万科城地块市场分析
万科市场调研报告
万科市场调研报告
尊敬的读者，
以下是我们进行的关于万科市场的调研报告，根据您的要求，我们将报告中的标题移除，确保文中没有重复的标题文字。
一、市场概况
1. 当前市场概况
调研显示，万科市场目前呈现稳定增长的趋势。
在经济持续发展、城镇化进程加快的背景下，万科公司在房地产行业的市场份额逐年增加。
2. 竞争环境分析
万科市场面临激烈的竞争环境，主要竞争对手包括华润地产、碧桂园等知名房地产开发商。
公司通过不断提高产品质量和服务水平来提升竞争力。
二、产品和服务分析
1. 产品多样化
万科公司推出的房地产产品种类繁多，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域。
产品定位明确，能够满足不同消费群体的需求。
2. 服务质量
万科公司注重提供优质的售前、售中和售后服务，以赢得客户的信任和口碑。
公司建立了完善的客户维护体系，提供个性化的服务，赢得了消费者的高度认可。
三、市场前景展望
1. 机会与挑战
未来，万科市场依然面临着机遇和挑战。
随着城市化进程的推进，居民购房需求仍将保持增长。
然而，近年来政府对房地产市场调控的加强，对企业的经营管理提出了新的要求。
2. 发展策略
为了应对市场变化和挑战，万科公司计划加大在二线和三线城市的布局，并逐步扩大在住宅、商业地产以及长租公寓市场的份额。
同时，公司还将加大科技创新力度，提高产品竞争力。
这是我们的调研报告，请您参考。
如有任何疑问或需要进一步了解的地方，请随时与我们联系。
谢谢！。
万科发展现状及未来趋势分析
万科发展现状及未来趋势分析
万科是中国领先的房地产开发企业，成立于1984年，总部位于广东省深圳市。
多年来，万科一直致力于打造高品质、可持续发展的房地产项目，为人们提供优质的住宅、商业及综合服务，成为中国房地产行业的领军企业之一
截至2024年，万科已经在国内多个城市开展了房地产项目，涵盖住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
万科一直坚持“以人为本，服务社会”的发展理念，不断提升产品品质和服务水平，赢得了广大客户的信赖和好评。
未来趋势分析：
1.创新科技驱动发展：随着科技的不断进步和应用，房地产行业也将迎来新的发展机遇。
万科将加大对科技创新的投入，引入智能化技术和数字化系统，提升项目开发效率和运营管理水平。
2.绿色可持续发展：环境保护和可持续发展已经成为全球关注的热点话题，万科将积极响应国家政策，推动绿色建筑和可再生能源的应用，减少对环境的影响，打造更加环保的生态社区。
3.品质服务提升：随着市场竞争的加剧，产品品质和服务水平将成为企业竞争的核心要素。
万科将不断提升产品的质量和设计水平，提供更加个性化和细致的服务，赢得客户的好评和口碑。
5.国际化战略布局：随着中国经济的不断发展和国际影响力的增强，万科也将加大国际化战略布局，积极拓展海外市场，开拓国际化业务，提升企业的全球竞争力。
综上所述，万科作为中国房地产行业的领军企业，将在未来继续秉承“以人为本，服务社会”的核心价值观，不断创新、提升品质，实现可持续发展，成为中国乃至全球房地产行业的领军者。
万科行业地位分析
万科行业地位分析万科地产是中国最大的房地产开发商之一，拥有较高的行业地位和影响力。
以下是对万科行业地位的分析：1. 市场份额：根据相关数据显示，万科地产在中国房地产市场的市场份额一直位居前列。
公司的销售业绩长期保持高增长，连续多年稳居全国房地产开发企业销售额排名前十，市场份额与规模优势明显。
2. 品牌知名度：万科地产积极打造品牌形象，通过大规模的营销活动和广告宣传，成功建立了良好的品牌知名度。
消费者在选择房地产开发商时，往往倾向于选择知名度高的品牌，万科地产以其良好的信誉和品质形象在消费者心中拥有较高的认可度。
3. 产品质量：万科地产一直致力于提供高品质的房地产产品，关注居住环境品质与居民的生活品质。
公司严格把控建筑工艺和材料质量，以确保产品的持久性和可靠性。
不少万科的项目因为产品质量好而备受消费者赞誉。
4. 开发能力：万科地产拥有强大的房地产开发能力，公司在房地产开发的各个环节均具备较高的专业素质和管理能力。
从市场调研、规划设计到施工管理和市场营销，万科地产具备一整套的完善的开发能力，能够实现高质量的项目开发和快速的市场响应能力。
5. 资金实力：万科地产作为中国房地产行业的龙头企业，具备强大的资金实力。
不仅能够自行投入大量资金进行项目开发，还能够通过融资等方式获取更多的资金支持。
这种资金实力为万科地产持续发展提供了坚实的基础。
6. 合作伙伴关系：万科地产与国内外多家知名企业建立了长期稳定的合作伙伴关系。
与供应商、设计院、施工单位等各个环节形成紧密的合作，这些合作伙伴对万科地产的产品质量、创新和效率提供了有力的支持，进一步巩固了万科在行业的地位。
综上所述，万科地产在中国房地产行业拥有较高的地位，其市场份额、品牌知名度、产品质量、开发能力、资金实力和合作伙伴关系等方面的优势，使得万科能够在激烈的市场竞争中占据一席之地。
随着中国房地产市场的持续发展和万科地产在行业中的领导地位，相信万科地产的地位将会不断巩固和提升。
天津万科项目市场调查报告汇总
天津万科项目市场调查报告调查日期：2014年5月８日星期四调查项目：万科柏翠园、金色雅筑（售罄）、金域华府、仕林苑参调人数：４人考察模式:实地考察、销售问询、小区探访、商圈扫描考察重点:目标项目的价格市场、营销方式及区域对比考察意图:以实际考察所搜集的数据、信息，充实我企业地产营销信息资源,为公司项目开发建设提供实施有效的信息资源保障。
一、万科仕林苑万科仕林苑项目,位于天津津南梅江东，浯水道与艺林路交口(地铁一号线双林站西行30０米）,属津南双港区域内,地处天津城市副中心与京滨综合发展轴的中心位置,是天津城市规划重点区域同时也是国家重点扶持建设滨海经济新区的咽喉区域。
项目所处区域位于天津中心城区东南部,周边交通路网发达、配套完善、生活便利．基础信息：产品状态：目前在售,开盘：20１4.2 交房：２0１4。
6开工时间：2010年12月０1日产品均价:30000元/平米产品模式：联排、多层及高层70年大产权普通住宅及别墅,装修情况为：毛坯;建筑面积1４万、占地面积6万3、容积率1。
8、绿化率４0％；规划楼盘总户数1040户：联排别墅118套,高层８76套,多层４6套,共计开发楼数3５栋，车位数892个,包括:联排别墅2７栋，(别墅楼层状况：地上三层，半地下一层）；高层８栋：１栋24层、3栋2８层、３栋32层,洋房：1栋6层; 户型面积:高层８8平米,联排别墅２16—2３３平米；开发信息：产品定位：城市豪宅，低密居所；客群定位:企业主、高薪层、富人区物业费:高层2。
9元/月/平米别墅6。
８元/月/平米；投资商:天津市农垦集团房地产开发建设有限公司、天津万科房地产有限公司、天津市物资集团;开发商：天津市迪万投资有限公司,物业公司：万科物业集团有限公司；区域信息:地区四至：东邻地界(先锋河);南邻浯水道；西接艺林路(格瑞高尔夫练习场)；北邻泗水道规划路;主要交通动线：大沽南路、天津大道、洞庭路、浯水道；公共交通状况:6７6、84６、859、665、6５６、93、6８6以及地铁一号线周边配套:医疗:天津市第四医院、柳林社区医院、陈塘庄社区医院教育:幼儿园:河西区第十、十一、二十一、二十二、二十四、二十八、二十九幼和基督教幼光幼儿园。
万科-深圳万科城一期VHOUSE定价说明方案
03
满意度。
感谢您的观看
THANKS
年龄
目标客户群体主要集中在 30-50岁之间，具有一定 的经济实力和购买意愿。
职业
以企业高管、专业人士、 白领阶层等高收入人群为 主。
需求
注重品质、服务和配套设 施，追求舒适、便捷的生 活方式，具有一定的投资 需求。
03
产品定位与定价策略
产品定位
目标客户群
针对中高端购房者，特别是对生 活品质有较高要求的家庭和年轻
白领。
地理位置
位于深圳市核心区域，交通便利， 周边配套设施完善。
产品特点
强调绿色生态、智能家居和人性化 设计，提供高品质的居住环境。
定价策略
成本加成
01
根据项目开发成本、土地成本等因素，加上合理的利润率，确
定基础价格。
市场比较
02
参考同区域、同类型产品的价格，以及市场走势，调整价格策
略。
产品差异
03
针对不同户型、楼层高度、景观等因素，制定不同的价格策略，
以满足客户个性化需求。
价格预期与市场接受度
价格预期
根据市场调研和竞争分析，制定合理 的价格预期，确保项目销售的盈利性 和市场竞争力。
市场接受度
通过市场调研了解客户需求，调整价 格策略，提高市场接受度。同时，加 强品牌宣传和推广，提高项目的知名 度和美誉度。
客户反馈法
根据客户的反馈和需求，对价格进行调整。这种方法需要建立良好的 客户关系和沟通机制。
价格风险控制方案
价格风险识别
通过市场调研、成本分析等方式，识 别可能存在的价格风险。
风险评估
对识别出的价格风险进行评估，确定 其对项目的影响程度和可能性。
西安万科城调研报告
西安万科城调研报告万科城位于西安城南片区大学城板块，陕师大正对面。
占地280亩，总建筑面积61.68万平米，其中居住用地240.008亩，容积率3.0，商业用地31.15亩，容积率5.11。
项目包括近5万平米商业配套，产品涵盖联排、小高层、高层、公寓、L O F T等“万科全产品线”，除联排外，均采用万科成熟的全面家居解决方案，精装及万科品牌物业，将为西安带来前所未有的居住改变。
万科城项目门口设有公交站台，有5条公交，平均2分钟一班。
公交线路可连接地铁2号线长安南路地铁站及穿越老城商业中心。
规划中的地铁6号线从项目东侧经过，并规划在项目地块旁设“大学城北站”。
目前，万科城主要销售一期第三标段房源，共3栋楼，分别是18、19、21号楼，总高分别为32层和11层，梯户比分别是1梯2户和2梯4户设计，户型面积为83-143平米，精装房。
现阶段预计参考均价高层7500-9500元/㎡，小高层9500元/平米；该房源已经于2011年8月7日开盘，目前可售房源不到20%，目前当前施工进度已经出地面，预计2013年交房。
开发商万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。
2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米。
在全国44个城市有170多个项目，连续两年成为全球最大住宅类开发企业。
项目类型：普通住宅,别墅,高层,小高层,联排别墅户型面积：一居15㎡-45㎡二居65㎡-90㎡三居100㎡-130㎡建筑面积：616800平方米占地面积：186848平方米物业公司：万科物业物业费用：1.5元/平米·月绿化率：36.60%容积率：3.0；公摊22%车位：1:0.5暖气：地辐热采暖供水系统：24小时热水土地年限：70装修：装修标准：精装修卫浴五金：摩恩万科城一期沙盘展示图之社区西入口灯光照明：欧普或同类标准，万科家装方案配套设施：学校：陕西师范大学、西安邮电学院、西北政法大学；银行：建设银行、邮政储蓄；购物：华润万家、盛世商都。
万科理想城资产评估报告
万科理想城资产评估报告
随着城市化进程的加速，房地产市场也越来越火热。
而在这个市场中，万科理想城作为一座高品质住宅小区，备受关注。
为了更好地了解这座小区的价值，我们对其进行了资产评估。
我们需要了解万科理想城的基本情况。
该小区位于市中心区域，占地面积约为10万平方米，总建筑面积约为30万平方米。
小区内绿化率高，环境优美，配套设施齐全，包括商业街、幼儿园、小学、中学等。
此外，小区还拥有一支专业的物业管理团队，为居民提供全方位的服务。
接下来，我们对万科理想城的资产进行了评估。
根据我们的调查和分析，该小区的总价值约为50亿元人民币。
其中，土地价值为20亿元人民币，占总价值的40%;建筑物价值为15亿元人民币，占总价值的30%;其他资产价值为10亿元人民币，占总价值的20%。
那么，为什么万科理想城的价值如此之高呢？首先，它位于市中心区域，交通便利，周边商业氛围浓厚；其次，小区内绿化率高，环境优美，居住舒适度高；再次，配套设施齐全，为居民提供了便利的生活条件；最后，物业管理团队专业素质高，服务态度好。
当然，任何一项投资都有风险。
对于投资者来说，需要仔细考虑自己的需求和风险承受能力。
如果你追求高品质的生活环境和完善的配套设施，
同时愿意承担一定的投资风险，那么万科理想城可能是一个不错的选择。
总之，万科理想城作为一座高品质住宅小区，其资产评估结果表明它的价值非常高。
但是，投资者在做出决策之前应该充分了解自己的需求和风险承受能力，以便做出明智的选择。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
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41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
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42
古典法式
1
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43
古典欧式
1
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44
1 欧式风格
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45
西班牙风格
1
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46
英伦风格
1
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47
黄金海岸公寓——浪
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48
现代简约风格
.
49
现 代 中 式 风 格
.
50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
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51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
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1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
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2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
.
3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
万科宏观环境分析
万科宏观环境分析·政治法律元素·经济环境·社会文化环境·科学技术环境1.政治与法律环境近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。
如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。
2.经济环境随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势。
国家限制外商投资及热线涌入，银行存款准备金率连续上升，对房地产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理耶一定程度上抑制了房地产的需求。
3.社会文化环境我国的经济发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费点。
我国已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应禁入攻速增长阶段。
4.科学技术环境我国房地长框架已确立，房地产数字化创新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。
万科微观环境分析、·消费者调查·合作者调查·竞争者调查·企业自身活动调查1.消费者调查随着人们生活水准的调高，对于住宅刚性要求大量出现，更将房地产作为投资增值的手段，形成房屋需求，使得在房产买卖中，客户议价能力相对较弱。
但近年来，消费者对于住房多方面均有所提高。
此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持币观望情绪加重，又一定程度上提高消费者对于购买的议价能力。
2.合作者调查对于房地产开发我也来说，其主要供应商有★土地供应商★建材供应商★开发类供应商3.竞争者环境分析♦房地产市场存在着多个巨头（中海地产·恒大地产·绿城地产·保利地产）♦行业增长成程度迅速♦高额固定成本♦高的退出成本潜在竞争者分析♦海外竞争加强♦产品差异化♦资本要求♦政府政策替代品分析♦二手房市场活跃♦租房意识的兴起♦消费观念的转变4.企业自身年活动调查企业战略思想♦集中化战略♦横向一体化，纵向一体化战略♦差异化战略♦产品发展战略企业组织结构万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。
万科市场细分+目标市场+定位
万科市场细分由于消费者构成极为复杂，不便于市场把控。
因此，在这里我们以产品为细分对象,依据总价和单价指标，将市场细分为低端、中低端、中端、中高端及高端市场。
产品价格指标比较表:低端中低端中端中高端高端总价15万以下 15～20万 20万~30万 30~50万 50万以上单价1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 3500以上1．低端市场（戴福照)（1）市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需要。
开发技术层面要求不高.（2)目标客户群:年龄:主要集中在30周岁以下的未婚人士和其他年龄段的低收入者。
收入：年收入大多在3.5万以下。
家庭结构:2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调查.受教育程度：他们大多受过较高的教育。
置业情况:大多为第一次置业,现在主要以租房为主.购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居住问题。
购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求.2．中低端市场(郭豪铿）（1）市场特征：该类产品总价主要集中在15～20万，单价多为1500～2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作能力要求不高,因此，竞争对手该市场较为容易.（2）目标客户群：年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下。
收入情况:年收入3万—5万。
家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或3人以上。
职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工。
受教育程度:受教育程度普遍不高。
置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅.购房目的:家庭居住需要，迫切需要改变居住环境.购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对品牌基本没有要求。
3．中端市场（郭豪铿）（1）市场特征:该类产品总价大多在20～30万，单价在2000~2500元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好,因此销售速度一般较快。
万科第五园分析
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• 在外部形象上，着力塑造墙 体的形态，又不使其对于通 风采光造成影响。在色彩控 制上自始至终贯彻"舍艳求素 "的原则，同时大面积的白色 墙体也为各种植物提供了良 好的背景。
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• 作为潮湿炎热地区的中式
建筑，该项目吸收了富有广 东地区特色的竹筒屋和冷巷 的传统做法，通过天井、廊 架、挑檐、高墙、花窗、孔 洞、缝隙、窄巷等，试图给 阳光一把梳子，给微风一个 过道，使房屋在梳理阳光的 同时呼吸微风，让居住者能 充分享受到一片荫凉，在提 高了住宅的舒适度的同时有 效地降低了能耗。
• 2004年11月，第五园参展深圳首届文博会，首次精彩亮相。万 科首部项目书籍《骨子里的中国情结》在文博会上举行首发仪 式，作者王受之先生现场签名送书。文博会期间，万科集团王 石董事长亲临展会现场，与中央政治局常委李长春、文化部部 长孙家正亲切握手。2004年12月，在北京钓鱼台国宾馆，第五 园以其独特的“原创现代中式”设计风格，荣获“中国建筑珍品大 院”奖。
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• 位于社区紧邻城市干道的商 业街和社区图书馆与住宅区 之间以池塘相隔，小桥相连 ，互为景观。其内部空间也 特别强调了各种开敞、半开 敞、下沉的院落和连廊组合 ，形成丰富而使人流连的"村 口"场所。
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在住宅单体上，种种院落形式无不着力体现中国传统民居当中那 种"内向"型的空间，提供了一方自得其乐的小天地。
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3、 色彩
• 在色彩上，采用素雅、朴实 的颜色，穿插少许亮色，使 整个社区给人一种古朴、典 雅又不失现代的亲和感觉， 特别渲染“素”的意味。白色 、灰色传达了非常民俗的中 国气质，而同时它们又是很 纯粹的现代主义的色彩语汇 ，因此中国传统美学与西方 现代住宅形态在此得到很好 的结合。
万科城的SWOT分析
优势S
劣势W
1、位于滨湖经济开发区，区位优势明显，发展潜力大
2、开发中小户型，适于中低收入层人群需求
3、低首付、低总价、低租金
4、重视物业管理，告知顾客小区优劣红线区
5、重视顾客满意度，充分考虑顾客建议
6、充分利用空间，使空间利润最大化
7、充分考虑采光效果和风水学（南北通透，东西分经，采光效果好）
万科城的SWOT分析
威胁T
机会O
1、竞争对手强（如保利），对手多，压力大
2、受国家宏观调控影响，抑制房价过快上涨，利润减少
3、国家房契税率增加
4、社会主义市场经济不成熟，经济波动较大
4、同行业价格战影响
5、劳工意外伤亡赔偿费用
6、世界经济危机的波及
1、政府大力支持滨湖新区的开发
2、企业形象比较好
3、政府支持民营企业的发展
8、主打房地产行业，历史悠久，品牌响，口碑高，管理成熟
9、有稳定的战略合作伙伴
10、服务态度好，售后服务好
11、周边学校和商业区较近、物业费贵，
3、目前交通不便，地区较偏僻
4、泰式园林风格设计，太过老土
万科市场调研报告
万科市场调研报告
《万科市场调研报告》
一、调研目的
本次市场调研旨在了解万科作为房地产行业的领军企业在市场上的地位和竞争优势，同时掌握其发展趋势和未来规划，为投资者提供决策参考。
二、调研方法
本次调研主要采用了问卷调查、实地走访和数据分析等方法。
通过问卷调查了解消费者对万科产品和服务的满意度和需求，实地走访了解万科的项目开发情况和营销策略，同时通过数据分析了解万科的市场份额和竞争对手的情况。
三、调研结果
1. 产品和服务满意度高：消费者对万科的产品品质和售后服务都给予了较高的评价，客户满意度较高。
2. 项目开发情况良好：万科在各地的项目开发情况良好，销售额稳步增长，市场表现优异。
3. 品牌影响力较大：万科作为行业领军企业，其品牌影响力和市场地位一直处于领先位置。
四、调研建议
1. 加大产品研发和服务升级力度，提升竞争力。
2. 拓宽营销渠道，加强市场推广，提升品牌知名度和影响力。
3. 加大对人才的投入和培养，提升企业内部管理和经营水平。
通过本次市场调研，我们对万科公司的市场地位和竞争优势有了更清晰的认识，同时也为投资决策提供了重要的参考依据。
希望万科能够持续发展壮大，为顾客和投资者创造更多的价值。
万科大盘营销案例分析
2009.02
1
深圳坂田万科板块案例研究
万科四季花城
• 案例研究背景：
从1997年到2005年，万科在坂田分批拿地，先后开发了四季花城、万 科城、第五园，逐渐形成了独特的万科板块
万科板块占地近1平方公里，住宅总建筑面积超过120万平方米，而整 个坂田，可开发土地面积不足4平方公里，万科已经占有25%的份额
深圳市龙岗区坂雪岗 G03404-1宗地——万科 城土地
占地占地397,883.5平方米 建筑容积率≤1.1
拍卖过程：
•2003年7月5日，万科房地产 经过拍卖的方式取G030404-1 号宗地，楼面地价2,217元/平 方米，土地用途为商住用地， 用地价款为9.7亿元，取地成本 高于周边土地取地成本 •当时的同时竞标的有：中海、 中原基业实业、深茂物业、山 水源实业等公司，新鸿基地产 等开发商 •万科的心理底线为10亿，当拍 卖价格到达9.4亿时许多开发商 终于放弃，万科以9.7亿击败众 多实力对手，竞拍成功
万科无疑形成了区域的垄断者，具有区域话语权，通过造镇到造城的逐 步发展确立了其在该区域的绝对领导地位。
万科城 万科第五园
区位 坂田片区也被称为坂雪岗片区或坂雪岗工业区 交通 该区域西边为梅观高速已建成，东边是在建清 平快速。目前自驾车通过梅观高速等可在30分 钟内到达市中心
区位特点 • 处于深圳郊区的工业园区周边内 • 交通正在逐步改善 • 良好的产业基础支撑 • 政策导向下大力发展基础配套设施 • 迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但在
商业街定位：欧式小镇商业街 300米充分展示 6
客户定位——适应性客户为主，在中心区上班的白领
最初客户定位：由于万科最初判断深圳会有郊区化趋势，同时 认为目前区域较偏，通勤时间成本会高，朝九晚五的工薪阶层 可能不会来，由于对区域和客户的不熟悉，万科将客户定位为 不受生活限制，对环境重视的自由职业者
万科集团行业发展现状调查
万科集团行业发展现状调查1. 引言万科集团是中国房地产业的领军企业之一，成立于1984年，至今已发展成为综合性地产开发商。
本文旨在对万科集团所处行业的发展现状进行调查和分析。
2. 行业概况2.1 房地产行业的发展趋势随着中国经济的快速增长和城市化进程的推进，房地产行业得到了空前的发展机遇。
在过去几十年里，房地产行业成为中国经济增长的主要推动力之一。
2.2 万科集团在行业中的地位作为中国最大的房地产开发商之一，万科集团在行业中具有重要地位。
公司拥有丰富的项目经验和高质量的产品，深受消费者和市场的认可。
3. 行业挑战3.1 严格的政策限制随着房地产市场的快速发展，政府实施了一系列调控措施，旨在抑制房价上涨和促进市场稳定。
这对于万科集团等房地产企业带来了一定的挑战。
3.2 资金压力高额的土地成本、人力资源成本以及持续的研发投资等，给房地产企业带来了巨大的资金压力。
这也是万科集团等企业在发展过程中需要面对的一项考验。
4. 行业机遇4.1 城市化进程的推进随着中国城市化进程的加速，人口流动和城市更新需求不断增加，为房地产行业带来了巨大机遇。
万科集团通过深入研究不同城市的特点和需求，积极寻找合适的项目机会。
4.2 技术创新的助力随着信息技术和数字化的快速发展，房地产行业也面临着转型升级的机遇。
万科集团积极探索新的科技应用，提高工程质量和管理水平，并提供更好的用户体验。
5. 万科集团的发展策略5.1 多元化布局万科集团在中国各个城市进行多元化布局，通过投资和发展不同类型的房地产项目，以降低市场风险，并满足消费者多样化的需求。
5.2 专注于产品品质万科集团一直致力于提供高质量的房地产产品，注重设计、施工和售后服务等环节，以满足消费者对居住品质的追求。
6. 结论通过对万科集团所处行业的发展现状进行调查和分析，可以看出其在房地产行业中的重要地位。
尽管面临政策限制和资金压力等挑战，但万科集团仍积极顺应城市化进程和技术创新的机遇，通过多元化布局和专注于产品品质的发展策略，稳步推进业务发展。
东丽湖地区市场分析
一．项目所在地区市场分析1．开发现状东丽湖以津歧路为轴，分为东区和西区。
形成了东区发展相对成熟有待进一步繁荣，西区起步已成新开发热点的局面。
随着城市规划的推出、区域内基础设施逐步完善，并通过一些大型国际赛事的成功举办，东丽湖区域已受到国内外投资者的广泛关注。
a. 东区发展现状：旅游配套——旅游配套现东区已聚集东丽湖度假村、温泉会馆、酒店等各类休闲娱乐设施。
开发商——以万科、朗钜、亿兆为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以别墅和洋房为主。
在售项目——目前东区在售楼盘3个，供给量不大约在15万左右，全部为毛坯房交付。
价格区间——高层毛坯价格在7000元/平米，洋房毛坯价格在9500元/平米，别墅毛坯价格在12000元/平米。
面积区间——主力面积存在市场空白点。
市场供应产品面积区间在63—120平米和180—400平米两个区间。
就目前来看洋房面积在140—180这个区间的产品相对稀缺。
附：在售项目一览居住氛围——居住氛围不浓郁。
目前已入住住宅面积为30万平方米，主要以别墅和洋房产品为主，入住总户数不足2000户，50%空置，现实际居住户数不足1000户。
随着今年10月份的临近，万科会有20多万平米的精装洋房产品入住，届时居住氛围将有所提升。
附：已入住项目一览表b. 西区发展现状：旅游配套——会议中心已建成，水主题公园正在兴建中。
开发商——以华侨城和恒大为主。
产品线——供应产品形式丰富，既有高层、洋房、也有别墅。
以洋房和小高层为主。
在售项目——目前区域内在售楼盘仅有1个，供应量不大为10万平米，高层精装交付，洋房毛坯交付。
价格区间——高层精装价格8500元/平米，洋房毛坯价格为9000元/平米。
面积区间——户型以大户型为主，在125平米—200平米之间。
居住氛围——目前西区没有入住项目。
附：在售项目一览2．市场存量及远期供给潜在供给量大，但年供给量相对可控，不会造成太严重的供大于求的比例失衡问题。
万科市场分析
万科市场分析万科消费市场细分不同项⽬对客户的细分⽅式不同，对整个城市的客户购成没有系统认识，每个项⽬都是⼀个重新摸索的过程，周期长、效率低。
万科集团希望通过客户背景、购买考虑因素等⽅⾯的研究来对客户进⾏有效细分，为集团未来的中长期规划提供客户资料⽅⾯的决策依据。
“物以类聚，⼈以群分”！万科通过对购房消费市场中的消费者背景资料，家庭结构，消费者对房屋的价值追求，购房动机、房屋需求的特点等研究分析，来对房屋消费群体进⾏了有效的市场细分调查。
可分为：1. 社会所认同的成功⼈⼠。
这些⼈群是社会中⾼端阶层，家庭成员⾼学历，⾼收⼊，⾼社会地位是他们最⼤的特征。
房屋价值：他们把房屋的购买看成是⾃⼰事业上成功的标志，房屋成为⼀个社会标签，能够拉近或增加与周围同阶层⼈之间的联系，促使事业再上⼀个台阶。
房屋需求他们希望⼩区⾥有完备的健⾝娱乐场所。
因为⼤部分家庭都有汽车，因此希望⼩区有良好的停车硬件设施。
⾼⽔平的物业管理，⼤规模的⼭⽔园林设计也是他们所看重的。
他们希望和同等社会档次的⼈居住在⼀起，能够体现⾃⼰的⾝份和实⼒，外界对社区或者房屋档次评价对他们来说也是很重要的。
更多⼈希望在市中⼼买房，3室1厅或更⼤的房屋是他们的理想。
他们期望的⾯积在5类⼈中最⼤，平均价格也最⾼。
2. 社会新锐。
家庭主要成员⽐较年轻，但是学历较⾼，收⼊仅次于成功家庭。
没有孩⼦的⽐例⾼于其他家庭，很多家庭孩⼦年龄较⼩。
房屋价值：这类家庭对房屋的社会标签价值有深深认同，可以给⾃⼰带来⾯⼦上的增光，但是他们更加看重的是这种荣耀给⾃⼰⼼理上带来的享受。
房屋的物理特征上强调的是个性特征，能够体现个⼈的⽣活品位，独⼀⽆⼆的情调。
同时这类家庭注重和朋友⼀起分享⽣活中的快乐时刻，房屋既是下班后放松⼯作压⼒的地⽅，也是最好的朋友聚会，休闲场所。
房屋需求：好的户型对他们来说很重要，这样可以⽅便朋友聚会等活动，还可以体现⾃⼰房屋的个性。
3. 实务的家庭。
这类家庭的收⼊不是很⾼，还处在事业的起点和奋⽃期，⼀般还是做着基层的⼯作。
《研究方法论课程论文：万科房地产行业转型的挑战和机遇分析5300字》
研究方法论课程论文：万科房地产行业转型的挑战和机遇分析目录一、具体的研究方法 (1)（一）定性研究 (1)（二）采访 (1)（三）案例分析 (1)二、研究方法选择概要 (2)（一）研究路径 (2)（二）数据收集 (2)（三）案例分析工具 (3)图1企业转型分析框架 (4)（四）案例数据分析 (5)一、具体的研究方法研究方法与论文的研究进展直接相关。
合适、有效的研究方法可以有效地促进研究，同时也是研究成果的可靠保证和便捷工具，本文在大量文献研究的基础上展开分析。
除了采用定性研究的研究方法之外，还采用了采访，案例分析在内的三种方法。
（一）定性研究该方法是通过多种途径查阅和收集文献、企业年报等多方面资料，在此基础上进行相应的总结和分析，为后续研究提供可靠理论基础的研究方法。
本文采用此研究方法，旨在大量查阅有关房地产数字化转型的资料和数据之后对行业转型有更深入的了解，从而可以更深层次探索房地产行业转型的机遇和挑战。
（二）采访本文通过实地考察调研、开放式访谈、半结构化访谈和电话访谈等进行的一手资料收集。
通过对企业公开信息和同业提供的企业文件整理、搜索整理相关文献以及网络公开资料和行业报告等方式进行二手资料搜集。
（三）案例分析案例研究是由于本文主要针对“房地产企业为什么实行转型”、“房地产企业实行怎样转型”的问题展开，即关于“为什么”和“怎么样”的思路，适宜结合实际案例分析的研究方法。
以实际案例解析企业转型的选择和成功要素，总结对企业转型发展具有参考价值的建议。
本文采用案例分析法，并结合转型的分析模型对案例进行分析：借鉴陈晓萍(2003)提出案例分析法对于论文研究的三类作用：验证性、探索性、描述性，本文选择的案例分析偏向探索性研究。
基于构建的转型的分析模型对案例的转型动态过程进行分析，探索总结影响房企转型的关键因素。
二、研究方法选择概要（一）研究路径首先是对本文研究的背景、研究的目的和意义进行阐述。
本文通过对房地产发展的新常态进行介绍，在此背景下深入探索了为何众多传统房企提出众多战略转型策略后转型效果却不尽相同，进而更加深入的探讨房地产行业转型的机遇和挑战。
万科发展现状
万科发展现状万科是中国房地产开发企业中的领军者，成立于1984年，总部位于广东深圳。
多年来，万科以其优质的建筑品质和良好的经营理念，在国内外房地产市场上赢得了良好的声誉和市场地位。
下面我们将对万科的发展现状进行分析。
首先，万科在国内的发展非常迅速。
作为中国房地产市场的领导者之一，万科在全国范围内拥有众多的房地产项目，涵盖住宅、商业、写字楼等多个领域。
公司的销售额和净利润连续多年保持增长，稳居国内房地产企业的前列。
同时，万科还注重技术创新和绿色建筑发展，投入大量资源研发低碳、节能的建筑技术，通过提高建筑质量和环保水平，在市场上取得了巨大的竞争优势。
其次，万科的国际化发展也取得了良好的进展。
作为中国房地产企业的代表之一，万科在海外市场上也有一定的影响力。
目前，万科已经在新加坡、美国、英国等国家和地区开展了多个项目，成功打开了海外市场。
这些项目不仅丰富了万科的项目组合，还为公司带来了可观的利润。
此外，万科在社会责任和可持续发展方面也做出了积极的贡献。
万科注重与各级政府的合作，积极参与社会公益活动，推动城市的可持续发展。
公司也积极推进企业社会责任，关注员工的福利和培养，提供良好的职业发展机会和福利待遇。
此外，万科还积极关注环境保护，推动绿色建筑和可持续发展理念的普及。
然而，万科也面临一些挑战。
随着中国房地产市场的逐渐饱和和政府对房地产市场的调控政策，万科需要寻找新的增长点和发展机会。
此外，万科在国内外市场上也面临激烈的竞争，需要不断提升自身的竞争力和创新能力，以保持领先地位。
总体来说，万科作为中国房地产行业的领军企业，取得了显著的成绩。
公司在国内外市场均取得了良好的业绩，以优秀的建筑品质和绿色发展理念赢得了客户的认可。
不过，万科仍然面临着许多挑战，需要不断创新和调整。
相信在公司领导层的正确决策和团队的努力下，万科将继续保持稳定的发展态势，并在未来取得更大的成功。
厦门海沧万科城经典分析
需要。
户型分析
可倒板空 间赠送
该户型为6#-8#楼的主力户型，南北朝向，格局紧凑，实用性较强，通透性一般，附加值
较大，属于实用主义户型
落地窗
B户型分析： • 建筑面积： – 85.99平方米（二房二厅一卫） • 开间尺寸： – 客厅：3.6、餐厅：3.6 – 主房：3.65、次房：2.7 • 设计情况： – 客厅配备落地窗 – 单阳台设计 – 错玄关，且收纳空间设计较好 • 赠送面积： 赠送面积：10.47 赠送比例：12.18% • 综合点评 – 优势： • 劢线明朗，功能分区明确。 • 布局紧凑，无明显面积浪费。 • 巧设玄关，卫生间做到“干湿分离”。 – 劣势： • 通透性较差 • 餐厅直对卫生间，且迚深丌足，局部影响 劢线
三房两厅
四房两厅 总套数
113
128 ——
34
34 414
8.13%
8.13% ——
19
25 307
55.88%
73.53% 74.15%
开盘优惠
根据开盘贩房权益说明，
最高优惠为95折；
实际开盘优惠：5-8#楼优 惠散客97折优惠，企业客户 96折优惠，少部分关系户95
折优惠，折后均价9000元/㎡，
• • • • • 静区 动区 双阳台设计 凸窗设计
06 01 02 03 04 05
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东葛路南侧
58417.55 56197.65
295.739 283.738 160.790 40.208
87.626
84.296
住宅、商业 ＞3.0且≤4.0
＞20％且≤28％
35％且≤40％
住宅、商业 ＞3.0且≤4.0
＞20％且≤28％
35％且≤40％
住宅、商业 ＞3.0且≤4.0
300.88
191 231
30%
1 4 . 0 6 % 20%
10%
0
0%
2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年
1-11月
数据来源：南宁市统计局
总体市场 开发商对市场预期不高，房产投资增速有所下降
南宁历年房地产投资总额持续增长，但2011年政策利箭频频出击，部分开发商在新 开工及新楼栋建设力度上有所放缓，致使2011年房地产投资额同比增速下滑19个百分点， 而2012年1-11月开发投资同比下降8.2%.
254.156
住宅、商业 ＞3.0且≤4.0
＞20％且≤28％
35％且≤40％
竞价转让 B地块
/
竞价转让 C地块
/
青秀区德 化路1号
竞价转让 D地块
/
拍卖
GC201 2-073
04199 AC
竹溪大道东 侧
197258 189253 107247 26805.25
挂牌
GC20 12069
04049 46
2000户 8000套 4200套 6000套 7000套 1300套
数据来源：南宁房管局
保障房存在的6大重要问题！ ➢工程：个别存在质量隐患 ➢分配：出现骗租骗购情况 ➢配套：交通建设相对滞后 ➢资金：中西部筹资压力大 ➢制度：前后政策衔接问题 ➢立法：需用法规加以规范
截至2012年9月底，南宁市已实现 年内新开工各类保障性住房30604套 （户），开工率107.38%，超额完成 保障性安居工程全年新开工任务。并 确保年内竣工6000套保障住房。
购有商品房已入住、尚未取得房产证同样能落户
与国有企事业单位签合同满两年可落户
新政策鼓励各类人才落户南宁
新政策鼓励来邕投资
新的户籍政策以具有合法稳定住所为户口迁移的基本条件。 合法稳定住所是指在南宁市通过购买、赠与、继承、自建 等方式拥有房屋所有权的住房（含银行按揭的商品住房） 和公共租赁房、单位集体宿舍及亲属住所。在南宁市有合 法稳定住所的人员及与其共同居住的直系亲属，符合下列 条件之一者，可办理该市居民户口登记。
1、监管预售资金将防止开发商因资金周转而延期交房，
同时也防止开发商携款跑路，且使开发商无法在多个项目
之间挪用款项；
2、使开发商资金压力大幅增加，若真正执行到位将促使
较多楼盘以价换量；
信息来源：南宁房产局
政策分析
放宽户口迁移政策，再次变相放松限购
落户条件的大幅放宽，将为南宁带来更多的人口，同时大量被限购政策限制 的人群通过新户籍政策取得购房资格及多购一套资格。
南宁经济情况 受房地产政策，南宁楼市不景气，经济增速放缓
2700
2200
1700
1200
723
700
200 2005年
南宁市2005-2012年1-3季度GDP及增长率
GDP 亿元
增速 % 1800
2211
1316
1492
1063 870
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2002年
39.5
2003年
105.1 66.0
2004年 2005年
139.1
2006年 2007年
2008年
2009年
2010年
20%
10%
0%
2011年
-8.2%
2012年111月
-10% -20%
数据来源：南宁市统计局
土地市场 南宁财政收入告急，政府大力推地
本年南宁政府大力推地，推出地块以中小规模为主，地块主要集中在五象新区、经开区、 相思湖片区。楼面地价在1800-2600元/平米为主。
0
2012年
注，以上仅统计经营性用地，工业用地等未统计入内。以上地块包含广州军区本年出让的8个地块。 数据来源：南宁市国土资源局、辉煌地产市场部监测
土地市场 重点地块介绍
出让方式
编号
宗地号
竞价转让 A地块
/
位置
Байду номын сангаас
面积
（单位：㎡）
（单位：亩）
土地用途
容积率 ≤
规划设计条件 建筑密度％
绿地率％
169522
全国多银行首套利率重现8.5-9.5折。
北京部分银行取消首套利率8.5折优惠。 南宁多银行放贷已放缓，额度趋紧。
二套 三套
基准利率上浮5-15%，基本为上浮10% 拒贷
数据来源：辉煌地产客服部监测
政策分析
保障房建设力度加大，但仍难以对商品房形成冲击
南宁去年保障房建设任务超额完成，但质量问题频出，今年仍然大力度建设，
汇东星城 瑞和家园
龙胤当归 昌泰水立方
观澜溪谷 龙域香缇半岛
2012年限购延续
2012年2月24日，南宁市 出台文件明确限购政策要 延续，但近期部分楼盘又 加入了不限购的行列。
南宁房产局最新通知汇东星城、八桂绿城、南宁奥园、碧园南城故
事（尾盘，即将售完）、风格雨林（售磬）、不受限购，但并未说
明因属于区镇管辖或是经开区管辖而不受限购。板块内新地块或项
6月划定不受限区
在6月初，南宁市房产局正式划定不 受限购区域。含仙葫、五象新区核 心区、龙岗片区、以及兴宁区的三 塘片区。对于各楼盘的要求是：1、 禁止高调宣传2、禁止提价超过10%。
保利山渐青 保利爱琴海
红日山湖
金源悦府
嘉和城
大嘉汇东城
盛天东郡
宏桂东昇
天池山 海茵国际花城
八桂绿城 南宁奥园
碧水天和
2012年7月6日央行在距上次不到一月内再 次下调利率。
央行：提出满足首次购房家庭贷款需求。
本年2月再次下调存款准备金率，随后四 大国有银行对首套房贷款执行基准利率 。
2012年12月南宁主要银行房贷利率执行情况
套数 工行 交行 农行 建行 中行 浦发 招商 首套 9折 9折 9.5折 9.5折 9.5折 9.5折 9.5折
3816.31
3530.24 3459.04
600
4336
500
400
839.68
2629.70
300
2003.05
1865.76
1739.58
200
374.71
50.21
341.67
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
100
信息来源：中国住房和城乡建设部
为房产税扩容提供技术条件
试点城市将从现有的两个扩大到更多城市，但广西 各城市今明年实施房产税的可能性不大；
为未来限购的退出打下伏笔
未来有可能推出其它限制政策以衔接限购退出；
为保障房的公平分配奠定基础
各地出现较多的骗购骗租保障房现象，联网后不符 合条件的客户将被抑制，利于公平公正分配保障房。
政策分析
二三线城市仍在微调，南宁近期政策明紧暗松
二三线城市微调动作不断，以促刚需置业
城市
2012年部分城市刺激楼市政策
武汉 南昌 郑州 成都 常州
单方缴存住房公积金的职工购买首套住房，包括 一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米， 额度上限上升至80%，最高不超过60万元。
对在市城区购房的，住房公积金贷款最高限额由 以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的 双职工住房公积金缴存户，最高额度上调至60万 元。
南宁市2001-2012年1-11月房地产投资情况
投资额 亿元 同比增长率(%)
400.0
377.2
80%
350.0 300.0 250.0 200.0
311.5
187.5
226.7 199.3
70%
310.8 60%
50% 40% 30%
150.0 100.0
50.0 0.0
18.6
2001年
23.9
并更重视竣工量。因保障房与商品房品质差距较大，将难以对商品房形成冲击。
时间 保障房开工计划 实现开工量
竣工量
2011年 2012年
3.8801万套 2.85万套
108%
/
计划超过100% 计划6000套
2012年南宁2.85万套保障房分配
廉租住房补贴 廉租住房
经济适用住房 公共租赁住房 限价商品住房 城市棚户区改造
40%
11.8% 30% 1625.95 20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40% 2012年前三季
2005-2012年1-11月南宁市固定资产投资额及增长情况
3000
固定资产投资总值(亿元)
固定资产投资增长率(%)
60%
2500
2223.62 40%
2004
2000
29.12% 20%
1500
万科地块市场简析
宏观环境分析 区域市场分析
2012年南宁楼市回顾
拨云见日 奋力前行 土地爆增 房价攀升
政策
土地
住宅
别墅
商业
写字楼