第四章服务设施选址

的规模有关，规模越大， 越小，反之 越大。
2）估测需求点i消费者到商业设施j购买的概率 消费者去某家商业设施的概率的大小，取决于这家商业
设施对消费者所在消费需求点的吸引力的大小，即

（3）测算商业设施j销售k类商品的销售额 对于商业设施销售额的预测只能通过市场调查（如入
户调查）的方式，对商品进行分类统计，然后再汇总 总销售额。 商业设施j销售k类商品的销售额预测公式为
解：① 列出各需求点到A店和B店的行进距离。
需求点位置（i）
1
2
3
4
设施位置（j）
已存A（2，2）
1
2
5
4
计划B（4，2）
3
4
3
2

② 测算A店和B店对各需求点的吸引力。
需求点位置
第一节 服务设施选址的基本思想
服务设施选址必须服从服务企业发展战略的 需要。选址过程一般分为两个阶段：
首先确定要进入的城市或地区，这是一次宏观的、战 略性的抉择
然后在选定的城市或地区选择具体的位置，这是对具 体的服务设施（建筑物）及其所在位置进行的一次微 观性研究。
服务业门类众多、业务繁杂，不同服务企业对服务设 施及其位置的要求也有很大不同。
2）分析商圈内的竞争情况，确认新开店是否 会造成过度竞争，是否有可行的竞争策略。
3）分析地理位置的特点，包括可见性、可达 性、附近商业建筑或办公设施数量等，进而 确定是否有可行的促销策略。
4）社区态度和社会治安。
建筑物分析
戴威斯提出的四组建筑物决策因素
方便+可达性
可见性 步行可接近性 可停车 接近写字楼、购物和休闲区 人口数量和构成 已经建立的竞争情况
4、信息服务对选址的要求
第二节 服务设施选址的定量分析方法
一、地理需求评估
1、定义目标人群：如果要建幼儿园，就要考虑入学前儿 童。
2、划分地理单元：地理单元的划分，可以按照邮政编码、 街区、居民楼、单位或直接用网格（栅格）。
3、统计并计算地理需求：统计每个地理单元的需求数量 及比例，最后加总。例如，人口数据可以去派出所、居 委会等机构查找。
位置A（2，2）
位置B（4，2）
需距
权
求离
重
点
总
需
距
权
总
计
求
离
重
计
点
11 5
5
1
3
5
15
22 3
6
2
4
3
12
35 1
5
3
31
3
44 7
28
4
27
14
总
总
计
44
计
44
五、重心法
重心法类似于中值法，但比中值法更简单。下面是按照重心法
计算定位点的公式
n
n
wi xi
xs
i 1 n
wi
wi yi
起点i yi
O
Xi
（a）
20
5
15
2
10
7
10 10
直角距离（dij） 1
4
30
25
15
Xj
20 X
6
3
20
（b）
（二）中值法的理论及应用
1、直线上定位的中值法
例题：沿海岸线定位一处浴 场。假定定位标准是从海岸线上 的任一位置到定位点（浴场）的 Wi 平均距离最小，同时考虑到不同 位置上的人口密度（该数据与沿 海岸线旅馆的规模有关）。见右 图。
i 1
式中， Z=加权直角距离总和； wi=第i点的需求权重； xi, yi=第 i个需求点的坐标； xs, ys=服务设施定位点s的坐标； n=需求点的数目。
22
上述目标函数可以被重新表达为两个独立的表达 式：
n
n
min z wi xi xs wi yi ys
i1
i1
经过对所有这些变量进行最初的统计分析，项目工作者最 终确立了与营业毛利率有关的四个主要因素，而S（每个 饭店的洲人口数），P（饭店的房租），I（家庭平均收 入），C（大学注册情况），求得回归系数：
A0=39.05 a1=-5.41 a2=5.86 a3=-3.09 a4=1.75 将回归系数和自变量代入上述回归模型[式,得到预测营业
1、选址的宏观分析阶段
城市或地区的经济发展水平 城市或地区的消费习惯 城市或地区的社会治安和社会风气 市场潜力、竞争程度与经营费用 交通、通讯、水电等基础设施 产业关系 税收政策
2、选址的微观分析阶段 商圈分析
商圈分析主要包括以下内容：
1）调查研究该商圈内的市场潜力和机会，确 证在该地点开店的必要性和可 行性。
O
需求权重
123456
中值点
S 距离
X1i9
分析： 按照定位标准，要求加权距离总和（或平均加权距离）最小化：
n
s
n
Minimize Z= wi xi s =
式中，
i 1
i
=0
wi (s
-
xi
)+ i
=s
wi (xi
-
s)
Z=加权距离总和；
Wi=海岸线上第i个需求点的相应权重（人口密度）； Xi=第i个需求点的位置（距离）； S=浴场的定位点（距离）。

（4）测算商业设施j销售k类商品的市场份额

例 仍然以上例中的洗衣服务为例。假定已经
在A（2，2）存在一家洗衣店（A店），现 在打算在B（4，2）再开一家洗衣店（B 店），而且B店规模（或作业能力）比A店 大1倍。由于距离（或便利）对于消费者而 言是一个非常敏感而重要的标准，而洗衣店
的规模大小不会成为吸引顾客的主要指标， 因此我们假定 =2，并且同时适用于A店和B 店。请预测B店的销售额和市场份额，并对 是否在B处开设新店提出建议。
（一）服务设施选址的战略性影响 因素
接近顾客---与顾客住址的距离越近越 好
环境适应性---环境因素较好，持欢迎 态度的城市或社区。
成本效率---提高投资成本效率 网络管理和品牌塑造---塑造区域品牌 竞争---避免或有效防御激烈竞争 风水---依山傍水、坐北朝南等
（二）服务设施选址的过程及内容
我们把平面定位问题转化成了直线定位问题。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
其含义是，利用中值法分别在X方向上取中值
Xs， 在Y方向上，取中值Ys。
Xs可能是一个值或两个值，Ys亦然；因此，最 佳定位点可能是一点，一条线，或一个区域。
23
例 一家洗衣公司主要为住宿大学生提 供洗衣服务。该公司准备在一所大学 附近开设洗衣店。经过调查，该大学 附近有4座学生公寓，各学生公寓的 洗衣需求量wi（单位：千元/周）及位 置关系如下图所示。现在需要决定把 营业点开在什么位置，使各学生公寓 的学生到洗衣店的平均距离达到最小。
ys
i 1 n
wi
i 1
i 1
式中，xs，ys——定位点的坐标值； wi——需求点i的需求权重； xi，yi——需求点的坐标值。 从公式可以看出，重心法的思想是：按照加权平均距离，使定位
点处于所有需求点的中心位置。同时还可以看出，按照重心法 选址的结果只有一个定位点。
仍然以上例中的洗衣服务为例，按照重心法选址，求解定位点。 解：按照重心法定位点公式，定位点（xs，ys）为 （百米） （百米）
4、绘制地理需求分布图：主要是为了直观。 （1）直接在地图上标识。 （2）使用电子地图。 （3）使用专业工具。
（a） （b）
二、因素评分法
选址宏观分析阶段的因素评分法（城市B的得分最高，被选中）
决策因素
权重
1．城市或地区的经济发展
9
水平
2．城市或地区的消费习惯
7
3．城市或地区的社会治安和社会风气
2．精神服务对选址的要求
面对面服务---经营方式和选址要求都 类同于人体服务
如果是采用电话、广播、电视、网络 等高科技手段，那么选址决策主要考 虑现代化通讯的基础设施，如电缆或 光缆设施，无限通讯的信号覆盖面等。
3、财产服务对选址的要求
上门服务---服务员容易到达 店铺式服务---贴近目标消费群
第四章 服务设施选址
学习目标
讨论服务设施选址的战略性影响因素； 描述服务设施选址的过程和评价内容； 讨论不同类型服务企业的选址要求； 描述地理需求评估方法； 应用评分法、回归分析法、中值法、重心法、哈
夫模型等选址方法进行选址的计算分析，并比较 这些方法的特点和实用性； 讨论连锁服务公司的选址策略。
毛利率(Y)的回归模型:Y=39.05+(5.41)S+(5.86)P+(3.09)I+(1.75)C
对于任何一个新的店址及不动产，利用该回归模型可以预 测出其未来的营业毛利率，进而决定是否选择该店址及不 动产开设新店
节点距离--描述网络图中两点之间的最短距离。
Y
yj
终点j
向量距离（dij）
7
4．市场潜力、竞争程度与经营费用
6
5．交通、通讯、水电等基础设施
3
6．产业关系
4
7．税收政策
5
综合得分（加权分数）
目标城市
A
B
C
80
90
70
60 70 90 80 60 90 3100
80 88 90 70 85 90 3526
70 82 80 70 75 90 3134
三、回归分析法
回归分析法建立的是一个因果关系，多元线形回归的数 学模型可以表示为
Y a0 a1X1 a2 X2 L an Xn
式中，Xi自变量； Y——因变量； ai——系数，相当于Xi的权重。
例如，实施连锁经营的美国La Quinta饭店为了决定业务 扩展的方向，开展了一项研究工作
项目工作者经过大量调研和数据分析，发现了35个与营业 毛利率有关的自变量，其中包括交通问题、附近竞争对手 的数量、标牌的醒目程度、当地的空运状况、邻近商业类 型以及距商营业中心的距离等
24
例题
Y/英里 5 4
3 2 1
3（W3=1） 2（W2=3）
北
东
1（W1=5） A
B 4（W4=7）
1
2
3
4 X/英里
25
解：城市定位使用直角距离；使用中 值法。 1n
中值= =（7+1+3+5）/2=8
2
下面分别求X坐标上的中值和Y坐标上 的中值
26
求X轴上的中值点
点I
位置xi
权重wi
物理条件
公共事业设施的可获得情况 土地的容载能力 建筑式样 外部轮廓和地形地貌 已经计划的建筑和道路建设 临近房产的标准
法律规定
正在计划和建立的管理规定 防火要求 营业执照管理规定 外部标识管理规定（特别重要 的是在交通站点区域）
占用成本
获得该位置的成本 租金和地方税 劳动成本 保险费 加热和照明 租借安排 预期的获利能力和现金流量
投资收益预测
可以凭经验，参照其他同类型的店铺来 进行预测
形象分析
地点和建筑物的形象是否符合服务企业 的“身份”
（三）不同类型服务企业的选址要求
1、人体服务对选址的要求
人体服务企业通常采用店铺式经营方式，而且 要求店铺距离目标消费群体越近越好，这也 正是餐馆、理发店、旅店等人体服务设施云 集在居民小区、繁华商业街、写字楼、车站 附近等的理由。
哈夫模型的数学过程如下：
（1）利用引力模型估测商业设施对需求点的吸引力
引力模型公式为
Aij

Sj Tij
式中，Aij——商业设施j对需求点i的吸引力； Sj——商业设施j的规模； Tij——从需求点i到商业设施j的行走时间（或距离）； ——经验参数，反映顾客行走时间的效应，它和商业设施
当目标函数最小化时，目标函数对S的导数为零。于是，
dz
ds

s i0
wi

n is
wi
0
s
n
wi wi
i0
is
中值 M=
1 n
2 i1 wi
这个结果说明，最佳位置应该位于游泳者分布密度的中间。
20
2、平面定位的中值法 与在直线上定位的道理相同，即各需求点
到定位点的加权距离总和（或平均加权距离） 最小。 （1）平面距离常用的两种计算方法：
按由西向东排序→
1
1
5
2
②
3
1
3
4
4
5
7
按由东向西排序←
4
5
7
3
④
1
2
2
3
1
1
5
∑wi 5
5+3=8
7 7+1=8
求Y轴上的中值点
点I
位置yi
权重wi
∑wi
按南西向北排序↑
4
1
7
=7
1
②
5
7+5=12
2
4
3
3
5
1
按由北向南排序↓
3
5
1
=1
2
4
3
1+3=4
1
②
5
1+3+5=9
4
1
7
从各需求点到位置A、B两点的加权距离
比较中值法定位的结果与重心法定位的结果，我们发现，后者 （点）基本上在前者（线段）的中央位置。
六、哈夫模型
戴维·L.哈夫（David L. Huff）在引力模型的基础上， 开发出了竞争性商业设施的选址模型，该模型主要用 来测算待选设施未来的营业额和市场份额。
商业环境中的需求点和商业设施 注：笑脸表示需求点；大门表示商业设施。
直角距离：dij xi x j yi y j
向量距离：dij (xi x j )2 ( yi y j )2 1/2
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（2）直角距离情形下的中值定位法。
定位标准：在平面上定位一设施，使需求加权距离总和 （或平均加权距离）最小化。
n
min z wi xi xs yi ys