天津--空港经济区项目商业定位报告(终)20100906
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空港经济区简介
产 业 优 势
天津是中国北方最大的工业城市和商贸物 流中心，工业基础雄厚产业配套完整拥有航空 航天、石油化工、电子信息、装备制造、冶金、 生物制药、新能源、新材料等八大优势产业。 石油、天然气、原盐等资源丰富。
政策优势
2006年，国务院给予 2006年，国务院给予 天津市发展定位： 国际港口城市 北方经济中心 生态城市
空港国 际物流 区
保税区 管委会大楼
民航产业化基 地 中航工业直升 机基地
综合保税区Hale Waihona Puke 总面积: 102 平方公里
2009 Tianjin Airport Industrial Park. All rights reserved.
基础设施完善
水
电
污水处理
气
2009 Tianjin Airport Industrial Park. All rights reserved.
– 北京 13位 – 上海 14位
来源：07年全球城市商务成本研究报告，上海市政府发展研究办公 室 《财富》中文版经商成本最低的城市 天津列第六位，最有发展潜力的城市列第二位
生活成本
– 北京 20位 – 上海 24位 – 天津 123位
来源：08年城市生活成本排名
2009 Tianjin Airport Industrial Park. All rights reserved.
Freight volume 200 T hous and 150 100 50 0 2007 Freight volume 2008 Growth rate 29.20% 125 167 33% 34.00% 33.00% 32.00% 31.00% 30.00% 29.00% 28.00% 27.00%
九胜天津华明镇项目市场定位研究报告[管理资料]
![九胜天津华明镇项目市场定位研究报告[管理资料]](https://img.taocdn.com/s3/m/fdd7a84069dc5022abea0018.png)
2010年3月26日天津九胜天津华明镇项目市场定位研究报告*思考关键问题东丽区的“角色”和城市功能区发展规划？华明、空港、东丽湖三大片区价值与开发特点？东丽区房地产市场发展布局？项目首期商业启动双引擎如何打造？本案核心价值本案市场机会本案市场定位东丽区城市地位与未来东丽现状东丽未来规划东丽区有什么？区位条件交通条件经济发展区域经济对比区域产业发展区域工业发展区域商业发展*区位条件东丽区：全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积478平方公里，其中43平方公里属于中心城区，225平方公里划归为滨海新区产业规划部分。
位于天津市发展主轴上，属于双城双向拓展的战略位置。
天津东丽区东丽区地理区位优越：天津市总体规划提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略。
东丽区恰恰处于双城双向拓展的优越的战略位置。
位于天津市域发展主轴上，兼顾中心城区与滨海新区。
交通网络发达：区域内同时拥有机场、铁路、河港、高速公路，交通便利。
居住片区布局*六大居住片区居住用地：(其中环内:;环外:)在6大居住片区中，华明居住区是距离外环线最近的居住片区，且有集中产业支撑。
金钟街居住片区环内卫国道居住片区华明居住片区东丽湖居住片区军粮城居住片区环内张贵庄居住片区津塘公路京津塘高速津汉公路北环快速路交通条件*东丽区水陆空交通便捷:公路：津塘公路、京津塘高速、津滨高速等十余条公路构成经纬；铁路：随着京津城际铁路的开通，来往于首都和东丽区之间仅需40分钟；京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境；航空：拥有39条国际、国内航线的天津滨海国际机场坐落在区内；港口：紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港。
过境交通的经济带动作用欠缺东丽区更多承担的是中心城区和滨海新区核心区的交通通道联系，尚未充分利用交通优势提升自身经济实力，增强自主发展能力。
交通条件便利，但尚未充分利用，仍停留在过境交通层面，地铁、公交等对区域居住环境提升有待提高。
东丽区经济**数据来源：东丽区统计年鉴%，排名全国第一。
天津空港二期科技园介绍
二期科技园功能完善及建设指标
建议 占比
二期科技园 酒店+酒店
（万M2)
式公寓
420
25.2
6%
商业 25.2
6%
文化娱乐 商务+自用办公
8.4
109.2
2%
26%
研发办公 84 20%
住宅 168 40%
科技新城（或综合园区）的地上建筑面积配比一般为 （住宅）：（办公）：（配套商业）=40%:40%:20%
其中，商务研发用地又可根据功能划分为两大区域
“一纵一横”布局
范围：沿经三路（纬一道至纬四道）两侧布局
纵 功能：商务办公（含自建办公区） 轴 用地规模：60.1公顷
建设规模：189.6万平方米
横
范围：沿纬四道（经一路至经四路）以北布局 功能：研发办公（含总部研发区）
轴 用地规模：59.8公顷来自建设规模：95.7万平方米
➢天津空港经济区二期中心商务区，东至庆康 路 ，西至宜康路，北起纬一道，南至纬四道， 项目规划净用地占地面积约139.9公顷。
一期
二期
二期科技园规模
用地规模：139.9公顷 建设规模：329.7万平方米
文化娱乐场 商业设施 商务办公 研发办公
二期科技园原规划功能分区
用地规模：139.9公顷 建设规模：329.7万平方米
➢ 2010年，由菲律宾SM投资建设的购物天堂项目开工建设，该项目为满足空港经济区正在打造人居新城， 作为配套的大型商业项目使用。该购物天堂项目总建筑面积为53万平方米，规划为大型购物中心。 SM集团旗下的购物中心SM Prime是菲律宾最大的商场,其经营范围包括零售、娱乐、银行及制造业等， 目前在菲律宾拥有约34家大型购物中心。此外，SM集团旗下的金融银行是菲律宾的第二大商业银行。根 据美国《福布斯》杂志日前公布的2009年全球富豪榜,公司负责人施至成以27亿美元位例234位,稳坐菲律 宾富豪头把交椅。
天津空港东丽区域市场报告80p
项目竞争环境——现有竞争分布
保利玫瑰湾 当期建面9.8万㎡
华富家园 当期建面32.1万㎡
首创溪堤郡 当期建面28万㎡
中兴置地项目 土地建面约30万㎡
恒大名都 当期建面32万㎡
华润橡树湾 土地建面70万㎡
东丽湖北岸别墅 当期建面3.3万㎡
恒大绿洲 当期建面120万㎡
天津华侨城 土地建面约160万
㎡
华纳景湖花园 当期建面0.92万
均价11000元/㎡（开盘最高价12000元/㎡）
待定
地下机动车位129个，非机动车273辆，价格待定
天津空港商贸中心开发有限公司
天保物业
推售节奏
时间
分期
房源
主力 户型
价格
优惠 措施 宣传 推广
10年5月
10年9月 外展场在图书大厦广场一层开放
11年3月
预计先推酒店式公寓，9层到 顶的小高层
预推4复式和平层公寓，复 式买一层送一层
10年10月 10年11月
11年5月
11年6月
10年09月开盘
11年7月
皇冠广场
主力 户型
价格
两室103-159平米户型，三室159平米户型 19000元/平米，最高价20000元/平米
优惠 措施
宣传 推广
预交1000元排号中，开盘享受优先选房权以外，还将享受 一定优惠,赠送全套国际品牌家具家电
5月9号前认购优惠 8个点
万㎡ 米兰东湖湾 当期建面8.5万
㎡
夏阳溪韵风景湾 当期建面5.4万㎡
1
海航YOHO湾
项目名称
湾项目地块位于空港经济区商务服务区的核心区。在东二道 和东三道之间，西侧紧邻空港经济区的主干道中心大道，与 空港管委会和海关大楼相对；南面为空港唯一的景观湖。周 边有白云酒店、皇冠国际广场、高尔夫球场、金融街、4S汽 车服务中心等商业配套。
保利玫瑰湾 当期建面9.8万㎡
华富家园 当期建面32.1万㎡
首创溪堤郡 当期建面28万㎡
中兴置地项目 土地建面约30万㎡
恒大名都 当期建面32万㎡
华润橡树湾 土地建面70万㎡
东丽湖北岸别墅 当期建面3.3万㎡
恒大绿洲 当期建面120万㎡
天津华侨城 土地建面约160万
㎡
华纳景湖花园 当期建面0.92万
均价11000元/㎡（开盘最高价12000元/㎡）
待定
地下机动车位129个，非机动车273辆，价格待定
天津空港商贸中心开发有限公司
天保物业
推售节奏
时间
分期
房源
主力 户型
价格
优惠 措施 宣传 推广
10年5月
10年9月 外展场在图书大厦广场一层开放
11年3月
预计先推酒店式公寓，9层到 顶的小高层
预推4复式和平层公寓，复 式买一层送一层
10年10月 10年11月
11年5月
11年6月
10年09月开盘
11年7月
皇冠广场
主力 户型
价格
两室103-159平米户型，三室159平米户型 19000元/平米，最高价20000元/平米
优惠 措施
宣传 推广
预交1000元排号中，开盘享受优先选房权以外，还将享受 一定优惠,赠送全套国际品牌家具家电
5月9号前认购优惠 8个点
万㎡ 米兰东湖湾 当期建面8.5万
㎡
夏阳溪韵风景湾 当期建面5.4万㎡
1
海航YOHO湾
项目名称
湾项目地块位于空港经济区商务服务区的核心区。在东二道 和东三道之间，西侧紧邻空港经济区的主干道中心大道，与 空港管委会和海关大楼相对；南面为空港唯一的景观湖。周 边有白云酒店、皇冠国际广场、高尔夫球场、金融街、4S汽 车服务中心等商业配套。
商业项目定位报告(模板,需深化)
商业项目产品定位报告
一、项目的立地条件分析
◆人文
◆地理
◆居民构成
◆交通
◆配套设施
◆行政管理
◆参考项目对比分析
二、项目所在商圈的确定和研究
◆商圈范围的确定
◆商圈的构成及顾客来源
◆商圈的发展趋势
◆商圈内竞争分析
◆商圈内业态组合分析（分业种、分楼层、分品牌做交叉分析，得出该区域内消费特性及欠缺的
市场空间）
◆商圈范围内消费者特性分析（问卷调查、深访、小区居民结构研究等，研究结果包括购物平率、
客单价、就餐习惯、用车习惯、家人团聚习惯等）
三、项目的市场定位
◆档次定位
◆规模定位
◆主题定位
◆诉求对象定位
◆产品组合定位
四、初步业态规划建议：
◆业态比例建议
◆楼层主题
◆主力店、半主力店引进策略拟定
◆品牌店区域规划
◆参考案例分析
五、建筑规划设计建议（室外、室内、软装、推广物料等）
◆建筑
◆景观
◆室内装饰
◆软装
◆推广物料
◆标识系统
六、初步推广策略
◆案名
◆主题
◆推广策略
◆计划
七、招商策略建议
◆计划
◆执行
八、运营管理建议
◆计划
◆执行
九、财务评价
◆租金评估
◆物业费评估
◆推广费评估
◆运营费评估
◆管理成本评估
◆财务模型
◆财务指标
十、结论
◆项目可行性评价
◆项目规模及定义。
天津港保税区-空港经济区(自贸区)介绍
高性能集成电路 移动互联网 高端软件和信息服务 电子商务 光电产业 数字出版
© 2014 Tianjin Airport Economic Area. All rights reserved.
重点产业— 航空产业
空客320系列飞机总装线
空客公司在空港经济区成立欧洲之外 唯一一条A320组装线 年产44架320系列飞机
配套环境—生活配套
完善的生活配套—购物中心 奥特莱斯国际时尚品牌城 建筑面积17万平方米； 集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体。
SM购物中心 投资3亿美元建设； 建筑面积53万平方米； 全球单体纯商业面积最大的购物、 餐饮、娱乐中心。
© 2014 Tianjin Airport Economic Area. All rights reserved.
重点产业—装备制造
阿尔斯通
美国卡特彼勒、法国阿尔斯通、加拿大 铝业、麦格纳、美国豪士卡、美卓矿机 、意大利扎努西、日本禧玛诺、普洛斯 、柳工机械、新疆特变电、天汽模、美 国特雷克斯、恒银科技、海鸥工业园等
柳工机械 海鸥工业园
特雷克斯
恒银科技
特雷克斯
加拿大铝业
柳工机械
© 2014 Tianjin Airport Economic Area. All rights reserved. 卡特彼勒 天汽模
内容提要
1、区域概览 2、重点产业 3、配套环境
© 2014 Tianjin Airport Economic Area. All rights reserved.
天津概览
中国四大直辖市之一 中国北方的经济中心 中国北方最大的沿海城市 人口超过1145万 面积：11919.7 平方公里 2013年GDP：14370亿元 经济增长率超过12.5% 国家京津一体化战略的产业和金融创新基地
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重点产业— 航空产业
空客320系列飞机总装线
空客公司在空港经济区成立欧洲之外 唯一一条A320组装线 年产44架320系列飞机
配套环境—生活配套
完善的生活配套—购物中心 奥特莱斯国际时尚品牌城 建筑面积17万平方米； 集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体。
SM购物中心 投资3亿美元建设； 建筑面积53万平方米； 全球单体纯商业面积最大的购物、 餐饮、娱乐中心。
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重点产业—装备制造
阿尔斯通
美国卡特彼勒、法国阿尔斯通、加拿大 铝业、麦格纳、美国豪士卡、美卓矿机 、意大利扎努西、日本禧玛诺、普洛斯 、柳工机械、新疆特变电、天汽模、美 国特雷克斯、恒银科技、海鸥工业园等
柳工机械 海鸥工业园
特雷克斯
恒银科技
特雷克斯
加拿大铝业
柳工机械
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内容提要
1、区域概览 2、重点产业 3、配套环境
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天津概览
中国四大直辖市之一 中国北方的经济中心 中国北方最大的沿海城市 人口超过1145万 面积：11919.7 平方公里 2013年GDP：14370亿元 经济增长率超过12.5% 国家京津一体化战略的产业和金融创新基地
天津滨海新区空港经济区
天津滨海新区•空港经济区创新创业大赛商业计划书（企业组）企业名称：项目负责人：联系电话（手机）：邮箱：时间：年月日填写说明1、本商业计划书是参赛项目阐述项目技术、市场、团队、商业模式和法律财务等内容的重要载体，直接关系大赛评委对项目的认知程度，请按本格式认真填写。
2、可根据项目情况对本商业计划书进行适当增减，但不能影响对项目的技术、市场、团队、商业模式和法律财务等内容的阐述。
3、根据标题附注填写相关内容，正式发送商业计划书时请删除填写附注。
4、专利证书、学历证书、营业执照等附件为本商业计划书不可分割的一部分。
5、未尽事宜，请与大赛组委会联系。
执行摘要（从市场机会和解决方案、核心技术、竞争局面与竞争优势、市场容量、财务策略、团队等方面，描述项目核心竞争力。
不超过1000字。
）1、市场机会和解决方案2、核心技术3、竞争局面与竞争优势4、市场容量5、财务策略6、团队企业基本信息*股东类型：1．个人 2.上市公司3.其他企业法人*出资形式包括：1.货币 2.实物 3.工业产权 4.非专利技术 5.土地使用权商业计划一、市场机会与需求（产品或服务的市场机会，市场需求程度、产品拟解决市场需求哪个方面的主要问题）二、同行业发展现状（国内外同行业其它公司同类技术、产品及服务。
）三、主要技术、产品及服务（主要的技术指标和关键技术说明、主要介绍技术、产品及服务的背景、目前所处发展阶段、本技术、产品及服务的新颖性、先进性和独特性，如拥有的专门技术、版权、配方、品牌、销售网络、许可证、专营权、特许权经营等。
重点体现产品壁垒。
）四、目标客户群（产品所面对的主要目标客户群，以及如何占领目标客户群的策略方法。
）五、市场分析（行业历史与前景分析与预测，产品市场概况，规模及增长趋势，市场定位的合理性，未来市场销售预测，哪些行业的变化对产品利润，利润率影响较大，进入该行业的技术壁垒，贸易壁垒，政策限制，其他方面。
主要竞争对手，竞争对手分析，国外相关企业对比说明，如果产品已经在市场上形成了竞争优势，请说明与哪些因素有关。
天津空港经济区-区域情况
© 2011 Tianjin Airport Economic Area. All rights reserved.
环
渤
海
经
济
圈
北京
Beijing
保税区、空港经 济区、物流区
天津 Tianjin
天津是环渤海地区的经济中心；东北、华北、西北的经济和物流中心。高速铁路3.5 小时连接上海，28分钟通达北京，是国家京津一体化战略的重要产业、物流和金融 创新基地。
© 2011 Tianjin Airport Economic Area. All rights reserved.
物流优势－航空运输
天津滨海国际机场是中国北方最大的航空 货运中心， 30多家航空公司开通航线。
全货机航班每周达到21班，已开通国内外 航线80条，通航城市57个，周航班量近 900班次。
电缆 汽车模具
© 2011 Tianjin Airport Economic Area. All rights reserved.
已入驻贸易总部企业
俊安集团 中国远洋 大众进口车销售公司 内蒙古众兴集团 中铁十三局 日本邮船进口车 贵金属交易市场 棉花交易市场 三星贸易公司
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空港经济区距离天津滨海国际机场10分钟 车程
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物流优势－海运运输
天津空港经济区距离天津港集装箱码 头38公里，6条通道直达集装箱码头， 2条大件陆运线路连接空港经济区和 码头。
中国北方最大的港口，世界第四大港 口
环
渤
海
经
济
圈
北京
Beijing
保税区、空港经 济区、物流区
天津 Tianjin
天津是环渤海地区的经济中心；东北、华北、西北的经济和物流中心。高速铁路3.5 小时连接上海，28分钟通达北京，是国家京津一体化战略的重要产业、物流和金融 创新基地。
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物流优势－航空运输
天津滨海国际机场是中国北方最大的航空 货运中心， 30多家航空公司开通航线。
全货机航班每周达到21班，已开通国内外 航线80条，通航城市57个，周航班量近 900班次。
电缆 汽车模具
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已入驻贸易总部企业
俊安集团 中国远洋 大众进口车销售公司 内蒙古众兴集团 中铁十三局 日本邮船进口车 贵金属交易市场 棉花交易市场 三星贸易公司
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空港经济区距离天津滨海国际机场10分钟 车程
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物流优势－海运运输
天津空港经济区距离天津港集装箱码 头38公里，6条通道直达集装箱码头， 2条大件陆运线路连接空港经济区和 码头。
中国北方最大的港口，世界第四大港 口
空港经济区商业配套调研分析
项目建筑包括地下一层，地上四 层（局部五层），对路口布置成 三个建筑体块，围合成一个内庭 院，由此形成一个充满活力和亲 空港经济区规划生活区内 切感并充满商业休闲氛围的社区 中环东路与东五道交口处 中心。总建筑面积2.7万平米,投 资约1.37亿。地上建筑面积2.0 万平米，地下建筑面积0.68万平 米。
便利店 中、西、日式餐厅
SPA 游泳池 酒吧 室内网球
数量 1 2 1 1 1 1 1
项目名称
天津空港智选假日酒店 （原圣光智选假日酒
店）
位置 空港经济区汽车园南路
天津空港智选规假划日状酒况店位于天津 空港经济区国际汽车园内，由国 际知名的洲际酒店集团管理。毗 邻天津空港经济区管委会、国际 汽车园及金融商业区。为注重时 效的商旅人士提供人性化，便捷 的服务。
销售招商状态 快捷酒店配套招商
配套业态
数量
项目名称
天津空港格兰云天大酒 店
位置 空港经济区西二道82号
规划状况 天津空港格兰云天大酒店位于空 港经济区中心部位，靠近天津滨 海国际机场，周边大型的商业产 业基地，环境优美，无噪声，地
销售招商状态 四星级酒店配套招商
配套业态 建设银行 大连银行 中国移动 鑫达隆烟酒超市
数量 1 1 1 1
项目名称 天津空港白云酒店
位置 空港经济区西二道90号
天津空港白云规酒划店状位况于天津空港 物流加工区，是集客房、餐饮、 会议、娱乐为一体的现代化商务 酒店。 拥有大型停车场，环境清新幽 雅，门前有保税商务中心广场。 商务功能齐全。
10500元/平
配套业态 天津农商银行
旗舰店
其他沿街商铺
数量 1
待招商
待招商
项目名称
位置
空港经济区项目商业定位报告(终)20100906
滨海休闲旅游区
津南新城 居住区
塘沽
滨海 新区
开发区
大港
空港区域为天津市区与滨海新区中心连接点，区域地位至关重要。
[区域市场研究]
1、外部交通：距离津滨海国际机场东北2.5公里处，距市区3公里，距港 口30公里，距北京110公里，覆盖9条高速、6条国道、2条连接北京和天 津的高速都从本区域内经过，到天津滨海国际机场开车只需要5分钟。 2、内部交通：内部交通路网发达，与二期地块连通道路施工中，未来可 以快速达到一期核心区域。
[蓝色港湾]
[蓝色港湾经营情况]
经营状况：涵盖了1000余个知名品牌，600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传 奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等。
目标客群：中高档收入人群
市场容量：北京一家 增长前景：地理位置优越，周边为高端小区及使馆聚集区，高收入人群密集，市场发展情况利好。 文化特点：以欧式建筑风格打造浓郁的异域风情，结合国际时尚品牌，营造完美流行购物文化。 经营预测：参照一线城市经营状况，结合项目2万平米体量，考虑到目前区域人群需求以及未来发展 预期，预期年营业额1.5亿元，年人流量100万人次，就业人数650人。
参考成功商业运作模式，引进现代先进的管理技术，打造属于项目自己的特色品牌，成为区 域内知名商业项目。
CCP
都市文化广场
City Culture Plaza
【娱乐】 【观赏】 【商贸】 【美食】 【演艺】 【度假】
[经营安排]
CCP
都市文化广场 City Culture Plaza
娱乐休闲商业区
建筑面积： 约3万平米； 商业布局： 特色餐饮、量贩式音乐、商业演出于一体商业中心 功能作用： 以时尚、现代、简捷的建筑为依托，面对区域高端消费人群，设立高端 综合型娱乐消费点。丰富都市文化广场的的娱乐休闲功能；支持和促进 园区内娱乐经济的可持续发展。 经营方向： 参照天津东方之珠、北京蓝色港湾、上海新天地成功运作模式
天津空港经济区-区域情况
工业园
聚集装备制造（汽车）、航空航天、新 能源新材料等高端产业高地
物流园
聚集航空物流、供应链管理等高端物流 产业
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天津空港经济区——中国外商投资最密集区域
截至2011年底 注册企业近8000家 有71家世界500强企业直 接投资了150家企业 成为世界500强企业在天津 投资最密集区域之一 世界500强企业：空中客车、 卡特彼勒、阿尔斯通、GE 医疗、麦格纳动力总成、联 合利华、宜家、霍尼韦尔、 丰田通商、嘉里油脂、IBM
2010年集装箱吞吐量达到1000万标 准箱，货物吞吐量达到4亿吨。
我区与港口之间有4条通路连接，其 中1条大件运输路线。
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员工生活优势-员工通勤
天津市区 滨海新区
-空港经济区位于天津城区和滨海 新区之间，是滨海新区中距离天 津城区最近的区域 - 地铁2号线直接入区（已开通）
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天津滨海新区
中央政府在21世纪伊始做出的重大战略决策 天津滨海新区，中国经济增长的第三极
天津滨海新区
上海浦东新区
深圳特区
© 2011 Tianjin Airport Economic Area. All rights reserved.
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天津商业综合体项目沿街商业(销售物业)定位报告
604,738,586.05 662,788,972.24
由上表可知，运用一拖二三层独立销售的销售方式，使得此区域商铺实际总收益增加了5.81千万元。
DTZ建议： 以一拖二+三层商铺独立销售商铺的方式来设计产品。以保 证项目进入销售时可为项目带来更多收益。
注：1. 相关商铺面积是根据发展商2014年1月5日提供平面图测得，非最终面积; 2. 测算参考数据来源于行业统计数据，具体销售价格我司将在销售阶段进行市场调研后进行测算； 3. 以上价格为保守预算，旨在计算贵司赢利方向；具体测算请根据实际销售阶段计算。
60,858 元
60,8 58元
60,85 8元
60,858元
60,858 元
总价
6,146 ,658 元
15,457, 932元
8,215, 830元
9,858, 996元
10,711, 008元
7,242, 102元
11,928, 168元
11,197, 872元
9,250, 416元
12,536, 748元
售价建议及收益测算
1
销售节奏设计原则
总则：全案利益最大化
集中商业
高端住宅
沿街商业
集中商业招商与底商销售互动、高端住宅炒作与底商开街提升互动、集中商业启动与住宅 品质解读互动 营销跌宕起伏、角度全面、全方位打造“都市生活”概念。
2
销售节奏设计原则
建议一：利用集中商业，打造商街知名度
利用集中商业招商的契机，举办诸如：项目启动仪式、招商签约仪式、招商成果发布会等 大型活动，通过媒体进行广泛传播，迅速扩大项目知名度，炒热区域商业热点。
金融服务区位置示意：
分割特点： ◼ 首层及二层为沿街中规模商铺，易于中、高端品牌引
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空港经济园区项目
[项 目 发 展 思 路]
2010年9月6日
【目 录】 项目定位 市场研究 定位阐述 投资规划
经营思路
开发经验
项目组合
Business orientation
项目一：
项目二：
CCP
艺术文化
都市文化广场
City Culture Plaza
HSM
【家居】
家居商业广场 Home Shopping Mall
需求
HSM
【家居】
家居商业广场 Home Shopping Mall
【商贸】
【观赏】
专业家居集散地
区域旗舰标杆
消费人群：空港地区大量进驻的居住人群，以及天津市区与滨海新区具有高品质需求人群。 市场地位：华北区域居然之家旗舰店，行业领跑者。
投资规划
Business orientation
[规划安排]
展示交易
艺术交易中心 综合模式
休闲娱乐
儿童娱乐城 反斗城 高端酒店 洲际酒店
项目功能： 以较多文化内涵为主要特色的商业建筑，通过高品位的文化、艺术和休闲商业活动，使项 目成为高素质的人气聚集地、商业活跃地、美学与艺术胜地、产业基地，并成为特色鲜明的城 市地标。
结构安排
都市文化广场集合众多特色建筑及文化精粹，打造“衣食住行玩”于一体的国际性大型文化休闲广
娱乐休闲中心—[上海新天地介绍]
[上海新天地经营情况]
经营状况：拥有多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖、高级会所、酒店等；由于只租不售，6万㎡的 商铺价格接近每月2000美元/㎡，目前商铺的转手价格已上涨到4000-5000美金/㎡。
目标客群：国内外高端消费人群
市场容量：上海一家 增长前景：此项目位于上海市中心，毗邻高档消费的成熟商业区淮海路，且为世界知名的旧房改 造项目，环境高雅、产品高档、时尚，未来发展前景良好。
区域交通
三维立体式交通， 促使空港成为高 度开放的外向型 经济区域。
产业状况
完成固定资产投资450多亿元，200多个项目竣工投产，聚集多家世界500 强和知名公司投资的项目，成为滨海新区重要经济功能区和重要的发展 引擎。
区域产业发展成 熟，以科技能源 类企业居多。产 业链条的高端化，
人口状况
预计2010年空港物流加工区企业3000多家，总从业人口20多万人，长期 居住人口约15万人。直接辐射区域内拥有万科东丽湖、华侨城、首创西 缇、海泰居住区，华明居住及工业区，辐射人口近50万人。通过城际高 速还将辐射天津滨海新区及天津市区人群。
需求
续消费需求提高；
对于高端国际品牌 与高品质消费需求 提升。
CCP
艺术文化
都市文化广场
City Culture Plaza
【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】
展示交易
休闲娱乐
消费人群：空港地区世界500强等企业的高端消费人群，周边辐射人群，天津市区与滨海新区近百万人群。
市场地位：空港最大的文化艺术广场，天津市区与滨海新区域中心连接点标志性商业体。
规划
交通 人口 人群
1. 差异化提高吸 引力。 2. 高品质化满足 高端需求。 3. 文化属性占领 市场空白。
全力提升空港成为天津与滨海中心点连接点，区域副中心地位。
定 位 阐 述
Orientation described
[项目定位]—类型1
现状
位于园区规划中心区 交通路网发达辐射达到率高 国际化企业进驻加快 人口增长速度迅速 缺乏大型高端商业综合体 目前业态以金融为主 3. 商业未来规划以大型购物型 为主，文化主题处于空白 高段人群对高品位 文化需求提升。 2. 1. 未来住宅组团人群 数量快速增长，持
2
4 1 1 1 3.5 10
经营思路
Business orientation
[经营思路]
HSM
【家居】
家居商业广场 Home Shopping Mall
【商贸】
【观赏】
1.
引进高端行业品牌，通过其影响号召力形成口碑，提升项目人气与知名度，以及使得项目后 续不断扩大辐射力度，面向全天津范围。
2.
家居商业广场
大型家居购物中心 （居然之家华北旗舰店）
高端酒店 （洲际假日）
具备丰富的的城市服务功能与完善产业结构，品牌的联合与成功的经营模式，
形成聚合放大效应，达到辐射天津及环渤海区域的目标。
市场研究
Market research
[区域地位分析]
华明居住区
东丽湖 居住区
汉沽
中心 城区
双港镇
空港
开发区西区
华联购物中心
国际影城 各地特色美食街
[项目定位]—类型2
现状
一期产业办公设施的陆续竣工，二期集中 建设高品质住宅，“筑巢引凤”的重要工 作即将开始，居住组团成为开发重点。 周边辐射百万消费人群，消费需求强烈； 区域内人群素质高、消费能力强；人群增 长、消费需求增长。 居住类产品集中供应 期间，人群对于高品 质居家、生活用品的 消费需求较大
文化特点：以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为
一体，极具上海历史文化风貌和国际时尚文化特色。 经营预测：综合各项数据及该区域未来发展预期，我项目已3万㎡的体量进行经营，年营业额可 达2亿元，年人流量100万人，就业人数可达1000人。
参考样本：
商场名称 上海新天地 建筑面积 （万㎡） 6 年营业额（亿元） 10 就业人数 （人） 2093 人流量 （万人/年） 730
场，整个区域包括五大部分：
艺术交易中心
符合国际收藏潮流、 高端消费及精神需求 的艺术品交易中心
反斗城儿童娱乐
满足高端人群对于亲子 需求的儿童娱乐设施综 合体，游乐及玩具卖场
华联购物中心
高端国际品牌为主的 精品商业综合体，聚 合购物、美食、娱乐。
休闲娱乐中心
汇集各类高端人群消 费的综合体，特色餐 饮、KTV、演艺等
功能安排
画廊、古玩展示大厅 展示 交易 娱乐
艺术交易中心
高端工艺品交易中心 艺术沙龙活动中心
高档儿童游乐场
娱乐
反斗城儿童娱乐城
高端玩具发布、销售、展示
地方、国际特色餐饮
购物
高端购物 居家购物 娱乐 商务居住 高端购物 居家购物 娱乐 饮食
休闲娱乐中心
音乐量贩式及休闲娱乐设施 文化演艺中心
洲际酒店
高端酒店提供商务交流、居住功能 中高档时尚百货 居家综合超市
滨海休闲旅游区
津南新城 居住区
塘沽
滨海 新区
开发区
大港
空港区域为天津市区与滨海新区中心连接点，区域地位至关重要。
[区域市场研究]
1、外部交通：距离津滨海国际机场东北2.5公里处，距市区3公里，距港 口30公里，距北京110公里，覆盖9条高速、6条国道、2条连接北京和天 津的高速都从本区域内经过，到天津滨海国际机场开车只需要5分钟。 2、内部交通：内部交通路网发达，与二期地块连通道路施工中，未来可 以快速达到一期核心区域。
项目功能：
提供家居用品、饰品、装修创意设计、装饰材料、家具、等全方位服务，汇集家具建材品牌
专卖、建材家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。作为华北区域最大旗舰店， 服务于天津及外围区域消费人群。
艺术交易中心 （艺术工厂）
儿童娱乐城 （反斗城）
都市文化广场
购物中心 （华联商厦） 休闲娱乐中心 （东方之珠）
参考成功商业运作模式，引进现代先进的管理技术，打造属于项目自己的特色品牌，成为区 域内知名商业项目。
CCP
都市文化广场
City Culture Plaza
【娱乐】 【观赏】 【商贸】 【美食】 【演艺】 【度假】
[经营安排]
CCP
都市文化广场 City Culture Plaza
娱乐休闲商业区
建筑面积： 约3万平米； 商业布局： 特色餐饮、量贩式音乐、商业演出于一体商业中心 功能作用： 以时尚、现代、简捷的建筑为依托，面对区域高端消费人群，设立高端 综合型娱乐消费点。丰富都市文化广场的的娱乐休闲功能；支持和促进 园区内娱乐经济的可持续发展。 经营方向： 参照天津东方之珠、北京蓝色港湾、上海新天地成功运作模式
洲际酒店
区域企业众多高端人 群汇集，商务交流频 繁需要高端酒店设施
国际化、品质化、差异化的都市文化广场
项目二定位
HSM
【家居】 功能安排 品牌模式
家居商业广场 Home Shopping Mall
【商贸】Βιβλιοθήκη 【观赏】专业家居集散地区域旗舰标杆
家居用品、家具、装饰材料、创意设计 行业先锋“居然之家”品牌，打造华北区域家居旗舰店
核心区域 35万人口
由于紧邻城市快速路， 辐射人群可直接辐射到
首创西缇
华明居住区
北京、廊坊以及天津环 城区县。 综合辐射人群近100万人。
海泰居住区
直接辐射区 50万人口
北
辰
天津市区
静
海
人流充足，消费力持续而 强劲。
廊
坊
[商业市场研究]
SM购物天堂 金融中心底商 时尚购物广场 本案
现状 以写字楼底商为主，主要分 布在中心大道的北端，空港
【商贸】
【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】
【观赏】
展示交易
休闲娱乐
专业家居集散地
区域旗舰标杆
项目一定位
CCP
艺术文化
功能安排 品牌模式 购物中心 华联商厦 休闲娱乐中心 东方之珠
都市文化广场 City Culture Plaza
【娱乐】 【观赏】 【商贸】 【美食】 【演艺】 【度假】
商务组团内，目前商业氛围
[项 目 发 展 思 路]
2010年9月6日
【目 录】 项目定位 市场研究 定位阐述 投资规划
经营思路
开发经验
项目组合
Business orientation
项目一：
项目二：
CCP
艺术文化
都市文化广场
City Culture Plaza
HSM
【家居】
家居商业广场 Home Shopping Mall
需求
HSM
【家居】
家居商业广场 Home Shopping Mall
【商贸】
【观赏】
专业家居集散地
区域旗舰标杆
消费人群：空港地区大量进驻的居住人群，以及天津市区与滨海新区具有高品质需求人群。 市场地位：华北区域居然之家旗舰店，行业领跑者。
投资规划
Business orientation
[规划安排]
展示交易
艺术交易中心 综合模式
休闲娱乐
儿童娱乐城 反斗城 高端酒店 洲际酒店
项目功能： 以较多文化内涵为主要特色的商业建筑，通过高品位的文化、艺术和休闲商业活动，使项 目成为高素质的人气聚集地、商业活跃地、美学与艺术胜地、产业基地，并成为特色鲜明的城 市地标。
结构安排
都市文化广场集合众多特色建筑及文化精粹，打造“衣食住行玩”于一体的国际性大型文化休闲广
娱乐休闲中心—[上海新天地介绍]
[上海新天地经营情况]
经营状况：拥有多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖、高级会所、酒店等；由于只租不售，6万㎡的 商铺价格接近每月2000美元/㎡，目前商铺的转手价格已上涨到4000-5000美金/㎡。
目标客群：国内外高端消费人群
市场容量：上海一家 增长前景：此项目位于上海市中心，毗邻高档消费的成熟商业区淮海路，且为世界知名的旧房改 造项目，环境高雅、产品高档、时尚，未来发展前景良好。
区域交通
三维立体式交通， 促使空港成为高 度开放的外向型 经济区域。
产业状况
完成固定资产投资450多亿元，200多个项目竣工投产，聚集多家世界500 强和知名公司投资的项目，成为滨海新区重要经济功能区和重要的发展 引擎。
区域产业发展成 熟，以科技能源 类企业居多。产 业链条的高端化，
人口状况
预计2010年空港物流加工区企业3000多家，总从业人口20多万人，长期 居住人口约15万人。直接辐射区域内拥有万科东丽湖、华侨城、首创西 缇、海泰居住区，华明居住及工业区，辐射人口近50万人。通过城际高 速还将辐射天津滨海新区及天津市区人群。
需求
续消费需求提高；
对于高端国际品牌 与高品质消费需求 提升。
CCP
艺术文化
都市文化广场
City Culture Plaza
【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】
展示交易
休闲娱乐
消费人群：空港地区世界500强等企业的高端消费人群，周边辐射人群，天津市区与滨海新区近百万人群。
市场地位：空港最大的文化艺术广场，天津市区与滨海新区域中心连接点标志性商业体。
规划
交通 人口 人群
1. 差异化提高吸 引力。 2. 高品质化满足 高端需求。 3. 文化属性占领 市场空白。
全力提升空港成为天津与滨海中心点连接点，区域副中心地位。
定 位 阐 述
Orientation described
[项目定位]—类型1
现状
位于园区规划中心区 交通路网发达辐射达到率高 国际化企业进驻加快 人口增长速度迅速 缺乏大型高端商业综合体 目前业态以金融为主 3. 商业未来规划以大型购物型 为主，文化主题处于空白 高段人群对高品位 文化需求提升。 2. 1. 未来住宅组团人群 数量快速增长，持
2
4 1 1 1 3.5 10
经营思路
Business orientation
[经营思路]
HSM
【家居】
家居商业广场 Home Shopping Mall
【商贸】
【观赏】
1.
引进高端行业品牌，通过其影响号召力形成口碑，提升项目人气与知名度，以及使得项目后 续不断扩大辐射力度，面向全天津范围。
2.
家居商业广场
大型家居购物中心 （居然之家华北旗舰店）
高端酒店 （洲际假日）
具备丰富的的城市服务功能与完善产业结构，品牌的联合与成功的经营模式，
形成聚合放大效应，达到辐射天津及环渤海区域的目标。
市场研究
Market research
[区域地位分析]
华明居住区
东丽湖 居住区
汉沽
中心 城区
双港镇
空港
开发区西区
华联购物中心
国际影城 各地特色美食街
[项目定位]—类型2
现状
一期产业办公设施的陆续竣工，二期集中 建设高品质住宅，“筑巢引凤”的重要工 作即将开始，居住组团成为开发重点。 周边辐射百万消费人群，消费需求强烈； 区域内人群素质高、消费能力强；人群增 长、消费需求增长。 居住类产品集中供应 期间，人群对于高品 质居家、生活用品的 消费需求较大
文化特点：以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为
一体，极具上海历史文化风貌和国际时尚文化特色。 经营预测：综合各项数据及该区域未来发展预期，我项目已3万㎡的体量进行经营，年营业额可 达2亿元，年人流量100万人，就业人数可达1000人。
参考样本：
商场名称 上海新天地 建筑面积 （万㎡） 6 年营业额（亿元） 10 就业人数 （人） 2093 人流量 （万人/年） 730
场，整个区域包括五大部分：
艺术交易中心
符合国际收藏潮流、 高端消费及精神需求 的艺术品交易中心
反斗城儿童娱乐
满足高端人群对于亲子 需求的儿童娱乐设施综 合体，游乐及玩具卖场
华联购物中心
高端国际品牌为主的 精品商业综合体，聚 合购物、美食、娱乐。
休闲娱乐中心
汇集各类高端人群消 费的综合体，特色餐 饮、KTV、演艺等
功能安排
画廊、古玩展示大厅 展示 交易 娱乐
艺术交易中心
高端工艺品交易中心 艺术沙龙活动中心
高档儿童游乐场
娱乐
反斗城儿童娱乐城
高端玩具发布、销售、展示
地方、国际特色餐饮
购物
高端购物 居家购物 娱乐 商务居住 高端购物 居家购物 娱乐 饮食
休闲娱乐中心
音乐量贩式及休闲娱乐设施 文化演艺中心
洲际酒店
高端酒店提供商务交流、居住功能 中高档时尚百货 居家综合超市
滨海休闲旅游区
津南新城 居住区
塘沽
滨海 新区
开发区
大港
空港区域为天津市区与滨海新区中心连接点，区域地位至关重要。
[区域市场研究]
1、外部交通：距离津滨海国际机场东北2.5公里处，距市区3公里，距港 口30公里，距北京110公里，覆盖9条高速、6条国道、2条连接北京和天 津的高速都从本区域内经过，到天津滨海国际机场开车只需要5分钟。 2、内部交通：内部交通路网发达，与二期地块连通道路施工中，未来可 以快速达到一期核心区域。
项目功能：
提供家居用品、饰品、装修创意设计、装饰材料、家具、等全方位服务，汇集家具建材品牌
专卖、建材家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。作为华北区域最大旗舰店， 服务于天津及外围区域消费人群。
艺术交易中心 （艺术工厂）
儿童娱乐城 （反斗城）
都市文化广场
购物中心 （华联商厦） 休闲娱乐中心 （东方之珠）
参考成功商业运作模式，引进现代先进的管理技术，打造属于项目自己的特色品牌，成为区 域内知名商业项目。
CCP
都市文化广场
City Culture Plaza
【娱乐】 【观赏】 【商贸】 【美食】 【演艺】 【度假】
[经营安排]
CCP
都市文化广场 City Culture Plaza
娱乐休闲商业区
建筑面积： 约3万平米； 商业布局： 特色餐饮、量贩式音乐、商业演出于一体商业中心 功能作用： 以时尚、现代、简捷的建筑为依托，面对区域高端消费人群，设立高端 综合型娱乐消费点。丰富都市文化广场的的娱乐休闲功能；支持和促进 园区内娱乐经济的可持续发展。 经营方向： 参照天津东方之珠、北京蓝色港湾、上海新天地成功运作模式
洲际酒店
区域企业众多高端人 群汇集，商务交流频 繁需要高端酒店设施
国际化、品质化、差异化的都市文化广场
项目二定位
HSM
【家居】 功能安排 品牌模式
家居商业广场 Home Shopping Mall
【商贸】Βιβλιοθήκη 【观赏】专业家居集散地区域旗舰标杆
家居用品、家具、装饰材料、创意设计 行业先锋“居然之家”品牌，打造华北区域家居旗舰店
核心区域 35万人口
由于紧邻城市快速路， 辐射人群可直接辐射到
首创西缇
华明居住区
北京、廊坊以及天津环 城区县。 综合辐射人群近100万人。
海泰居住区
直接辐射区 50万人口
北
辰
天津市区
静
海
人流充足，消费力持续而 强劲。
廊
坊
[商业市场研究]
SM购物天堂 金融中心底商 时尚购物广场 本案
现状 以写字楼底商为主，主要分 布在中心大道的北端，空港
【商贸】
【娱乐】【观赏】【商贸】【美食】【演艺】【度假】
【观赏】
展示交易
休闲娱乐
专业家居集散地
区域旗舰标杆
项目一定位
CCP
艺术文化
功能安排 品牌模式 购物中心 华联商厦 休闲娱乐中心 东方之珠
都市文化广场 City Culture Plaza
【娱乐】 【观赏】 【商贸】 【美食】 【演艺】 【度假】
商务组团内，目前商业氛围