房屋评估方法和标准

房屋评估方法和标准

进行房屋评估，主要是针对房屋的坐落地点、环境景观、建筑结构、配套设施、房龄、房型、面积、楼层、朝向、权属状况、内部装修等等一些因素进行估价。主要参照全国十余年来房地产宏观、微观信息以及系统内部每日20余万条房地产交易信息数据为依托而进行评估。

一般而言，房屋评估的方法有以下几种：

1、市场比较法

在房屋评估价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房屋和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。

2、收益还原法

按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

3、成本估价法

采用成本估价法看起来比较简单，建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直接了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法，因为被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿成本，如果说房价的构成很复杂，也主要是这个原因。

4、假设开发法

房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金成本(利息)，税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投入这个项目。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。

5、基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

除了以上的五种方法，还有剩余法以及路线价法也是常用的方法。

以上就是房屋评估的一些相关知识，小编在搜集资料的时候也发现，一些地方对房屋评价也做了一些调整，拿宁波来说，《宁波市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法》9月起开始施行，《办法》中提到若是被征收户对房屋评估结果有异议，可以向房屋征收评估机构申请复核评估。复合评估后，若是对复合结果仍有疑问，可以向评估专家委员申请鉴定。房屋评估对交易双方来说都十分重要，除了要了解房屋周边情况，房屋的质量等等一些问题之外，小编在此也提醒大家，多多关注政策走向，了解最新的房屋评估动态。