上海华侨城苏河湾案例-福斯特
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华侨城苏河湾案例介绍
——上海区域本部投资及运营管理部
Part1 项目背景
土地
2010年“单价地王”
东区（1街坊）
土地面积35,561㎡ 规划总建面132,996㎡ 容积率3.74 住宅、办公、商业地块 2010年2月出让 70.2亿元成交，楼板价52,783元/㎡
西区（41、42街坊）
土地面积38,583.5㎡ 规划总建面146,635㎡ 容积率4.14、3.75（包括保护建筑） 办公、商业、公建配套 2010年7月出让 17.91亿元成交，楼板价14,500元/㎡
户型
行政公馆 － 复式公寓
A3 162㎡
A4 161㎡
Part3 首推产品
样板间
德国设计师设计
Part3 首推产品
样板间
装修标准6000元/㎡
Part4 现场销售
售楼处
滨河老建筑
位于改建过的保护建筑内； 未来为滨水商业长廊； 现场采用ipad、imac 等销售道具介绍产品；
Part4 现场销售
楼板价 12214元/㎡
西
42街坊
区41街坊
售楼处
楼板价 52783元/㎡
东区
1街坊
Part1 项目背景
规划
闸北新地标
西区：
国际商业街 全球时尚中心 行政公馆
中央绿地：
美术馆 还原码头文化
东区：
全球第四家宝格丽酒店 菁英塔尖生活平台
商端时尚 商业中心
苏河湾行政公馆
慎余里时尚商 业 天后宫/美术 馆
Part2 营销推广
活动
深圳专场新品发布会 9月8日，华侨城苏河湾于深圳 本部举行首场异地巡展。
宝格丽酒店签约仪式
9月6日，上海市政-协主席冯国勤、上海闸北区 委书记方惠萍、区长翁祖亮、意大利领事馆总领 事德鲁卡、ＬＶＭＨ集团珠宝与腕表主席特拉帕 尼等众多领导嘉宾出席活动现场并发表演讲，女 星张雨绮出席签约仪式。 宝格丽酒店将于2015年开业。
谢谢！
2012.10.10
浦西最高住宅。当年该地块的土地出让文件中曾规定住宅的限高为80米。现如今住宅 高度却变成了150米。
负债攀升。2012年上半年华侨城资产负债率依然高达72%，负债总额由年初的447亿 元进一步上升至483亿元。上半年公司实现营业总收入66.80亿元，同比增长14%，但 净利润却同比下降4.2%至10.45亿元。
闸北区规土局表示，慎余里里弄中一部分有价值的建筑将 予以保留，其他建筑将进行保护性拆除，其中部分建筑拟在未 来复建。
现状
Part2 营销推广
亮相
新闻发布会 华侨城苏河湾新闻发布会 8月15日 隆重开幕，自2010
年拿地惊艳亮相全城以来，首度向公众揭开其神秘面纱。 副总经理杨凡为大家分享了华侨城历时数年的规划成果
高端住宅
滨水商业长廊
游艇码 头
滨水多层住宅
滨水商业长廊
按地块出让条件，商业部分均持有经营
宝格丽酒 店
上海总商 会
Part1 项目背景
定位分析
黄金位置+文化高地，罕见的高端综合体条件
地处闸北不夜城板块，占据了黄浦江苏州河“金三角”，是上海市沿江沿河开发“十二五”重点规划项目 之一
“整旧如旧”+创意现代，磅礴的高端综合体规划
40
27.8%
二房
A3（复式） 162
31
21.5%
A4（复式） 161
31
21.5%
时间
2012年9 月
预售许可证
闸北房管(2012)预 字0357号
批准上市套数 223
批准上市面积( ㎡)
37474
首推
Part3 首推产品
户型
行政公馆 － 平层公寓
A1 151㎡
A2 155㎡
Part3 首推产品
Part2 营销推广
报广
占据各大报纸头版
9月13日 周四，开盘前
Part3 首推产品
推案
首发行政公馆 西区41街坊地块
2012年9月16日开盘，首批推出行政公馆，商办性质， 50年产权，二房150-162㎡，144套；
房型
名称 A1
面积 （㎡）
151
套数 (套)
42
配比 (%)
29.2%
A2
155
背景
地王“买一赠四”。2010年2月，华侨城以70.2亿的总价摘得苏州河北岸东块1街坊地 块，折合楼板价52784元/平，溢价率49.4%。2010年7月，闸北区通过邀请招标推出 苏州河北岸东块41、42街坊地块，项目出让面积为38584平方米，建筑面积为 123517平方米，成交价仅为17.91亿元，折合楼板价也仅为14500元/平。华侨城目 前手中苏河湾地块的平均均价大约是在34342元/平。目前2#、3#街坊也由华侨城规 划代建。
中央公园（3街坊），东侧为石库门风格慎余里，西侧天后宫，均作翻新，慎余里打造新天地，以定制商业 为主；天后宫打造为星级会所。
Part1 项目背景
历史
闸北老弄堂，曾被列入优秀历史建筑
上海总商会 原上海总商会大楼（位于北苏州河路470号），大
楼建筑面积9361平方米，建造年代为1915年，是上海 市优秀历史建筑和二级文物保护单位，再早是前清出 使行辕。1912年由上海军政府拨给上海总商会使用。
目前位于华侨城苏河湾一号地块内，原存有南大 楼、北大楼及门楼三幢建筑。其议事大厅与门楼将通 过保护与修缮，成为未来上海重要的人文地标。
慎余里原貌
最后的慎余里
上海总商会原貌
慎余里 慎余里是一条东临黄浦江、南抵苏州河、建成于上世纪30
年代初的弄堂，包括慎余里在内的唐家弄区域，是闸北为数不 多的石库门式历史建筑，既体现了闸北的历史进程，也保存了 上海建筑的多样性，是上海保存最完好的石库门建筑群之一。
声音
保护建筑被部分拆除，争议在继续
众多网友呼吁“救救慎余里”…… 上海第四批拟定历史保护建筑慎余里告 急，令许多上海老建筑爱好者叹息不 已…… 苏州河东段北岸（苏河湾），原唐家弄 地区，位于慎余里与承吉里之间共用墙体 处！望文物部门得以勘察与保护！免其因 拆迁被毁！ 什么“保护性拆除”？这么高级的事情 我们赤膊区不懂的……
开盘
现场略显冷清
一楼为等候区，现场评弹表演、 中式茶点；表演形式虽与老建 筑风格贴近，但氛围比较沉闷； 二楼为签约区；客户在一楼等 候区等候时间过长，约半小时 上一组客户； 客户被分散在一二两层，不利 于汇聚人气，更显现场冷清； 现场真实客户约为10组，其 余为同策工作人员充当；
Part4 现场销售
成交
Hale Waihona Puke Baidu大定37套
报价： 复式52000-54000元/㎡； 平层62000-68000元/㎡； 含装修标准6000元/㎡； （装修合同另签）
优惠折扣97折； 开盘现场预留40号，其中真实客户为10组，其余 客户由工作人员充当； 其余20余组成交客户为开盘前已内定的关系客户； 成交客户绝大部分为外地客户。 截止10月10日，网上备案4套，均价51157元/平。
融资解困。2010年3月和12月，华侨城分别发行了总额为20亿元和24亿元的短期融资 券，时间恰好是华侨城取得苏河湾两幅地块之后。今年4月，华侨城在港股上市的华 侨城(亚洲)曾22.3亿注资上海苏河湾项目，间接持有华侨城上海置地50.5%的股本权益。
舆论关注。5.28万元/平方米的楼板价，88亿的土地成本，22.3亿元的注资， 130亿 元的资金投入……一连串惊人的数字，让华侨城苏河湾项目自诞生之日起，就一直处 于舆论漩涡。
——上海区域本部投资及运营管理部
Part1 项目背景
土地
2010年“单价地王”
东区（1街坊）
土地面积35,561㎡ 规划总建面132,996㎡ 容积率3.74 住宅、办公、商业地块 2010年2月出让 70.2亿元成交，楼板价52,783元/㎡
西区（41、42街坊）
土地面积38,583.5㎡ 规划总建面146,635㎡ 容积率4.14、3.75（包括保护建筑） 办公、商业、公建配套 2010年7月出让 17.91亿元成交，楼板价14,500元/㎡
户型
行政公馆 － 复式公寓
A3 162㎡
A4 161㎡
Part3 首推产品
样板间
德国设计师设计
Part3 首推产品
样板间
装修标准6000元/㎡
Part4 现场销售
售楼处
滨河老建筑
位于改建过的保护建筑内； 未来为滨水商业长廊； 现场采用ipad、imac 等销售道具介绍产品；
Part4 现场销售
楼板价 12214元/㎡
西
42街坊
区41街坊
售楼处
楼板价 52783元/㎡
东区
1街坊
Part1 项目背景
规划
闸北新地标
西区：
国际商业街 全球时尚中心 行政公馆
中央绿地：
美术馆 还原码头文化
东区：
全球第四家宝格丽酒店 菁英塔尖生活平台
商端时尚 商业中心
苏河湾行政公馆
慎余里时尚商 业 天后宫/美术 馆
Part2 营销推广
活动
深圳专场新品发布会 9月8日，华侨城苏河湾于深圳 本部举行首场异地巡展。
宝格丽酒店签约仪式
9月6日，上海市政-协主席冯国勤、上海闸北区 委书记方惠萍、区长翁祖亮、意大利领事馆总领 事德鲁卡、ＬＶＭＨ集团珠宝与腕表主席特拉帕 尼等众多领导嘉宾出席活动现场并发表演讲，女 星张雨绮出席签约仪式。 宝格丽酒店将于2015年开业。
谢谢！
2012.10.10
浦西最高住宅。当年该地块的土地出让文件中曾规定住宅的限高为80米。现如今住宅 高度却变成了150米。
负债攀升。2012年上半年华侨城资产负债率依然高达72%，负债总额由年初的447亿 元进一步上升至483亿元。上半年公司实现营业总收入66.80亿元，同比增长14%，但 净利润却同比下降4.2%至10.45亿元。
闸北区规土局表示，慎余里里弄中一部分有价值的建筑将 予以保留，其他建筑将进行保护性拆除，其中部分建筑拟在未 来复建。
现状
Part2 营销推广
亮相
新闻发布会 华侨城苏河湾新闻发布会 8月15日 隆重开幕，自2010
年拿地惊艳亮相全城以来，首度向公众揭开其神秘面纱。 副总经理杨凡为大家分享了华侨城历时数年的规划成果
高端住宅
滨水商业长廊
游艇码 头
滨水多层住宅
滨水商业长廊
按地块出让条件，商业部分均持有经营
宝格丽酒 店
上海总商 会
Part1 项目背景
定位分析
黄金位置+文化高地，罕见的高端综合体条件
地处闸北不夜城板块，占据了黄浦江苏州河“金三角”，是上海市沿江沿河开发“十二五”重点规划项目 之一
“整旧如旧”+创意现代，磅礴的高端综合体规划
40
27.8%
二房
A3（复式） 162
31
21.5%
A4（复式） 161
31
21.5%
时间
2012年9 月
预售许可证
闸北房管(2012)预 字0357号
批准上市套数 223
批准上市面积( ㎡)
37474
首推
Part3 首推产品
户型
行政公馆 － 平层公寓
A1 151㎡
A2 155㎡
Part3 首推产品
Part2 营销推广
报广
占据各大报纸头版
9月13日 周四，开盘前
Part3 首推产品
推案
首发行政公馆 西区41街坊地块
2012年9月16日开盘，首批推出行政公馆，商办性质， 50年产权，二房150-162㎡，144套；
房型
名称 A1
面积 （㎡）
151
套数 (套)
42
配比 (%)
29.2%
A2
155
背景
地王“买一赠四”。2010年2月，华侨城以70.2亿的总价摘得苏州河北岸东块1街坊地 块，折合楼板价52784元/平，溢价率49.4%。2010年7月，闸北区通过邀请招标推出 苏州河北岸东块41、42街坊地块，项目出让面积为38584平方米，建筑面积为 123517平方米，成交价仅为17.91亿元，折合楼板价也仅为14500元/平。华侨城目 前手中苏河湾地块的平均均价大约是在34342元/平。目前2#、3#街坊也由华侨城规 划代建。
中央公园（3街坊），东侧为石库门风格慎余里，西侧天后宫，均作翻新，慎余里打造新天地，以定制商业 为主；天后宫打造为星级会所。
Part1 项目背景
历史
闸北老弄堂，曾被列入优秀历史建筑
上海总商会 原上海总商会大楼（位于北苏州河路470号），大
楼建筑面积9361平方米，建造年代为1915年，是上海 市优秀历史建筑和二级文物保护单位，再早是前清出 使行辕。1912年由上海军政府拨给上海总商会使用。
目前位于华侨城苏河湾一号地块内，原存有南大 楼、北大楼及门楼三幢建筑。其议事大厅与门楼将通 过保护与修缮，成为未来上海重要的人文地标。
慎余里原貌
最后的慎余里
上海总商会原貌
慎余里 慎余里是一条东临黄浦江、南抵苏州河、建成于上世纪30
年代初的弄堂，包括慎余里在内的唐家弄区域，是闸北为数不 多的石库门式历史建筑，既体现了闸北的历史进程，也保存了 上海建筑的多样性，是上海保存最完好的石库门建筑群之一。
声音
保护建筑被部分拆除，争议在继续
众多网友呼吁“救救慎余里”…… 上海第四批拟定历史保护建筑慎余里告 急，令许多上海老建筑爱好者叹息不 已…… 苏州河东段北岸（苏河湾），原唐家弄 地区，位于慎余里与承吉里之间共用墙体 处！望文物部门得以勘察与保护！免其因 拆迁被毁！ 什么“保护性拆除”？这么高级的事情 我们赤膊区不懂的……
开盘
现场略显冷清
一楼为等候区，现场评弹表演、 中式茶点；表演形式虽与老建 筑风格贴近，但氛围比较沉闷； 二楼为签约区；客户在一楼等 候区等候时间过长，约半小时 上一组客户； 客户被分散在一二两层，不利 于汇聚人气，更显现场冷清； 现场真实客户约为10组，其 余为同策工作人员充当；
Part4 现场销售
成交
Hale Waihona Puke Baidu大定37套
报价： 复式52000-54000元/㎡； 平层62000-68000元/㎡； 含装修标准6000元/㎡； （装修合同另签）
优惠折扣97折； 开盘现场预留40号，其中真实客户为10组，其余 客户由工作人员充当； 其余20余组成交客户为开盘前已内定的关系客户； 成交客户绝大部分为外地客户。 截止10月10日，网上备案4套，均价51157元/平。
融资解困。2010年3月和12月，华侨城分别发行了总额为20亿元和24亿元的短期融资 券，时间恰好是华侨城取得苏河湾两幅地块之后。今年4月，华侨城在港股上市的华 侨城(亚洲)曾22.3亿注资上海苏河湾项目，间接持有华侨城上海置地50.5%的股本权益。
舆论关注。5.28万元/平方米的楼板价，88亿的土地成本，22.3亿元的注资， 130亿 元的资金投入……一连串惊人的数字，让华侨城苏河湾项目自诞生之日起，就一直处 于舆论漩涡。