第四章服务设施选址

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4、绘制地理需求分布图:主要是为了直观。 (1)直接在地图上标识。 (2)使用电子地图。 (3)使用专业工具。
(a) (b)
二、因素评分法
选址宏观分析阶段的因素评分法(城市B的得分最高,被选中)
决策因素
权重
1.城市或地区的经济发展
9
水平
2.城市或地区的消费习惯
7
3.城市或地区的社会治安和社会风气
当目标函数最小化时,目标函数对S的导数为零。于是,
dz
ds

s i0
wi

n is
wi
0
s
n
wi wi
i0
is
中值 M=
1 n
2 i1 wi
这个结果说明,最佳位置应该位于游泳者分布密度的中间。
20
2、平面定位的中值法 与在直线上定位的道理相同,即各需求点
到定位点的加权距离总和(或平均加权距离) 最小。 (1)平面距离常用的两种计算方法:
1、选址的宏观分析阶段
城市或地区的经济发展水平 城市或地区的消费习惯 城市或地区的社会治安和社会风气 市场潜力、竞争程度与经营费用 交通、通讯、水电等基础设施 产业关系 税收政策
2、选址的微观分析阶段 商圈分析
商圈分析主要包括以下内容:
1)调查研究该商圈内的市场潜力和机会,确 证在该地点开店的必要性和可 行性。
2.精神服务对选址的要求
面对面服务---经营方式和选址要求都 类同于人体服务
如果是采用电话、广播、电视、网络 等高科技手段,那么选址决策主要考 虑现代化通讯的基础设施,如电缆或 光缆设施,无限通讯的信号覆盖面等。
3、财产服务对选址的要求
上门服务---服务员容易到达 店铺式服务---贴近目标消费群
哈夫模型的数学过程如下:
(1)利用引力模型估测商业设施对需求点的吸引力
引力模型公式为
Aij

Sj Tij
式中,Aij——商业设施j对需求点i的吸引力; Sj——商业设施j的规模; Tij——从需求点i到商业设施j的行走时间(或距离); ——经验参数,反映顾客行走时间的效应,它和商业设施
第一节 服务设施选址的基本思想
服务设施选址必须服从服务企业发展战略的 需要。选址过程一般分为两个阶段:
首先确定要进入的城市或地区,这是一次宏观的、战 略性的抉择
然后在选定的城市或地区选择具体的位置,这是对具 体的服务设施(建筑物)及其所在位置进行的一次微 观性研究。
服务业门类众多、业务繁杂,不同服务企业对服务设 施及其位置的要求也有很大不同。
O
需求权重
123456
中值点
S 距离
X1i9
分析: 按照定位标准,要求加权距离总和(或平均加权距离)最小化:
n
s
n
Minimize Z= wi xi s =
式中,
i 1
i
=0
wi (s
-
xi
)+ i
=s
wi (xi
-
s)
Z=加权距离总和;
Wi=海岸线上第i个需求点的相应权重(人口密度); Xi=第i个需求点的位置(距离); S=浴场的定位点(距离)。
我们把平面定位问题转化成了直线定位问题。
其含义是,利用中值法分别在X方向上取中值
Xs, 在Y方向上,取中值Ys。
Xs可能是一个值或两个值,Ys亦然;因此,最 佳定位点可能是一点,一条线,或一个区域。
23
例 一家洗衣公司主要为住宿大学生提 供洗衣服务。该公司准备在一所大学 附近开设洗衣店。经过调查,该大学 附近有4座学生公寓,各学生公寓的 洗衣需求量wi(单位:千元/周)及位 置关系如下图所示。现在需要决定把 营业点开在什么位置,使各学生公寓 的学生到洗衣店的平均距离达到最小。
位置A(2,2)
位置B(4,2)
需距

求离













11 5
5
1
3
5
15
22 3
6
2
4
3
12
35 1
5
3
31
3
44 7
28
4
27
14



44

44
五、重心法
重心法类似于中值法,但比中值法更简单。下面是按照重心法
计算定位点的公式
n
n
wi xi
xs
i 1 n
wi
wi yi
比较中值法定位的结果与重心法定位的结果,我们发现,后者 (点)基本上在前者(线段)的中央位置。
六、哈夫模型
戴维·L.哈夫(David L. Huff)在引力模型的基础上, 开发出了竞争性商业设施的选址模型,该模型主要用 来测算待选设施未来的营业额和市场份额。
商业环境中的需求点和商业设施 注:笑脸表示需求点;大门表示商业设施。
按由西向东排序→
1
1
5
2

3
1
3
4
4
5
7
按由东向西排序←
4
5
7
3

1
2
2
3
1
1
5
∑wi 5
5+3=8
7 7+1=8
求Y轴上的中值点
点I
位置yi
权重wi
∑wi
按南西向北排序↑
4
1
7
=7
1

5
7+5=12
2
4
3
3
5
1
按由北向南排序↓
3
5
1
=1
2
4
3
1+3=4
1

5
1+3+5=9
4
1
7
从各需求点到位置A、B两点的加权距离

(4)测算商业设施j销售k类商品的市场份额

例 仍然以上例中的洗衣服务为例。假定已经
在A(2,2)存在一家洗衣店(A店),现 在打算在B(4,2)再开一家洗衣店(B 店),而且B店规模(或作业能力)比A店 大1倍。由于距离(或便利)对于消费者而 言是一个非常敏感而重要的标准,而洗衣店
的规模大小不会成为吸引顾客的主要指标, 因此我们假定 =2,并且同时适用于A店和B 店。请预测B店的销售额和市场份额,并对 是否在B处开设新店提出建议。
(一)服务设施选址的战略性影响 因素
接近顾客---与顾客住址的距离越近越 好
环境适应性---环境因素较好,持欢迎 态度的城市或社区。
成本效率---提高投资成本效率 网络管理和品牌塑造---塑造区域品牌 竞争---避免或有效防御激烈竞争 风水---依山傍水、坐北朝南等
(二)服务设施选址的过程及内容
投资收益预测
可以凭经验,参照其他同类型的店铺来 进行预测
形象分析
地点和建筑物的形象是否符合服务企业 的“身份”
(三)不同类型服务企业的选址要求
1、人体服务对选址的要求
人体服务企业通常采用店铺式经营方式,而且 要求店铺距离目标消费群体越近越好,这也 正是餐馆、理发店、旅店等人体服务设施云 集在居民小区、繁华商业街、写字楼、车站 附近等的理由。
2)分析商圈内的竞争情况,确认新开店是否 会造成过度竞争,是否有可行的竞争策略。
3)分析地理位置的特点,包括可见性、可达 性、附近商业建筑或办公设施数量等,进而 确定是否有可行的促销策略。
4)社区态度和社会治安。
建筑物分析
戴威斯提出的四组建筑物决策因素
方便+可达性
可见性 步行可接近性 可停车 接近写字楼、购物和休闲区 人口数量和构成 已经建立的竞争情况
7
4.市场潜力、竞争程度与经营费用
6
5.交通、通讯、水电等基础设施
3
6.产业关系
4
7.税收政策
5
综合得分(加权分数)
目标城市
A
B
C
80
90
70
60 70 90 80 60 90 3100
80 88 90 70 85 90 3526
70 82 80 70 75 90 3134
三、回归分析法
回归分析法建立的是一个因果关系,多元线形回归的数 学模型可以表示为
解:① 列出各需求点到A店和B店的行进距离。
需求点位置(i)
1
2
3
4
设施位置(j)
已存A(2,2)
1
2
5
4
计划B(4,2)
3
4
3
2

② 测算A店和B店对各需求点的吸引力。
需求点位置
毛利率(Y)的回归模型:Y=39.05+(5.41)S+(5.86)P+(3.09)I+(1.75)C
对于任何一个新的店址及不动产,利用该回归模型可以预 测出其未来的营业毛利率,进而决定是否选择该店址及不 动产开设新店
节点距离--描述网络图中两点之间的最短距离。
Y
yj
终点j
向量距离(dij)
起点i yi
O
Xi
(a)
20
5
15
2
10
7
10 10
直角距离(dij) 1
4
30
25
15
Xj
20 X
6
3
20
(b)
(二)中值法的理论及应用
1、直线上定位的中值法
例题:沿海岸线定位一处浴 场。假定定位标准是从海岸线上 的任一位置到定位点(浴场)的 Wi 平均距离最小,同时考虑到不同 位置上的人口密度(该数据与沿 海岸线旅馆的规模有关)。见右 图。
4、信息服务对选址的要求
第二节 服务设施选址的定量分析方法
一、地理需求评估
1、定义目标人群:如果要建幼儿园,就要考虑入学前儿 童。
2、划分地理单元:地理单元的划分,可以按照邮政编码、 街区、居民楼、单位或直接用网格(栅格)。
3、统计并计算地理需求:统计每个地理单元的需求数量 及比例,最后加总。例如,人口数据可以去派出所、居 委会等机构查找。
i 1
式中, Z=加权直角距离总和; wi=第i点的需求权重; xi, yi=第 i个需求点的坐标; xs, ys=服务设施定位点s的坐标; n=需求点的数目。
22
上述目标函数可以被重新表达为两个独立的表达 式:
n
n
min z wi xi xs wi yi ys
i1
i1
Y a0 a1X1 a2 X2 L an Xn
式中,Xi自变量; Y——因变量; ai——系数,相当于Xi的权重。
例如,实施连锁经营的美国La Quinta饭店为了决定业务 扩展的方向,开展了一项研究工作
项目工作者经过大量调研和数据分析,发现了35个与营业 毛利率有关的自变量,其中包括交通问题、附近竞争对手 的数量、标牌的醒目程度、当地的空运状况、邻近商业类 型以及距商营业中心的距离等
的规模有关,规模越大, 越小,反之 越大。
2)估测需求点i消费者到商业设施j购买的概率 消费者去某家商业设施的概率的大小,取决于这家商业
设施对消费者所在消费需求点的吸引力的大小,即

(3)测算商业设施j销售k类商品的销售额 对于商业设施销售额的预测只能通过市场调查(如入
户调查)的方式,对商品进行分类统计,然后再汇总 总销售额。 商业设施j销售k类商品的销售额预测公式为
24
例题
Y/英里 5 4
3 2 1
3(W3=1) 2(W2=3)


1(W1=5) A
B 4(W4=7)
1
2
3
4 X/英里
25
解:城市定位使用直角距离;使用中 值法。 1n
中值= =(7+1+3+5)/2=8
2
下面分别求X坐标上的中值和Y坐标上 的中值
26
求X轴上的中值点
点I
位置xi
权重wi
经过对所有这些变量进行最初的统计分析,项目工作者最 终确立了与营业毛利率有关的四个主要因素,而S(每个 饭店的洲人口数),P(饭店的房租),I(家庭平均收 入),C(大学注册情况),求得回归系数:
A0=39.05 a1=-5.41 a2=5.86 a3=-3.09 a4=1.75 将回归系数和自变量代入上述回归模型[式,得到预测营业
ys
i 1 n
wi
i 1
i 1
式中,xs,ys——定位点的坐标值; wi——需求点i的需求权重; xi,yi——需求点的坐标值。 从公式可以看出,重心法的思想是:按照加权平均距离,使定位
点处于所有需求点一个定位点。
仍然以上例中的洗衣服务为例,按照重心法选址,求解定位点。 解:按照重心法定位点公式,定位点(xs,ys)为 (百米) (百米)
直角距离:dij xi x j yi y j
向量距离:dij (xi x j )2 ( yi y j )2 1/2
21
(2)直角距离情形下的中值定位法。
定位标准:在平面上定位一设施,使需求加权距离总和 (或平均加权距离)最小化。
n
min z wi xi xs yi ys
物理条件
公共事业设施的可获得情况 土地的容载能力 建筑式样 外部轮廓和地形地貌 已经计划的建筑和道路建设 临近房产的标准
法律规定
正在计划和建立的管理规定 防火要求 营业执照管理规定 外部标识管理规定(特别重要 的是在交通站点区域)
占用成本
获得该位置的成本 租金和地方税 劳动成本 保险费 加热和照明 租借安排 预期的获利能力和现金流量
第四章 服务设施选址
学习目标
讨论服务设施选址的战略性影响因素; 描述服务设施选址的过程和评价内容; 讨论不同类型服务企业的选址要求; 描述地理需求评估方法; 应用评分法、回归分析法、中值法、重心法、哈
夫模型等选址方法进行选址的计算分析,并比较 这些方法的特点和实用性; 讨论连锁服务公司的选址策略。
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