世联策划报告书模板
世联房地产项目策划营销策划分析报告
小独栋： 11000元/㎡ 依托五环、六环和立汤快速路的多维交通，正在形成区域 规模效应；北七家镇生态规划目标、奥运规划持续利好等 因素，未来热点区域；品牌开发商聚集效应。
3、亚北市场的地位
目前北京别墅项目竞争最火爆的主流市场 已经成为北部中产阶级的聚集地 各项目资源相近、陷入细节竞争 品牌开发商竞相进入——首创、保利、复地、
未来趋势
老牌、传统别墅区，依托空港区及使馆区、，客群特殊， 投资导向持续强劲
（）
京昌板块
板块 资源 交通 配套成熟度
代表项目
板块气质
人气走势
主要客户来源
主力客户
类型
产品特征
用途
价格平台
未来趋势
京昌板块 温榆河上游、上风上水
京昌高速路 较低
北京玫瑰园、碧水庄园、顺驰·林溪、碧水庄园A区、 香江别墅、雪梨澳乡、宽、三水青清
382-46度8
1.3
消
361-470 69
存量 10462 579-683
34 35
应 量670 4 5 0
365-401
236-24771 4
5化
230-280 160
7102
416-483 28独6-套35栋4/年产品3.8未来1速1.推8 售量2：80-3355301312套
渡上
长河玉墅 一千栋
东方普罗旺斯 麦卡
地上面积 区间
平方米
销售速度 套/月
总销售度 套/月
区间供应量（地上面 积）
当前供应解析
实现均价 （元/平米）
总价（万）
消化 量
存 量
316-321
226-230
2.8
世联策划报告.doc
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联-前期策划阶段报告大纲
华昊龙华项目前期策划阶段工作内容谨呈：深圳市华昊投资发展有限公司目录一、世联简介和资质 (1)二、世联9大专业优势 (6)三、世联操盘优势 (10)四、前期策划思路 (12)五、工作内容大纲 (14)4/18/2006一、世联简介和资质1.1公司规模及服务范围世联地产顾问（中国）有限公司于1992年在香港注册成立，于1993年正式进入国内房地产咨询服务领域，经过13年的发展，目前已成为中国最具规模的专业房地产顾问公司之一，截止到2005年底，公司在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设有13家分公司，员工总数达1600人。
业务涵盖了策划销售代理、发展顾问、价值评估、租售经纪及按揭代理等领域。
截至2005年，世联地产参与了国内逾300个地产项目的发展顾问；策划和代理销售物业项目达400个，实际销售金额逾600亿元；历年累计评估总值逾5200亿元；服务范围遍及香港、北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、天津、武汉、南京、沈阳、大连、西安、济南、青岛、合肥、石家庄、海口等45个大中城市。
策划销售代理市场调研定位报告物业发展建议营销策略形象宣传及包装方案广告推广策略价格方案销售执行 发展顾问区域发展土地运营城市重建主题式房地产开发研究房地产项目发展顾问专题研究营销执行顾问专业培训课程输出物业估价 房地产评估土地评估拆迁评估 金融按揭 按揭代理合同公证房产评估4/18/2006专项研究房地产项目可行性研究 担保 保险经纪事业租赁委托代理代办房地产证产权变更、产权查册申请银行按揭贷款按揭楼宇转让安居房换证我司将为本项目提供前期策划、销售代理相关服务。
1.2专业资质2005中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10榜首2005中国房地产策划代理百强企业第二名广东省房地产业协会常务理事、副会长单位深圳市房地产业协会副会长单位建设部核准房地产评估一级机构中国土地估价师协会注册许可机构中国土地估价师协会会员单位国土资源部土地评估A级机构中国房地产估价师学会常务理事单位广东省估价师学会常务理事单位深圳市不动产估价师学会副会长单位深圳市房地产评估机构2002年度资质年审排名第一1.3董事会成员简介4/18/2006陈劲松 董事长 同济大学建筑管理硕士中国注册房地产估价师深圳市规划委员会委员香港地产行政学会会员佟 捷 副董事长 中国人民大学经济学硕士中国注册房地产估价师深圳市人大代表罗守坤 董事总经理 北京语言学院文学硕士 中国注册房地产估价师梁兴安 执行董事、副总经理 中国人民大学经济学硕士 中国注册房地产估价师张艾艾 执行董事、副总经理 重庆建筑工程学院建筑学学士 中国注册房地产估价师周晓华 执行董事、副总经理 EMBA中国注册房地产估价师 中国注册造价工程师1.4我司核心价值观发掘物业价值节省交易成本降低专业风险做足功课、注重承诺1.5世联主要出版物编辑出版16本地产专著，近40本行业期刊世联地产顾问丛书4/18/2006（五本/套，包括《规划的市场评价》、《城市更新之市场模式》、《联合开发——城市运营的出路》、《新城模式——国际大都市发展实证案例》、《公共住房浪潮——国际模式与中国安居工程的对比研究》）世联地产十年丛书（四本/套，包括《社区·大盘出路》、《城界消失·旅游地产》、《CBD·写字楼与国际公寓》、《新都市主义·CONDO与小户型》）《世联观察》一、二《世联地产评论》月刊《楼市中国》月刊《前线故事》《门槛》、《认识》、《在场》《地产市场解读》、《估价师操作实务》、《现代物业管理》、《土地经济问题》……1.6世联荣誉y-- 2004年12月 中央电视台国际网络 《世界经理人》周刊2004年中国最佳雇主评选中荣获2004年“中国100最佳雇主”称号y-- 2004年3月 深圳报业集团 深圳晚报社2004年“315”活动中被评为深圳消费者依赖的地产中介y-- 2004年9月 中国国际房地产研究院/《房地产纵横》杂志社2003—2004年度中国·深圳最具合作价值策划代理公司y-- 2004年7月 中国城市土地运营博览会2004中国地博会十大品牌地产顾问公司4/18/2006y-- 2004年5月 南方都市报南方置业会金牌顾问团队y-- 2003年12月 深圳市人民政府房地产估价信息系统获深圳市科学技术进步奖三等奖y-- 2003年11年 中国住交会组委会2003年度CIHAF中国房地产优秀中介代理机构 y-- 2001年11月 中国（深圳）国际住宅与建筑科技展览会组委会中国深圳（2001）十大地产中介公司4/18/2006二、世联9大专业优势优势1：市场经验+ 市场视角世联在区域营销、土地出让、大规模楼盘代理、工业区研究等方面多个项目的实际经验，使世联擅于从区域发展中涉及的各方面参与者为出发点，凭借多年的实际案例操作经验，提出具有实际可操作性的建议。
世联策划报告
世纪城国际公馆剩余单位营销计划世联顾问世纪城项目组2004.7一、项目情况1、整体销售情况截止2004年6月30日，本项目销售情况如下：⏹已售套数：292套⏹已售面积：71920.85平方米⏹已售金额：404,684,362元⏹剩余套数：38套⏹剩余面积：11292.64平方米⏹剩余金额：65,526,691元2、分月销售情况从上表中可以看出，世纪城6月份的成交数量从5月份的27套迅速滑落到7套，销售量较以前各月明显减少。
分析原因，这主要是由以下两方面原因造成的：（1）客户上门量减少如图2所示，1－5月的平均每月有322批客户上门，而6月份仅有137批客户上门，比前5个月的平均上门量减少了57％，比前一个月的上门量减少了49％。
上门量的减少主要是因为以下3个方面的原因：⏹ 报纸和电视广告全部停止，使楼盘销售信息未能广泛传播；⏹ 目前交楼的153户单位中，共申报工程整改单2000余份，老业主对工程问题不满，不但不愿意介绍新业主上门，反而使项目产生负面口碑；⏹ 天气炎热，客户尽量减少白天出门活动；（2）成交率降低图3:分月成交率统计0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%11月12月1月2月3月4月5月6月如图3所示，1－5月份的平均成交率为7.7％，而6月份的成交率仅为4.4％，比前5个月的平均水平降低了43％，比前一个月降低了56％。
成交率降低主要是因为以下3个方面的原因：⏹产品展示：随着样板房单位的售出或样板房所在户型的售罄，目前仅剩下展示展示效果较差的I户型样板房对外开放，难以使客户产生认同；园区内水循环系统关闭，景观对客户造成的冲击力下降；墨尔本区产品与悉尼区的展示效果存在较大差距。
⏹户型朝向：剩余产品经过了7个多月的客户挑选，在户型、朝向以及风水方面大多存在一定的不足，例如在货量较大的A、B户型售罄的情况下，I户型仍剩余18套，占剩余套数的47％，总量为10套的C户型目前仅售出2套。
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
区域市场分析
朝外工体区域
n 综合项目多 n 居住物业类型多样 n 均价较高 n 户型多样 n 大户型公寓市场表现较差 n 投资客户比例较大 n 外籍客户比例较大
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
•目前确定的是 20万平方米写
n 鸿翔花园 n 美国公寓 n 白家庄项目 n 湖南卫视
n 万通朝外项目
n 首创呼家楼
居住类竞争：公寓 未确定：酒店公寓或商住
字楼和10万平 方米的公寓（
n 富力青印厂
办公类竞争：商住及写字楼
含商务公寓） ，其中商务公 寓预计均价在
富力青印厂项目——位于 东三环里的白家庄，占地4公
朝外大街
农展馆南路 朝阳北路
朝阳路
东二环 东三环
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
东四环
用地分析
交通分析
学习改变命运,知 识创造未来
n 农展馆南路由西向东需 调头
n 长虹桥堵车问题较严重 n 地块东侧规划路修通到
北侧 n 北侧小区的入口问题
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
用地分析
地块分析
n A区——景观好，相对安静
n B区——开放性强，形象价 值高，有噪音影响，适宜 偏商物业
n C区——私密性差，北侧、 西侧形象差， C区不适宜 摆放建筑，而适于作内部 园林
学习改变命运,知 识创造未来
世联北京朝青房地产项目全案营销策划报告190页
用地分析小结
n 位于几大商圈间，区域特征相对“模糊” n 交通方便，邻城市主干道，形象价值好 n 私密性差，有噪音影响 n 东侧有较好的景观条件 n 北侧、西侧的现状保留建筑有遮挡影响，形象较差 n 地块较方正
世联XX年下半年济南尚品·清河项目整合营销策划报告
金融信贷政策分析
国家金融信贷政策主要通过差别化住房信贷政策、限 制贷款购房数量、限制非本地居民贷款三个方向进行调控
;
4月17日《新国十条》中第三条关于信贷政策明确规定 ✓实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例 不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％， 贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付 款比例和贷款利率应大幅度提高。 ✓要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应 紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款； ✓对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购 买住房贷款。
剩余产品分析
现剩余房源中，多为客户抗性房源；
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年下半年济南尚品·清河项目整合营销策划报告
ห้องสมุดไป่ตู้
现状总结
基于项目的目标与现状，构建本项目的核心问题如下：
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年下半年济南尚品·清河项目整合营销策划报告
学习改变命运,知 识创造未来
项目目标 1 现状分析 2 核心问题构建 3 战略制定 4 营销策略执行 5
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年下半年济南尚品·清河项目整合营销策划报告
学习改变命运,知 识创造未来
项目目标 1 现状分析 2 核心问题构建 3 战略制定 4 营销策略执行 5
目录 contents
世联XX年下半年济南尚品·清河项目整合营销策划报告
SWOT分析
世联策划报告页
1.4区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其它地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
世联北京复地元墅营销策划报告汇报稿
调整计划
总结词：持续创新
VS
详细描述：我们将不断进行产品创新 和升级，以满足客户不断变化的需求 。例如，我们可以根据客户的反馈和 市场需求，对项目的户型设计、装修 风格等方面进行改进和升级，以提高 项目的竞争力和吸引力。
风险控制
总结词：风险评估
详细描述：我们将进行全面的风险评估，以 识别项目中存在的潜在风险和挑战。这些风 险可能包括政策变化、市场波动、供应链问 题等。通过风险评估，我们将制定相应的应
市场数据
包括竞争对手销售数据、市场占有率等数据，用于分析市场趋势，制定
竞争策略。
相关案例参考
成功案例
介绍一些与复地元墅类似的项目营销 案例，提炼成功经验，作为本次营销 策划的参考。
失败案例
分析一些过去失败的营销案例，总结 教训，避免重蹈覆辙。
相关图表展示
销售曲线图
通过绘制销售数据曲线图，直 观地展示销售趋势，指导定价
根据市场供求关系和竞 品分析，制定更具竞争 力的价格策略，吸引更 多客户。
06
其他补充信息
相关数据资料
01
销售数据
包括历史销售数据、当前库存数据、销售速率数据等，用于分析销售趋
势，指导定价和推广策略。
02
客户数据
包括客户地域分布、年龄结构、职业构成等数据，用于深入了解客户需
求，优化产品配置。
03
制定销售计划
根据项目进展和市场需求，制定具体的销售计划，包括销售周期、 销售渠道、销售目标等。
实施销售计划
按照销售计划，通过各种渠道开展销售活动，积极推广项目特点， 提高项目知名度和美誉度。
销售渠道
1 2 3
线上渠道
利用互联网平台和社交媒体等线上渠道，开展广 告宣传、网络营销等线上活动，吸引潜在客户关 注和咨询。
世联深圳诺德中心策划报告
媒体建议：交通频道
投放节点：交通高峰期
投放方式：在路况信息节目中间插播
信息投放量不宜过多，越简化的信息越能让人记住
设计原则：
音乐绝不是背景，是吸引听众注意的最重要工具
百年诺德，商务经典，市民广场东诺德中心全面刷新写字楼置业价值观，郑重承诺使您物有所值，商务快线：83116666
推广节点：报张广告在项目在本地建立了一定的知名度后进行；
参加规模较大的展会。
世联地产特色服务
针对大客户的个案服务：在固定模式下进行针对性调整的个案置业计划；主动性的上门讲解服务roadshow；为客户提供置业方面的专业讲解和引导决策层面的服务以及国际化倾向
世 联 国 际 商 务 服 务
点评：1.现场尚未完全清理干净，地上还留有杂物甚至是带铁钉的木板；2.核心筒内灯光不足，客户无法看清内部具体结构；3.现场安全措施不足，中空花园处无栏杆，更无警示牌；4.各种硬件设施展示不足
基本的吊顶加地面最能体现单位最原始的空间感觉。
实物和材料的图片展示能让客户对产品卖点的感触更加真实有效。
LORD TOWER总攻略
报纸广告：
使用方式：分节点阶段性发布
媒体选择：商报、深圳特区报
投放节点：
年底封顶
外装修完成
工程进度：
营销活动：
封顶仪式
开盘
投放方式： 出位的形式，正统的表现比如：黑白广告？连续报眼？
电视广告：
使用目的：项目前期形象推广
媒体建议：凤凰卫视
投放节点：每晚黄金时段
投放方式：以简单文字信息进行发布
只有及其简化的信息才能更让人记住。
市民广场东，Lord tower 完全光纤入户到桌面，获得资讯快人一步！
XX年世联新城市中心策划报告1053373370
问题的解决思路
•案例借 鉴
•区域属性分析 •区域功能界定
•区域现状属性剖析，明 确存在问题
•确定区域主要功能，明 确发展方向
•地块总体定位 •地块功能定位
•在区域发展方向之下， 四地块总体定位
•在区域总定位下，结合 案例明确各地块功能
•容积 率
•物业类 型
•研究时点：四块地将在未来3-5年开发结束
小计 总占地77万平米,建筑面积约102万平米
会展中心限期修建将是南山集团取得四块地并向政府谈条件的核心筹 码
注：公建指商业、办 公、酒店的综合
本报告的命题---从市场价值和成功案例 角度分析4块地合适的物业类型和容积率
•政府对地块要求
•1号地 •2号地
➢21万平米住宅、21万平 米公建
➢10万平米纯商业娱乐
•南京 河西 新区
➢核心属性：新中心区
➢包含四大功能区：政务区（市政府大楼等政府设施）
•
CBD（写字楼、展览、购物中心、星级酒店
）
•
高级住宅区
•
旅游区（音乐中心、中心公园）
➢核心属性：河西新区
➢包含四大功能区：政务区（市府办公大楼在建中）
•
CBD（规划写字楼、购物中心等设施）
•
奥体中心（有旅游功能）
•产业
•土地 •价值
•环境
❖只有三个方面平衡协调发展区域价值 才能最大化
❖区域价值的最终表现是区域内土地价 值的提升
•文教区 •各学校内需型区域完善，不能带来区域价值的全面提升
➢以教育产业和园区环境为主体，主要以内需型消费为主 ➢对相关产业的带动较弱，尤其对区域商务和商业功能的带动较弱
•新中心 •政府主导下的外向型区域完善，带来区域价值全面提 区 ➢政府主导会升展、金融等经济型产业，并通过市政配套改善环境
世联策划报告
世联策划报告报告书报告人：XXX报告日期：XXXX年XX月XX日摘要本报告旨在介绍世联策划的策划过程及计划，同时分析市场和竞争情况，为世联策划的未来发展提供参考。
一、市场分析我公司的主要市场是大中型活动的策划与管理服务。
随着社会经济的快速发展，文化活动、商业展会等各种活动在规模和数量上均有显著提高。
其次，人们的生活水平越来越高，对于高品质、创新、个性化和多元化等诉求不断增强，因此对于活动策划和管理服务的需求也逐渐加大。
二、竞争分析目前市场上有多家与我们公司类似的活动策划和管理公司，其中一些公司规模较大，拥有丰富的行业经验和业务能力，但通常服务价格较高；还有一些公司拥有中等规模的团队，对于中小型活动的策划和管理服务有很好的承接能力。
三、世联策划的定位和目标我们公司的定位是提供高品质且具有创新性的活动策划和管理服务。
我们的目标是适应市场需求，拥有创新的思维和专业的团队，赢得客户的信任和尊重，成为活动策划和管理服务领域的佼佼者。
四、世联策划的优势和不足世联策划作为一家年轻的公司，拥有灵活性、创新性及定制化服务等优势。
同时，我们公司拥有一支经验丰富、富有创造力和执行力的团队，为客户提供个性化、专业化和高效化的服务。
但是，由于公司规模较小，我们可能面临着人力资源及市场推广等方面的挑战。
五、策划过程和计划1. 研究分析客户需求及行业情况2. 制定策划方案并进行沟通确认3. 实施策划方案4. 进行效果评估和调整六、世联策划的可持续发展1. 加强市场推广和品牌建设，拓展客户群体2. 提高团队的专业能力和知名度，吸引更多的人才加入公司3. 引入领先的技术和管理理念，提升公司的整体管理水平结论通过该报告，我们可以看出市场需求和竞争情况呈现出积极的态势，但同时也存在一些挑战。
在未来的发展中，世联策划将加强自身建设，提高服务水平，不断推进创新和进步，为客户提供高品质、创新性、专业化的活动策划和管理服务，努力成为活动策划及管理服务领域的佼佼者。
世联北京地产亮马名居前期策划报告
世联北京地产亮马名居前期策划报告谨呈：北京雅世房地产开发有限公司中国北京·亮马名居前期策划报告世联地产顾咨询（深圳）有限公司二○○○年七月十日目录1.1、市场背景 (4)1.1.1总体供求状况 (4)1.1.2市场趋势 (4)1.2、区域市场及本项目周边市场调查 (6)1.2.1区域市场特点 (6)1.2.2本项目周边要紧物业概况 (6)1.2.3 关于户型及有用率 (6)1.2.4本区域租赁市场概况 (6)第二篇项目分析 (6)2.1、项目差不多资料及解析 (6)2.1.1、地块解析 (6)2.1.2、项目差不多资料 (6)2.2、项目分析 (6)2.2.1、项目进展之SWOT分析 (6)2.2.2、项目进展战略 (6)2.2.3本项目综合评判 (6)第三篇物业进展建议 (6)3.1 物业定位 (6)3.2、物业命名 (6)3.3 物业进展建议 (6)4.1销售前提条件和入市时机 (6)4.2时期性宣传方式制定 (6)4.4广告策略 (6)4.5媒体组合策略 (6)4.6 包装策略 (6)1.1、市场背景1.1.1总体供求状况1）依照北京市统计局统计，北京市1999年全年商品房施工面积为3784万平方米，为去年同期的108.1%,其中住宅施工面积为2447.9万平方米。
2）1999年商品房销售建筑面积544.4万平方米，为去年同期的133.1%，其中，住宅为484.7万平方米，销售给个人的为296.8万平方米，为去年同期的194.3%。
1.1.2市场趋势1）个人购房比例上升。
国家取消福利分房的政策逐步发挥效力，市场购买主体逐步由集团向个人转化，开发商必须适应由此引起的市场转变，从集团决策者需求导向型向一般购房者需求导向型转化。
2）市场竞争日益猛烈。
北京楼市相对其他一线都市的火暴并不能掩盖一个事实：市场消化能力有限而供给能力在不断增加。
这导致北京房地产市场竞争猛烈程度大大增加，进展商在规划设计上花费了更多精力，在营销上则各出奇谋。
商业策划报告世联资料
B2-2 B2-2 B2-1
二层 一层
B3-2 B3-2 B3-1
一、二楼打通捆绑销售，提升二层的价值，并利于销售； 方式：下铺+上铺
本报告是严格保密的。
28
营销实施方案
东方魅力商业街展示攻略
——以“国际化”，“时尚”为核心的展示要 求； ——最大限度利用御膳坊；
营销组织攻略
——以新闻发布会为推广的引爆点，逐步蓄 客，集中解筹。
降低置业门槛，有效扩 大客户层面； O（机会）： T（威胁）：
打造泛世纪城商圈蓝图；
1. 街铺是最受广东投资者关 注的投资型物业； 2. 公馆二期集中商业即将动 工，三-五千平方米的主力 店可望进驻；
本报告是严格保密的。
1. 东莞投资类型商业的总体 供应量巨大； 2. 大型集中商业的推广力度 和声势占据先机；
20
营销举措1：新闻发布会
目标：
举措：邀请各家媒体和专业人士参与； 主题：
引发对世纪城商业街
面世的广泛关注：
1、泛世纪城生活圈商业价值分析；
2、集中商业和商铺的投资价值论；
引发业内和专业人士 对集中商业和商铺的 投资价值分析和争论；
本报告是严格保密的。
21
营销举措2：产品包装
方式一：卖商业街物业； ——“东方魅力”商业街，“地块升值潜力”……。
长约180米，总面积 10163M2； 由内街铺位50个、一楼 临街铺位37个、二层商 铺38个组成；
一楼层高4.5米，二楼 层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间， 面宽在3.8-5.1米间，柱 距呈不规则分布，单位 面积集中在40－120平 方米间；
本报告是严格保密的。
世联房地产项目策划营销执行分析报告
营销动作
6月
市中心售 楼处开放
7月
8月
产品说明会 开盘
9月
10月
11月
阶段目标 快速树立项目形象
扩展渠道，快速积累 大量客户
实现热卖
12月
持续热销
•户外、报广为主，短信、结合
•系列报广：价值点释放；
推
•品牌发布会； •市区售楼处开放；
广 线
•系列软文、新 闻炒作；
•奥运奖牌榜冠名； •营销大事件；
•竞争：未来区域竞 争白热化，同质化 严重；
Q1：项目以何种形象入市，能快速的、有效的积蓄足 够数量的客户？ Q2: 采取何种营销策略和客户策略，才能筛选和锁定 有效客户，实现开.（盘.....）热销？
解题
市场趋淡的形势下如何短期内实现大量 蓄客？
同
质 化 竞
快速树立差 异化形象
•差异化形象入市，引发客户关注； •品牌发布会树立形象；
好体育运动，有朋友圈子； • 开始注重健康生活，追求品牌和身份感； • 对社会、政治事件比较关注，并成为日常谈资；
• 提升生活品质，开始追求健康生活； • 关注生活便利性和舒适度； • 希望生活在社会、城市的中心，希望过现代感
的生活；
核心 问题
情景
核心问题共识：如何快速积累足够数量客户，实 现开盘热销？
区位价值：未来合肥中心，升值潜力大；
品牌价值: 联想作为融科母公司，是项目品质的最好保障，加上强大 的项目团队组合，是最可值得信赖的品质团队；
项目价值：在建筑上，打造具有文化内涵的建筑风格，细节上，追求 品质，关注人性细节关怀，产品上，力求高性价比的产品打造；
项目劣势：受园林景观设计及工程进度限制，项目现场展示时间 不定，是项目面临的最大困难；
世联XX年南昌四特·天工御邸项目营销策划报告
从品牌角度确定营销基调
“品质&速度取胜”型营销铺
排
2
世联XX年南昌四特·天工御邸项目营
2
销策划报告
价值。
南昌城市发展大舞台上，
项目所在区域将扮演什么角色？
1-1
视角1.城市发展模式视角 视角2. 房地产发展视角
价值聚焦
3
世联XX年南昌四特·天工御邸项目营 销策划报告
南昌的发展现状
进入2010年，国家战略鄱阳湖生态经济区正式启动，江西省迎来了跨越 式发展的大好机遇，作为环鄱龙头的南昌市城市版图扩张加速，进一步夯 实了省内唯一政治、经济、文化、商贸、旅游、服务中心的地位； 南昌房地产持续升温，恒大绿洲对银三角的传统区位属性的改变一定程 度上改变了南昌市场对南昌南部的认知，青云谱则依托八大山人梅湖景区 提升自身品味，发展势头快速上升。
青山湖
本案
15-20分钟 八一广场
万科青山湖 香溢花城 满庭春MOMA 御湖国际
区域价值
资源：城市配套、青山湖 规划：旅游休闲场所、高档住宅区 配套/交通：商业配套较少，其他配套尚可
市场特点
聚焦了知名开发商，开发水平不整齐。 低密度豪宅供应有限，高层住宅一般
世联XX年南昌四特·天工御邸项目营 销策划报告
南昌2012年上半年房地产市场表现
2012年上半年，南昌楼市由供大于求观望的局面逐步转为以价换 量的局面
2012南昌上半年年供求及价格：
➢新增供应量233.98万平方米，同比增长63.89％ ➢2012上半年全年成交量为219.5万平方米，同比增长50.96%。 ➢商品住宅供求比为1：0.93，环比上升27% ➢2012上半年成交均价为6910.85元/平米，同比下跌3.5%。
世联 深圳诺德中心策划报告1
•
加强自身建设，增强个人的休养。2020年11月11日 下午7时 13分20.11.1120.11.11
•
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年11月11日星期 三下午7时13分 10秒19:13:1020.11.11
•
专业精神和专业素养，进一步提升离 退休工 作的质 量和水 平。2020年11月下午7时13分 20.11.1119:13November 11, 2020
客户类型
消化面 价格承受 数量比
积
能力
例
营销特征
大客户
1000- 17000-
小
2000 20000
被动
刁钻、 集团决策
客户特点
注重形象、 综合素质、 追求个盘风格
主流客户
500800
1400016000
中
不理性比较、 有追随喜好
追求性价比
基础客户
300500
1100013000
主动
对价格敏感、有
大
• 附加：
– 中铁建在建筑行业的声誉 – 物业管理公司的声誉
类别
与竞争对手共享的 价值
重要性
地域价值
中心区的甲级写 字楼
最重要
景观价值 完善的景观配套
重要
市政六大配套设 文化价值 施，市政府的迁
入
重要
建筑价值
现代化的办公空 间
次重要
品牌价值
实力雄厚、背景 支撑高度
次重要
共享度
相应市场卖点
共享
中轴地带，顶级商务
高③
②
独享程度
低 不重要
价值取向
①
重要
策略 （strategy）
世联 后湖策划报告
区域市场及本项目周边市场调研地理位置及产业结构：后湖位于汉口东部，属于未来汉口三个综合组团之一。
（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。
）确立21世纪以高新技术产业为主导区域形象整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车经过；在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）经过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
销售状况：销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平，入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，户型分析：供应的户型主要以三房、二房、复式为主主要销售户型与供应特性相吻合，主要集中在中等面积的三房小面积住宅市场认可度较差户型设计对南北通透、方正实用要求较高多层住宅的认可度明显高于小高层和高层价格分析：对后湖片区的楼盘来说，集中在多层普通住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”客户群分析：主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多主要来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
（武汉居住区中最好的）控制城市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，1.5片区竞争格局汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都很大。
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世联策划报告书
1
1.4区域市场及本项目周边市场调研
地理位置及产业结构:
后湖位于汉口东部, 属于未来汉口三个综合组团之一。
( 汉口地区包括江北核心区, 二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区, 古田、常青、后湖3个综合组团。
规划常住总人口170万, 其中核心区15万, 中心片区58万, 综合组团97万。
)
确立21世纪以高新技术产业为主导
区域形象
整体市政配套较差, 缺乏商业、医疗等设施; 煤气、电话等随地块开发跟进较慢;
交通条件一般, 当前仅706路公交车经过;
在人们心目中属于城乡结合带( 后湖乡)
经过两年房地产的开发, 部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。
2
销售状况:
销售期普遍较长, 一般在1.5-2.5年左右。
销售率一般未能达到理想水平, 入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右
媒体关注度较高,
户型分析:
供应的户型主要以三房、二房、复式为主
主要销售户型与供应特性相吻合, 主要集中在中等面积的三房
小面积住宅市场认可度较差
户型设计对南北通透、方正实用要求较高
多层住宅的认可度明显高于小高层和高层
3
价格分析:
对后湖片区的楼盘来说, 集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛”
客户群分析:
主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群, 房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多
主要来自江岸, 部分江汉, 少量来自其它地区
30-40岁年龄段人群为消费主体。
城市规划
后湖三大居住组团之一, 规划密度达到300-500人/平方公里。
4
综合治理大气污染。
后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。
( 武汉居住区中最好的) 控制城市噪声, 后湖地区为区域环境噪声一类区( 武汉居住区中最好的)
规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。
开发规模
后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘, 明年仍有城开项目和几个盘的后续开发, 供应量呈上涨趋势,
1.5片区竞争格局
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