凯宾斯基写字楼商场物业管理方案

凯宾斯基写字楼商场物业管理方案

一、大厦概况

凯宾斯基商务大厦位于惠州江北中心区是惠州市的行政中心、商务中心和文化中心，将被打造成为惠州未来的CBD（中央商务区）。凯宾斯基的开业势必将会有吸引众多世界五百强企业进驻这一区域，其一流的设施设备，一流的地理位置等等都决定了凯宾斯基写字楼将代表惠州最新一代世界顶级标准的纯商务写字楼。

要打造一流的甲级写字楼就必须紧跟国际潮流，形成管理的国际化、人性化、智能化，空间的舒适性和实用性，数字化、节能化相结合，为客户提供安全、舒适、便捷、商务的星级化管理是我们今后努力的目标。

第二章管理目的和范围

一、管理目的：

1、保持物业的完好程度。通过加强对大厦整体物业的维护、养护和对客户提供的服务，防止因使用不当而损坏物业。

2、维护大多数客户的利益，加强宣传，与客户一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的娱乐、购物及办公环境。

3、加强宣传和管理，引导广大客户正确使用物业、公共设施设备和场地。

4、加强对大厦实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高德威物业公司的社会声誉。

5、以良好的服务维护和提高德威地产的社会声誉和德威物业公司的管理

品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该大厦物业保值升值。

二、管理范围：凯宾斯基商务大厦

第三章管理原则、方式和内容

一、管理原则：

本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把凯宾斯基商务大厦管理成惠州一流的商业写字楼旺地。

二、管理方式：

公司依据国家《物业管理条例》及相关法律法规，全权委托惠州德威物业管理有限公司对凯宾斯基商务大厦实行综合一体化管理。德威物业管理有限公司在管理合同期内对凯宾斯基商务大厦负责制订年度管理目标和签订经济目标管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。

三、管理内容：

1、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。

2、大厦房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承

重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。

3、大厦及外围公共部分的秩序维护（租赁房屋范围内的治安秩序和

安全防盗措施由使用方自行负责）。

4、公共绿化、公共环境（包括公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）

的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）。

5、室内外停车场的管理。

6、大厦房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供

水设施，商业配电系统、消防控制中心及办公楼的设施设备等）的维修、养护、运行和管理。

7、大厦规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管

道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、地下泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。

8、大厦内的各项配套服务设施的维修，养护和管理（不含商场内部设

备设施）。

9、物业及物业管理档案、资料。

第四章总体目标和分项指标

一、总体目标：

在委托管理合同期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目标进行管理服务，并承诺凯宾斯基商务大厦所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用一年内达到惠州市物业管理优秀大厦的管理标准，二年内达到省优标准，三年内达到国家示范大厦的管理标准。

二、分项指标：

1顾客满意率95%以上；

2)管理服务年有效投诉率5‰以下，处理率、回访率100%；

3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上；

4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率100%

5)维修及时率、合格率100%；

6)因管理责任造成的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零；

7)杜绝因管理责任造成的重大火灾事故、安全事故；

8)费用年收缴率在98%以上；

9)保证提供充足的资源；

第五章、开业初期具体管理思路

1、成立凯宾斯基商务大厦管理处，委派管理处经理、机电工程师，

管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，落实管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。具体组织架构配置如下：

序号岗位人员编制职责

1 管理处经理1人负责大厦的全面管理

2 机电工程师1人主要负责设施设备管理

3 安全管理员1人主要负责消防、安全管理

4 行政管理员1人主要负责文档、清洁绿化管理

5 收费员1人负责收费工作，接待来访等

6 水电工10人负责设施设备的维护

7 护卫员36人负责大厦的安全巡查

8 清洁工10人负责大厦的整体清洁。

9 绿化工1人负责大厦绿化环境。

2、成立前期介入小组：

在大厦施工阶段管理处组成一个2至3人的前期介入小组，最好是在

开业的三个月之前，与开发商、施工单位衔接介入大厦的施工管理，完善物业的使用功能，改进物业的具体设计，更好地监理施工质量，为竣工验收和接管验收打下基础，就房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设意见。主要做好下几方面的工作：

1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议；

2）提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见；指出设计中遗漏

的工程项目。

3）熟悉线路管道的铺设走向，对设备安装的质量进行监督、调试等。

3、成立接管验收小组，了解大厦的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。

A、移交接管验收遗留问题统计表。

B、公共配套设施接管验收表。

C、公共配套设施接管验收遗留问题统计表。

D、机电设备接管验收遗留问题统计表。

凯宾斯基商务大厦资料的移交接管。

1）产权资料（复印件）：

A、项目批准文件

B、用地批准文件

2）政府职能部门验收合格资料：

A、市政部门验收意见；

B、环保部门验收意见；