前瞻产业研究院之张江高科产业地产如何布局

张江高科产业地产如何布局？
作为传统的产业地产运营商，上海张江高科技园区开发股份有限公司(简称“张江高科”)近年来开始了全面市场化转型的进程。

当下的张江高科正以科技投行作为战略发展方向，乘“双自”东风，布局“新三商”业务，创新地产经营模式，加大产业投资布局，秉承“时间合伙人”的运营理念，走出了产业地产业地产发展新路。

一、公司概况
(一)简介
上海张江高科技园区开发股份有限公司于1996年4月在上海证券交易所正式挂牌上市(公司简称：张江高科，股票代码600895)。

目前注册资本15.49亿元人民币。

张江高科正全力打造“张江科技城”，迈进“产融结合”成熟期。

在国家自主创新示范区、中国(上海)自由贸易试验区的“双自联动”国家战略下，推动高科技投资，在科创中心建设中扮演创业服务业的集成商角色。

同时，张江高科以科技投行作为战略发展方向，着力打造新兴产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略，寻求科技地产和产业投资业务有机融合、协同发展。

(二)股权关系及组织架构
上海张江高科技园区开发股份有限公司由上海张江(集团)有限
公司控股50.75%，实际控制人为上海市浦东新区国有资产监督管理委员会(如下图所示)。

在组织架构方面，为提升管理效率，提高市场核心竞争力，张江高科了设立产业地产事业部、产业投资事业部、资产经营事业部，紧扣产业地产、科技投资、资产经营三大业务核心，以基金管理探索地产营运新模式，其余职能部门作为总部管理平台和业务运营支撑，进行能够承载公司转型发展战略目标的整体组织架构整合。

(三)产品与服务
1、科技地产
张江高科围绕科技地产打造了一批具有区域影响力的产品，形成了技创区、集电港、张江中区等多个特色产品区域集聚地，拥有上海最大面积的孵化器约10万平方米。

2、重大客户引进
截至2016年底，张江高科服务的租赁客户800余家，主要以高科技企业总部、研发中心、中小企业为主，行业方面围绕集成电路、信息技术、生物医疗、人工智能等产业布局，相关上下游优质产业客户集聚，引进了诸如空气化工、超威半导体、英伟达、透景生命等国内外知名企业。

以上资源形成了公司转型科技投行最大的基础。

3、基金操盘
张江高科及时适应土地新政，探索项目公司化、物业股权化、股权基金化、基金证券化，尝试基金操盘。

公司以转让兴科置业股权而增加的经营性现金流为契机，筹划技术创新区的二次开发，深化研究集成电路B区、中区等重点开发区域的功能、业态及客户定位，探索科技创新空间能级的提升。

4、产业投资
公司形成“投资一批、股改一批、上市一批、推出一批、储备一批”的良性滚动的投资布局。

自张江高科转型科技投行以来，重点瞄准“四新”经济领域的新技术、新业态和新模式企业。

仅2017年上半年，公司参与发起上海市科技创新股权投资基金，总规模300亿元，服务战略新兴产业发展;与深圳星河控股联合设立张江星河基金并委托子公司管理，从投资基金参与者逐渐转变为投资基金管理者。

5、创新服务
张江高科为园区创新型人才提供公寓总面积接近25万平方米，为园区最大的人才公寓提供者。

公司推出基于“投资+”孵化理念的“895”创业营。

通过举办创业大赛挖掘优质项目，实施“投贷联动”、“投保联动”金融服务，引导市场资源实现精准扶持。

6、融资渠道
公司作为双创支持企业，发挥政策红利优势，与中国银行间市场交易商协会探索融资产品创新，近期双创专项债务融资工具20亿元已被协会接受注册。

该融资工具可突破传统募集资金的用途限制，部分资金可用于以股权投资或委托贷款的形式投入园区内的科技型、创新型企业。

7、平台建设
张江高科积极牵引、整合科技金融服务资源，打造从天使、VC、PE到产业并购的投资链，如针对早中期企业而发起的“上海天使会”、上海金融发展基金、武岳峰集成电路并购基金等，推动基金投资在园区深耕布局。

同时，张江高科正从单纯的开发地产项目以及创业投资转向建设创新创业服务平台，如知识产权社群平台，为众多创新企业提供知识
产权全过程服务，并探索知识产权的众筹模式及跟投模式。

打造融合“互联网+”战略思维的科技服务交易平台。

二、策略及转型
张江高科在全力打造“张江科技城”、逐渐迈进产融结合成熟期的过程中，主要推进以下四大转型：
(一)园区大房东转型高科技发展合伙人
“张江高科”目前拥有约275万平方米的产业地产空间，为园区众多高科技企业提供了发展所需要的物理空间。

作为园区大房东向高科技发展合伙人转型的措施，“张江高科”自2015年开始运作众创平台“895营”。

与传统孵化器房东和房客的关系不同，该众创平台更多强调以“投资+”的孵化理念，以“虚拟+实体”的孵化形式，通过帮助企业匹配与其相适应的创业陪练、天使投资、投贷联动金融服务、对接企业上市的多层次资本市场通道、人才服务、宣传推广、市场拓展等各类资源，为创新创业企业提供全周期、全方位的集成服务。

仅2017年上半年，“895”海选项目约1100个，入营项目162个，获风险投资68个，获信贷授信38个，项目总估值100亿元，为张江高科三商联动战略的实施提供优质项目储备，公司逐渐在资本市场上塑造了“科技投行”的新形象。

(二)房地产公司转型高科技投资公司
张江高科逐步转变公司单一的房地产主营业务架构，着力加大高科技投资功能拓展的力度，如参与专业基金间接投资，或直接投资高科技新兴项目。

1. 瞄准新兴金融业态和战略新兴产业，投资上海金融发展投资基金和上海市科技创新股权投资基金等。

上海金融发展基金聚焦互联网金融、科技金融，规模200亿元。

自运作以来，基金积极参与中国金融产业和其他产业的重组、改制、上市和并购，估值持续上涨，张江高科投入的5亿元资金已成倍增值;新设立的上海市科技创新股权投资基金总规模300亿元，是公司在战略新兴产业领域投资的又一尝试。

2. 瞄准上海领先于全国的集成电路产业链，投资由该领域领军人物操盘的“武岳峰基金”。

该基金以6.395亿美元的大手笔，联合竞购美国新型存储芯片的上市公司芯成半导体，成功击败了全球行业老大赛普拉斯。

此类项投资有助于“张江高科”参与全球IC产业链的并购，提升中国集成电路产业参与国际竞争的实力。

(三)园区开发商转型创新创业服务平台
公司明确了以市场化运作、实现张江科技城目标的重要功能平台定位，并在其发挥园区功能平台作用上给予配套支持。

为进一步支撑
作为“园区平台”的定位，“张江高科”对自己的4项功能进行了强化：
1. 强化投资服务功能。

通过“张江高科”及其全资子公司“浩成创投”，与园区高科技企业对接，利用自身数十亿规模创投资金，撬动几百亿规模社会资本。

2. 强化融资服务功能。

“张江高科”与中国银行、浦发银行等，实行了投贷联动的战略合作，利用与创投结合的银行融资额度，为创业企业提供融资服务。

此外，“张江高科”拥有张江小额贷款19.67%股份，拥有上海股权托管交易中心2
3.25%股份，拥有香港主板上市企业川河集团29.9%股份，这些都可用来帮助企业对接多层次资本市场，实现全产业链融资。

3. 强化产业服务功能。

依托园区,形成了生物医药、房产物业、通讯信息和海外投资四个投资集群，利用为生物医药和集成电路的“医+E”企业提供发展所需的物理空间，以及包括科技金融服务在内的增值服务，进一步拓展“张江高科”参与全产业链布局的空间。

4. 强化创新创业服务功能。

利用拥有张江园区2/3面积孵化器空间的优势，借助“上海众创26条”东风，发展众创空间，推进大众创新创业，通过“孵投贷”的结合和辅导陪练、宣传推广、资源对
接，提供便捷创业服务，营造良好的创新创业生态环境，助推一批高科技企业成长。

在强化以上四项功能的基础上，“张江高科”正升级园区运营服务理念，从单纯的开发地产项目、投资创投项目，转向建设创新创业服务平台。

(四)固守“小张江”发展为带动“大张江”
“张江高科”正努力成为高科技投资的“野战军”，从建设小张江走向引领大张江，在大张江范围内建设“品牌连锁”，完成在大张江的整体布局，引领大张江“一区23园”从传统工业园区向科创中心承载区转型。

目前，“张江高科”正在努力实践跨区跨界服务的功能。

如拟在张江北区建设一个科技金融广场，首期约10万平方米，通过引进集聚各类科技金融机构，面向整个大张江，打造“创投贷”一站式服务的科技金融服务平台。