北京豪宅简介

北京豪宅市场
北京的豪宅主要分为四类，景观豪宅、都心豪宅、功能豪宅以及人文豪宅。

而就目前在售豪宅项目而言，景观豪宅和都心豪宅占了绝大多数。

景观豪宅，顾名思义就是依附公园、高尔夫球场以及自然景观等高度稀缺的城市景观资源，而形成的独具景观观赏价值的豪宅；都心豪宅则指坐落于城市核心地段，占据极度稀缺土地资源而形成的豪宅,多位于城市核心地带及主要商圈中心地带。

➢豪宅区域分布特征
从区域分布来看，北京豪宅主要分布在东部朝阳公园辐射区内、CBD周边以及京西玉渊潭-昆玉河-香山一带。

朝阳公园一线向来是豪宅云集的区域，从棕榈泉国际、国兴观湖、公园大道到泛海国际以及近期开盘的霄云路8号，这些依仗“中央公园”概念的楼盘均成为了北京最为著名的豪宅；而京西豪宅虽同为景观豪宅，但与朝阳公园豪宅相比，区位景观优势更为明显，大多聚集在上风上水的玉渊潭-昆玉河-香山一线，依靠“皇家园林”景色，坐享都市静谧。

例如御园项目坐落玉泉山脚下，加之周边北大、清华等著名学府的高尚人文氛围，使得该项目拥有其他项目无可比拟的先天优势。

而CBD区域豪宅，虽欠缺自身景观优势，但占据CBD核心地带，“地段豪宅”多位于交通结点，与商务区、使馆区毗邻，拥有独特地理优势,足以弥补其景观缺失的不足。

➢豪宅产品特征
从产品来看，东部区域和京西豪宅项目呈现着明显差异。

鉴于东部区域寸土寸金的城市规划限制，豪宅产品容积率多在2.7以上；产品多为20层以上的板楼项目；建筑风格以古典、现代风格为主；户型多讲究空间结构变化，有些项目
设计更依照外籍人士偏好；各项目平层、错层、复式产品皆有。

而京西豪宅项目在设计、定位上则要内敛许多，容积率相对较低，项目位置多具隐秘性，而产品也多为400-500平米左右的大平层户型，方正而南北通透的格局更符合中国人居家习惯。

➢豪宅价格特征
目前北京在售豪宅价格均在30000元以上，近期在售价格最高的为御金台项目，报价70000元/平米；紧随其后的霄云路8号项目，单价在65000元/平米左右；而近期开盘的禧瑞都项目中的天禧公寓报价也在45000元/平米。

相对于呼家楼、新CCTV大楼以及霄云路的核心地理位置，东部区域的另几个在售豪宅项目，虽已成为成熟居住区，但价格走势相对平稳。

泛海国际32000元/平米的价格在北京豪宅中已属平易，而星河湾36000的均价中包含了6000-7000元/平米的精装标准。

而Peking House首府叠拼价格也只在40000元/平米。

相对于东部豪宅的价格分化，京西区域豪宅价格趋同性更强，各项目价格较为平均，均在40000元/平米左右。

➢豪宅客群特征
从北京豪宅客群来看，东部区域与京西区域，在客群来源及客户需求上亦有差异。

东部区域投资客比例相对稍大，特别是老项目如星河湾、泛海国际等项目多受投资客关注，且外省、外籍业主所占比重大，基本与北京市民比例相当。

而京西豪宅的地缘性客群占绝大多数，外籍人士所占比例极少，且成交客户多以自住为主，投资客数量稀少。

➢各豪宅项目优劣势。