广州浪奇国际金融城120万平方米土地收储收益估算约52.58亿元,容积率3.5别扯了 常识常识

广州浪奇国际金融城120万平方米土地收储收益估算约52.58亿元

---容积率3.5别扯了脑子脑子！！

据我们估算，广州浪奇旧厂房土地收益约52.58亿元，容积率3.5别扯了常识常识！！

2013年2月22日，21世纪网撰文写出广州浪奇股东向其透漏，广州浪奇的容积率不超过3.5，以此推算出浪奇“三旧”土地估值仅为31.5亿，与此前得出63亿元结论并不相符。

看似言之灼灼，证据充分，但我就纳闷了对股市影响这么重大的消息，广州浪奇不按证监会规定发布次重大消息，严重怀疑其真实性。

另外，3.5容积率让行业人士一看，不笑掉大牙了啊，没有一点常识的说法，你以为是工业用地、物流仓储用地啊！商务设施用地、住宅用地3.5容积率，请问谁见过，搞笑搞笑！

下面我们来分析下广州浪奇旧厂房“三旧”土地容积率到底是多少！

1、天河区国际金融城已拍卖A001地块、A003和A005地块、A007地块、广州开发区西区珠江钢铁地块容积率对比分析

图表 1 天河区国际金融城已拍卖地块容积率一览表

数据来源：广州国土资源和房屋管理局中国产业咨询网

从上表我们可以看出，天河区黄埔大道金融城商务设施用地、商业设施用地容积率在70左右，远远高于21世纪网所说的3.5容积率。

广州开发区西区珠江钢铁地块容积率≤1.6～3，这是因为其为二类物流仓储用地、二类工业用地，其容积率自然低。

2、广州浪奇旧厂房容积率分析

广州浪奇旧厂房地用途基本是以商务设施用地、商业设施用地为主，别的地块容积率都在7左右，而说广州浪奇旧厂房地“3.5容积率”，这如何说的过去？

亏了自己便宜开发商的事，请问政府、广州浪奇谁能做这种弱智的举措，由此“3.5容积率”之说很明显不靠谱，某某网站的动机也值得怀疑了，为谁做拖为谁忽悠？

为此我认为，广州浪奇旧厂房正常容积率应该在7左右。

3、广州浪奇旧厂房土地收储收益大约为52.58亿元

图表 2 广州浪奇旧厂房土地单价及收储价值估算

数据来源：中国产业咨询网

注：广州浪奇旧厂房土地单价、容积率、建筑面积成交单价以国际金融城已拍卖土地的均价计算。

由上表计算得出，广州浪奇旧厂房土地如被收储其广州浪奇旧厂房土地容积率、建筑面积、成交单价依次为74.69%、89630平方米、12221元/平方米。

广州市人民政府2010年1月1日发布的《关于加推进“三旧”改造工作的意见》建议，国有旧厂房改造有三种处置方式，一是自行改造，补交地价。二是公开出让，收益支持。三是公益征收，合理补偿。

若是采取第二种方式，由土地储备机构收购后政府组织公开出让，补偿额的计算有两种方法，一种是规划（毛）容积率在3.5以内（包括3.5），按土地出让成交价的60%计算补偿款；另一种则是按原址用地、房屋及设备收购评估价格、加上土地出让成交价扣除收购价款后的土地纯收益的40%计算补偿款。

由此得出，广州浪奇旧厂房土地成交价估值=建筑面积×成交单价=1095400万元

=109.54亿元

按原址用地估算，即按40%返还上市公司，广州浪奇旧厂房（地上）土地收储值=109.54亿元×40%=43.82亿元。

地下部分按地上收储值的20%补偿款，广州浪奇旧厂房（地下）土地收储值=广州浪奇旧厂房（地上）土地收储值×20%=8.76亿元。

广州浪奇旧厂房土地收益=广州浪奇旧厂房（地上）土地收储值+广州浪奇旧厂房（地下）土地收储值=43.82亿元+8.76亿元=52.58亿元。