现了一些亟待解决的问题。
一、我国房地产市场的现状及问题1.房地产呈现投资规模过大之势自2007年以来,房地产投资增速呈现逐月回升趋势,前半年同比投资增长速度超过24%,超过上年同期增长速度0.6个百分点。
2008年,全国房地产开发投资完成额为23 917亿元,同比增长24.6%;2009年房屋销售价格出现环比上涨,前半年全国商品房销售面积达34 110万m2,同比增长31.8%,销售额15 900亿,同比增长53.5%。
从市场数据来看,2010年全国商品房销售面积自4月开始出现小幅环比下降(1.9%),在4月份的基础上,5月商品房销售面积及销售额继续大幅环比下降,降幅分别为15.8%和25.0%,其中商品房销售额是今年以来首次出现环比下降,同时5月商品房销售面积也首次出现了3.4%的同比下降。
可见,房地产投资已在我国形成较大的规模,并呈现出逐年增长的趋势。
2.商品房价格呈现上涨过快趋势进入2010年,中国商品房价格呈现出近乎疯狂的上涨,3月份70个大中城市房价增长达11.7%,北京等一线城市的房价几乎一天一变,北京一个楼盘一夜之间每平方米竟然涨价4000元,引起上千排队买房人的愤怒,差点酿成群体事件。
商品房提前进入4万元时代的结果,就是让大多数月工资两三千的人一年收入买不起一平米房子。
目前,房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快,这使得中低收入者无力购买住房。
而其主要原因是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而增高,商品房销售价格行为不规范等原因造成的。
3.商品房结构设计不合理我国房地产市场房出现的结构不合理现象已成为影响中国房地产业持续健康发展的重要因素。
关于盐城市房地产投资及其运行状况的调查分析
积为 ４２ ４ 万平方米 ， 同比增长 １． ％， ９ ３ 增幅同比上升 ５ ３３ ．个百分点 ； 房屋新开工面积为 ２ ２ 万平方米， ０． ８ 同 比增长 １． 增幅同比上升 ２ ．个百分点 ； ２ ％， ２ ４ ２ 房屋竣 工面积为 １６ ３ ５． 万平方米 ， ７ 同比增长 １． 增幅同 ５ ％， ６
来 庆
盐城 ２４ ０ ） ２ ０ １ （ 中国人民银行盐城市中心支行 ， 江苏
［ 摘要 ］ ０ ０年初 以来 ， ２１ 国家密集 出台了一 系列房地 产新政 ， 盐城作 为三线城市 ， 房地产 市场基本保持稳定 ， 房地 产金 融呈趋缓迹 象。“ 十二五” 期间 ， 盐城房地产业 面临着诸多良好 的发展 机遇 ， 存在 巨大的扩张空间。为此 ， 应认真
研究盐城 市房地产 市场的运行特 点及存在 问题 ， 为其平稳 、 有序、 健康发展提供相 关建议 。 ［ 关键词 ］ 地产 ； 房 投资 ； 运行状况 ； 调查 ［ 中图分类号 ］Ｆ ９ ． ４ ２ ３３ ４ ［ 文献标识码 ］Ａ
［ 收稿 日期 ］ ０ １ ０ － ５ ２ １ — ３ ０
２１第 １ ０１ 期 （ 总第 １３ ） ０期
长春金融高等专科学校学报
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆＣ ａ ｇ ｈ ｎＦ ｎ ｎ ｅＣｏ ｌｇ ｏ ｒ ａ ｏ ｈ ｎ ｃ ｕ ｉａ ｃ ｌ ｅ ｅ
Ｎｏ １ ２ １ ．，０１ Ｓ ｍ Ｎｏ １ ３ ａ ．Ｏ
关 于盐城市房地产 投资及其运行状况 的调查分析
４ ． 商品房供应与销售量此增彼减 ， 月度供销节奏 失衡。 ００ ， ２ １ 年 盐城市 区商品房（ 剔除建制镇开发的 商 品房 ，下 同）上市 ２ ７ ８万平方米 ，同比增长 ８． ９
１． ％； ７ ７ 商品住房 （ ０ 不包含保障类住房 ， 下同） 上市
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房地产投资现状及存在问题分析1993年到2003年,我国房地产开发投资从1937.5亿元,增长至10106.1亿元,10年间增长了4.2倍,平均每年增长17.96%,尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点,但却远远超过了同期GDP的增长速度.2004年1-5月,房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落,但是1-5月同比增长仍达32%,占固定资产投资的比例为26.1%.在新一轮的投资增长中,房地产业占有非常突出的位置,在进入统计的19个行业中,房地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位.与此同时,我们面临着以下两种形势:一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米,房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、违规占地,暴力征地等现象仍时有发生,多数地区住宅价格与居民收入的比例关系失衡;二是投资高增长引发了自2003年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张,目前仍没有得到根本缓解.在这样的背景下,如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关注的问题.房地产开发投资的基本趋势1. 资金向大企业集中中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分,而中小企业完成的投资额相对较少,同时这种相对集中的趋势仍在加强.2001年,规模在5000万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%,2002年这一比例上升到82.4%,绝对额达到6421.7亿元,而规模在5000万元以下的中小企业完成的投资额总计1369.2亿元,占全部房地产投资的17.6%.在大中型企业中,以规模1-5亿元的企业完成的投资最多,占全部房地产投资的38%.2. 所有制结构日益多元化截至2002年底,中国已经拥有各类房地产开发企业32618个,其中,国有企业5015个,集体企业2488个,港、澳、台资企业2884个,外商投资企业1077个.从企业数量上看,私人企业占64.9%居首位,国有企业占15.4%居第二位,港、澳、台资企业占8.8%居第三位,集体企业占7.6%居第四位,外商投资企业占3.3%居第五位.与1999年相比,国有和集体企业有明显减少,相应地私人企业的数量迅速增加,3年中国有企业个数减少了2355个,减幅为32%;集体企业减少了1639个,减幅为40%;私人企业增加了11229个,增长了113%.房地产开发投资的主要问题1. 资金来源结构存在严重缺陷,银行贷款和经营性欠款数量巨大1997年以来,房地产投资的各种资金渠道中,国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈现回落趋势,最低点分别出现在2003年和2001年.而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升.2003年,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%,3项总计12932.29亿元.2004年1-5月,国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%,而银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元,占全部资金来源的61.1%.2. 资金投向结构不合理,经济适用房建设投入不足1997-2003年,住宅开发投资稳定增长,2003年达到6782.41亿元,占当年房地产开发投资的67.1%;虽然经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的,但是与我国的收入结构比,这一比例明显偏低.2004年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0%和32.2%的同时,经济适用房开发投资的增长只有9.1%.因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势.一些城市普通商品房和经济适用房供不应求,高档商品房却不同程度地空置积压.据统计,截至2004年6月末,全国各地商品房空置面积高达9697万平方米,其中空置一年以上的商品房达5673万平方米,占空置商品房总面积的58.5%;全国商品房空置面积同比增加0.2%.房地产开发投融资体制面临挑战1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩长期以来,中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分.这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑,反而成为一种通行的模式.但随着中国银行体制改革,房地产投融资体制发生了很大变化,特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实,各家银行对房地产开发贷款将更为慎重.另外,由于期房销售受到限制,依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了.上述变化表明,我国房地产投资体制正在发生变化,将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款,从而加大金融风险的局面.另一方面,由于贷款难度加大,使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力,不仅会迫使开发商调整价格策略,以维持企业的有效运转,同时也推动有关方面加大金融创新的力度.上述制度性变化所产生的效果已经显现出来,据有关人士透露,目前已经有一些处境困难的小房地产公司,为了避免破产而积极寻找大企业收购.2. 自筹资金比例居高不下,债券融资拓展缓慢1997年以来,自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升,2003年占到当年房地产开发资金来源的28.6%,2004年1-5月占比上升到31.1%.债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低,而且1997-2001年一路下滑,2002年虽然有较大反弹,但是2003年却下降到1997年以来的最低点,绝对值为3400万元,仅占当年资金来源总额的0.0026%,2004年1-5月绝对值为2300万元,占比仍是极低的,这与我国房地产业的发展阶段是不适应的,应当大力拓展债券融资的空间.2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台,国家对于债券融资的态度会有实质性改变,因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大.3.经营性欠款数量巨大,其中蕴藏的风险需要及时化解统计表明,我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中,1997年经营性欠款占当年资金来源总额的38.1%,到2003年这一比例上升到46.1%.由于2004年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大,加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定,促使经营性欠款的比例有所下降,2004年1-5月经营性欠款占下降到38.3%,比例仍偏高.经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目,但是由于价格原因,供给和需求在低水平上维持均衡,短期内似乎难以改变,因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容.4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高1997-2001年我国房地产开发利用外资额持续走低,2002年这一数字开始回升,2004年1-5月外商直接投资同比增长1.4%.结合中国金融业对外开放步伐的加快,这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升,并成为我国房地产开发投资的重要力量,从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响.因而外资以何种形式进入我国房地产市场,必须加以注意,以便妥为利用,并防范其负面影响.种种迹象表明,近一段时间以来,流入中国的国际投机资本一部分存在银行,另一部分则进入到房地产市场,并已形成对房地产健康发展的干扰.分析表明,我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金的涌入有直接关系.因此说,防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实.尽管目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场,但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视,尤其是"热钱"的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范.除了境外资本的大量进入,国内游资对房地产的投机也值得关注,目前一些省份的游资有千亿元之巨,如何利用其有利的一面,防范其负面影响,也是有关各方不可忽视的问题.结构性矛盾源于体制与制度的不完善1. 体制弊端造成管理秩序混乱,成为房地产开发畸形发展的根源之一首先,管理部门之间缺乏有效的沟通.有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序,部门之间的长效对话协调机制没有建立起来,因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足,政策之间的连接不好,断档与冲突多有存在,结果造成一些政策出台后副作用过大,反而引起市场秩序混乱,许多地方甚至政策刚刚颁布就又不得不收回.凡此种种,加剧了市场的不确定性,造成理性预期难以形成,引起市场秩序的混乱.其次,政府不当参与和干预过多,使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥.当前国内的房地产开发投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程,这些工程并不代表多少市场信号,反而对正常的房地产开发投资造成挤压,扭曲了投资结构.加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在,其危害远远超出了房地产行业.再次,政府监管缺位,助长了开发商违规行为的蔓延.在政府干预过多现象存在的同时,还存在政府监管缺位的现象,应该加以监管和规范的行为得不到有效规范.例如,房地产开发、交易行为不规范问题,商品住宅建设中的质量问题,市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题.再比如,房地产开发中普遍存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象,一直没有得到有效治理;而国际上已有成功经验的房地产金融创新却得不到支持.2. 法制不健全导致房地产开发行为失范房地产开发必须有法可依,然而直到目前,中国房地产开发投资方面的法规还很不完善.这势必造成无法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面.首先,涉及房地产开发、交易的法律规定少,体系不健全,且不够具体.历年出台的涉及房地产开发投资的法律、法规,多为原则性规定,在执法过程中难以把握合理的尺度,客观上造成有关各方的无效博弈,增大了交易成本,并产生严重的不确定性,最终导致投资的市场配置失灵.不仅如此,有些亟需出台的法规尚未酝酿成熟,比如,由于我国关于财产税的法规不健全,使得持有财产不需要承担税负,长时间以来我国土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系,客观上造成资源配置无效和严重浪费.其次,身份歧视导致垄断,破坏了公平的市场竞争机制.我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所有制歧视、地方保护主义色彩.例如,在许多地方由于有关政策的规定,外地房地产开发商无法以同等价格水平获得必要的土地,而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地,这种不公平破坏了市场经济要求公平竞争的原则,从而诱发许多违规、违法和腐败现象.再次,对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范.一段时期以来,我国房地产开发中普遍存在的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理,不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影响,而且造成严重的社会问题.其重要原因就是法律规定不合理.另外,对于开发商擅自改变投资方向的现象,法律缺乏相关的明确规定,造成监管不利.3. 金融市场不完善降低了市场总体效率(1) 金融市场体系尚未建立起来.一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台.多层次金融市场体系建设的根本指标是市场能够满足多层次主体多样化需求的程度.按照这一指标衡量,我国房地产金融市场的完善程度远远不够,许多企业,尤其是中小企业的资金需求得不到满足.与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下,且并未因为金融抑制政策而有所改善,说明金融市场的体制建设存在重大缺陷.让各类企业都能享受到比较充分的金融服务,是今后房地产金融市场体系建设的基本方向.(2) 金融创新滞后,金融产品缺乏.金融市场上的产品十分有限,几乎没有留给企业任何选择余地.从我国房地产企业的资金来源看,渠道非常有限,最主要的就是股票市场和银行贷款.而对于中小企业而言这两个渠道并不畅通,尤其是股票市场.在这样的金融环境下,市场配置资源的效率不可能很高,公平竞争的市场秩序难以形成.(3) 金融运行机制和市场参与规则的单一化,扼杀了竞争性融资的最后一条出路.相对灵活的金融运行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围,提高市场的配置效率,促进市场公平竞争.但是由于市场参与规则的不合理、简单化,使得这一调整机制也未建立.以资本市场为例,不同级别的市场在参与规则上应有所不同,但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同,造成不同的市场只是名称不同而已,与满足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差.(4) 市场的不完善为行政干预提供了依据,政府的调控作用似乎得到了发挥,但同时市场的效率损失得更大.在当前的市场体制下,各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预,这本身已经说明市场还不完善,这样的状况,近期看似乎很有效,但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的.完善房地产投资相关政策建议1. 完善市场运行机制是根本,行政手段须慎用房地产业作为我国经济的一个新生长点,对国民经济增长发挥着重要的带动作用,如果政策过猛,调控力度过大,有可能引起连锁反应,抑制经济增长.因此政策力度选择应适当.此外,我国房地产开发的公平竞争环境问题一直比较突出,应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境,完善市场功能,以期在实现调控目标同时兼收培育市场之功效.总体而言,我国房地产开发的风险不在开发商的数量上,而在于不公平竞争上.目前全国房地产开发企业达到3万多个,有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素,并呼吁加以清理.目前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策,但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩,对市场的作用重视不够,一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策.其实关键在于建立公平竞争的环境,而不是强迫开发商服从政府意志,如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张,甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策,不仅无助于降低市场风险,反而加重市场的扭曲,导致更大的风险.可取的政策导向是化解结构性矛盾,增加市场的公平性.具体而言,要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则,而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇,这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的,也因此结构性矛盾会有所缓解;要置供给方与需求方于对等的地位,两者的均势地位是市场机制的基石,如果政府运用行政力量打破了这种均势,市场发挥作用的基础就彻底被动摇了,市场的有效性也将无从实现.目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷,应当尽快加以改善.2. 近期主要目标是结构调整,以结构优化促进总量调整,控制空置面积继续增长,消化存量商品房房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上.首先是资金使用的结构.很明显,直到目前我国广大城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准,对房屋的购买欲望仍非常强烈,有购买力的需求也十分庞大.另一方面,空置一年以上的房屋在5600万平方米以上,庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现.其次是资金来源结构.房地产开发投资中,银行贷款和经营性欠款所占比例过高,2003年两项合计占房地产开发资金来源总额的大约70%,2004年1-5月,两项合计占比仍高达61.1%.有效地改善供需结构、资金结构,是近期调控房地产市场,降低风险的最有效的着力点.央行“121号”文件以及存款准备金率的上调,传达了房地产产品结构调整的强烈信号.因此,应抓紧出台实际措施,消化存量商品房,控制空置面积继续增长,使房地产市场步入健康发展轨道.3. 加强房地产市场的规范管理力度,把好土地源头关近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策.这些政策的实施,表明了政府对房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主,这在一定程度上提高了房地产市场的运行效率.在此基础上,应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性,实施更严格、高效的土地管理制度.对建设用地进行合理控制,进一步完善年度土地供应计划,全面盘活土地资产,加快建立健全的、适应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度.4. 完善财产税制度,打击过度投机和资源浪费并存的痼疾我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置,而这种无效配置的原因就在于占有资源不需要付出额外成本,因此造成资源的严重浪费.与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产,刺激了以投机为目的的财产集聚和沉淀,导致投机有愈演愈烈之势.这两种现象对资源的有效配置和经济的健康发展危害极大,必须加以改变.根据国内外已有的经验和理论分析,适时改革和完善财产税制度是一项有效的措施,建议有关方面抓紧研究,及早出台可行的方案.5. 差别化引导市场,加快金融创新步伐2003年,我国人均GDP超过1000美元,这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础.随着需求结构的细化,房地产市场产品结构调整也应当跟上,不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大.一个健康的房地产业,需要公平竞争的多元化主体存在,健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台.与此相适应,应丰富金融产品品种,加快金融创新步伐.6. 防范和化解风险并重,关注市场变化,提高预警能力防范风险的根本原则是减少不确定性.因此,有关部门应当广泛搜集房地产市场信息,建立动态的统计、分析和监控体系,加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究,提高风险预警能力.与此同时,对已经存在的风险,必须加以化解.当前的重点应当放在限制过度投机上,尤其是限制官商勾结的违规投机炒作行为.应当认识到,限制投机就是保护合理消费,有助于房地产的长久发展.从长远看,加强市场的公开性、公正性、公平性,是防范和化解房地产业风险的根本出路.。