2017-2021年中国住房租赁市场发展现状

2017-2021年中国住房租赁市场发展现状

（一）购房与租房的需求对比

中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，2016年我国采用租房解决居住问题的人口数目约为1.6亿人，是通过购买新房解决居住问题人数的4倍。

图表2005-2016年通过购买新房/租房解决居住问题的人口数目

数据来源：中投顾问产业研究中心

（二）住房租赁供给来源比例

中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，租赁房屋供给来源40%来自于商品房租赁；18.8%来自于老式公寓；8.2%来自于农民自建房，7.9%来自于回迁房；2%来自于小产权房。

图表中国租赁房屋供给来源

数据来源：国家统计局

（三）保障性租赁住房建设规模

2007年，国家开始对现有的住房制度进行调整和改革，将住房制度的重心转化为关注低收入人群的住房保障需求。2009年3月，温家宝总理在两会中首次提出：要积极发展公租房，这也是国家首次将公租房的概念引入到国家战略的高度上。“十二五”规划中提出了重构我国现有住房体系的设想，明确了我国多层次住房供应体系，并且设立了3600万套保障房假设和20%保障覆盖率的目标，同时要求“十二五”期间增加公租房1000万套，廉租房400万套，租赁补贴150万户，并逐步形成了现在并轨制的保障性租赁住房体系，约82%的城市已开始实行。

图表2009-2015年中国保障性安居工程建设规模

单位：万套

数据来源：中投顾问产业研究中心

（四）重点城市发展情况

1、北京

2017年5月-6月北京的住房租赁交易量持续增加，其中6月环比5月增长6.3%，同比2016年同期也增长了26.8%，租赁市场整体交易规模不断扩大。6月份月租金均价环比5月份上涨1.3%，达到了4410元/套。整体来看，北京住房租赁市场短期内规模在不断扩大，租金价格则是稳中有小幅上升。

中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，短期内租赁交易规模扩大是必然的，一来北京流动人口依旧庞大，租赁需求的基本盘本身很大，二则暑期毕业季到来，大学生租房需求正集中释放。虽然租房需求集中释放，租赁交易量呈现出了旺季特征，但是2017年北京租金涨幅却相对平稳，并未因为租赁市场旺季的到来而出现大幅上涨，近些年来北京租金价格的相对平稳，与北

京产业结构调整，人口疏解，轨道交通快速发展，使得越来越多的租房人群向近郊、远郊，甚至环京区域的租金价值洼地转移关系密切。总的说来，人口的流动和租赁区域的远郊化在结构上平抑了租金上涨。

此外，2017年第二季度以来北京楼市的降温也对租赁市场有一定的影响。中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，随着整个楼市尤其是二手房市场的缩量降价，部分二手房源都由售转租，从而使得租赁房源增加，缓解了租金上涨压力。同时，买卖价格的回调也降低了业主的房租收入预期，使其失去了进一步上调租金的底气与动力，所以北京的租金价格走势平稳。

2、上海

2017年7月7日，《上海市住房发展“十三五”规划》（以下简称《规划》）出炉。《规划》中提及“‘十三五’期间上海城镇住房供应总量以及住房用地供应总量将显著增加”。

“十三五”期间上海将新增供应各类住房约170万套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房约45万套，以中小套型普通商品住房为主；租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套。此外，以市场为主，新增代理经租房源30万套（间）左右。

为了实现上述目标，上海住房用地供应总量将明显增加，预计供应5500公顷，将比“十二五”期间增加近20%。其中商品住房用地2000公顷，约45万套；租赁住房用地1700公顷，约70万套；保障性住房用地1800公顷，约55万套。上海将通过加大土地储备力度、盘活存量土地以及提高土地利用效率等措施，来增加住房用地的供应。

《规划》还明确提出要大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费。对此，“十三五”时期，将在产业集聚区、交通枢纽地区、商办过剩地区重点发展租赁住房，预计新增供应租赁住房70万套；还将以市场为主，盘活存量住房资源，新增代理经租房源30万套（间）。同时，还将通过政策引导扶持住房租赁企业扩大规模。

中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，上海将按照“留、改、拆并举，以保留保护为主”的原则，用城市更新理念推进旧区改造，中心城区完成二级旧里为主的房屋改造240万平方米，实施约5000万平方米的各类旧住房修缮改造，并积极推进“城中村”改造和农村低收入户危旧房改造。

3、广州

广州租赁房源相对充足，由于市场原因，不少业主转售为租，进一步增加了市场的供应量。2017年6月份，房天下租房平台求租量约860套，环比增加16%，但同比2016年减少了近一成；而放租量方面增长显著，二季度租房平台放租量接近2.7万套，环比增加39%，比2017年同期翻了一番。2017年6月份以来二手房的租赁市场供需两旺，广州市放租和求租量均环比增加了3-4成。中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，随着毕业季到来，不少准毕业生加入租房大军；2017年3月以来的楼市调控增加了售卖二手房的门槛，不少业主转售为租，使租赁市场房源有所增加。

4、深圳

中投顾问发布的《2017-2021年中国住房租赁市场投资分析及前景预测报告》指出，对于发展租赁市场，

深圳其实已走在前列。如何激活存量，合理调整住房结构，也成为控房价之外深圳房地产调控的重要议题。《深圳住房保障发展规划（2016-2020）》展示了一份基于2013年的深圳住房调查：全市1035万套的住房总量中，商品房约128万套，政策性保障性住房约34万套，单位及个人自建住房约55万套，原村民集体经济组织自建、合建房约650万套，工业区配套宿舍及其他168万套。在深圳住房结构中商品房占比仅为12.4%。毫无疑问，深圳仍面临一定的住房供应缺口。