20100226项目经济测算培训PPT
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人民币成本 费用总额万元单方元
备注说明
可售面积包含住宅面积228640㎡ 以及地下室面积76500㎡、商业面 积39210㎡
本报告严格保密
15
项目效益测算表
项 一，销售收入 商业 多层 小高层 高层 地下车位 二，销售成本 三，期间费用 四，营业税及预交增值税 五，补交增值税 六，利润总额 七，所得税 八，净利润 九，可售面积 十，所得税前回报率% 十一，全部税金 目 方案 金额 1,237,721,761.80 313,680,000.00 247,948,648.00 167,163,276.80 424,299,837.00 84,630,000.00 673,216,526.20 60,694,231.27 105,206,349.75 0.00 398,604,654.58 99,651,163.64 298,953,490.93 344,350.00 49.70% 204,857,513.40
本报告严格保密
12
项目经济测算
案例分析
遵义项目经济测算
本报告严格保密
13
项目经济测算
项目经济测算前提
项目物业类型配比：住宅、商业、停车位
本报告严格保密
14
项目经济测算
项目开发工程成本费用测算表
方案 用地面积m2 容积率 序号 项目指标 总建筑面积 可售面积 产品形态 开发成本及费用总额 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 二，期间费用 1，管理费用 2，销售费用 期间费用小计 三，成本费用总计 四，营业税增值税 五，营业税后投资总额 2,356 3,713 6,069 73,391 6,807 80,199 按营业税及附加5.5%和土地增值税之 和 68 108 按开发成本的3.5%计算 按销售金额的3%计算，策划人员提供 一，开发成本： 1，土地成本 2，前期工程费 3，基础设施费 4，建安工程费 5，配套工程费 6，开发间接费 7，资金费用 8，不可预见费 开发成本小计 5,500 3,030 1,722 39,669 6,680 4,132 3,644 2,944 67,322 160 88 50 1,152 194 120 106 85 1,955 按单位成本120元/平方米 开发成本一至六项的6%计算，不考虑 资金分期投入 开发成本（不含土地成本）二至七项 的5%计算， 83914 3.50 344,350.00 344,350.00 高层、小高层、商 业、多层 建面单方成本费用 计算说明
本报告严格保密
10
项目经济测算
土地增值税计算公式
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
本报告严格保密
11
项目经济测算
土地增值税
规定的扣除项目： （一）地价及购地税费 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 （四）旧房及建筑物估价 （五）营业税等税金 （六）规定扣除20% 增值额 增值率（%） 应负担的土地增值税 按营业税及附加5.5%， （一）、（二）合计之和的20%计算 销售收入减去扣除项目 增值额与扣除项目金额比较 根据增值率套用不同公式 实际支付地价 开发成本减地价,减资金费用 （一）、（二）合计之和的10%计算房地产开发费用
68,074,696.90 127,355,256.44 895,883,863.76 341,837,898.04 38.16%
适用30%税率,速算扣除额0计算 土地增值税3%预缴
0.00 37,131,652.85
17
讲稿结束 Thanks!
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本报告严格保密
6
项目经济测算
项目收益
销售收入、利润总额、企业所得税、净利润、税前回报率
本报告严格保密
7
项目经济测算
项目收益
一.销售收入 二.利润总额 三.企业所得税 四.净利润 五.所得税前回报率%
单方价格乘以销售面积 销售收入减去营业税费、增值税、开发成本等 利润总额的按25%计算 利润总额减去企业所得税 企业所得税前的利润与营业税后投资总额之百分比
本报告严格保密
计算说明
面积39210㎡，售价8000元/㎡ 面积60475.28㎡，售价4100元/㎡ 面积45179.26㎡，售价3700元/㎡ 面积122985.46㎡，售价3450元/㎡ 根据提供数据地下车位2418个，以3.5万/个计算 开发成本全额结转
营业税按5.5%，土地增值税按3%预缴
本报告严格保密
8
项目经济测算
税收
营业税、土地增值税、企业所得税
本报告严格保密
9
项目经济测算
土地增值税 以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税 依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税 率为40%；速算扣除系数为5%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分， 税率为50%；速算扣除系数为15%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为 35% 。
利润总额的按25%计算
税前利润与营业税后投资总额之百分比
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项目经济测算
项目土地增值税计算表
人民币万元 项目 土地增值税计算： 销售收入 细则规定的扣除项目： （一）地价及购地税费 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 （四）旧房及建筑物估价 （五）营业税等税金 （六）规定扣除20% 扣除项小计 增值额 增值率（%） 应负担的土地增值税 已预交增值税 需补交增值税
本报告严格保密
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本报告严格保密
计算说明
方案 金额
1,237,721,761.80
实际支付地价 开发成本减地价,减资金费用 （一）、（二）合计之和的10%计算房地产开发费用，
55,000,000.00 581,776,282.20 63,677,628.22
按营业税及附加5.5%， （一）、（二）合计之和的20%计算
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本报告严格保密
1
项目经济Hale Waihona Puke Baidu算培训
讲稿人：陈彬彬
2014-10-16
本报告严格保密
2
项目经济测算
定义
结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目进行全面的经济测
算，以验证其在经济上的可行性。
本报告严格保密
3
项目经济测算
内容 1. 项目成本 2. 项目收益
3. 税收缴纳
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4
项目经济测算
项目成本
开发成本、期间费用、营业税、增值税
本报告严格保密
5
项目经济测算 项目经济测算
项目成本
一.开发成本 1.土地成本 土地出让价格 2.前期工程费 三通一平、规划、勘探、市政配套、高压线埋地、样板房装修 3.基础设施费 水电下载、含室外外电缆、室外给排水道路广场等 4.建安工程费 各城市根据生活水平高低而不同 5.配套工程费 配套用房、人防、绿化、景观、游泳池、健身房等 6.开发间接费 按1-5项总和的2.5%计算 7.资金费用 开发成本一至六项的6%计算，不考虑资金分期投入 8.不可预见费 开发成本（不含土地成本）二至七项的5%计算 二.期间费用 管理费用 按开发成本的3.5%计算 销售费用 按销售金额的3%计算 三.营业税 四.增值税 营业税按销售收入的5.5%计算 根据增值额的不同，计算方法不同
备注说明
可售面积包含住宅面积228640㎡ 以及地下室面积76500㎡、商业面 积39210㎡
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15
项目效益测算表
项 一，销售收入 商业 多层 小高层 高层 地下车位 二，销售成本 三，期间费用 四，营业税及预交增值税 五，补交增值税 六，利润总额 七，所得税 八，净利润 九，可售面积 十，所得税前回报率% 十一，全部税金 目 方案 金额 1,237,721,761.80 313,680,000.00 247,948,648.00 167,163,276.80 424,299,837.00 84,630,000.00 673,216,526.20 60,694,231.27 105,206,349.75 0.00 398,604,654.58 99,651,163.64 298,953,490.93 344,350.00 49.70% 204,857,513.40
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项目经济测算
案例分析
遵义项目经济测算
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项目经济测算
项目经济测算前提
项目物业类型配比：住宅、商业、停车位
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项目经济测算
项目开发工程成本费用测算表
方案 用地面积m2 容积率 序号 项目指标 总建筑面积 可售面积 产品形态 开发成本及费用总额 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 二，期间费用 1，管理费用 2，销售费用 期间费用小计 三，成本费用总计 四，营业税增值税 五，营业税后投资总额 2,356 3,713 6,069 73,391 6,807 80,199 按营业税及附加5.5%和土地增值税之 和 68 108 按开发成本的3.5%计算 按销售金额的3%计算，策划人员提供 一，开发成本： 1，土地成本 2，前期工程费 3，基础设施费 4，建安工程费 5，配套工程费 6，开发间接费 7，资金费用 8，不可预见费 开发成本小计 5,500 3,030 1,722 39,669 6,680 4,132 3,644 2,944 67,322 160 88 50 1,152 194 120 106 85 1,955 按单位成本120元/平方米 开发成本一至六项的6%计算，不考虑 资金分期投入 开发成本（不含土地成本）二至七项 的5%计算， 83914 3.50 344,350.00 344,350.00 高层、小高层、商 业、多层 建面单方成本费用 计算说明
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项目经济测算
土地增值税计算公式
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
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项目经济测算
土地增值税
规定的扣除项目： （一）地价及购地税费 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 （四）旧房及建筑物估价 （五）营业税等税金 （六）规定扣除20% 增值额 增值率（%） 应负担的土地增值税 按营业税及附加5.5%， （一）、（二）合计之和的20%计算 销售收入减去扣除项目 增值额与扣除项目金额比较 根据增值率套用不同公式 实际支付地价 开发成本减地价,减资金费用 （一）、（二）合计之和的10%计算房地产开发费用
68,074,696.90 127,355,256.44 895,883,863.76 341,837,898.04 38.16%
适用30%税率,速算扣除额0计算 土地增值税3%预缴
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项目经济测算
项目收益
销售收入、利润总额、企业所得税、净利润、税前回报率
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项目经济测算
项目收益
一.销售收入 二.利润总额 三.企业所得税 四.净利润 五.所得税前回报率%
单方价格乘以销售面积 销售收入减去营业税费、增值税、开发成本等 利润总额的按25%计算 利润总额减去企业所得税 企业所得税前的利润与营业税后投资总额之百分比
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计算说明
面积39210㎡，售价8000元/㎡ 面积60475.28㎡，售价4100元/㎡ 面积45179.26㎡，售价3700元/㎡ 面积122985.46㎡，售价3450元/㎡ 根据提供数据地下车位2418个，以3.5万/个计算 开发成本全额结转
营业税按5.5%，土地增值税按3%预缴
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8
项目经济测算
税收
营业税、土地增值税、企业所得税
本报告严格保密
9
项目经济测算
土地增值税 以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税 依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税 率为40%；速算扣除系数为5%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分， 税率为50%；速算扣除系数为15%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为 35% 。
利润总额的按25%计算
税前利润与营业税后投资总额之百分比
16
项目经济测算
项目土地增值税计算表
人民币万元 项目 土地增值税计算： 销售收入 细则规定的扣除项目： （一）地价及购地税费 （二）房地产开发成本 （三）房地产开发费用 （四）旧房及建筑物估价 （五）营业税等税金 （六）规定扣除20% 扣除项小计 增值额 增值率（%） 应负担的土地增值税 已预交增值税 需补交增值税
本报告严格保密
18
本报告严格保密
计算说明
方案 金额
1,237,721,761.80
实际支付地价 开发成本减地价,减资金费用 （一）、（二）合计之和的10%计算房地产开发费用，
55,000,000.00 581,776,282.20 63,677,628.22
按营业税及附加5.5%， （一）、（二）合计之和的20%计算
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1
项目经济Hale Waihona Puke Baidu算培训
讲稿人：陈彬彬
2014-10-16
本报告严格保密
2
项目经济测算
定义
结合产品定位与概念设计成果，对开发商所属的项目进行全面的经济测
算，以验证其在经济上的可行性。
本报告严格保密
3
项目经济测算
内容 1. 项目成本 2. 项目收益
3. 税收缴纳
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4
项目经济测算
项目成本
开发成本、期间费用、营业税、增值税
本报告严格保密
5
项目经济测算 项目经济测算
项目成本
一.开发成本 1.土地成本 土地出让价格 2.前期工程费 三通一平、规划、勘探、市政配套、高压线埋地、样板房装修 3.基础设施费 水电下载、含室外外电缆、室外给排水道路广场等 4.建安工程费 各城市根据生活水平高低而不同 5.配套工程费 配套用房、人防、绿化、景观、游泳池、健身房等 6.开发间接费 按1-5项总和的2.5%计算 7.资金费用 开发成本一至六项的6%计算，不考虑资金分期投入 8.不可预见费 开发成本（不含土地成本）二至七项的5%计算 二.期间费用 管理费用 按开发成本的3.5%计算 销售费用 按销售金额的3%计算 三.营业税 四.增值税 营业税按销售收入的5.5%计算 根据增值额的不同，计算方法不同