保障性住房相关文件及资料

保障性住房相关文件及资料

2012年3月

保障性住房，是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房,包括社会保障性商品房､社会保障性租赁房､廉租房和安置房等｡

一、保障性住房的形式

1、经济适用房

经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。

经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用住房面积需要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

2、廉租房

廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。

廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房户型设定是以一居室、两居室为主，建筑面积原则上按一居室套型建筑面积35平方米，两居室套型建筑面积45平方米，三居室套型建筑面积55平方米。三个项目中的三居都不高于55平方米。

3、公共租赁房（政策性租赁房）

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经

济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。

4、定向安置房

安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。

5、两限商品住房

即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”。为降低房价，解决本地居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。目前限价房的套型建筑面积全部为90平方米以下。

二、保障性住房的特点

社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。社会保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。

三、保障性住房的建设模式

1、委托代建模式

委托代建模式，土地由政府划拨，委托当地或全国性开发商进行建设，资金由政府筹措，最后支付开发商1%左右的委托费。公租房和廉租房建设比较适合此模式，但这种模式要求政府提供初始建设资金，适合财力比较雄厚且地方政府比较强势的地区。委托代建模式，政府损失（或者潜在损失）的是土地出让收入、建设过程中发生的税费、以及政府的自有资金。在项目启动后，政府通过银行贷款、保险资金、社保基金等机构投资者来融资，将来可以通过REITs发售回笼资金，到项目建成后，用稳定的住房及商铺出租收入来偿还融资。

委托代理模式中，委托方多为财力雄厚或者融资能力很强的地方政府

（或者地方政府融资平台），而受托方多为国有开发商或建筑商，特别是地方国有企业。

2、配建模式

配建模式，土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设。配建模式，政府只需要出让潜在的一部分土地出让金收入，通过变相地价的方式将保障房建设的任务转移给开发商，实际上承担这部分保障房建设资金的是地块商品房部分的购买者。

之前，经适房和限价房较多采用配建模式，而随着廉租房和公租房逐渐成为保障房的主体，后两类保障房类型开始更多的出现在各地配建模式中。如果配建部分是经适房或限价房，一般来说定向销售居多，如果配建的是廉租房或公租房，则由政府旗下的保障房建设平台公司购买。

北京市自2008年起，在商品房土地出让中要求配建15%的保障房，2010年提高到30%；深圳则规定城市一类地区更新项目中保障房配建比例为12%，安居型商品房配建比例达到30%，更新中配建的保障房免缴地价，由政府回购，产权归政府所有，而回购价格则按照保障房建造成本加3%的利润；上海将要求新出让的商品住宅用地中配建不低于5%的保障性住房；广州则在2011年3月拟出让的一幅住宅用地中，采取“限地价、竞配建”的模式，要求开发商配建3万平方米的保障房，按相关规定建成后将该保障性住房无条件移交政府相关部门。

3、直接招标模式

直接招标模式，是直接以整体保障房地块出让，资金初始由开发商支付，到后期由政府购买并负责销售，支付给开发商1%左右的代建费和3%左右的利润。直接招标模式下，政府负责提供土地，后期统一回购销售或出租，开发商负责中间的融资、建设环节，直接招标模式通常适用于经适房和棚户区改造等安置房的建设，公租房目前也在探索这种模式。

在直接招标模式下，参加政府招标的开发商主要有两类：一是本地的国企，特别是地方国企中的城投类公司；二是万科、金地、龙湖、中天城投等全国性和区域龙头开发商，此类开发商体量大，为维持地方政府关系

以损失一部分潜在收益承担保障房建设。

四、保障性住房的税收优惠政策

（一）、对廉租住房、经济适用住房相应的税收优惠规定：《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）

1、免征营业税、房产税

对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。

要享受免征营业税、房产税的优惠，必须同时符合以下条件：

(1)主体：限于廉租住房经营管理单位，这些单位为县级以上人民政府主办或确定的单位。

(2)行为：限于按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房。

廉租住房经营管理单位若同时存在符合条件的出租行为与不符合条件的出租行为，应分开核算，并就符合条件的出租行为取得的租金收入申请减免营业税、房产税，就不符合条件的出租行为取得的租金收入按规定交纳营业税、房产税。

2、免征土地使用税

（1）对廉租住房、经济适用住房建设用地免征土地使用税。

（2）廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。

（3）开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房和经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。

3、免征土地增值税

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

4、免征印花税