房地产金融课件第四章

（一）贷款风险的比较

固定利率与可变利率抵押贷款的风险比较
第四章 可调利率抵押贷款
一、可调利率抵押贷款产生的背景
一、可调利率抵押贷款产生的背景 （一）防范通货膨胀风险的需要 贷款人的风险：（1）当通货膨胀时引起 市场利率下降，导致损失；（2）市场利 率 降低时承受提前还款的损失。 借款人的风险：市场利率降低时，。因提 前还款的障碍或提前还款的罚金所承受的 风险。
（三）随价调整抵押贷款的不足
4.金融机构的抵押贷款大多来自于居民的 短期存款，贷款人如果要保证有稳定的利 差，当贷款随物价水平的变化而调整时， 就必须设法使存款利息也根据物价指数进 行调整。 5.随价调整抵押贷款方式仅考虑了对通货 膨胀因素的调整，但纯粹的利率变动所造 成的风险仍然由于贷款机构承担。

（二）可变利率抵押贷款协议条款
1.利率指标（index rate）。利率指标指与 可变利率抵押贷款利率挂钩的某种市场利 率指标。 美国抵押贷款市场上所选择的利率指标主 要有如下6类：6个月期国库券利率、1年 期国库券利率、3年期国库券利率、5年期 国库券利率、全国平均资金（存款）成本 指数、全国存量房屋固定利率抵押贷款平 均利率。

二、随价调整抵押贷款
随价调整抵押贷款月还款额和贷款余额与等 额还款抵押贷款的比较
月 还 款 额 随价调整 抵押贷款
等额还款抵押贷款
还款期
图4－5随价调整和等额还款每月还款额比较
二、随价调整抵押贷款
贷 款 余 额 随价调整 抵押贷款
等额还款 抵押贷款
还款期
图4－6随价调整和等额还款贷款余额比较
二、随价调整抵押贷款

（四）不同类型可变利率抵押贷款 比较
2.不同点： （1）有利率上限或支付额上限但无负分期 付款额的可变利率抵押贷款，给借款人带 来的利率风险常常小于无上限的可变利率 抵押贷款；无负分期付款额或限制负分期 付款额的可变利率抵押贷款，给贷款方带 来的收益相对较大。

（四）不同类型可变利率抵押贷款 比较

（三）随价调整抵押贷款的不足

2. 随价调整抵押贷款的目的是每月还款额 能够与借款人的收入有效匹配，降低贷款 初期的每月还款额，有效降低通货膨胀引 发的倾斜效应。但是，这种方式真正有效 的前提是，借款人收入水平也随物价指数 同步上升。
（三）随价调整抵押贷款的不足

3.贷款价格指数化存在着不准确性和滞后 效应。物价指数的统计是建立在历史数据 基础之上的换句话说，物价指数是过去收 集的数据，反映的是历史情况，但这种历 史价格并不一定能够代表未来价格的变动。

（三）可变利率抵押贷款的种类及 运行机制

这种调整虽然可以将利率风险转嫁给借款 人，但如果借款人的月还款额变化幅度过 大，超出其当前收入和实际支付能力，将 不可避免地造成违约，贷款机构也将面临 较大的违约风险。
（三）可变利率抵押贷款的种类及 运行机制
2.有上限和负分期付款的可变利率抵押贷款。 这种贷款约定了月还款额的上限，并约定允许 负分期付款。其计算过程与无上下限限制的可 变利率抵押贷款相同，只是加入了限定条件后 确定月还款额计贷款余额。 由于允许有负分期付款额，在某种程度上减少 了借款人的利率风险。但贷方却要承受由负分 期付款所带来的另一类损失，如贷款余额与抵 押品价值比过高、贷款担保程度下降等风险， 因此，贷款机构往往要求较高的贷款首期利率。

（三）可变利率抵押贷款的种类及 运行机制
3.有利率上限的可变利率抵押贷款。 是指无论市场利率如何变化，均在合同中 约定每个利率调整周期以及增加贷款期间 利率变动的幅度。利率在合同约定的利率 上下限范围内进行调整，不完全受市场利 率的约束。

（三）可变利率抵押贷款的种类及 运行机制

由于有利率上限的可变利率抵押贷款限制 了抵押贷款利率上调的幅度，同时，它又 不允许有负分期付款。因此，当市场利率 大于约定的利率上限时，就会使贷款机构 受到损失。为了防止这种方式的利率风险， 有利率上限的抵押贷款首期贷款利率常常 高于无上下限和有负分期付款的可变利率 抵押贷款，以弥补未来利率变化所带来的 亏损。这种方式同时提高了借款人进入的 门槛。因为只有收入较高的居民才有能力 获得这种贷款。
（4）有利率上限的可变利率抵押贷款因为 有利率上限且不允许负分期付款，贷款方 承受的利率风险相对较大。 （5）可变利率抵押贷款中支付比率、负分 期付款与利率风险对借款双方的影响很大， 同样，其他条款的利率指数、调整周期等 也会改变贷款的收益与成本。

四、可变利率抵押贷款与固定利率 抵押贷款的比较
二、随价调整抵押贷款

随价调整抵押贷可以较好地解决月还款额 倾斜的问题。同时由于降低了前期月还款 金额，减轻了借款人的还款负担，对贷款 机构拓展业务领域，提高抵押贷款的有效 需求具有积极意义。
二、随价调整抵押贷款
（三）随价调整抵押贷款的不足 1.随价调整抵押贷款是根据物价指数调整贷 款利率，但由于物价指数反应的是全社会在 一定时期内物价的总体水平，而房价只是这 一指数的一个组成部分，用这样一个总体指 数对房价进行校正，缺乏理论依据。 贷款余额上涨过快，会导致借款人丧失还款 能力，其连锁反应则是银行呆账坏账增多

（二）可变利率抵押贷款协议条款

2.初始利率（initial rate）,也称诱饵利率 （teaser rate）,是可变利率抵押贷款最初 所采取的待看利率。由于可变利率抵押贷 款使借款人承担了更多的利率风险，为了 吸引借款人申请贷款，通常可变利率抵押 贷款的初始利率低于市场利率指标与附加 利率之和，也低于相同贷款期限的固定利 率贷款的利率水平。
Hale Waihona Puke Baidu
（四）不同类型可变利率抵押贷款 比较
（4）利率上限和支付额上限会降低借款人 的利率风险，同时会使贷款方获得较高的 收益，收益的大小还取决于规定上限的幅 度。 （5）可变利率抵押贷款可以将利率风险转 嫁给借款人，但采取负分期付款时按复利 计算的负分期付款额会使未清偿贷款余额 上升，从而影响借款人的还款能力，贷款 人将承受借款人的拖欠和违约风险。
一、可调利率抵押贷款产生的背景
（三）防范短存长贷的资金风险 在通货膨胀时期，当银行存款利率相对对 于通货膨胀率偏低的时候，或者银行存款 利率明显低于其他投资项目收益的时候， 银行存款额就有可能大幅度下降。

一、可调利率抵押贷款产生的背景
设计可变利率抵押贷款的目的： ①要使这些更复杂的抵押工具能得到市场 的认可，符合市场需求和被借款人普遍接 受。 ②要使这些抵押工具在利率和付款方面有 足够的灵活性，以缓解贷款人所面临的流 动性风险和资金成本问题。

（二）可变利率抵押贷款协议条款
②市场利率指标上涨超过合同规定的浮动 上限，按实际利率计算的月还款额与合同 约定贷款利率计算的月还款额的差额，加 到下期贷款余额中，从而发生本金负摊还； ③当按实际利率计算所得的月还款额的增 长超过对月还款额增长的限制时，超过的 部分也将被加到下期的贷款余额中，发生 本金的负摊还。
（二）在防范通货膨胀风险中的作用 由于通货膨胀因素的存在，固定利率抵押 贷款存在着月付款额倾斜效应。月付款额 倾斜效应是指由于通货膨胀的存在，使固 定利率抵押贷款的月还款额虽然在名义值 上每期相等，但按物价水平调整后的实际 值却呈现出前期还款额较高，以后逐期递 减的倾斜状态。

二、随价调整抵押贷款

二、随价调整抵押贷款
（一）基本原理 随价调整抵押贷款（price level adjusted mortgage PLAM）是借款人按照事先约定 利率确定先期月还款额，在约定的一定时 间后（如1年），根据某种市场价格指数 （如消费价格指数）对贷款余额进行调整， 并依据新的贷款余额计算每月分期还款额。

（二）可变利率抵押贷款协议条款
7.本金负摊还（negative amortization）。 是指当月还款额小于月贷款利息，或低于 按市场利率计算的月还款额时，将其差额 计入下一期贷款余额的行为。 本金负摊还有以下三种情况： ①当本期的月还款额不足以偿还贷款的利 息支出部分时，将差额计入到下期的贷款 余额中，发生本金负摊还；

三、可变利率抵押贷款
（一）可变利率抵押贷款概述 可变利率抵押贷款（adjustable rate mortgage, ARM），是根据市场利率指数，按照借贷双方 约定的条件，调整贷款利率和还款方式的抵押贷 款种类。 在美国抵押贷款市场上有：1975年推出的可变 利率抵押贷款方式（Variable-rate Mortgage, VRM）；1980年推出的重议利率抵押贷款 （Renegotiable-rate Mortgage, RRM） ；1981 年推出的可变利率抵押贷款（Adjustable-rate Mortgage, ARM）
（四）不同类型可变利率抵押贷款 比较
1.三种可变利率抵押贷款的基本特点。 （1）可变利率抵押贷款的首期利率一般要 低于固定利率抵押贷款，其预期收益率小 于固定利率抵押贷款。 （2）贷款方式的选择取决于借款人的风险 偏好。 （3）贷款方的风险与利率的调整周期成正 向关系，周期越短风险越小，周期越长则 风险越大，而对借款人来说正好相反。
月 还 款 数 额 实 际 价 值
通胀率4％固定利率等额还款月还款
通胀率2％固定利率等额还款月还款
无通胀固定利率月还款额
通胀率2％校正后月还款
通胀率4％校正后月还款
还款期 图4－7固定利率月还款额的倾斜效应
二、随价调整抵押贷款


贷款机构对通货膨胀的预期，提高了借款人前期 还款的数额，加重了借款人当前的债务负担，其 直接后果是使许多潜在的借款人不得不减少对住 房的当前消费。 在这种贷款方式下，抵押贷款利率会对预期通货 膨胀率迅速做出反应，并体现在月还款额的提高 上，而借款人名义收入增长对预期通货膨胀率的 反应则是逐渐体现的，于是通货膨胀水平越高， 前期实际还款压力越大。
（二）可变利率抵押贷款协议条款

3.附加利率（margin）。附加利率在贷款 时由双方以合同的形式确定，并在整个贷 款期内维持不变。附加利率包括借款人拥 有的某些权力的价值（如提前还款期权的 价值）以及贷款过程中的服务成本。
（二）可变利率抵押贷款协议条款
4.利率调整周期（adjustment period）。指可变 利率抵押贷款两次利率调整所间隔的时间。 5.利率调整幅度（cap and floor）。指贷款利 率在每个利率调整周期以及整个贷款期间允许 利率变动的幅度。包括每次调整的幅度和整个 贷款期内的调整幅度。 6.月还款限制（payment cap）。为了防止借款 人月还款额上升过快，可变利率抵押贷款有时 也会对月还款额的增长做出限制。

一、可调利率抵押贷款产生的背景



（二）防范短存长贷引起的利率风险 当市场利率上涨时短期存款利率上升而固定利率 抵押贷款利率不变，贷款机构的利差和收益将变小 甚至出现不可避免的损失。 如果短期存款利率下降，借款人都倾向于提前还 款，贷款机构同样不能得到相应的收益，这就是所 谓的提前还款的风险。 通货膨胀时，贷款机构如果靠提高存款利率来吸 收资金，会因贷款利率不能相应向上调整而加大银 行的经营成本，使得资产收益下降。
（2）月还款额与利率无上下限限制的可变 利率抵押贷款中，贷款方承受的利率风险 比较低，但获得的预期收益也比较小。 （3）有支付额上限和负分期付款的可变利 率抵押贷款，其首付利率和预期收益大于 第一种可变利率抵押贷款，当利率指数上 升并超过支付额上限时，未支付的利息将 按复利计入贷款余额。

（四）不同类型可变利率抵押贷款 比较

（三）可变利率抵押贷款的种类及 运行机制
1.月还款额与利率无上下限限制的可变利 率抵押贷款。 基本计算程序是：首先按合同约定的初始 利率和贷款期限，用等额还款抵押贷款公 式计算月还款额；到第一个利率调整周期， 根据约定的利率指标确定新的贷款利率、 贷款余额、剩余贷款年限，用等额还款抵 押贷款公式计算新的月还款额；以后各利 率调整周期均按上述方法计算月还款额。