资产评估计算

1、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算
被评估资产评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济损耗 （一）重置成本及其计量 1.功能系数法：
1）若资产的功能与成本呈线性关系，即功能与成本同比例增大。

被估资产重置成本＝参照物成交价×参照物生产能力
被估资产生产能力
2）若资产的功能与成本呈指数关系，
被估资产重置成本＝参照物成交价×x ⎪⎭
⎫ ⎝⎛参照物年产量被估资产年产量
X 为规模经济效益指数。

美国加工业一般在0.6～0.7，房地产行业0.9. 2.物价指数法：
定基物价指数－被估资产重置成本＝资产的历史成本×资产购建时物价指数
资产评估时物价指数
环比物价指数—被估资产重置成本＝资产的历史成本×（1＋a 1%）（1＋a 2%）…（1＋a n %） 3.统计分析法：K ＝
∑∑某类抽样资产历史成本
某类抽样资产重置成本 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K （二）有形损耗及其计量
1.观察法 被评估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）
2.使用年限法
被评估资产的有形损耗＝总使用年限
残值重置成本-×实际已使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
资产利用率＝资产累计实际使用小时数/资产累计法定使用小时数 加权更新成本=已使用年限×投资成本 加权平均已使用年限＝
∑∑投资成本
加权投资成本 （三）功能性损耗及其计算
被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1-所得税率）×（P/A ，r ，n ） （P/A ，r ，n ）为年金现值系数。

（四）经济性损耗及其计算
经济性贬值率＝[1-x ⎪
⎭⎫ ⎝
⎛设备原设计生产能力能力设备预计可被利用生产]×100%
X 为规模经济效益指数
经济性贬值额＝重置成本×经济贬值率
经济性贬值额＝年收益损失额×（1-所得税率）×（P/A ，r ，n ）为年金现值系数 2、收益法的计算公式
（一）资产未来收益有限期的情况 1、每期收益不等额 P ＝
()
∑=+n
i i
i
r R 1
1 P 为评估值，
i R 为未来第i 个收益期的预期
收益，n 为收益期限，r 为折现率。

2、每期收益等额P ＝A ·
()
∑=+n
i i
r 1
11
（年金现值系数）
（二）资产未来收益无限期的情况
1.稳定化收益法又称年金化法，当n →∞时,则P ＝A/r （A 为等额年金、稳定化收益、r 资本化率）
A ＝
()
∑=+n
i i
i
r R 1
1÷（P/A ，r ，n ）
2.分段法 P ＝
()
∑=+n
i i
i
r R 1
1＋
()n
r r A +⋅
'11 r 为折现率，
r '为资本化率，A
为后期固定的预期收益额。

（三）收益法中各项指标的确定
收益法中主要有本个指标：预期收益额、折现率或资本化率、收益期限。

折现率是将未来有限期的预期收益（收入流）折算成现值的比率。

资本化率的将未来永续性预期收益（年金）转化为现值（本金）的比率。

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 资本化率＝折现率-未来年收入的增长率 被评估项目的风险报酬率＝经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率 折现率＝长期负责占资产总额的比重×长期负债的利息率×（1-所得税率） ＋所有者权益占资产总额的比重×投资报酬率 3、市场比较法的具体操作方法 1.功能价值法
资产评估价值＝参照物成交价格×⎪
⎭
⎫ ⎝⎛参照物生产能力评估对象生产能力
2、价格指数法 资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数）
3、成新率价格法
资产评估价值＝参照物成交价格×⎪⎭
⎫ ⎝⎛参照物成新率评估对象成新率
4、市价折扣法 资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率）
5、成本市价法
资产评估价值＝评估对象现行合理成本×⎪⎭
⎫ ⎝⎛
参照物现行合理成本参照物成交价格 类比调整法：
交易案例A 的调整值＝参照物A 的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数
6、实体性贬值与成新率的测算 成新率=1-有形损耗率 有形损耗率=1-成新率
成新率＝
设备尚可使用年限
设备的已使用年限设备的尚可使用年限+×100%
1） 成新率＝设备的总使用年限
设备的已使用年限
设备总使用年限
-×100%
成新率＝
尚可使用年限
加权投资年限尚可使用年限
+×100%
加权投资年限＝
()()
∑∑投资成本加权投资成本 加权投资成本＝已使用年限×投资成本
修复费用法：实体性贬值率＝设备复原重置成本不可修复部分实体贬值可修复部分实体性贬值+
33、新开发土地价值＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+资金成本+税金+开发利润
新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+资金
成本+销售税费+正常利润
新建建筑物价格＝建筑物建造成本+管理费用+资金成本+销售税费+开发利润
P129例
某地块面积为60000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）3万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入资金占开发费的60%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%。

试评估该土地经开发后的价格。

（1）估算土地取得成本。

土地取得成本＝出让金+拆迁费＝10+5＝15（万元/亩）＝225（元/平方米）（2）估算土地开发成本。

土地开发成本＝开发费+其他费用＝3亿元/平方公里+3万元/亩＝300元/平方米+45元/平方米＝345元/平方米
（3）估算投资利息：假定土地取得成本一次性投入，因此计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则
投资利息＝250×【（1+6%）2－1】+345×60%×[（1+60%）1.5－1]+345×40%×[（1+60%）0.5－1]＝27.91+18.91+4.08＝50.8（元/平方米）
（4）估算开发利润。

开发利润＝（225+345）×10%＝57（元/平方米）
（5）计算土地价格：土地单价＝225+345+50.8+57＝677.8（元/平方米）
土地总价＝677.8×60000＝40668000元
P135[例]某房地产公司于1998年2月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2000年2月在此地块上建成本座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3800元，经济耐用年限为60年。

目前，该类型建筑和重置价格为每平方米4200元。

该大楼总建筑面积为5000平方米，全部用于出租。

据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每玉米2元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的 1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为8%。

试根据以上资料评估该写字楼在2003年2月的价格。

（1）估算年有效毛收入＝2×365×5000×（1－10%）＝3285000（元）
（2）估算年营运费用
年管理费＝3285000×3.5%＝114975（元）年维修费＝4200×5000×1.5%＝315000（元）
年保险费＝4200×5000×0.2%＝42000（元）年税金=3285000×（12%+6%）＝591300（元）
年营运费用=114975＝114975+315000+42000+591300＝1063275（元）
（3）估算净收益
年净收益=年有效毛收入－年营运费用＝3285000-1063275＝2221725（元）
（4）计算房地产价格，房地产和剩余收益期为45年，则房地产价格=2221725/8%×[1-1/（1+8%）45]＝26901538（元）
（5）评估结果经评估，该写字楼房地产在2003年2月的价格为26901538元，单价为每平方米5380元。

[例]某宗房地产年净收益为56万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%，房地产的收益期限为40年，试评估土地价值。

土地价值=[56-250×（10%+1/40）]÷8%×[1-1/（1+8%）40]＝295.13（万元）
P149[例]待估土地为一块已完成“七通一平”和待开发建筑用地，土地面积为3000玉米，土地形状规则，规划用途为住宅，允许容积率2.5，允许容积率2.5，土地使用权年限为50年。

试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

（1）选用评估方法。

该宗地为待建筑用地，适用假设开法进行评估，故确定采用假设开发法进行评估。

（2）选择和确定最佳开发方式。

根据市场政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是建造高档住宅。

（3）估算建设周期。

预计正常情况下该项目的建设周期为2的年。

（4）预计售楼价。

经分析预测，该开发项目完成后，
预计平均售价为15000元/平方米。

（5）估算开发费用。

预计建筑费为3000元/平方米，
专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内
均匀投入。

成本利润率为30%，银行贷款的年利息率
为6%，销售费用为售楼价的2%，销售税费为售楼价
的6%。

（6）求取地价
地价＝预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-
税费-利润
楼价＝3000×2.5×15000＝112500000（元）建
筑费＝3000×2.5×3000＝22500000（元）
专业费用＝建筑费×10%＝22500000×10%＝2250000
（元）
建筑费和专业费合计＝22500000+2250000＝
24750000（元）
销售费用＝112500000×2%＝2250000（元）
税费＝112500000×6%＝6750000（元）
投资利息＝地价×[（1+6%）2－1]+
（24750000+2250000）×[（1+6%）2/2－1]＝0.1236
×地价+1620000
利润＝（地价+建筑费+专业费）×30%＝0.3×地价＋
24750000×30%＝0.3×地价+7425000
地价＝69705000/1.4236＝48963894（元）
单位地价＝48963894/3000＝16321（元/平方米）
上述地价中含有购买土地时缴纳的税费。

P98页 7、被评估设备购建于1999年6月，账面原
值为100万元，2002年6月对该设备进行技术改造，
以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2003年
6月对该设备进行评估，并得到数据：（1）1999年至
2003年该类设备价格变动指数（定基）分别为108%、
110%、110%、115%、128%；（2）被评估设备的月人工
成本比同类设备节约1000元（3）被评估设备所在企
业的正常报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，
该企业为正常纳税企业；（4）经了解，被评估设备在
评估前使用期间因技术改造等因素，其实际利用率仅
为正常利用率的60%，经评估人员鉴定分析，被评估
设备尚可使用8年，评估基准日后，其利用率可达到
设计要求的80%。

根据以上条件估算该设备的有关经
济技术参数和评估值。

（评估基准日为2003年6月
30日，以万元为单位，小数点后保留两位）。

答：（1）重置成本＝100×128%/108%+10×128%/115%
＝129.65万元
（2）加权投资重置成本＝100×128%/108%×4+10×
128%/115%×1＝485.20万元
加权投资年限＝485.2/129.65＝3.74年
（3）成新率=8/（3.74×60%+8）×100%＝78.1%
（4）功能性贬值额＝-1000×12×（1－33%）×
（P/A,10%,8）＝-4.29万元
（5）经济性贬值额＝129.65×[1-（8/10）0.7]×100%
＝18.75万元
（6）评估值＝129.65×78.1%－（-4.29）－18.75
＝86.8万元
10、被评估对象为甲企业于2000年12月32日购入
的一台设备，该设备生产能力为年产产品100万件，
设计使用年限为10年，当时设备价格为120万元，
甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并
使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12
月31日。

评估人员经调查获知，目前该种设备已经
改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产
能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到
设计生产能力的条件下每年增加设备动转能耗费4
万元。

同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，
要使产品不积压，每年只能生产80万件。

经调查，
根据有关规定，该种设备自设入使用之日起，10年
必须报废，该类设备的规模经济效指数为0.8，评估
基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，
行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1200元
（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，
企业正常纳税。

答：（1）重置成本＝120×（1＋4%）3＝134.98万元
（2）因为该设备一直未安装使用，并使设备保持在
全新状态，所以无实性损耗，成新率为100%。

（3）功能性贬值＝（1200×2×12＋40000）×（1-33%）
×（P/A,10%,10）＝28.33万元
（4）经济性贬值＝134.98×[1-（80/100）0.8]×100%
＝22.07万元
（5）评估值＝134.98－28.33－22.07＝84.58万元
P64页 16、评估对象为一老字号的持续经营企业，
前4年预测超额净收益分别为40万元、50万元、52
万元、55万元，从第5年起，预测每年的超额收益
为52万元。

折现率为10%，资本化率为12%，则该企
业的评估值为多少？
答：评估值＝[40/（1＋10%）＋50/（1＋10%）2＋52/
（1＋10%）3
＋55/（1＋10%）4]＋（52/12%）/（1
＋10%）4＝450.29万元
18、某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资
产进行评估。

具体资料如下：该资产的账面原值为
270万元，净值为108万元，按照财务制度的规定，
该资产折旧年限为30年，已计折旧年限22年。

经调
查分析确定：按照现在的市场材料价格与工资费用水
平，重新建造相同的构造的资产的全部费用支出为
480万元。

经查询原始资料和企业记录，该资产截止
评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计
利用时间为46080小时。

经专业人员勘察估算，该资
产还能使用10的上。

又知，该资产由于设计不合理，
造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比
较，每年多支出营运成本3万元（该企业的所得税税
率为25%，假定折现率为10%）。

根据上述资料，采用
成本法对该资产进行评估。

答：利用率＝46080/57600＝80% 使用年限＝22×
80%
成新率＝10/（17.6＋10）＝36.33%
功能性损耗＝3×（1－25%）（P/A,10%,10）＝2.25
×6.145＝13.83万元
评估值＝480×36.33%－13.83＝160.07万元
19、某企业进行股份制改造，根据企业过去的经营情
况和未来的市场形势，预测其未来5年的收益率分别
为13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。

根据银行利率及经营风险情况，确定其折现率和资本
化率分别为10%和12%。

试采用年金资本化法。

确定
该企业的重估价值。

答：A＝[13/（1＋10%）＋14/（1＋10%）2＋11/（1
＋10%）3＋12/（1＋10%）4＋12/（1＋10%）5]÷
（P/A,10%,5）＝49.16÷3.791＝12.968万元
P＝A/r＝12.968/12%＝108.07万元。