一次性收取地下车位租金涉税操作要点
房地产企业车库车位地下停车场争议如何化解
房地产企业车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房争议如何化解？一、地上/地下停车位基本规定:物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要.业主买一赠一非业主，单独计税。
建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
（非道路）占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
如合同明确约定内容为所有权：如果在商品房买卖合同中约定：专门的停车位由开发商投资建设，处置收益归开发商所有.如果是出售所有权，按照转让不动产处理，需要计算营业税和预征土地增值税、企业所得税。
（人防工程只允许出租）二、开发商到底有没有权利对人防车位收取20年的租金？人防工程是开发商出资修建的，人防办可以和他签订协议，把平时的使用权给开发商来支配和处理，最长的使用期是20年。
我国《人民防空法》规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但国家可以在战时征用人防工程.”因此人防工程车位的投资人究竟是谁成了问题的关键.如果在建筑规划时,地下人防车位建设成本包含在总面积之中，业主实际上支付了人防工程的建造费用，则业主应当是所有权人。
小区里建的这个空间，这是利用业主的土地共有权利，由业主拿钱来建的，应该是人防办和开发商签订的合同是无效的。
应该有业主委员会的参与.资料显示：北京市从2009年开始，人防工程累计为社会提供了6.9万个停车位。
北京市民防局相关负责人接受媒体采访时曾表示：人防工程停车费要根据北京市物业管理有关规定来定价,不能随意在费用上拔高。
北京华展公寓业主，将开发商—-北京北辰创新高科技有限公司(下称北辰创新)告上了法院.北京的紫金长安家园、永泰园、玉阜嘉园等小区也存在类似的问题。
实践判例：天津赵某认为,地下车库应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。
法院经审理认为,依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。
无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档]
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无产权车位长期使用权转让的税务处理[税务筹划优质文档] 无产权车位长期使用权转让会发生哪些纳税义务，论述如下：
1、营业税的处理
营业税方面，无产权车位长期使用权的转让视同销售处理。
国税发〔1993〕149号：以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
2、土地增值税的处理
土增税有点乱，要查找当地地税局的规定。
目前看到明确使用权转让不纳入土增税征税范围的有辽宁、山东、湖北、湖南。
另外，新疆地税2014年1号公告也规定房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税，但此文于2015年12月公告废止。
不征收土增税的规定
辽地税函[2012]92号: 转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
无产权地下停车位取得的收入，不计入土地增值税收入，其成本费用地方税务机关在土地增值税清算中不允许扣除。
其他无产权的建筑物等比照执行。
鄂地税发〔2014〕63号：纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。
土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。
对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。
在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。
在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。
另外，地下基础也可以单独出结算报告。
在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。
在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。
并不断改进和提高。
同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。
此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。
关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售
关于“车位”土地增值税的涉税分析；购房送车位，是否视同销售摘要：土地增值税以增值额为征税对象，税负较高，对企业的收益能力影响较大，做好合理的税收筹划及经验总结对企业来说极其重要。
目前土地增值税清算政策各地缺乏统一性的文件，具体实施细则存在差异，税企产生较大争议，其中停车位的问题尤其突出。
土地增值税清算要在税法规定的范围内用好用足政策，既要结合企业实际情况又要最大限度的与政策规定相吻合，以达到企业利益最大化。
关键词：土地增值税清算；车位；争议；举措“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，計算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴纳土地增值税税款的行为”[1]。
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据、征税面较广、按次征收，实行超额累进税率，在房地产开发企业（以下简称企业）税负中占较大比重。
土地增值税清算工作所涉及的周期长，覆盖范围广，清算时提供资料繁多，审核内容也比较复杂，因而土地增值税清算中税企矛盾较大。
近几年国家有关部门相继出台了若干针对土增税的文件，对土地增值税的预交、清算等环节加以规范和完善。
各省也纷纷出台相关解释、规定，但由于各地的政策差异性大，极易产生税企争议，其中停车位的问题尤其突出。
与住宅、商铺等其他开发产品相比，车位销售属于有限所有权转让，具有一定特殊性，对于车位销售的土地增值税清算问题，特别是企业按人防办公室的规定依托地下基础设施建造的地下车位，对其所有权归属问题尚存在争议，成为土地增值税清算的矛盾焦点。
一、车位收入的确认“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定土地增值税是对其有偿转让房地产所有权的行为，就其增值额为征税对象的税种，取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。
”由于目前很多车位作为公共配套设施建设，无法办理独立的所有权证，地下车位的转让行为是否应纳入土地增值税的征收范围存在不同意见。
房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)
乐税智库文档财税文集策划 乐税网房地产企业出售地下车库(车位)土地增值税问题(汇编)【标 签】土地增值税,房地产企业【业务主题】土地增值税【来 源】目前，很多房地产公司或物业部门都会将开发的地下车位或车库销售给业主，但这些车位或车库并没有产权证，业主取得的基本上都是几十年的使用权，这种行为是否将缴纳土地增值税呢？本文汇总了各地关于地下车位（车库）销售有关土地增值税问题，以期为涉税工作者提供帮助。
一、大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函[2008]188号）土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。
非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
二、关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。
三、青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知(青地税函[2009]47号)房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？ 答：根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
沈阳市地方税务局关于深航(沈阳)置业有限公司地下停车位税政问
乐税智库文档财税法规策划 乐税网沈阳市地方税务局关于深航（沈阳）置业有限公司地下停车位税政问题的批复【标 签】地下停车位【颁布单位】沈阳市地方税务局【文 号】沈地税函﹝2013﹞54号【发文日期】2013-06-06【实施时间】2013-06-06【 有效性 】全文有效【税 种】房产税沈阳市地方税务局第二稽查局：《沈阳市地方税务局第二稽查局关于深航（沈阳）置业有限公司地下停车位税政问题的请示》（沈地税二稽发[2012]8号）收悉，经深入研究并与省局沟通，现回复如下：一、从2011年1月1日起，对符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税函[2011]183号）规定免税的地下人防工程，无论是自用还是出租，还是销售长期使用权，均不征收房产税。
此前，未征税款不予补征。
二、对不符合《辽宁省地方税务局关于暂免征收地下人防工程房产税的批复》（辽地税函[2011]183号）规定免税的地下停车位均按从租计征房产税。
在2012年4月10日之前，发生的出租地下停车位或出售地下停车位使用权行为，未按从租计征房产税的，应予补缴，在2013年底前补缴的不征收滞纳金。
按照《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（辽地税函[2009]188号）规定，对房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金已预征的土地增值税作为整个项目的预缴税款在清算时处理。
三、在2012年4月10日前清算结束的房地产开发项目，已按照《转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知））(辽地税函[2009]188号）规定，将房地产开发企业长期出租地下停车位、一次性收取的租金确认为清算收入的，对其长期出租地下停车位或出售地下停车位使用权已按从租缴纳的房产税应予退还。
四、对房屋开发公司将地下停车位无偿移交给有关联关系的物业公司,由物业公司向业主收取租金的，按上述第一、二条规定确定物业公司是否缴纳房产税。
车位租金申报增值税附表填应税
车位租金申报增值税附表填应税摘要：1.车位租金申报增值税的背景和原因2.附表填应税的具体操作步骤3.相关注意事项和常见问题解答正文：【一、车位租金申报增值税的背景和原因】近年来，随着我国经济的快速发展，车辆数量逐年增加，停车难问题日益凸显。
车位租金作为停车场所的主要收入来源，逐渐成为税收管理部门的关注焦点。
为了加强对车位租金收入的税收管理，我国税收政策规定，车位租金收入需要申报增值税。
【二、附表填应税的具体操作步骤】1.准备相关材料：在填写附表之前，需要准备好与车位租金收入相关的合同、发票等材料，以备后续查验。
2.登录税务系统：在规定的时间内，登录我国税收管理系统，进入增值税申报页面。
3.选择附表：在增值税申报页面，选择与车位租金收入相关的附表，一般为“服务、不动产和无形资产转让所得”附表。
4.填写申报信息：在附表中，根据实际情况填写车位租金收入、扣除项目、税率等相关信息。
需要注意的是，税率一般为9%。
5.核对申报信息：填写完成后，仔细核对申报信息，确保无误。
6.提交申报：核对无误后，点击提交，完成车位租金申报增值税的附表填应税操作。
【三、相关注意事项和常见问题解答】1.注意事项：在填写附表时，应确保信息真实、准确，以免引起税务部门的查验。
同时，需要按时足额缴纳税款，避免产生滞纳金等额外费用。
2.常见问题解答：问：question1：车位租金收入需要申报增值税的具体政策依据是什么？answer1：车位租金收入需要申报增值税的具体政策依据为《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十二条规定，不动产租赁服务属于增值税应税行为。
问题2：如何计算车位租金的增值税税额？answer2：车位租金的增值税税额计算公式为：税额= 租金收入÷ (1 + 税率) × 税率。
其中，税率一般为9%。
问题3：如果车位租金收入中包含物业管理费等其他费用，如何进行税额计算？answer3：如果车位租金收入中包含物业管理费等其他费用，可以先将费用进行合理分摊，然后将分摊后的租金收入进行增值税税额计算。
会计实务之一次性收取租金的会计与税务处理
会计实务之一次性收取租金的会计与税务处理实际操作中，企业在租赁合同或协议中约定，在租赁业务开始时一次性收取全部租金，或在租赁业务结束时一次性收取全部租金。
现举例说明该情况下相关企业的会计和税务处理。
例：某企业把一台闲置的设备对外出租，租赁期限为2年，即2010年5月1日~2012年5月1日，每年租金为60000元，每月租金为5000元。
一、假如租赁合同或协议中约定，租赁业务开始时一次性收取全部租金，即2010年5月1日收取租金120000元。
会计分录为：借：银行存款120000贷：预收账款120000租期内每个月末结转租金收入时借：预收账款5000贷：其他业务收入 5000税务处理为：1.营业税。
《营业税暂行条例实施细则》规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，企业应就2010年5月1日收取的2年租金120000元，在2010年6月纳税申报时缴纳营业税6000元（120000×5%，城建税及教育费附加略，下同）。
2.企业所得税。
国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
出租方如为在我国境内设有机构场所且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。
从国税函[2010]79号文件的规定可以看出，纳税人租赁业务跨年度且租金提前一次性收取的，可以按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，也可以按照国税函[2010]79号文件的规定，即在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理
房地产企业地下车库成本分摊及涉税处理房地产企业是涉税事项最多的行业之一，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产企业在开发住宅的同时,往往需要配套建设地下车库.那么地下的车库的成本如何分摊到建造成本中，尤其是一些产权并不明确的地下车库,在涉税方面又应如何处理，都是在实务当中争议较多的问题。
本文从地下车库的不同类型，分析其在成本分摊及涉税处理上的不同点，以及在涉税事项上存在的一些问题。
所谓车库，指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要.车库和停车位与居住环境,生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分,也是开发商开发项目必备配套设施。
车库又常常被称为地下车库,严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。
如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。
从这一点而言，地上车库有别于地下车库。
就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议.在法律界也有着较为广泛的争议,在此我们并不去讨论.但对于车库成本如何分摊及涉税处理，我们首先要清楚车库的性质。
一、地下车库的分类首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类；（一）是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地，我们暂且称之为无产权车位。
这种情况也可以分为两类,(1）是项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府或市、县（区）人防办公室。
开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；（2）是测绘报告中明确为不分摊的公用面积（即不属于可售面积），同时也不属于人防设施,在商品房销售合同中也未明确车位的归属。
地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】
地下车库的成本分摊及涉税处理【附计算过程及结果分析】地下车库有别于地上车库，因其不是作为区分所有建筑物的附属设施兴建，既不是在开发商土地上建造，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建，故其归属常引发争议。
对应的成本分摊与涉税处理也就成了难点问题。
上期我们对地下车位的分类与归属、分摊与计税问题进行了简要介绍，本期我们将以地下车库为例，就车位成本分摊与涉及的会计处理、企业所得税汇缴和土地增值税清算等涉税处理问题进行全面解析。
本次分享大纲如下：案例描述某房地产开发公司于2012年1月1日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013年9月30日竣工交付业主使用。
该项目情况如下表：该住宅项目2013年9月30日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为1.6万元/平方米，取得销售收入12.8亿元；至2013年12月31日地下车位仅销售了200个，占总地下车位个数700个28.6％，地下车位销售均价15万元/个，取得销售收入为3000万元；开支期间费用7000万元；企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以2013年12月31日作为基准日。
剩余的地下车位500个，在项目竣工交付业主使用以后的3年内全部销售，销售均价仍是15万元/个，将取得销售收入为7500万元。
假定：营业税金及附加占销售收入的5.7％；房地产开发费用按照“开发成本”的10%在土地增值税税前计算扣除。
一、会计处理房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算其成本？提供准确的成本信息，值得认真探讨。
No.1计算地下车位开发成本的两种模式关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中主要有以下两种模式：第一种模式按照总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本其计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：1、地下车位成本＝总开发成本10亿元÷（住宅可售面积8万平方米＋地下车位可售面积2万平方米）×地下车位可售面积2万平方米＝2亿元2、地下车位单位成本＝2亿元÷2万平方米＝1万元/平方米也就是说，将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。
国税发（2009）31号文：第三...
国税发（2009）31号文：第三...国税发（2009）31号文：第三十三条企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
我先来谈谈以前我们房地产公司碰到的问题：一房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出，在交房年度，按税务规定须结转收入成本。
对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元，这样结转收入成本后，必然造成该房地产公司当期多交纳企业所得税，以后年度随着车位的销售，将每年亏损，税务说企业所得税是年度汇算清缴，以后年度即使亏损也不予退税，只有做为可弥补亏损，但是一般的房地产公司均为项目公司，项目结束后也不会再有其他利润收入了，如何弥补啊，唉，为了这事和税务争过、请客过，都没用。
，税务坚持要按此方法预留地下车位的成本，我们觉得不合理，但是也找不出文件反驳，最后的结果只有多交税。
现在新31号文出台了，第三十三条规定企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
我理解，这条规定是为了解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。
房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。
由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。
将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收入的状况。
房地产企业地上车位,地上车库,地下停车位税收争议总结
房地产企业地上车位，地上车库，地下停车位税收争议总结值税，不缴纳房产税。
签订车库(位)长期或无期限使用权转让合同，视同销售，按销售不动产征税，缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
签订主房销售合同赠送车库或车位，属于价外收入，均按销售不动产征税。
缴纳土地增值税，不缴纳房产税。
对房地产开发企业销售车库(位)、杂物房、阁楼等建筑物征收土地增值税时，所适用的预征率、清算率和核定征收率等应与买受人房屋所属类型(普通住宅、非普通住宅)一致。
二、地下车位国税函[2005]83号：对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照"服务业--租赁业"征收营业税。
这个文件是对“有明确租赁年限的房屋租赁合同”而言。
企业出租地下车位，应当按场地出租对待，缴纳税营业税。
取得租金时一次性缴纳。
(企业所得税可按国税函[2010]79号：“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”。
)(关房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
应该按照租赁业缴纳营业税，不征收土地增值税，需要缴纳房产税。
房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入，按照销售不动产缴纳营业税，按照非普通住宅缴纳土地增值税，不需要缴纳房产税。
各地答疑精解：一、房地产公司卖车库是否缴纳“土地增值税”?对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税二、房企将车库或者停车位转让，是否计入房地产转让收入?凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权(使用权)转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除项目。
地下车库（位）处置不同，土地增值税申报有别！！
地下车库（位）处置不同，土地增值税申报有别！！一、销售：取得的收入计算缴纳土地增值税（一）有产权：应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本费用房地产开发企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的地下车库（位），出售并办理产权证的，计算土地增值税时，应按非住宅类计算收入，并准予扣除成本、费用，其成本包含土地成本。
房地产企业出售的地下停车位，以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
对其取得的销售收入应缴土地增值税。
对于房地产开发企业销售车库的行为，无论其将来在民事法律上如何处理，在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款，应当征收土地增值税。
凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将地下车库所有权（使用权）转让给购房人的，取得的收入视同向购房人收取的价外费用，应按所购房屋的类型预征土地增值税。
单独办理产权（所有权、使用权）转移的车库、储藏间等辅房及停车位、地下停车场所，按其他类型房产预征土地增值税。
（二）无产权：有偿转让的应计算收入，准予扣除成本费用转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不能办理权属登记手续的车库（车位、储藏室等），按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（三）项的规定执行。
即房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：•建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；•建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；•建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
（三）赠送使用权：土地增值税已在销售的商品房中实现房开企业与购房人签订销售合同，并签订转让地下车位使用权协议，约定将上述地下车位的使用权赠送给购房人，附赠的车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入，因车位使用权价款包含在商品房总价之中，其土地增值税已在所销售的商品房中体现。
涉税实务考点
2019年涉税服务实务考试真题（考生回忆版）一、单项选择题5.自2019年4月1日至2021年12月31日，对一般纳税人提供下列服务取得的销售额占全部销售额比重超过50%的，不适用增值税加计抵减政策的是（）A.邮政服务B.建筑服务C.电信服务D.家政服务答案：B解析：（1）自2019年4月1日至2021年12月31日，允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额。
（2）生产、生活性服务业纳税人，是指提供邮政服务、电信服务、现代服务、生活服务取得的销售额占全部销售额的比重超过50%的纳税人。
选项D属于生活服务，故选项ACD适用该政策6.下列个人所得税专项附加扣除，纳税人只能在年度汇算清缴时扣除的是（）A.继续教育B.住房贷款利C.大病医疗D.赡养老人答案：C解析：在一个纳税年度内，纳税人发生的与基本医保相关的医药费用支出，扣除医保报销后个人负担（指医保目录范围内的自付部分）累计超过15000元的部分，由纳税人在办理年度汇算清缴时，在80000元限额内据实扣除7.根据个人基本养老保险扣缴的现行政策，个人基本养老保险扣缴基数按照上年当地在岗职工平均工资（）为依据A.下限为50%，上限为400%B.下限为60%，上限为400%C.下限为50%，上限为300%D.下限为60%，上限为300%答案：D解析：根据个人基本养老保险扣缴的现行政策，个人缴费基数的上下限是以当地统计部门公布的上年职工平均工资后作为依据计算的，即下限为当地上年度在岗职工平均工资60%，上限为300%8.甲税务师事务所的税务师代客户乙公司进行纳税申报，申报后因少缴纳税款被税务机关处以罚款，应承担该罚款的是（）。
A.税务师B.甲税务师事务所C.乙公司D.税务师、乙公司、甲税务师事务所答案：B解析：税务代理人违反税收法律、行政法规，造成纳税人未缴或者少缴税款的，除由纳税人缴纳或者补缴应纳税款、滞纳金外，对税务代理人处纳税人未缴或者少缴税款50%以上3倍以下的罚款。
新政策下企业租金收入要如何进行财税处理
新政策下企业租⾦收⼊要如何进⾏财税处理⼀、租⾦收⼊的所得税处理《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若⼲税收问题的通知》(国税函[2010]79号)(以下简称“通知”)对提前收取租⾦的情形进⾏了重新规定：如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租⾦提前⼀次性⽀付的，根据《条例》第9条规定的收⼊与费⽤配⽐原则，出租⼈可对上述已确认的收⼊，在租赁期内，分期均匀计⼊相关年度收⼊。
出租⽅如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的⾮居民企业，也按本条规定执⾏。
按上述规定分析，提前⼀次性收到租赁期跨年度的租⾦收⼊，既可以按照合同或协议规定的应付租⾦⽇期确认收⼊，也可以在租赁期内，分期均匀计⼊相关年度收⼊。
《条例》第19条规定，企业取得的租⾦收⼊，要按合同上约定的应收租⾦的时间来计缴企业所得税。
另外，国家税务总局《关于企业所得税若⼲税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)中也做出补充规定，《企业所得税法》实施前已按其他⽅式计⼊当期收⼊的利息收⼊、租⾦收⼊、特许权使⽤费收⼊，在《企业所得税法》实施后，凡与按合同约定⽀付时间确认的收⼊额发⽣变化的，应将该收⼊额减去以前年度已按照其他⽅式确认的收⼊额后的差额，确认为当期收⼊。
(⼀)提前收到租⾦的情况，会计与税法实现了⼀致例1：2009年1⽉1⽇A企业租赁闲置的机器设备给B企业，租赁期3年，每年租⾦200万元，2009年1⽉1⽇⼀次收取了3年的租⾦600万元。
会计处理：2009年度确认200万元租⾦收⼊，⽽《条例》第19条确认600万元收⼊，属于税法与会计的差异，应在纳税申报表附表3第5⾏调增应纳税所得额400万元。
2010、2011两个年度应该调减200万元。
⽽《通知》下发后，根据权责发⽣制原则，在税收上可以每年确认200万元收⼊，坚持了权责发⽣制原则和配⽐原则。
(⼆)跨期后收取租⾦的，在租⾦问题上会计与税法有差异例2：接上例，假如2009年签订租赁合同，租赁期3年，2011年⼀次性收取租⾦600万元。
房地产企业地下人防车位会计核算与涉税处理
ACCOUNTING LEARNING121房地产企业地下人防车位会计核算与涉税处理文／李晓晶一、地下人防车位概述我国《人民防空法》第二十二条的规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
”所谓人防停车位就是房地产开发商利用住宅小区配套修建的有人防功能的地下室(地下人防工程)改建用于停车的场所。
地下人防停车位与地上或地下单独建设的车库车位和利用公共配套设施使用的车库车位的产权形式不同。
目前业界讨论有三种说法：一是产权归开发商；二是产权归人防部门；三是产权归全体业主。
根据国家有关法律的规定《中华人民共和国人民防空法》，对于人民防空有关设施可以按照规定予以优惠，同时国家也特别鼓励和支持企事业单位、组织及个人进行人防工程的投资与建设，投资人防工程及建筑物的管理人为投资者，其收益也全归管理人所有。
《物权法》第五十二条明确规定国防资产属国家所有。
根据中共中央文件的规定(《关于加强人民防空工作的决定》)(中发〔2001〕9号)规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。
要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。
”根据建设部对于商品房销售的面积计算公式及公共建筑面积的分摊规定，人防工程的地下面积允许不计入公共面积，同时也不会将其作为公共建筑面积进行分摊。
显然，未列入公摊面积的人防工程也不属于业主所有。
由此可见，地下人防设施权属应为国家所有，房地产开发企业对利用人防工程所改建的地下停车位具有收益权和管理权，而无所有权。
房地产企业销售人防停车位也仅是转让长期使用权行为。
二、房地产企业销售地下人防车位的会计核算现实中大多房地产开发企业采取一次性出售永久使用权的方式销售人防地下停车位，房地产企业与购房人签订转让协议，将人防停车位的实际使用权利转移给房屋购买人，同时也将房屋购买人购买车位的款项计入房地产转让费用之中，作为非普通住宅转让收入，并按照不动产销售进行计税。
转让地下车位永久使用权如何缴纳增值税
转让地下车位永久使用权如何缴纳增值税赵传和【摘要】答：“营改增”后,根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定,转让建筑物有限产权或者永久使用权的,转让在建的建筑物或者构筑物所有权的,以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的,按照销售不动产缴纳增值税.依然回归到最初的营业税规定中.【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2016(000)006【总页数】1页(P49-49)【关键词】增值税;使用权;转让;缴纳;永久;销售不动产;车位;国家税务总局【作者】赵传和【作者单位】汉升境房地产开发公司【正文语种】中文【中图分类】F812.42问：出售或转让不动产应以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。
原《营业税暂行条例实施细则》第三条规定：“转让不动产永久使用权，视同销售不动产。
”但2009年修改的《营业税暂行条例实施细则》第三条规定：销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。
所以，现行政策对转让不动产永久使用权不再视同销售不动产。
房地产公司转让地下车位使用权，实质是出租地下车位的行为，应按照“服务业租赁业”征收营业税。
“营改增”之前，转让地下车位永久使用权，是按照租赁业征收营业税，而不是按照销售不动产。
实行营改增之后，转让地下车位永久使用权应当按照什么税目缴纳增值税？一次性收取的租金的纳税义务发生时间如何确定？答：“营改增”后，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
依然回归到最初的营业税规定中。
在增值税纳税义务发生时间上，《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：“（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
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一次性收取地下车位租金涉税操作要点（一）、签定合同1.地下车位只能出租不能出售地下车位经核实原属“人防工程”，但国家有相关规定“人防工程”的地下车库，所有权归国家所有，既不计入公用建筑面积，也不得出售产权，但可出租车位，收入归投资人所有。
2.租赁期限不得超过20年根据我国《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。
超过20年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人能够续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
”也就是说，法律只能掩护你对这个车库领有20年的租赁使用权，超过20年的，法律不予维护。
3、明确约定租金及其支付方式1）乙方需在签定本合同时将车位租赁费一次性向甲方支付。
收取费用后，不再退费。
2）乙方承租停车位的租金为每一车位每年人民币元（车位租赁费一次性收费金额/租赁期限（20年））。
3）假如业主不乐意买车位，开发商也不能随意将车位出售给小区以外的车辆，“除非该小区的地下车库直接衔接小区外的路面，否则业主完全有理由不让小区以外的车辆驶进小区的地面道路，因为小区的地面途径属于共有部位。
”（二）、收入确认1、营业税收入确认旧政：对一次性收取若干年内所有租赁费收入的，属于预收性质。
根据财政部、国度税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，单位和个人提供给税劳务、转让专利权、非专利技巧、商标权、著述权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预支款、预存用度、预收定金等），其营业税纳税责任发生时间以按照财务会计轨制的规定，该项预收性质的价款被确以为收入的时间为准。
而按财务会计制度的规定，应在全部受益期内分期确认收入。
新政：《中华国民共跟国营业税暂行条例实行细则》规定：“纳税人供给修建业或者租赁业劳务，采用预收款方式的，其征税义务发生时为收到预收款确当天”。
企业在会计核算中，对采取长期出租一次性收取租金方式的，根据合同商定的日期和金额确认租金收入，提前收取的在实际收取房钱当期确认租金收入。
2、房产税收入确认对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据,按出租收入的12%征收房产税。
房产税是按年征收、分期缴纳，纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
对一次性取得的若干年的租赁收入应按在整个受益期内分期确认收入，按规定计算缴纳房产税。
3、企业所得税收入确认对于车位销售的企业所得税问题，因为房地产企业都是一次性通过成本对象或公共配套设施转入销售成本，所以收到的销售款也应当一次性计入企业所得税收入。
（三）、开具发票销售地下停车位开具发票分两种情形：1、销售永远使用权的，视同商品房销售，应开具《商品房销售（结算）专用发票》。
2、销售常设使用权的，视同服务业中租赁行为，应开具《服务业同一发票》。
（四）、税收优惠按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条（十九）款规定；从事物业管理的单位，以与物业治理有关的全体收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
（五）、税务沟通产权若不属于开发商，税收政策不够明确，普通按照本质重于情势的准则缴纳房产税。
具体履行中还要取决于主管税务机关的自在裁量权，如何确定，可以与主管税务机关充足沟通。
在税法容许的范围内，抉择有利的纳税方式。
同时，注意规避纳税风险，以罢黜不用要的税务处分。
在实际操作中，对于一次性收取地下车位租金，纳税人应当具体问题详细剖析，机动应用税收政策。
其条件应是在合理和守法的情况下，公道节税，减轻税收累赘，在维护公司合法、正当的经济权利的同时，留神躲避纳税危险，实现企业税后利润最大化。
房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税依据《土地增值税暂行条例》及实在施细则的有关划定，土地增值税是对销售或者以其余方法有偿转让国有土地应用权、地上的建造物及其附着物的行为所征收的税。
发售或转让应该以办理相应产权为标记，产权未产生转移就不形成出卖或转让。
只出租地下车位的行动，由于不发生使用权的转移，不须要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权获得的收入，贵公司应缴纳以下税款：1.营业税。
根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）[全文废止]规定，对存在明白租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永恒使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。
2.房产税。
房产税是以房产为征税对象。
房产是以房屋状态表示的财产。
《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，可以遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、栖身或储藏物资的场所。
根据此规定，地下车库属于房产范围，应当征收房产税。
对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。
3.企业所得税。
车位租赁收入组成企业所得税应税收入。
企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。
租金收入，依照合同约定的承租人敷衍租金的日期确认收入的实现。
4.城镇土地使用税。
对车位所占有的土地使用权面积，应当按当地税务机关肯定的尺度，定期缴纳城镇土地使用税。
5.印花税。
房屋租赁合同属于印花税纳税规模，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。
地下人防工程地下人防工程，是房地产开发公司经常碰到的一个项目，也是房地产公司会计人员的一个重点和难点。
这里试着就地下人防工程的相关税金作一探讨。
一、人防工程的介绍人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。
（《人民防空法》第十八条。
）这里探讨的是后一种，通常也被称为结建人防工程。
对于开发公司来说，人防工程的支出是一种义务，带有强制性的特点。
根据《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。
”同时，根据《关于改变结合民用建筑修建防空地下室规定的通知》（人防委字〔１９８４〕９号）：“三、结合民用建筑修建防空地下室，一律由建设单位负责修建。
”在这个前提下，开发公司可以选择的只能是修建人防工程，还是缴纳异地建设费。
根据《建设部印发关于规范防空地下室易地建设收费的规定的通知》（计价格〔2000〕474号）：“二、对按规定需要同步配套建设，但确因下列条件限制不能同步配套建设的，建设单位可以申请易地建设。
”当然了，如果要修建人防工程的，从节约成本的角度来说，开发公司尽量选择物资掩蔽的地下人防，尽量避免修建人员的地下人防。
在房屋测量和销售的时候，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条明确规定，“作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。
”从中可以看出，人防工程是不包含在商品房的面积当中，当然是无法正常对外销售的。
二、人防工程的所有权目前，人防工程的所有权有一定的争议。
通常，有三种意见：1、国家所有：根据《关于平时使用人防工程收费的暂行规定》第二条：“人防工程及其设备设施是国家的财产”，同时各地方也有相类似的规定，例如《大连市人民防空管理规定》第二十条：“人民防空工程使用人应向人民防空主管部门申领人防工程使用证，按规定签订使用协议书。
”在实际操作中。
开发商在竣工后也需要将人防工程移交给当地的人防部门，当然大多数又签订了使用协议书，租了回来。
2、开发单位所有：根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
”人防工程没有包含在商品房的面积当中，也就不归业主所有。
投资者当然就是开发单位了。
3、业主全体所有：根据《物权法》第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
”同时，由于开发单位通常将人防工程的成本放在了整个销售项目的成本当中，相当于全体业主购买了人防工程的投资。
同样根据《人民防空法》第五条，应当属于业主所有。
从目前的实践来看，国家所有说占据主动。
当时由于防空工程的特殊性，无论是开发单位和业主都不可能拥有完全的所有权，因此倾向于国家所有，只不过是由开发单位回租使用而已。
下面的相关税收都按照国家所有说来进行处理。
三、移交时的所得税根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）“（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
”根据目前的规定，人防工程的设计、施工、监理、报竣等工作都需要当地的人防部门进行监督，竣工后无偿移交给人防部门。
因此需要单独核算人防工程的设计、施工、监理等费用，无法单独核算的需要计算分摊人防工程的成本，汇总后并入到整个项目的公共配套设施中，在所得税前进行扣除。
四、出租时的营业税人防工程移交后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使用证后，会将人防工程回租过来。
这时候进行适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。
这时候，签定的应当是租赁合同，租赁期限20-70年不等，大都是一次性交纳租赁款。
对于这部分租金的收入，不能按照销售不动产的税目来走，按时应当按照租赁业的税目来走。
理由如下：1、根据《国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（国税发［1995］076号）“五、关于转租业务征税问题单位和个人将承租的场地，物品，设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。
”2、根据《国家税务总局关于营业税若干政策问题的批复》（国税函[2005]83号）全文失效“一、对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。
”营业税的纳税时间，由于是一次性收款，根据《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）条款失效“五、单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。
”可以按照会计方面的规定，分期纳税。