城市规划概论1-2

城市的提法本身包 含了两方面的含义。 “城”为行政地域 的概念，即人口的 集聚地；“市”为 商业的概念，即商 品交换的场所 我国古代城市还具 有防御功能
城市与乡村差别
人口特征 经济特征 密度高，规模大，城市居民从事 第二、三产业为主 产业结构以二、三产业为主，体 现较强的规模经济和集聚经济 政治经济文化中心及相应的管理 职能 城市生产、生活等物质要素的集 聚强度高，建设规模、密度大



经济因素、规划条件、业主的意图等等因素 对规划设计的影响都很大 业主或开发者必须考虑：



让规划师了解房地产开发业务的运行机制，提供 相应的条件，确定限制因素 争取项目所在地规划设计管理部门的意愿，力求 在规划设计上有所突破 开发者自己必须既有企业家的远见，还有规划师、 建筑师的鉴赏力
规划用地、房地产开发与城市规划的关系

二、规划的“滞后”

开发商向政府主管规划和用地机关取得开发 用地，并提供申请用地的修建性详细规划方 案以作审批用地的依据 问题：

房地产开发引着规划走、开发迫着规划变、 城市开发建筑中也出现了开发规模过大、闲置土 地和空置房过多、开发无序、市政设施不配套等 问题

三、加强规划对开发的调控，引导房地 产开发健康有序发展

§1 §2 §3 §4 §5
城市的形成 城市的概念 城市发展的阶段特征 城市化 区域发展分析
§1 城市的形成

原始社会中，人类生活完全依附于自然的狩猎与 采集生活，有穴居、巢居和游猎


利用天然洞穴 北京周口店、山顶洞穴

石器时代



开始制造和使用 磨制石器 发明了陶器 出现了农业和养 畜业
城市规划概论
《城市规划概论》



教材：《城市规划概论》，华中科技大 学陈锦富编著，中国建筑工业出版社出 版 课堂教学：36学时 参加课程考核资格：课堂教学缺席不多 于3次（含3次）

教学参考书




陈友华，赵民主编，《城市规划概论》，上 海科学技术文献出版社，2000年 郭彦弘著，《城市规划概论》，中国建筑工 业出版社，1992年 陈双，贺文主编，《城市规划概论》，科学 出版社，2006年 同济大学主编，《城市规划原理》（第三 版），中国建筑工业出版社，2002年
关注城市规划编制及其调整

结论

只有开发者懂得规划设计的基本原理，作为 共同语言、共同的品评鉴别标准，并亲自 “参与”规划设计，才有可能共同创造社会 效益、环境效益和经济效益统一的作品

房地产开发与经营必须时刻关注与跟踪所处 地域的城市规划相关信息，特别是及时跟踪 城市规划修订的相关信息
第二章 城市的形成与发展

功能型城市，通过自然资源的开发和优势产业的集中， 开始发展其特有的工业产业，从而使城市具有特定的功 能。不仅是商品的交换地，同时也是商品的生产地。但 城市因产业分工而形成的功能单调，对其他地区和城市 经济交流的依赖增强，商业开始由封闭型的城内交易为 主转为开放性的城际交易为主，批发贸易业有了很大的 发展。这类型城市主要有工业重镇、旅游城市等； 综合型城市，一些地理位置优越和产业优势明显的城市 经济功能趋于综合型，金融、贸易、服务、文化、娱乐 等功能得到发展，城市的集聚力日益增强，从而使城市 的经济能级大大提高，成为区域性、全国性甚至国际性 的经济中心和贸易中心（“大都市”）。商业由单纯的 商品交易向综合服务发展，商业活动也扩展延伸为促进 商品流通和满足交易需求的一切活动。这类城市在中国 比较典型的有直辖市、省会城市。
§3 城市发展的阶段特征

一、古代城市的发展阶段 二、近现代城市的发展阶段 三、城市未来发展趋势 四、城市发展的一般规律

一、古代城市的发展阶段


自从第一个城市诞生以来，至今有6000余年。由于 生产力水平的低下，导致城市发展缓慢，城市数量 和规模都极其有限。 对我国古代城市的历史研究表明，奴隶社会和封建 社会的重要城市都是具有政治统治作用的都城和州 府城市，如河南偃师商城，唐长安城，明清北京城 等。到了封建社会后期的明清时代，在一些交通条 件较好的地区开始出现较具规模的以商业和手工业 为主要职能的城市，如明清扬州，明清景德镇等。

3、按布局形式 分类


城市受政治、经 济、历史、自然 等条件的影响， 呈现出不同的布 局形式。 1）块状布局城 市（如：北京）

2）带状布局城市（如：兰州市）

3）星座状布局城市

4）组团状布局城市（如：宁波）

5）大都市连绵区

4、按城市综合经济实力和世界城市发展 的历史分为

集市型、功能型、综合性、城市群等类别， 集市型城市，属于周边农民或手工业者商品交换 的集聚地，商业主要由交易市场、商店和旅馆、 饭店等配套服务设施所构成。处于集市型阶段的 城市在中国主要有集镇；
§2 城市的概念

一、城市





城市（城镇）（city）：以非农产业 和非农业人口聚集为主要特征的居 民点。包括按国家行政建制设立的 市和镇 市（municipality, city）：经国家批 准设市建制的行政地域 镇（town）：经国家批准设镇建制 的行政地域 《城市规划法》规定，城市是指国 家按行政建制设立的直辖市、市、 镇 目前行政建制有直辖市、省辖市 （地级市与副省级城市）和县级市
30
15
25
12
20
8
乡镇以上工业产值占工农业总 80 产值比重% 10 国内生产总值（亿元） 第三产业占GDP总值比重%
地方财政收入总值（万元） 地方人均财政收入（元/人）
70
8
60
6
20
20
20
6000 5000 4000 100 80 60


2、国外设市标准 大多以居民总人口数量为标准。英国规定人 口在3500人以上；美国规定人口在2500人 以上；加拿大规定人口在1500人以上；澳大 利亚规定人口在1000人以上；丹麦规定人口 在200人以上的聚落即可设市 3、联合国人居中心建议将人口1万人以上的 居民点认作城市

2、分区规划的指导作用


确定居住区、片区、组团的划分，用地范围 和人口规模 指明居住建筑及用地的容量控制指标

3、详细规划对房地产开发的指导性


规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、 绿地率等控制性指标，规定建筑后退红线距 离，建筑间距 提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求

因此，规划对房地产的指导应是多层次 的。

剩余商品呼唤交易市场与场所
生产力的发展而产生了剩余产品，具备了交换条件，需要有 固定的交易场所，市镇随之产生


18世纪中叶的工业革命，迎来了城市发展史上一 个崭新时期。机器大工业的生产方式，使城市中 经济活动的社会化、生产的专业化向着更广的范 围发展。从1801~1851年，英国5000人以上的 城镇由106个增至265个，城镇人口占全部人口 的比例由26%增至45%。至1900年，这个比例 增至75%。 美国1800~1890年，城镇数由33个增至1384个， 城市化水平由6.1%升至35.1%。

半坡文化遗址 半坡文化遗址是黄河流域一处典型的新石器时代仰韶文化母系氏 族聚落遗址，距今5600－6700年之间。1953年春，发现于陕西省 西安市东六公里处的半坡村，故名。 该遗址1953年春发现，遗址 面积50000平方米。从1954年9月到1957年夏季，中国科学院考古 研究所组织近200名考古工作者，前后发掘5次，延续近4年时间， 揭露遗址面积达10000平方米，获得 了大量珍贵的科学资料。 1971年又进行了第六次发掘。总括六次发掘，可以看到，整个遗 址略呈南北较长、东西较窄的不规则的椭圆形，总面积5万平方米 （发掘面积1万平方米左右），房屋和窖穴、饲养家畜的圈栏集中 分布在村落的中心，约占3万平方米。围绕居住区，还有一条深宽 各约5—6米的围沟。遗址北部是氏族公共墓地，东部则是制陶窑 场。居住区和墓地、窑场明显分开。

城市是在原始社会向奴隶社会的过渡时 期出现的。在世界上几个古代文明的地 区，城市产生的年代有先有后，但是城 市产生的社会发展阶段都是相同的。

农业生产与畜牧业引发人们定居



工业革命以机器取代人力， 以大规模工厂化生产取代 个体工场手工生产，是一 场生产与科技革命 工业革命引起生产组织形 式的变化（使用机器为主 的工厂取代了手工工厂） 城市化和人口向城市的 转移 （城镇数量的大量 增长）

三、城市的类型

1、按人口规模分类

按照城市市区常住非农业人口数量 特大城市：>100 大城市： 100~50 中等城市：50~20 小城市： <20

2、按职能分类（突出主要职能或特殊性）


首都、直辖市 省、自治区中心城市 工矿城市 交通枢纽、港口城市 特殊职能城市（如历史文化名城、风景旅游城市、 边境城市 一般县市



1、控制商品房开发总量，降低商品房空置 量 2、控制土地供应量（如各类开发区、科学 城、大学城、工业区、科技园、度假区等都 要纳入城市统一规划） 3、控制商品房的开发用地，坚持节约用地
第一章 规划设计与房地产开发

四、房地产开发与规划设计关系密切

投资成功的决定因素
时机 地段 建筑质量

地段的选择、总图布置与规划有关 建筑质量与设计密不可分

房地产开发，特别是商品房建设是城市建设 的主要组成部分之一。当然也要接受城市规 划的指导。

城市规划具有层次性；各层次的规划对房地 产开发的指导作用是不同的

1、城市总体规划对 房地产开发的指导 主要体现在三方面



指明房地产开发用地 的方向和地段； 确定房地产业的开发 规模、时序和步骤； 安排房地产项目用地 周围的环境和配套设 施
职能特征
建设特征

不同学科对城市概念的认识





经济地理学认为，城市的产生和发展是与劳动的地域分工的 产物 社会学认为，城市是社会化的产物，城市中人与人之间的关 系更为复杂 政治学家认为，城市是政治活动的中心舞台 经济学认为，城市存在人口和经济活动在空间上的集中的特 征 生态学认为，城市是人工建造的聚居地，是当地自然环境的 组成部分 历史学认为，城市是一部用建筑材料写成的历史教科书 城市规划学认为，城市是各种物质要素和人文社会要素在空 间上的聚集

二、城市的设置标准
ห้องสมุดไป่ตู้
1、我国设市标准

建制镇标准：凡县政府所在 地一般均可设镇；总人口在 2万以下的乡，乡政府驻地 非农业人口超过2000人；或 总人口在2万人以上的乡， 乡政府驻地非农业人口占全 乡总人口10%以上。设立县 级市标准（见下表）

1984年国务院转民 政部《关于调整建 镇标准的报告》中 还规定，少数民族 地区，人口稀少的 边远地区，山区和 小型工矿区、小港 口、风景旅游、边 境口岸等地，非用 业人口虽不足2000 人，如确有必要， 也可设镇
县级市特征
人口密度
非农业人口（万人）
>400 100~400
12 10
<100
8
其中具有非农业户口 人口（万人） 自来水普及率%
道路铺装率% 城区基础设施与排水 系统
8
65 60 好
7
60 55 好
6
55 50 好
县域特征
非农业人口（万人）
15
12
8
非农业人口占总人口比重%
乡镇以上工业产值（亿元）
第一章 规划设计与房地产开发


一、规划对房地产开发的指导作用 二、规划的“滞后” 三、加强规划对开发的调控，引导房地 产开发健康有序发展 四、房地产开发与规划设计关系密切
第一章 规划设计与房地产开发

一、规划对房地产开发的指导作用

城市规划是城市建设的指南，是创造良好的 生活环境、工作环境的前提条件

教学目标

让同学掌握城市规划学科基本概念、基本理 论、基本方法 掌握科学的学习方法、科学思维方式和科学 创新 课堂讲授，并结合课堂讨论

拓展目标


教学方式


教学内容



第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章
城市规划与房地产开发 城市的形成与发展 城市规划的基本概念与理论 城市规划的工作内容 城市规划的制定与实施 城市规划政策干预

早在5000年以前，在埃及的尼罗河流域和美索不达米亚平 原上的两河流域（底格里斯河，幼发拉底河）就已经出现了 人类历史上的第一批城市。以后，在印度河流域、黄河流域、 中美洲等地先后也诞生了城市。

目前公认的人类历史上最早的城市出现在公 元前4000年左右的西亚两河流域的苏美尔 （Sumer）地区。