第三章不动产估价原则
不动产评估标准与法律规定
不动产评估标准与法律规定引言：不动产评估是指对土地、房屋及其他不动产进行价值估算的过程，是房地产交易、税收征收、金融贷款等领域中必不可少的环节。
在不动产评估过程中，评估师需要依据一定的标准和法律规定进行操作，以确保评估结果的准确性和公正性。
本文将分析不动产评估标准与法律规定，并结合实际案例进行探讨。
一、不动产评估标准不动产评估标准是评估师在进行不动产估值工作时所遵循的规范和指导原则。
在中国，不动产评估标准主要包括《不动产估价通则》和《不动产估价技术规范》等。
《不动产估价通则》是不动产评估的基本法律依据，其中规定了不动产评估的基本原则、程序和方法。
根据该通则，评估师在进行不动产评估时，应当遵循公正、独立、客观、准确的原则，不受他人干预或利益影响。
评估师应当依据市场价格、成本法、收益法等多种方法进行估值，并选择合适的方法进行权衡和比较，以得出合理的评估结果。
《不动产估价技术规范》是对不动产评估具体操作过程进行规范的文件，其中包括了评估师应当遵循的技术要求和程序规定。
根据该技术规范，评估师在进行不动产评估时，应当全面收集、分析和核实与不动产有关的信息，包括土地使用权、建筑物状况、市场交易情况等。
评估师还应当运用适当的统计方法和模型，对收集到的数据进行处理和分析，以得出准确的评估结果。
二、法律规定除了不动产评估标准外，不动产评估还需要遵循相关的法律规定。
在中国，不动产评估的法律依据主要包括《不动产登记法》、《房地产估价师管理办法》等。
《不动产登记法》是对不动产登记进行规范的法律，其中明确了不动产评估的必要性和程序。
根据该法律，不动产交易需要进行评估，并将评估结果作为登记的依据。
评估师应当依法履行职责，确保评估结果的真实性和合法性。
同时，该法律还规定了对不动产评估进行监督和管理的机构和程序。
《房地产估价师管理办法》是对房地产估价师从业管理进行规范的法规，其中明确了评估师的资格要求和职责。
根据该办法，评估师需要具备相应的专业知识和技能，并通过考试和培训获得相关资格证书。
不动产与不动产估价专业词汇
《不动产估价专业词汇》美国估价学会编11版第一章不动产与不动产估价appraisal 估价、评估bundle of rights 权利束complete appraisal 完整性估价consulting 咨询eminent domain 征收escheat 没收FIRREA金融机构改革、复原和执行法four powers of government 政府的四种权利leased fee estate 出租人权益leasehold estate 承租人权益liability 责任limited appraisal 限定性估价personal property 动产police power 管制权，警察权purpose of an appraisal 估价目的real estate 不动产，房地产real property 不动产，不动产权利restricted appraisal report 限制式估价报告review appraisal 复审性估价self-contained appraisal report 叙述式估价报告state licensing and certification 州政府颁发地执照和资格证书summary appraisal report 摘要式估价报告taxation 课税trade fixture 营业设备、营业装置、商贸设备Uniform Standard of Professional Appraisal Practice 专业估价实务通用标准use of an appraisal 估价用途第二章价值的属性assessed value 评估价值、评定价值cash equivalent price 约当价格construction costs 建筑成本cost 成本、花费demand 需求desire 欲望development cost 开发成本direct/hard cost 直接成本、硬成本effective purchasing power 实际购买力、有效购买力going－concern value 永续经营价值indirect/soft cost 间接成本、软成本insurable value 保险价值investment value 投资价值limited－market properties 限定市场的不动产market value 市场价值public interest value 公共利益价值real estate market 不动产市场，房地产市场scarcity 稀缺性special－purpose properties 特定用途的不动产supply 供给use value 使用价值utility 效用第三章不动产估价原则anticipation 预期conformity 适合consistent use 一致性使用contribution 贡献elasticity of demand需求弹性externalities 外部性highest and best use最高最佳使用highest and best use of land as though vacant假设为空地的最高最佳使用highest and best use of property as improved已经改良的不动产的最高最佳使用interim use 暂时使用law of increasing and decreasing returns报酬递增和递减规律location 位置、地方opportunity cost机会成本point of decreasing returns报酬递减点principle of progression 进化原则principle of regression 退化原则substitution 替代supply and demand供给和需求surplus productivity剩余生产力第四章不动产市场与市场分析absorption 吸纳active（seller’s）market 活跃（卖方）市场depressed （buyer’s）market萧条（买方）市场economic base analysis 经济基础分析household 家居单位全家人long-term cycle 长期循环，长周期short-term cycle 短期循环，短周期market analysis 市场分析market equilibrium 市场均衡market disequilibrium 市场不均衡market segmentation 市场细分move-up demand 改善需求share of the market 市场份额strong market 强势市场submarket 次级市场weak market 弱势市场第五章不动产估价程序allocation 分配capitalization rate 资本化率cash flow 现金流量comparable sales 比较实例competitive supply and demand data 竞争性供给和需求的数据cost approach 成本法date of the value estimate 价值日期、估价日期definition of the appraisal problem 估价事项界定definition of value 价值定义、价值界定direct capitalization 直接资本化法discount rate 折现率、贴现率extraction 抽取、提取final value estimate 最后价值估计、最终估价额general data 一般性数据ground rent capitalization 土地租金资本化highest and best use of land as though vacant 假设为空地的土地的最高最佳使用highest and best use of property as improved 已经改良的不动产的最高最佳使用identification of property rights 不动产权利的确认income capitalization approach 收益资本化法income multiplier 收益乘数limiting conditions 限制条件land residual technique 土地剩余法land value estimate 土地价值估计、土地估价preliminary analysis 初步分析present value 现值range of value 价值的范围、价值区间reconciliation of value indications 估价结果调整report of defined value 已定义价值的报告restricted appraisal report 限制性估价报告sales comparison approach 市场比较法scope of appraisal 估计范围selection and collection of data 数据选择和搜集self—contained appraisal report 叙述式估价报告specific data 详细数据、特定数据subdivision analysis 局部分析summary appraisal report 摘要式估价报告trends 趋势use or function of the appraisal 估价的用途或作用valuation process 估价过程、估价程序yield capitalization 报酬投资化yield rate 报酬率第六章货币市场与资本市场bankers’ acceptances 银行承兑汇票basis point 基点bond 债券、证券business cycle 商业周期capital market 资本市场certificates of deposit 定期存单collateralized mortgage obligations(CMOs ) 担保抵押证券commercial bank 商业银行commercial mortgage backed securities(CMBs) 商业抵押担保证券commercial paper 商业本票debt 债、债务deed of trust 信托契据demand deposits 活期存款disintermediation 逆中介dividends 股利equity 所有者权益、权益Eurodollars 欧洲美元Fannie Mae 联邦国民抵押协会Farmer Mac 联邦农业抵押公司Federal Deposit Insurance Corporation(FDIC) 联邦存款保险公司federal discount rate 联邦贴现率金federal funds 联邦资金、联邦基金Federal Open Market Committee(FOMC) 联邦公开市场委员会Federal Reserve System 联邦储备系统Financial Institutions Reform，Recovery and Enforcement Act(FIRREA) 金融机构改革、复苏和强化法案Fractional reserve banking 部分准备银行Freddie Mac 联邦住宅放款抵押公司general partnership 普通合伙Ginnie Mae 政府国民抵押协会home equity loan 住宅权益贷款inflation 通货膨胀installment sale contract 分期付款insurance company 保险公司interest rate 利息率interim financing 临时融资international equity capital 国际权益资本joint venture 合资公司junior lien 低位抵押（留置）junior mortgage originators 低位抵押贷款提供者key economic indicators 关键经济指标land contract 土地契约limited partnership 有限合伙money 货币money market 货币市场mortgage 抵押municipal notes 市政债券mutual savings bank 互助储蓄银行pension fund 退休基金purchase-money mortgage(PMM) 购买金抵押prime rate 基本利率real estate investment trusts(REITS) 不动产投资信托real estate mortgage investment conduits (REMICs) 不动产抵押贷款投资转手凭证repurchase (and reverse repurchase) agreements 回购（逆回购）协定reserve requirement 准备金要求reverse annuity mortgage 逆年金抵押risk rating 风险等级saving and loan association 储货机构secondary mortgage market 次级抵押市场securitization of real estate interests 不动产权益证券化stock 股票stock corporation 股份公司syndication 联合募股组织、企业联合组织takeout financing 后续长期借款融资time deposits 定期存款Treasury bill or note 短期无息国库券或中期国库券Trust 信托venture capital 投机资本第七章不动产绝对所有权及部分权利air rights 空中权book value 账面价值condominium 共同管理住宅conservation easement 保护地役权contract rent 合同租金cooperative 合伙式easements 地役权easements in gross 总地役权equity 资产净值equity syndication 企业联合组织募股fee simple 绝对所有权fractional interest 部分权益general partnership 普通合伙gross lease 租赁总额joint tenancy 联合承租权land trust 土地信托leased fee 出租额leasehold 租赁leasehold mortgaging 租赁抵押lessee 承租人lessor 出租人life estate 终生产业权limited liability company 有限责任公司limited partnership 有限合伙契约market rent 市场租金modified gross lease 修正后租金总额mortgage 抵押net lease 净租约partial interest 部分权益partnership 合伙preservation easement 保护地役权sandwich lease 承租人转让stock corporation 股份公司sublease 转租subsurface rights 地下权tenancy 租赁权tenancy by entirety 整体租赁权tenancy in common 共同租赁权timesharing 时间分享transferable development rights (TDRs) 可转让开发权trust 信托第八章资料的搜集与分析absorption rate 吸纳率accelerated cost recovery system (ACRS) 加速折旧方法adjustment 修正ad valorem tax 从价税balance of trade 贸易均衡building permit 建筑许可building start 建筑开工business cycle 商业周期capitalization rate 资本化率competitive supply 竞争性供给consideration 因素construction cost 建设成本Consumer Price Index (CPI) 消费者价格指数cost-estimating manual 成本估计手册data array grid 资料列表debt service 债务服务demand 需求depreciation 折旧disposable income 可支配收入economic base 经济基础economic base analysis 经济基础分析economic indicator 经营指标economic life 经济寿命Electronic Data Interchange (EDI) 电子资料交换field inspection 现场调查forecasting 预测general data 一般资料Geographic Information System (GIS) 地理信息系统gross domestic product 国内生产总值gross national product 国民生产总值household 家庭household formation 家庭构成improvement cost data 建筑物成本资料income and expense data 收入与消费资料listing 列表macroeconomic factor 宏观经济因素market data grid 市场资料栏microeconomic factor 微观经济因素modified accelerated cost recovery system (MACRS) 加速折旧修正法nominal price 名义价格offering 提供operating expense 经营费用plat map 地区地图price level 价格水平prime interest rate 主要利率proprietary data 私人资料purchasing power 购买力real price 真实价格school tax 学校区税sitting factor 基地坐落因素specific data 特别资历料Topographically Integrated Geographic Encoding and Referencing(TIGER)datafiles 地形地理编码参考资料库transaction data 交易资料unemployment rate 失业率units of comparison 比较单位vacancy and collection loss 空置和欠租损失volume of retail sales 零售额wage level 工资水平第九章邻里与地区agricultural district 农业地区apartment and multifamily district 多家庭公寓地区business district 商业地区centrual business district (CBD) 中心商务区commercial district 商业地区community shopping center 社区购物中心Comprehensive Environmental Response, Compensation, and Liability Act of 1980 (CERCLA) 1980年颁布的《综合环境反应、补偿与责任法》decline 下降destination shopping 目的性购物displacement 替代district 地区education district 教育地区environmental hazards/liabilities 环境危险/责任environmental property assessment (EPRA) 不动产环境评估Environmental Protection Agency (EPA) 环境保护署environmental remediation/cleanup 环境补救/清除environmental site assessment (ESA) 环保基地评估gentrification 更新growth 成长high technology parks 高科技园区historic district 历史性地区industrial district 工业地区innocent purchaser 非专业购买joint and several liability 联合与个别责任linkages 关联location 区位neighborhood 邻里medical district 医药卫生地区neighborhood or district boundaries 邻里或地区边界neighborhood or district life cycle 邻里或地区生命周期neighborhood and strip shopping center 邻里与带状购物中心nuisance 损害office district 办公地区Property Observation Checklist 不动产观察检验表regional shopping center 区域商业中心research and development park 研究开发园区residential district 居住地区revitalization 更新，（新生复兴）single-family residential neighborhood 单一家庭住宅邻里sitting 地点specialty center 专卖店stability 稳定度strict liability 严格责任Superfund Amendments and Reauthorization Act of 1986（SARA）1986年制定的《超级基金修正再授权法案》superregional shopping center 超级区域商业中心time-distance linkage 时间距离联结trade area 贸易区第十章土地或建筑基地描述abstract of title 产权摘要assessed value 评估价值base line 基准线constructive notice 建设通告corner influence 角地影响economic unit 经济单位excess land 超额土地Federal Emergency Management Agency (FEMA) 联邦紧急状况管理机构Floodplain 泛滥平原frontage 临街面宽geodetic survey program 大地测量系统government survey system 政府测量系统land or site analysis 土地或基地分析land- to- building ratio 土地对建筑物比率legal description 法律描述lot （抽签，一块地）and block system 宗地和街区系统metes and bounds system 分界系统off – site improvement 基地外建筑物on – site improvement 基地内建筑物point of beginning (POB) 起始点plat book 地图册plottage 土地分割plottage value 土地分割价值principal meridian 主子午线quadrangle 四边形range line 范围线raw land 生地rectangular (government) survey system 矩形(政府)测量系统site 基地subdivision development analysis 土地分割开发分析surplus land 剩余土地tax parcel 课税宗地total station 总站township 乡镇township line 乡镇线wetlands 湿地第十一章建筑物描述Americans with Disabilities Act (ADA) of 1990 1990年<美国残疾人法>asbestos-containing materials (ACMS) 石棉材料bays 隔间building code 建筑法规building description 建筑物描述cogeneration 集合deferred maintenance items 延迟维护部件economic life 经济寿命equipment and mechanical systems 设备及机电系统exterior description 外部描述facade 正立面floating foundation 浮筏基础footing 地基framing 框架gross building area (GBA) 总建筑面积gross leasable area (GLA) 总可出租面积gross living area (GLA) 总居住面积heating , ventilation , and air –conditioning (HV AC) system 供热、通风与空气调节系统immediate repair items 立即修复部件infrastructure 基础设施insulation 绝缘interior description 内部描述internal supports 内部支撑系统joists 托梁、桁架long – lived items 长寿命项目obsolescence 贬值platform construction 平面结构post and beam framing 梁柱框架process – related equipment 程序性设施quality and condition survey 质量与状况调查R- value R值remaining economic life 剩余经济寿命short – lived items 短寿命项目solar heating 太阳能供热strut 支撑studs 饰钉substructure 地下结构superstructure 地上结构use classification 用途分类ventilation 通风zone control 分区控制第十二章建筑风格与功能Adequacy 充足Agricultural building design 建筑设计Americans with Disabilities Act 美国残疾人保障法Architectural style 建筑风格Architecture 建筑（学）Bay depth 隔间深度Ceiling height 天花板高度Column spacing 柱间距Commercial building design 商业建筑设计Compatibility 可比较性Conversion 转变Elevator capacity 提升能力Energy conservation 能量保持Energy efficiency 能量效率Floor load 楼层承载力Formal architecture 正式建筑Functional inutility 功能无效Functional utility 功能效用Grass building area (GBA) 总建筑面积Heating , ventilation , air –conditioning (HV AC) systems 供热、通风与空气调节系统Hotel design 旅馆设计Industrial building design 工业建筑设计Live load/load – bearing capacity 活荷载/承载能力Market standard 市场标准Mixed – use development (MUD) 多用途开发Pre – engineered construction 设计的建筑Parking ratio 停车比率Public amenities 公共设施Regional building styles 地方建筑风格Reinforced concrete 预应力混凝土Sitting 建筑基地Special – purpose design 特殊用途（建筑）设计Storage building design 仓储建筑设计Styrofoam forming 聚苯乙烯合成树脂装填Temperature control system 温控系统Truss system 桁架系统Vernacular architecture 地方建筑Work letter 工作条件第十三章最高最佳使用分析alternative use 可替代性使用appropriately supported 技术可能consistent use 持续性利用criteria variable 标准价值intensity of use 集约化利用interim uses 内部利用land residual 土地剩余legally nonconforming uses 法律上的非一致性利用excess land 过量土地existing use 现有使用feasibility 可行性financially feasible 财物可行four criteria 四项标准legally permissible 法律许可maximally productive 产出最大化multiple uses 多种使用potential use 潜在利用single use 单一使用special – purpose uses 特殊目的用途speculative uses 投机性使用ideal improvement 理想化的改良物use density 使用密度surplus land 过量土地value in use 使用价值第十四章土地或基地估价absorption 吸纳率adjustments 修正allocation 分配法deed restriction 契据限制depreciated cost 折旧后成本developer’s profit 开发商利润development period 开发期direct capitalization 直接资本化法marketing period 营销期间offers 还价off – site improvements 基地外改良物on – site improvements 基地内正良物operating income 经营收益net operating income 净经营收益net sales proceeds 净销售额right – of – way 路权discounted cash flow analysis 折现现金流量法sales comparison 市场比较法extraction 抽取法gross income 总收益ground rent 土地租金easement 地役权site 基地site improvements 基地改良物subdivision development 分割开发unit price 单位价格ground rent capitalization 土地租金资本化法yield capitalization 报酬资本化法land 土地zoning 土地使用分区land residual 土地剩余法第十五章成本法估价carrying charges 持有费用contractor’s profit 承包商利润cost approach 成本法cost estimate 成本估计feasibility study 可行性研究functional obsolescence 功能性退化functional utility 功能效用incurable depreciation 不可修复折旧curable depreciation 可修复折旧indirect costs (soft costs) 间接成本（软件成本）depreciated cost 折旧后成本depreciation 折旧physical deterioration 实体损坏replacement cost 重置成本direct costs (hard costs) 直接成本（硬件成本）reproduction cost 重建成本entrepreneurial incentive (profit) 企业家奖励（利润）stabilized occupancy 稳定入住external obsolescence 外部性退化第十六章建筑物成本估计base cost 基础成本benchmark building 标准建筑comparative – unite method 比较单位法contractor’s overhead and profit 承包商经营管理费用与利润cost index 成本指数cost – index trending 成本指数趋势developer’s fee 开发商费用direct costs 直接成本entrepreneurial incentive and profit 企业家激励与利润gross building area (GBA) 总建筑面积gross leasable area (GLA) 总可出租面积gross living area (GLA) 总居住面积indirect costs 间接成本net rentable area (NRA) 净可出租面积project profit 项目利润quantity survey method 数量调查法replacement cost 重置成本reproduction cost 重建成本第十七章折旧估计actual age 实际使用年龄age – life method 年龄–寿命法functional obsolescence 功能性贬值functional obsolescence procedure 功能性贬值序列age –life procedure for physical deterioration 实体性损坏年龄–寿命法incurable physical deterioration/functional obsolescence 不可修复实体损坏或功能性贬值book depreciation 账面折旧break down method 分解法long – lived component 长寿命部件market extraction method 市场抽取法capitalization of rent loss 租金损失资本化法cost to cure 修复成本physical deterioration 实体性损坏cost to replace 重置成本remaining economic life 剩余经济寿命curable physical deterioration/functional obsolescence 可修复实体性损坏或功能性贬值remaining useful life 剩余使用寿命replacement cost 重置成本reproduction cost 重建成本deferred maintenance (items) 递延维护（项目）salvage（抢救, 打捞）value 回收价值deficiency 功能不足short – lived component 短寿命部件depreciation 折旧economic feasibility 经济性可行性economic life 经济寿命effective age 有效使用年龄external obsolescence 外部性贬值super adequacy 功能过度total life expectancy 总预期寿命useful life 使用寿命vandalism 破坏公物者第十八章市场比较法absolute adjustment 绝对值修正paired data analysis 对偶资料分析adjusted sale price 修正后的出售价格percentage adjustments 百分比修正adjustment grid 修正表physical characteristic 物理特征arm’s – length transaction 最近成交的交易property rights conveyed 转让产权bracketing 区间cash equivalency 等值现金comparative analysis 可比性分析conditions of sale 交易情况qualitative analysis 定性分析quantitative adjustments 定量调整ranking analysis 分类分析reconciliation 一致性data array grid 数据分类表dollar adjustments 货币修正relative comparison analysis 相对值修正sales comparison approach 市场比较法economic characteristic 经济特征secondary data analysis 二手数据elements of comparison 比较要素sensitivity analysis 敏感性分析expenditures made after purchase 售后费用sequence of adjustments 修正系列financing terms 金融术语graphic analysis 图形分析grouped data analysis 分组数据分析location 区位market conditions 市场状况non –realty components of value 价值的非市场性因素statistical analysis 统计分析transactional data 交易数据trend analysis 趋势分析units of comparison 比较单位use 使用zoning 区划第十九章市场比较法的运用bracketing 区间（托架[座]）bracket n.墙上凸出的托架, 括弧, 支架v.括在一起quantitative adjustment 定量修正date of value estimate 价值日期range of value 价值范围gross adjustment 总修正值ranking analysis 分类分析grouped data analysis 分组数据分析reconciliation 一致性net adjustment 净修正值unit of comparison 比较单元point estimate 点估计weighting 权重relative comparison analysis 相对比较分析paired data analysis 对偶数据分析qualitative analysis 定性分析第二十章收益资本化法after – tax cash flow 税后现金流量annuity 年金appreciation 升值、涨价built – up method 贴现率构成法bundle of rights 权利束business enterprise value 企业经营价值capital recapture 资本回收capitalization rate 资本化率cash flow rate 现金流量率contract rent 契约租金cost – push inflation 成本推动型通货膨胀deflation 通货紧缩demand – pull inflation 需求推动型通货膨胀direct capitalization 直接资本化法discount rate 折现率discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流分析discounting 折现effective gross income (EGL) 有效总收益equity capitalization rate (Re) 权益资本化率equity yield rate (Ye) 自有资金报酬率future benefits 未来利益going – concern value 继续经营价值income capitalization rate 收益资本化率income rate 收益率inflation 通货膨胀interest rate 利率internal rate of return (IRR) 内部报酬率investment value 投资价值leverage 杠杆market rent 市场租金marker value 市场价值net operating income (NOI) 净经营收益non – realty interests 非不动产权益价值overall capitalization (Ro) 综合资本化率overall yield rate (Yo) 总报酬率partial interest 部分权益potential gross income (PGI) 潜在总收益pre – tax cash flow 税前现金流量real estate 不动产real estate investment trust (REIT) 不动产投资信托real property 不动产recapture rate 回收率residual techniques 剩余法则return of capital 资本回收return on capital 资本报酬reversion 再出售、回转额risk rate 风险利率safe rate 安全利率securitization 证券化time value of money 货币时间价值yield capitalization 报酬资本化yield rate (Y) 报酬率第二十一章收益与费用估计book depreciation 账面折旧capital expenditures 资本支出common area maintenance (CAM) 公共区维修continued occupancy clause 继续租用条款contract rent 契约租金deficit rent 赤字租金effective gross income (EGI) 有效总收益effective rent 有效租金escalation clause 租金调整条款escalation income 租金调涨收益escape clause 终止条款excess rent 超额租金exclusive use clause 排他使用条款expense cap 费用上限expense recovery 费用取回expense stop 费用止付fixed expenses 固定费用flat rental lease 等额租赁契约forecast 预测going capitalization rate 综合资本化率graduated rental lease 递增租约gross lease 总租赁契约gross rental basis 总租金基础index lease 指数租赁契约kick – out clause 撤出条款landlord burden clause 地主负担条款lease 租约lease analysis 租约分析lease cancellation clause 租约取消条款leasing commission 租赁佣金line item (above – the – line/below – the – line item) 项目界限（线上项目/线下项目）management charge 管理费用market rent 市场租金mortgage debt service 抵押贷款net income ratio 净收益率net lease ( tripe net lease ) 净租金（三净租金）net operating income (NOI) 净经营收益net rental basis 净租金基础net sale proceeds (equity reversion ) 所有权人净处分价值noncompete clause 禁止竞争条款non – realty interest 非不动产权益价值operating expense ratio (OER) 经营费用率operating expenses 经营费用option to purchase 购买权option to renew 期权恢复（续租）overage rent 额外租金percentage lease 百分比租约percentage rent 百分比租金potential gross income (PGI) 潜在总收益pre – tax cash flow 税闪现金流量pro forma 形式上的、预计的reconstructed operating statement 重编经营报告书renewal option 更新期权renewal concessions （让步）租金折让replacement allowance 重置提拨款/津贴revaluation lease 重新评价租约right of first refusal 首次拒绝权利scheduled rent 表定租金semi – gross lease 准总租约step – up (step – down ) lease 阶梯式渐增（减）租约tenant improvement allowance 租客改良津贴terminal or residual capitalization rate (Rn) 最终式剩余资本化率total operating expenses 总经营费用vacancy and collection loss 空置与欠租损失variable expenses 可变费用第二十二章直接资本化法band of investment 投资组合building capitalization rate (Rb) 建筑资本化率building residual tecnique 建筑物剩余法debt coverage ratio (DCR or NOI/Im ) 负债保障率（净经营收益/年贷款偿还额）debt service (Im) 年贷款偿还额direct capitalization 直接资本化法effective gross income multiplier (EGIM) 有效总收益乘数equity capitalization rate (Re) 自有资金本化率equity ratio (1 – M) 自有资金比率equity residual technique 自有资金剩余法gross income 总收益gross income multiplier (GIM) 总收益乘数gross rent 总租金gross rent multiplier (GRM) 总租金乘数land capitalization rate (Rl) 土地资本化率land residual technique 土地剩余法land value –to –building value ratio 土地与建筑物价值比率loan – to – value ratio (M) 贷款与价值比率mortgage constant (Rm) 抵押常数mortgage residual technique 抵押剩余法net income ratio (NIR) (NOI/EGI or 1 –OER) 净收益率net operating income (NOI) 净经营收益operating expense ratio (OER) (1- NIR ) 经营费用率overall capitalization rate (Ro) 综合资本化率potential gross income 潜在总收益potential gross income multiplier (PGIM) 潜在总收益乘数pre – tax cash flow 税前现金流量replacement allowance 重置提拨款（重置津贴）residual technique 剩余法weighted average 加权平均值第二十三章收益资本化法的理论与应用adjustable –or variable –rate mortgage (ARM/VRM) 可调/可变利率低押贷款amortization 分期偿还annual debt service 年贷款本息偿还额annualizer or conversion factor (a) 年转换因子annuity payable in advance 期初应付年金balance outstanding (B) 未偿还余额balloon payment 贷款到期未偿还本金余额capitalization in perpetuity 永久年金资本化cash flow 现金流量compounding 复合compound interest 复利conversion factor or annualizer (a) 年转换因子convertible mortgage 可转换低押贷款debt service 贷款本息偿还额direct reduction mortgage 直接扣减抵押贷款discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流量分析discounting 折现effective interest rate 有效利率equity 自有资金equity yield rate (Ye) 自有资金收益率exponential –curve (constant –ratio) change per period 每期指数曲线变动graduated – payment mortgage 递增支付额抵押贷款Hoskold premise 霍斯科尔德条件income model 收益模型increasing or decreasing annuity 增加或减少年金interest – only mortgage 只付利息抵押贷款Inwood premise 英伍德条件lender’s yield 贷方收益level annuity 年金水平leverage 杠杆原理loan constant 贷款常数mortgage 抵押mortgage constant 抵押常数nominal interest rate 名义利率ordinary annuity 普通年金outstanding balance (B) 未偿还余额overall capitalization rate (Ro) 综合资本化率overall yield rate (Yo) 综合报酬率participation mortgage 参加抵押percentage of the loan paid off (P) 贷款偿还百分比periodic (monthly) payment factor 定期（月）支付因子principal 主要的proceeds of resale 转售收益property model 财产模型reverse annuity mortgage 反向年金抵押reversion 再出售shared appreciation mortgage 分享增值抵押sinking fund accumulation factor (Sn) 偿债基金累计因子sinking fund factor (1/Sn) 偿债基金因子step – up or step – down annuity 阶梯式增加/减少年金straight –line (constant –amount) change per period 每期直线变动年金terminal capitalization rate (Rn) 期末资本化率variable annuity 变动年金yield capitalization 收益资本化zero – coupon mortgage 零利息抵押coupon n.息票, 商家的优待券第二十四章折现现金流分析及其在收益法中的应用allocation of value 价值分配“as is “value 现状价值business enterprise value 经营企业价值contract rent 契约租金discounted cash flow (DCF) analysis 折现现金流量分析economic feasibility analysis 经济可行性分析excess rent 额外租金feasibility analysis 可行性分析financial feasibility analysis 财务可行性分析forecasting 预测four agents of production 生产四要素gross sellout 售出总量internal rate of return (IRR) 内部报酬率leased fee interest 出租人权益leasehold interest 承租人权益marketability study 销售性研究market rent 市场租金market value 市场价值net present value (NPV) 净现值partial interest 部分权益problem property 问题不动产proposed property 建议不动产prospective value 未来价值real estate investment trust (REIT) 这动产投资信托sandwich leasehold interest 三明治租约权益securitization 证券化subleasehold interest 转租承租人权益syndication 企业联合组织value “as is ”价值现状value upon achievement of stabilized occupancy/condition 稳定状态时不动产价值value upon completion of construction 建造完工时不动产价值第二十五章价值指示调整accuracy 准确性appropriateness 适当性confidence interval 信任区间final value estimate 最终价值估计gross adjustment 毛修正net adjustment 净修正point estimate 点估计probability range 几率区间quantity of evidence 证据数量range of value 价值区间reasonableness 合理性reconciliation 调整reconciliation criteria 调整标准rounding（舍入，凑整）四舍五入第二十六章估价报告appraisal report 估价报告certification of value 评估说明complete appraisal 完整性估价departure provision 偏离条款form report 表格式报告letter of transmittal 交件函limited appraisal 限定性估价narrative report 说明性报告oral report 口头报告restricted report 限制式报告self – contained report 叙述式报告summary report 摘要式报告Uniform Residential Appraisal Report (URAR)form 通用住宅估价报告形式第二十七章咨询顾问absorption study 吸纳率分析analysis 分析研究“at risk”rule 风险规则breakeven point 两平点capital gain 资本利得consulting 咨询顾问cost – benefit study 成本–效益研究counseling 咨询服务debt coverage ratio, DCR 负债保障率discounted cash flow analysis, DCF 折现现金流分析expected values 期望值evaluation 估价equity capital outlay 自有资金资本支出financial management rate of return, FMRR 财务管理报酬率international valuation 国际估价investment proceeds per dollar invested 每美元投资净报酬linear programming 线性规划market equilibrium 市场均衡market study 市场分析market value 市场价值measures of investment performance 投资绩效衡量方法Monte Carlo Simulation 蒙地卡罗仿真net present value , NPV 净现值network analysis 网状分析passive activity loss 消极活动损失payback period 还本期间point estimate 点估计price or rent projection study 价格或租金预测研究probability , P 几率probability analysis 几率分析profitability index , PI 获利指数rating grid 评等表regression analysis 回归分析reinvestment presumption 再投资假设rent projection or pricing study 租金或价格预测研究risk- adjusted discount rate 风险修正后折现率risk analysis 风险分析sampling 取样random samples 随机样本judgment samples 判断样本sensitivity analysis 敏感度分析upside and downside potential 投资上涨与下跌可能性tax shelter 税收减免time – weighted rate 时间加权率transaction price 交易价格uncertainty 不确定性utility functions 效用函数yield analysis 报酬分析第二十八章不动产证券化投资市场closed – end fund 封闭型基金collateralized mortgage obligation , CMOs 抵押贷款担保债券commercial mortgage backed securities , CMBSs 商业抵押贷款担保证券commingled account 混合账户direct or separate account 直接或分离账户distributable cash flow 可分配现金流the Employee Retirement Income Security Act , ERISA 1974年劳工退体收益安全法案four – quadrant（象限）capital market 四分化不动产投资资本市场funds from operations , FFO 操作资金initial public offering , IPO 初次公开发行market maker 造市者NCREIF Classic Property Index NCREIF 优级不动产指数open – ended fund 开放型基金partial interest 部分权益real estate investment trust , REIT 不动产投资信托real estate operating companies , REOCs 不动产营运公司Resolution Trust Corp , RTC 清算信托公司risk rating 风险等级secondary market in commercial mortgages 商业抵押二级市场Securities and Exchange Commission , SEC 证券交易委员会securitization 证券化Tax Reform Act of 1986 1986年租税改革法案tranches 不动产权益分分割法第二十九章估价复审administrative review 行政复审Competency Provision 能力条款compliance review 相应复审desk review 桌面复审formal review 正式复审field review 现场复审preliminary review 初步复审review 复审review appraiser 复审估价师self –contained appraisal report 叙述性估价报告technical review 技术复审。
房地产估价师考点：房地产估价原则
房地产估价师考点：房地产估价原则2016房地产估价师考点：房地产估价原则房地产估价原则的含义：基本规律。
房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的，不会因个别市场参与者希望它多高或多低，它就会有那么高或那么低。
因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。
人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。
这些法则或标准就是房地产估价原则。
因此，如果给房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。
房地产估价原则的作用：房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。
因此，房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。
一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。
如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值。
因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和估价师是否遵循了应遵循的估价原则。
但值得注意的是，不同估价目的的估价或评估的价值类型不同，应遵循的估价原则可能有所不同。
估价原则与估价程序
• （１）依法判定的权利类型及归属，应以不动产登记簿、权属证书以 及有关合同等为依据。权利类型是指所有权、建设用地使用权、地役 权、抵押权、租赁权等。目前，我国的房屋权属证书有《房屋所有权 证》《房屋他项权证》等。土地权属证书有《国有土地使用证》《集 体土地所有证》和《集体土地使用证》等。
• （２）依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管 制为依据。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度 等，则在估价时应以这些规定为前提。
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第一节 估价原则
• 价值时点、估价对象状况、房地产市场状况的关系见表３-１。 • 表中的各种情形举例说明如下： • （１）价值时点为过去、估价对象状况为过去状况的估价。此种情形
大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复 核或鉴定估价。 • （２）价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价。此种情形 大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。 • （３）价值时点为现在、估价对象状况为现在状况的估价。此种情形 是估价中数量最多、最常见的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、 司法拍卖估价，包括在建工程估价。
• （１）维持现状前提：认为对现有房地产维持现状、继续利用最为有 利时，应以维持现状为前提进行估价。
• （２）装修改造前提：认为对现有房地产进行装修改造最为有利时， 应以装修改造为前提进行估价。
• （３）转换用途前提：认为转换现有房地产的用途最为有利时，应以 转换用途为前提进行估价。
不动产估价原则
预
预期收益原则指在房地产估价上，不仅要考虑房地产的 过去和现状，还要分析其未来变化，从而综合确定出评
期
估价格，此即预测原则。预测原则以变动法则为基础，
是变动法则在估价要求上的体现。
收
益
在房地产估价上，必须坚持用预测原则来分析许多问题 及事项。如在进行市场分析、评估对象所属区域分析，
原
以及两者对评估对象纯收益的影响分析等方面，都应充 分考虑未来的变化。另外，在交易实例价格的检查，资
则
本化率的确定等方面也必须坚持预测原则。
贡 献 原 则
贡献原则又叫收益分配原则。运用房地产所产生的 收益，一般是由劳动、资本、经营和土地四种生产 要素结合而产生的，应该分配给各个要素，这是基 本的经济原理，被称之为收益与分配法则，也被称 之为剩余生产力原理。
按照收益与分配法则，我们可以从运用房地产所获 得的总收益中确定出由房地产所产生的收益，以及 土地或建筑物分别产生的收益。对这些收益分别以 相应的资本化率进行还原，即可求出该房地产或土 地、建筑物的收益价格，这是收益还原法（包括土 地残余法和建筑物残余法）的基本原理。因此，收 益与分配法则是收益法的理论依据之一。
➢替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最 一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结 论是估价对象的客观合理价格或价值。对于房地 产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是 在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地 产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地 产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价 格或者价值的。
第三章 不动产估价的原则
第1 页
原
➢不动产估价原则是指人们在不动产估价的 反复实践与理论探索中，逐步认识了不动产
价格形成与运动的客观规律，并总结出的一
不动产法中的不动产评估与估价规范
不动产法中的不动产评估与估价规范一、引言不动产评估与估价是不动产交易过程中的重要环节，它对于确保交易公平、保护当事人权益具有重要意义。
不动产法中的不动产评估与估价规范旨在规范评估与估价行为，保障交易的合法性和公正性。
本文将从不动产评估的法律依据、评估机构的资质要求、评估报告的内容要求以及估价规范等方面进行分析。
二、不动产评估的法律依据不动产评估的法律依据主要包括《不动产登记暂行条例》、《不动产登记办法》等。
根据这些法律规定，不动产交易需要进行评估，以确定不动产的价值和交易价格。
评估结果将作为交易的参考依据，确保交易公平合法。
三、评估机构的资质要求为了保证评估结果的准确性和可靠性，不动产评估机构需要具备一定的资质要求。
根据《不动产评估机构管理办法》，评估机构应当具备独立法人资格，拥有一定的评估人员和技术设备，并且需要通过评估机构资质认定。
只有具备合法资质的评估机构才能进行评估活动，并出具评估报告。
四、评估报告的内容要求不动产评估报告是评估结果的书面呈现，它对于交易各方具有法律效力。
根据《不动产评估报告编制规范》，评估报告应当包括以下内容：被评估不动产的基本情况、评估目的和任务、评估方法和依据、评估结果和价值、评估师的资质和签名等。
评估报告应当客观、真实地反映不动产的价值和交易价格，确保交易的公正性和合法性。
五、估价规范不动产估价规范是评估活动中的一项重要规定，它对评估师的行为进行规范，保证评估结果的准确性和公正性。
根据《不动产估价规范》，评估师在进行估价活动时应当遵守估价行为的基本原则，如独立、客观、真实、公正等。
评估师还需要遵循一定的估价方法和程序，确保评估结果的科学性和可靠性。
六、案例分析在某城市的不动产交易中，甲方委托评估机构对其拟出售的住宅进行评估。
评估师按照相关规定进行评估活动，综合考虑不动产的地理位置、建筑面积、房屋状况等因素，最终确定了评估结果和交易价格。
评估报告经双方确认后，作为交易的依据进行了房屋交易。
不动产估价的原则与程序
第一节 不动产估价概述
5.估价方法(appraisal approach) ：科学实用的估 价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据， 又能反映现实交易行为。不动产价格通常可以从如下 三个途径来求取：(1)参照类似不动产近期的市场交 易价格；(2)参照重新建造类似不动产所需要的费用； (3)依据该不动产的收益能力大小来衡量其价值。由 此形成了不动产估价的三大基本方法：市场比较法、 成本法和收益法。 6.估价对象(subject property)：一个估价项目中需要 评估其价值的具体房地产。
第一节 不动产估价概述
（二）不动产估价的艺术性 1.不动产估价人员需要有丰富的经验。 2.不动产估价需要很强的推理与判断能力：由于 不动产价格是在多种因素综合作用下形成与变化 的，这就要求估价师具有较强的综合分析与推理 判断能力 3.不动产估价需要一定的技巧。 不动产估价体现出科学性与艺术性的高度统一。 正因为如此，有人将不动产估价定义为：为特定 目的评估不动产的特定权益于特定时间的价值的 科学与艺术。
第一节 不动产估价概述
（三）不动产估价具有综合性
1．不动产估价人员需要具备综合性知识。
2．评估过程涉及面较广。 3．不动产估价有时需要综合作业。 另外，不动产估价还具有一定的政策性。如在住 宅评估时，还应考虑国家的有关政策，在评估土 地的出让价格时，还应考虑出让方式及有关的产 业政策。
第一节 不动产估价概述
二、不动产估价的特点 （一）不动产估价具有科学性：不动产估价建立在科学 的估价理论与方法的基础之上，具有科学性。不动产估 价的基本理论包括地租理论、不动产市场的供求理论、 购买者行为理论、效用价值理论、生产费用价值理论、 替代原理以及收益递增递减原理、生产要素组合的均衡 原理、收益与分配原理和投资理论以及遵循的估价方法 和程序等。不动产估价虽然从现象上来看，是估价人员 对不动产价格所作出的推测与判断，但究其实质并不是 主观臆断，而是把不动产的客观实在价值通过评估活动 正确地反映出来，具有很强的客观性和科学性。
不动产评估
第一章 1、不动产定义：不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2、不动产形成的前提：有用性、稀缺性、有需求。
3、影响因素：一般因素：社会因素（人口、不动产交易惯例、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状况）、经济因素（经济发展状况、储蓄消费及投资水平、财政及金融状况、物价居民收入和就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、国际化状况、国际经济状况）、制度因素（土地制度、住房制度、土地利用规划和城市规划、建筑规范、不动产有关税收、地价政策、交通管制、性质隶属变更）；区域因素：①不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。
②城市内各种不懂类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素；个别因素：①宗地自然条件、局部区位条件及环境状况。
②建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量 第二章 1、不动产估价：是不动产估价人员依据不动产估价原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权力状态下的某一时点的价格。
2、不动产估价的意义：为不动产市场交易服务、有利于提高不动产经济运行效率、确立公平的收益分配制度的依据、有利于不动产的公平赋税。
3、基本原则：合法性、最有效使用、估价期日、替代原则、供求原则、预期收益、贡献原则、公平原则、变动原则。
竞争原则、协调原则、剩余产出。
4、估价期日原则意义：便于弄清估价对象价格时点，了解不动产市场状况，为不动产的交易等级管理及相关不动产的法律法规的颁布实施提供时间界限；有利于估价人员选择合适的估价方法，对年期修正系数、利息期等参数进行设定。
第三章—不动产估价原则
➢合法原则
合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进 行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。
遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点： (1)在合法产权方面，应以不动产权属证书、权属档案的记 载或者其他合法证件为依据；
(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途 管制等)为依据；
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最高最佳使用具体包括3个方面，①法律许可下最佳用途；② 最佳规模；③最佳状态。 所谓最佳用途，是指不动产估价不应受现实的使用状况的限 制，而应对其最佳的使用方式作出判断。 所谓最佳规模，表现为土地、资本、劳动和管理等要素中， 只有各要素合理配置与组合，才能发挥最佳效果。 所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地 与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与 外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。
第三章 不动产估价原则
1 最高行为准则：独立、客观、公正原则 2 技术性原则：合法原则 3 技术性原则：最高最佳使用原则 4 技术性原则：估价时点原则 5 技术性原则：替代原则
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重点掌握内容： 掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含
义和内容； 熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容；
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➢估价时点原则
估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点 的价值。 这个特定的时间既不是委托人也不是估价人员可以随意假定 的，必须根损估价目的来确定，这个特定的时间就是估价时 点，一般用公历年、月、日表示。在实际估价中，通常是评 估现在的价值，将估价人员实地查勘估价对象期间或“估价 作业期”内的某个日期确定为估价时点。
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房地产估价规范
房地产估价规范引言房地产估价是指根据国家相关法律、法规和估价业务的规范，以及市场经济的要求，对不动产进行估价的过程。
估价结果的准确性和可信度直接影响到各方当事人的利益。
为了规范房地产估价行业，保障市场秩序，提高估价结果的科学性、公正性和可操作性，制定了本规范。
第一章估价基本原则本章旨在明确房地产估价的基本原则和估价过程中的注意事项。
1.1 公正、科学估价过程中必须遵循公正、科学的原则，确保估价结果客观、真实、准确、合理。
1.2 审慎、独立估价师应审慎对待估价任务，以独立的思考和判断进行估价工作，避免外界干扰和利益冲突。
1.3 担保责任估价师在估价工作中应担保估价结果的可靠性和可信度，对其所作出的估价承担相应的责任。
第二章估价程序和方法2.1 估价程序估价程序分为以下几个步骤： 1. 收集资料：收集与估价对象相关的各类资料，包括但不限于土地、建筑、市场等方面的资料。
2. 调研分析：对收集到的资料进行综合分析，了解估价对象的特点和市场环境。
3. 选择估价方法：根据估价对象的性质和实际情况，选择合适的估价方法进行评估。
4. 数据处理：使用专业的估价工具和软件对收集到的数据进行处理和分析，以得出估价结果。
5. 编制报告：根据估价结果，编制详细的估价报告，明确估价结论和相应的计算依据。
2.2 估价方法房地产估价主要采用以下方法： 1. 直接比较法：根据市场上与估价对象类似的房地产成交价格，通过比较分析得出估价结果。
2. 收益法：根据估价对象预期的收益能力和现值计算方法，计算出其估价值。
3. 成本法：根据估价对象的建设成本、折旧和修缮情况，计算出其估价值。
4. 本金化法：将估价对象预计的租金收益本金化，得出估价结果。
5. 综合法：根据以上多种估价方法的综合分析，得出最终的估价结果。
第三章估价报告要求3.1 估价报告的基本要素估价报告应包括以下基本要素： - 估价对象的基本情况介绍 - 估价结果和计算过程的详细说明 - 估价方法的选择和理由- 相关资料的来源、可靠性和分析方法 - 估价师的基本信息和签署意见 - 其他需要补充说明的内容3.2 报告的编制要求估价报告应具备以下编制要求： - 语言简练、准确，文字清晰易懂。
不动产评估与估价技巧
收集相关法律法规、市场交易数据、历史评估报告等资料。
确定评估价格类型及评估方法
价格类型
明确评估目的所对应的价值类型，如市场价值、投资价值等。
评估方法
根据实际情况选择适当的评估方法，如比较法、收益法、成本法等。
评定估算与撰写评估报告
要点一
评定估算
依据所选择的评估方法和收集的资料进行价值估算。
根据重置成本法，该厂房评估价值为200万元；根据收益 法，评估价值为180万元。综合两种方法，最终评估价值 为190万元。
THANKS
感谢观看
适用于尚未开发或正在开发 的不动产，如待建土地、在
建工程等。
预测未来开发价值和成本时 要考虑市场需求、政策法规 、技术进步等因素的影响， 同时选择合适的折现率以保
证评估结果的准确性。
03
不动产评估的影响因素
区域因素
区域位置
不动产所处的地理位置对评估价 值具有重要影响，包括城市、区 域发展水平、交通便利性等。
性。
注意事项
适用于有稳定收益的不动产，如商业用房、出租公寓 等。
成本法
总结词
通过估算重新建造类似不动产所需成本来评估其 价值。
适用范围
适用于新开发建设的不动产或需要重新装修的不 动产。
详细描述
成本法基于生产费用价值论，通过估算重新建造 类似不动产所需的土地成本、建筑成本、装修成 本等，并加上一定的利润和税费，从而得出不动 产的价值。
根据市场比较法，该商铺评估价值为 80万元；根据收益法，评估价值为70 万元。综合两种方法，最终评估价值 为75万元。
工业类不动产估2000平方米，钢结构结 构。
估价方法
采用重置成本法和收益法进行评估，考虑厂房的建筑成本 、土地成本、未来收益等因素。
房地产估价 第三章不动产估价的价格影响因素
8、国际化状况
8、行政隶属变更。
9、国际经济状况
12
什么是管理?
——社会因素 1、人口状况： 最主要的社会因素。 （1）人口数量； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 2、城镇化； 3、教育及社会福利状况； 4、不动产交易惯例；
13
什么是管理?
——社会因素 5、生活方式； 6、心理因素； 7、国内政治状况； 8、社会治安状况； 9、国际政治状况；
6.历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面 价值
7.基准地价、标定地价和房屋重置价格 8.土地价格、建筑物价格和房地价格 9.总价格、单位价格和楼面价格 10.名义价格和实际价格 11.现货价格、期货价格及现房价格、期房价格 12.评估价、保留价、起拍价、应价和成交价
10
3-4 影响不动产价格的一般因素
5
3-3 房地产价格和价值的种类
1.价值、使用价值和交换价值 在经济学里，广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价 值仅指交换价值。 使用价值是指物品能满足人们某种需要的效用。 交换价值是指一种商品同另一种商品交换的量的关系或比例， 即交换价值表现为一定数量的其他商品。 在现代社会，交换价值通常用货币来衡量。就使用价值与交换 价值相对而已，房地产评估是评估房地产的交换价值。
快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下 的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。 残余价值是指估价对象在非继续利用条件下的价值。
9
4.买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征 收价值
5.完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人 权益价值
不动产估价知识点总结
不动产估价知识点总结不动产特性：（一）自然特性：不可移动性（位置固定性）、耐久性（利用永续性）、个别性（独一无二性）、数量有限性（二）社会经济性：用途多样性、涉及广泛性（相互影响性）、权益受限性、难以变现性、保值增值性不动产价格：不动产价格指在某时点上为取得他人不动产而获得相应权益所付出的代价。
不动产价格的形成原因：有用性、稀缺性、有需求公开市场价值是交易双方在完全竞争市场上所能形成的价格。
完全竞争市场必须具备：①市场上有足够多的生产者和消费者；②市场上的产品是同质的；③资源完全自由流动；④市场信息是完全流通的。
生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地。
毛地：指城区内建筑物待拆迁的国有土地，受让者除支付毛地价外还需对建筑物的所有者和使用者支付拆迁安置补偿费。
熟地：指具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。
总地价：指一宗土地的总价格。
一般不能反映地价水平的高低。
单位地价：指单位土地面积的土地价格。
一般可以反映地价水平的高低。
单位地价=总地价/土地面积楼面地价：又称单位建筑面积地价，指平均分摊到单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=单位地价/建筑总面积=总地价/(土地面积*容积率)楼面地价=单位地价/容积率补地价：指经政府或政府主管部门批准，更改原出让合同某些规定（如增加容积率、改变原合同规定用途等）从而使土地收益增加，或将原划拨土地使用权用以转让、抵押、出租方式进行流转，或土地使用权到期后续期，由土地使用者向政府补交的地价。
不动产价格可以分为：实际价格、名义价格现房价格：指交易达成后立刻（或很短时间内）进行不动产移交的价格。
期房价格：指交易达成后按约定在未来某个日期进行不动产移交的价格。
建筑面积=使用面积+墙体面积+阳台面积+分摊面积A1*建筑面积=A2*使用面积A1：单位建筑面积价格A2：单位实用面积价格影响不动产价格的因素（理解分析）：一般因素（按供需来判断）、地域因素、个别因素区域因素：指不动产所在区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。
不动产估价
第一章导论1.不动产：是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物，指土地、建筑物以及附着于土地和建筑物的定着物，包括物质实体及其相关权益。
2.不动产的构成（从实物形态分）：土地、建筑物（是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两类。
）、定着物（是固定于土地并不能移动的有独立实用价值的物。
如房屋、地下管道、树木、沟渠等。
）。
3.不动产的特性：自然特性（不动产自然属性的反映）包括位置固定性（决定估价时价格唯一性）、位置的差异性（位置优劣的差异性）、异质性（决定不动产的复杂性）、资源有限性（向空间发展）、使用耐久性（在合理使用和保护的前提下可以永续使用。
）；经济特性包括供给的稀缺性（刚性需求和改善型需求引起了不动产供给的垄断性）、供给的垄断性（包括土地所有权和经营权的垄断）、价值量大（不动产形成过程中，凝聚了大量人力物力财力。
）、保值增值性（财富象征）、市场的区域性（供求数量和价格的区域差异性）、合并与分割的可能性（小面积土地合并可提高价值和价格；大宗土地进行分割可提高土地利用率、使用价格与价值。
）、社会经济位置的可变性（我国引起不动产社会经济位置变动的主要因素有：行政区划的调整、城乡规划、交通、经济发展状况。
）4.不动产估价：是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对不动产客观合理价值所作出的推测与判断。
【对不动产估价概念的理解应注意：估价目的影响估价结果，估价目的是指估价结果的期望用途，来源于对估价的不同需要；不同的权益对应不同的客观合理价格，不动产价格实质是这些无形的权益的价格，转移的权益越大，价格就越高；时间对不动产价格的影响很大。
】5.不动产价格类型主要有：买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、课税价格、投保价格、征收价格、典当价格等。
6.不动产估价的特性：估计性（估价不是定价，亦不是作价格保证。
不动产估价习题 (1)甄选
不动产估价习题(1)(优选.)第一章房地产估价概论一、单项选择题1、从科学且具有可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（）。
A、估价对象的真实价格B、估价对象的实际成交价格C、估价对象的重置价格D、合格估价师的重新估价结果【正确答案】D【答案解析】判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。
参见教材P9。
2、关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
（2011年真题）A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围【正确答案】B【答案解析】估价会有误差，但是不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，估价是门艺术，关于误差的标准确认，没有这么客观。
参见教材P9。
3、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。
（2010年试题）A、高层建筑地价分摊B、房地产投资价值评估C、因环境污染导致的房地产价值减损评估D、城市房屋拆迁中的停业损失评估【正确答案】B【答案解析】房地产估价师和房地产估价机构除了从事传统价值评估业务（即为了各种估价目的，对各种房地产的各种价值进行评估），通常还从事房地产估价衍生业务和咨询业务，如价值分配业务、价值减损评估业务、价值提升评估业务、相关经济损失评估业务和房地产咨询业务。
参见教材P4。
4、用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各单元、各套型之间进行分配，属于（）业务。
A、价值分配B、提升评估C、价值减损评估D、相关经济损失评估【正确答案】A【答案解析】用成本法测算出一个商品住宅小区的平均房价，在各幢、各单元、各朝向、各楼层、各套型之间进行分配属于房地产价值分配业务。
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最高最佳使用具体包括3个方面： ①最佳用途；②最佳规模；③最佳集约度。
最佳用途，是指房地产估价不应受现实的使用状况的限制， 而应对其最佳的使用方式作出判断。 是土地使用证规定的使用用途、是规划确定的用途、是通过 技术和经济比较后的用途、是最合理的设计用途、是与周边 环境与设计最协调匹配的用途。（适合原理）
? A.当估价对象为存量收益性房地产时，要根据现有物质和 环境条件，在当前每种使用方式下用有效毛收益扣除运营 费用求其净现值。
? B.当估价对象假定为新增项目时，是否能以最低的投入取 得更高的销售价值进行分析。
? C.当估价对象为不确定的商业用途时，从获取潜在收入出 发，从餐饮、写字楼、零售购物、休闲娱乐、宾馆或综合 几种用途去分析。
? 6.法律、法规和政策规定应当符合一定条件才能转让的房 地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件。不符合转让 条件的房地产，不应作为以抵押贷款为估价目的的估价对 象；其抵押价值为零。如共有房地产只有其他共有人书面 同意抵押的情况下，才能作为以抵押贷款为估价目的估价 对象。
合法权益应包括：（
）
A．合法产权 B．合法使用
? 1.评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产抵押价 值的，该房地产抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变 为出让的建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。
? 2.评估有拖欠建设工程价款、尚未竣工或者虽然竣工但自 竣工之日起六个月内的房地产抵押价值的，该房地产的抵 押价值不应包含发包人拖欠承包人的建设工程价款。
6 特殊原则：谨慎原则
重点掌握内容：
掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含 义和内容；
熟悉独立、客观、公正原则、替代原则、谨慎原则的含 义和内容；
?一、独立、客观、公正原则
所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机 构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关 当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员 在估价中不应受外部干扰因素的影响。
C．合法手续 D．合法处分
?三、最高最佳使用原则
最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最 佳使用为前提进行。
最高最佳使用必须同时符合4个标准： ①法律上许可； ②技术上可能；（房屋结构体系的安全性、建筑设计的适 用性、建材和设备的选用、施工适用技术） ③经济上可行； ④价值最大化。
? ③经济上可行和④价值最大化主要体现在最佳效益和最佳 集约度。
所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好 恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来 面目去估价。
所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公 平正直，不偏袒价应以估价对象的合法权益为前提 进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方 面。
遵循合法原则，具体来说应当做到下列几点： (1)在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记 载或者其他合法证件为依据；同时要注意各类证书是否齐 全、各类证书是否真实、各类证书是否有效。
(2)在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管 制等)为依据（包括规划用途、容积率与建筑面积、建筑高度、 建筑密度）； 规划用途：专一用途时，根据已批准规划文件和规划许可证， 比较容易核实。
最佳集约度 以最佳投入方式（包括时间、数量、方式）取得单位面积的 最佳效益和总效益。
最高最佳原则的使用前提
当估价对象已做了某种使用，在估价时应根据最高最佳使 用 原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予 以说明：
(1)保持现状前提。 基本判断：是指估价对象保持现状。不转换用途、不做任何装 修改造继续使用最为有利。 现有建筑物应予保留的条件是：现状房地产的价值大于新建房 地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用 之后的余额。
最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益递增递减原 理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。 A.是最合理的总面积规模。比如居住小区，在户数、人口、建筑 面积上与要求是否一致，过大、过小都不见得合理面积和相应设 计和配套。 B.在一个建筑群中，在总面积下，各部分的面积分配是否合理。 （均衡原理） C.在单体建筑中，当为多种用途时，各部分面积的分配是否合理 D.估价对象本身建筑物与土地规模是否达到最佳。 E.最佳规模意味着最佳体量，即建筑物的长宽高尺寸以及造型、 美观或审美效果。
两种或多种用途时，一是核实建筑面积和容积率 是否超出；二是核实各类比例是否与要求符合。
(3)在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出 让合同)等允许的处分方式为依据； (4)在其他方面，如评估出的价格必须符合固家的价格政策。
例1：合法原则在国有土地上房屋征收估价中的应用
? 关于被征收房屋性质和面积的确定 ? 1.一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。 ? 2.各地对被征收房屋的性质和面积认定有特别规定的，从
? 3.评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押 价值不应包含已抵押担保的债权数额。
? 4.法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以 抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。
例2：合法原则在房地产抵押估价中的应用
? 5.法律、法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以 抵押贷款为估价目的的估价对象；其抵押价值为零。如以 法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。
其规定。如有的地方对临街住宅改为铺面房的，规定经过 工商登记、依法纳税、在一年以上的，根据实际用途予以 拆迁补偿。 ? 3.征收人和被征收人对被征收房屋的性质和面积协商一致 的，可以根据协商结果进行估价。 ? 4.在对被征收的房屋的性质不能协商一致时，应当向城市 规划行政主管部门申请确认。
例2：合法原则在房地产抵押估价中的应用
第三章 不动产估价原则
人们在不动产估价的反复实践和理论探索中， 逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律， 在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活 动中应遵循的法则或标准，这就是不动产估价原 则。
1 基本原则：独立、客观、公正原则 2 技术性原则：合法原则 3 技术性原则：最高最佳使用原则 4 技术性原则：估价时点原则 5 技术性原则：替代原则