2019年9月26日嘉兴市平湖九龙山旅游置业首次建议书

平湖投资客访谈录： 沈先生 平湖人 38岁 至今已 经投资8年，炒房经验10次以上
目前和身边的好多朋友一起做投资，平湖目前搞投资 的人还是非常多的，他了解到的至少有1万人以上。但是没 有人会去九龙山投资。而对于九龙山，小时候经常去玩， 水质太差，地段太偏。投资回报率太低，而且成本投入会 比较高，是一个玩的地方，不是一个投资的地方。
·特殊地理优势赋予滨海城市 担当贸易与金融之城天赋； ·平湖有望成为浙江乃至长三 角的核心城市
上海 洛杉矶
香港 温哥华
旅游地产需求旺盛，在长三角未来十年将会兴起旅 游地产热潮，将会是旅游地产发展的黄金十年
从国外经验看，人均GDP超过3500美元的地区，将会兴起旅游地产热潮。目 前，国内人均GDP值超过3500美元的地区已有两亿人口。长三角地区由于本身 气候怡然，经济发达，是旅游的黄金区域，同时也掌握了大片的高端人群。
平湖九龙山旅游置业首次建议书 2019-9-26
城市价值决定地产价值，平湖与上海的关系，就如同深圳与香港；按 照深圳迅速崛起的速度，平湖蕴藏巨大的成长潜力
九龙山庄园地处长三角交通枢纽，“一桥，一港” 决定项目未来的发展潜力
地理位置优越 交通便利 辐射的城市面广 经济发展快速
平湖地处杭州湾的滨海城市，具有长期战略投 资价值，蕴涵着成倍增值
华丽家族太上湖
物业类别 住宅、别墅 建筑类别 独栋、低层联排住宅、高层 容 积 率 ：0.45 占地面积:66万平方米 建筑面积:70万平方米 开发商 ：苏州华立家族太上湖 物业公司 ：苏房物业
配套：依山傍湖四方通衢：苏州太湖国家旅游度假区渐成长三角休闲度假 核心；穹窿山麓太湖水畔：坐享苏州太湖国家旅游度假区自然珍稀资源， 前观湖后望山；正对浩淼生态湿地：与2.3平方公里生态湿地毗邻而居，低 碳生活自然呈现；奢华配套惬意生活：百年历史美国水星游艇俱乐部、太 湖国际高尔夫……世界级休闲配套遍布周边；WILL'S 扛鼎打理：6000m2 健身会所，餐饮、SPA、恒温泳池，完美的生活享受；
物业现状:地上层在建 占地面积:365000平方米 建筑面积:480000平方米 开发商:三亚凤凰岛发展有限公司 物业管理公司:世邦魏理仕 三亚凤凰岛号称“中国的迪拜”，“东方的迪拜”，位 于三亚市三亚湾度假区“阳光海岸”的核心，是在大海 礁盘之中吹填出的人工岛。凤凰岛长1250米,宽约350米， 占地面积547.5亩（36.5万平米），规划总建筑面积48 万平米，总容积率1.1。该岛三面依托山景，四面临海， 拥有得天独厚的山海天旅游风光，具备海上娱乐、水上 运动和全季候度假旅游的条件
【九龙山地块】的竞争对比性价值是 长三角交通枢纽、最具人气的休闲娱乐居所
项目设计
项目核心资源特色—五大俱乐部以及丰富的娱乐配套
• 海上游艇俱乐部
• 高尔夫球活动
• 游泳池、矿泉疗养和健身设施
• 赛车、马会俱乐部
• 航空俱乐部
九龙山庄园内部住宅供应现状
独栋别墅 1300-1800m2
凯撒岛
均价28000-32000之间 总价4000万左右
联体别墅400-700m2
皇后岛
均价25000-30000之间 总价1000万-2000万
有个区间存在？着供应的空白！
精装修酒店式公寓
圣马可广场 夏宫
均价16000-21000 总价80万-200万
关于消费者
针对九龙山项目，充分调研平湖、上海、杭州市场，深入了 解当地购房客群对买房的想法与预期
挖掘，将是本案的很大一部分的客户来源。
占地面积:182613平方米 建筑面积:141443平方米 总户数:1736 容积率：0.7 建筑类型：花园洋房 开发商:海南郡原置业有限公司 物业管理公司:浙江绿城物业管理有限公司 建筑设计单位:美国BAR Architects 户型面积：一居54-73平方米，二居81-150平方 米，三居124-190平方米
在未来10年的时间内，我国的旅游产业将以10.4%的速度快速增长.根据世 界旅游组织预测，到2019年中国将成为全球最大的入境旅游国和第四大出境旅
游国。
如今出现的全民炒房、全民炒股的投资浪潮，说明当前人们的投资渠道单一。 旅游地产的兴起和快速发展，将为投资者提供一个全新的空间和领域。
通过旅游地产与普通住宅市场房价增涨率对比，发现 旅游地产具有更大的利润空间。
绿城·千岛湖度假花园Leabharlann Baidu
占地面积：138000平方米 建筑面积：290000平方米 开发商:绿城房地产集团有限公司 物业管理公司：浙江绿城物业管理有限公司 建筑设计单位：绿城东方设计院 景观设计：澳大利亚普利斯设计集团公司 酒店管理顾问：喜来登酒店管理品牌 酒店公寓设计：美国BLD设计公司
对于我们来说意味着什么？
建议
改变消费者价值评估体系，建立 投资者对旅游地产超值心里预期
客群分析
九龙山不是上海人首选的购房度假区
上海20份豪宅问卷调查
发现
• 九龙山在上海已经具有一定的知名度 • 上海将是我们未来拓展的重点区域 • 上海人对产品和环境非常挑剔 • 上海客群具备相当的购买能力，重点在 于我们怎么去传递我们价值
关于竞争环境
太湖度假板块，集聚吴中地产、中信集团、中茵 集团、华丽家族等数十家国内知名开发商已经投 资这块“宝地”，目前在建项目达到十余个
旅游收入连续多年以30%至 40%的速度增长
中信太湖城
开发商 ：苏州中信投资有限公司 物业类别 住宅、别墅 建筑类别 空中院墅、湖景公寓 容 积 率 1.00 占地面积:66万平方米 建筑面积:70万平方米 物业公司 ：苏州中信物业
苏州的城区房价与太湖边房价的对比
注：以上数据来自苏州房产网
旅游地产是极具投资价值的，明道通过房展会的200 份问卷调研发现，目前的投资客还没有发现到旅游 地产的投资价值
太湖边的地价增长趋势：
单位： 万/亩
投资着问卷调查：
太湖边地价增涨4倍
来自杭州及温台地区 投资客并没有发现旅
游地产的价值
通过数据分析发现，决定旅游地产的价值标准，主 要是依靠土地的增值，只有通过拉升区块的旅游价 值，才能实现地产价值
代建筑为主。
客群主要以上海人及本地人为主
请明星参加活动 开盘优惠3个点
中信、华丽家族
前期多以卖高端别墅为主，旅游 后购买的客群占主导地位
两家企业都为品牌开发公司，无特别的去外地做拓展客户的活动， 有很大一部分客源都是来自老客户的开发利用，圈层效应非常明
显。 ---对我们的启发：对原有九龙山各俱乐部的1000多名会员的
建议
产品说明会 圈层营销 大客户拓展 体验式营销
客群分析
杭州人对九龙山的认知度很低
杭州40份投资客问卷调查
发现
• 九龙山在上海已经具有一定的知名度 • 上海将是我们未来拓展的重点区域 • 上海人对产品和环境非常挑剔 • 上海客群具备相当的购买能力，重点在 于我们怎么去传递我们价值
杭州投资客谈录： 顾先生 杭州人 43岁 私企老总 一直在杭州做房产投资
以休闲、旅游居住为基本功能定位 利用项目的综合优势
最大化的突出我们的项目价值
市场机会还是存在
长滩雨林 三亚凤凰岛
距离更近，更好的交通通达性 具备更强的性价比。
九龙山 地块
VS
华丽太上湖 中信太湖城
具备更强的居住可实现性； 更具有运动、体验、刺激的感受
绿城千岛湖 度假村
更具人气和娱乐的休闲配套设施；
60％
25％
15％
土地增值
资产增值
旅游地产增值
九龙山总体 价值
整个九龙山的区域的价值，决定着本案的价值
针对目前市场情况分析，在全国市场九龙山的知名 度处于发展阶段，当前主要影响到上海、浙江区域
按消费市场的远近分 • 名胜度假区 • 区域性度假区
市场距离 交通方式 光顾频率
逗留时间
名胜度假区
远 飞机 一年几次或者若 干年一次 较长（1－2周）
区域性度假区
近（2－3h车程） 汽车
一年15－30次或更 多次 2－5天
九龙山拥有稀缺的汇聚各大休闲场所的海湾度假区， 可以打造成满足核心的诉求
根据环境和娱乐活动内容来分
• 海湾度假区 • 湖（河）滨度假区 • 山地（滑雪）度假区 • 高尔夫度假区 • 网球俱乐部 • 马术度假社区 • 健身和温泉度假区 • 自然风景度假区——国家公园、瀑布、奇石、森林 • 运动探险度假区——钓鱼、攀岩、打猎、潜水、拓展、游艇 • 主题公园度假区——历史和传统文化遗产、音乐文化、异域文化
在杭州已经投资很多年了，九龙山我是听说过的，但 是叫我去那边投资不大可能。离杭州确实很近，景色也不 错，但是没有什么投资必要，到那边一年也去不了几次， 去一次住一次旅馆还更方便快捷一些。在杭州投资在好点 的地段，历年来投资回报率还是很可观的，旅游地产目前 还真没有考虑过。
建议
产品说明会 圈层营销 大客户拓展 体验式营销 每个月都有娱乐和开心的主题活动
调研时间：8月23日-9月14日 调研对象：25岁-45岁 调研人数：287人 调研方式：街上随机拦截、民政局调研问卷、房展会问卷调研、售楼处电话调研
客群分析
本地人普遍不会考虑在度假区内置业
平湖20份问卷调查
发现
• 项目发展已经脱离本地市场 • 市场拥有大量的投资客 • 市场客群并没有意识到板块的投资价值 • 如何争取到本地市场的高端投资客群， 将是本案公寓去化量的重点。
九龙山旅游置业 利润最大化
思考的行径——策划地产品牌模型
项目资源
项目有哪些资源可资发挥？ 策略如何切入这些资源？
策略
三种属性
竞争环境
的必然联系
关于消费者的洞察
我们面临的市场环境格局是怎么样的？ 我们与竞争对手有什么差异？
潜在目标人群怎么评价我们的产品？ 他们有什么样的生活向往与审美倾向
可资我们来发掘？
联体别墅 400-700m2
皇后岛
？
精装修酒店式公寓50-190m2 圣马可广场 夏宫
均价25000-30000之间 总价1000万-2000万
均价16000-21000 总价80万-200万
九龙山庄园内部住宅供应现状
独栋别墅，1300-1800m2
凯撒岛
均价28000-32000之间 总价4000万左右
上海橡树湾业主谈录： 吴先生 上海人 42岁 大型企业 副总 在上海拥有2套住房
每年小长假都会出去旅游，会去海南、云南那边。太湖 也去过好多次，因为非常的近，开车过去也就一个小时，不 过一般都是周末和同事老总去，会去打打高尔夫球，基本也 都是当天去当天就回，湖景也还不错，就是没有旅馆。九龙 山听朋友提过，好像也有高尔夫球场，具体怎么样我也不了 解。要旅游还是想去风景秀丽、配套完善点的地方。
销售人员采访：这边来买房的主要是上 海人及本地人为主，投资的比例非常高， 因为旅游项目平时都不会来住，也没有 那么多精力去装修。所以小户型的产品 做精装修，非常的好卖。如果总价放低 点，非常受到本地投资客的喜好，大户 型的产品很难卖。包括中信、华丽家族
的都是做此类产品居多。
旅游地产项目，比起产品客户更加关注小区的售后管理服务
配套：五星级酒店,太湖行政中心,10万平方米论坛公园、太湖文化论坛（国 际文化会议中心）、国际五星级酒店（太湖文化论坛主题宾馆）、1.2公里 商业水街、1600米文化水街、两大市政公园、太湖度假区行政中心、太湖 新天地餐饮、太湖湿地公园、太湖高尔夫球场、美国水星游艇俱乐部 、华 丽太上湖、太湖黄金水岸。
旅游度假产品应以小户型精装修产品为主流产品
太湖纯水岸
项目自09年6月6日开始销售， 至今只剩3栋未开小高层，其余
联排及小高层全部售完。
太湖纯水岸，是一个以修养度假为主 题的国际化、综合性、健康生态度假 社区。总建面积约20万方，容积率 1.5，建筑密度21.8%，主要以水岸别
墅、空中洋房和精装公寓为主。
太湖区域楼盘典型性项目分析：
中信太湖城
容积率1.0 一期以独栋为主 价格300万-800万
共有资源
位于度假区核 心范围内。商 业街、国际文 化会议中心、 国际五星级酒 店、百年历史 美国水星游艇 俱乐部、太湖 国际高夫…… 休闲配套遍布
周边；
华丽家族太上湖
容积率0.45 目前在售独栋 价格900万-1500万
太湖被誉为上海的后花园，从板块拥有的高尔夫、5星级 酒店、游艇俱乐部等娱乐配套都和九龙山有着相似之处。
物业类型也是以别墅+多层住宅为主。
中信太湖城 华丽家族太上湖
销售特色
因为游艇码头的使用率 并不高—买别墅送游艇
据业内人士透露，派了 一支队伍去山西招商， 找煤老板，收获很大。
建筑风格都以带江南韵文的现