房地产估价第一部分(2011-2012学年)
2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕
2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第一章第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的区别（二）专业房地产估价的概念（三）估价与评估的异同（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内（五）房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法）一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。
A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。
房地产估价1.2.3章
估价时点：估价时点是指估价结果对应的日期， 即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公 历表示，并精确到日。 客观合理价格或价值的估算和判定：客观合理 价格或价值是估价对象在某种估价目的的特定 条件下形成的正常价格，它能为当事人或社会 一般人所信服和接受。房地产估价中所确定的 客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济 价值，它体现在房地产的使用过程中。
房地产估价
主编：张洪力
一、课程教学目标
通过本课程的学习，使学生了解房地产价 格形成机理，熟悉房地产估价的原则与程 序，掌握房地产估价的主要方法，为今后 从事物业管理、房地产开发投资、房地产 经营、房地产估价等工作奠定基础。
二、课程的性质、目的和任务
课程性质: 房地产估价是工程管理专业与房地产经营 与估价的一门专业课程，它是集经济学和 工程技术知识于一体的一门专业课程，具 有较强的理论性和应用性。作为公选课程， 它旨在让学生了解房地产估价的基本理论 与基本方法拓宽学生的知识面，以适应新 世纪国际化复合型人才的需求。
地势：地势包括地势高低、自然排水状况、 被洪水淹没的可能性等 地质、水文和气象条件：地质条件决定着土 地的承载力。地质坚实，承载力较大，有利 于建筑使用，反之亦然。水文指地下水及其 附近沟渠、河流、江湖等的基本情况。好的 水文条件是土地开发、营造自然景观的重要 前提。气象条件是指风力、气温、湿度、降 水量等。
第一章 房地产与房地产估价
A、教学课时 2课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生掌握房地产的概念、 特征与类型 了解房地产估价的概念和目的 了解房地产估价的必要性 C、本章教学重点 房地产、房地产估价概念 D、本章教学难点 房地产的特性、种类
学习要求 了解房地产产权、不动产与动产的概念； 房地产估价的特点和两种类型的房地产估 价；房地产估价制度。熟悉房地产的概念； 房地产的类型；房地产估价的必要性。掌 握房地产的特性；房地产估价的概念。
2012年房地产估价笔记师第一章房地产估价文书写作
第一章房地产估价文书写作【考情分析】历年具体考试内容：2010年指错：1.致委托方函缺估价报告应用的有效期（或致委托方函估价报告使用有限期）2.估价对象实物状况描述不完或不清；或缺估价对象土地实用状况；或建成时间为具体到月；或缺估价对象四至；或缺各估价对象分摊的土地面积。
3.估价对象权益状况描述不全；或缺他项权利限制情况；或缺租赁权情况；或缺是否优先受偿款情况。
4.价值定义中缺未设立法定优先受偿权下的市场价值定义。
5.结果报告的估价结果没有大写。
6.缺少风险提示（或说明）7.附件应放在技术报告之后。
2010年改错题：错误：本次估价以xx建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人（或xx房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
错误：设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
改为：设定其土地使用权年限自估价时点起为44年。
错误：自本报告估价时点起半年内有效改为：自本报告出具之日起半年内有效错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致。
改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看的状况保持一致。
2009年指错：1.致委托人函中缺估价对象的详细说明2.致委托人函中缺估价报告应用有效期3.致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明（或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值）4.估价对象权利状况描述不全，未交待是否有共有权人，是否设立抵押权，缺房屋所有权情况说明5.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍6.估价对象中缺区位状况说明或介绍。
7.估价对象缺现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等。
8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》9.估价原则缺谨慎原则10.估价报告中缺变现能力分析2008年指错：1.估价原则不必考虑谨慎原则；2.估价报告有效期表述不正确；3.缺少权益（土地权益）状况因素说明与调整；4.估价结果的表述，估价技术报告与估价结果报告不一致2008年改错：1.价格定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值2.估价时点错，应为2008年8月30日3.估价依据缺指导意见（即缺《城市房屋拆迁估价指导意见》）4.估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估2007年指错：1.致委托人函中缺少估价目的。
房地产估价案例与分析_第一章(6)_2011年版
1、甲公司以每平方米建筑面积8 000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5 000 m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
在正常情况下，若设甲公司的实际花费为C，则( )万元。
A:C<4 000B:C=4 000C:C=4 010D:C>4 010答案:D2、甲公司以每平方米建筑面积8 000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5 000 m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。
之后，上级令甲公司售出写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为P，在正常市场条件下，P最可能的取值为( )万元。
A:P<4 000B:P=4 000C:4 000<P<4 010D:P=4 010答案:A3、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600 m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1 000 m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估A:政府房地产管理部门B:政府规划管理部门C:政府土地管理部门D:上级总公司答案:B4、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600 m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1 000 m2的写字楼。
现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
评估时依据的建筑面积应为( )m2。
A:460B:600C:800D:1 000答案:D5、某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460 m2。
[工程类试卷]2012年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析
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2012年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。
1 收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物( )之日。
（A）开始施工（B）竣工（C）登记（D）开始营业2 下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是( )。
（A）时间风险（B）比较风险（C）持有期风险（D）通货膨胀风险3 以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的( )组合来提高收益、降低风险。
（A）地理区域（B）时间分布（C）物业类型（D）收益形式4 下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是( )。
（A）空置率（B）预售面积（C）房地产价格（D）房屋空间使用数量5 某城市写字楼市场年初存量为1000万m2，空置量为40万m2；本年写字楼施工面积为100万m2，新开工面积为60万m2，新竣工面积为50万m2。
该城市写字楼的平均建设周期为( )年。
（A）1．20（B）1．67（C）2．00（D）2．806 某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有( )。
（A）垄断性（B）外部性（C）复杂性（D）信息不对称性7 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的( )中提出。
（A）《规划意见书(选址)》（B）《设计方案审查意见》（C）《建设工程规划许可证》（D）《建设用地规划许可证》8 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由( )组织。
（A）项目施工单位（B）项目监理单位（C）项目建设单位（D）建设行政主管部门9 在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是( )。
（A）领导定价法（B）认知价值定价法（C）成本加成定价法（D）价值定价法10 房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于( )。
房地产估价试卷 答案2012
A.目前是否有经济收入B.过去是否带来了经济收益 C.是否具有产生经济收益的能力 D.目前的收入是否大于运营费用
7．楼面地价又称单位建筑面积地价，楼面地价与土地总价的关系为( )。
A．楼面地价；土地总价÷总建筑面积B．楼面地价：土地总价x总建筑面积C．楼面地价：土地总价+总建筑面积D.楼面地价：总建筑面积÷土地总价
六、论述题(13分)
房地产估价结果报告的一般要素含有哪些？
报告摘要
致委托方函
估价师声明
房地产估价结果报告
房地产估价技术报告
教研室主任出卷人不开口，没有人知道你想要什么；不去做，任何想法都只在脑海里游泳；不迈出脚步，永远找不到你前进的方向。其实你很强，只是懒惰帮了你倒忙。
2.成本法和市场法的适用范围
⑴、无交易、无收益的房地产估价
⑵、特殊目的房地产估价
⑶、特殊建造的房地产
⑷、狭小市场上的房地产
⑸、市场比较法中的修正计算
五、计算题(第一题12分，第二题10分，共22分)
1.甲乙两个房地产交易实例，甲的建筑面积200m2，成交总价80万人民币，分3期付款，首期付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交日期一次付清，试对甲乙两个交易实例建立价格可比基础。（假设人民币于美元的市场汇率为1美元等于8.3人民币）
A．最高最佳使用原则 B．合法原则C．估价时点原则 D．替代原则和公平原则
6．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ABDE）。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
《房地产估价》刘薇(习题答案)
第一章习题答案：一、单项选择题1.C2.C3.B4.C5.C6.B7.B二、多项选择题1.BCD2.CDE3.ACE4. CDE三、判断题1.×2. √3. √4. ×5. ×6. √7. √四、简答题（略）第二章习题答案：一、单项选择题1.D2.D3.C4.A5.A6.B7.D8. A9.A 10.C11.B 12.B 13.C二、多项选择题1.BCDE2.BCDE3.BD4. ABCD5.ABC6.CDE7.BCE三、判断题1.×2. √3. ×4. √5. √6. √7. √8. ×9. ×四、简答题（略）第三章习题答案：一、单项选择题1.A2.D3.A4.A5.D6.A7.C8. C9.A 10.B11.C 12.A 13.C 14.D 15.B二、多项选择题1.ABCE2.BCDE3.BCD4. DE5.ADE6.ACE7.BCDE8.ACDE 9.ABDE 10.BCE三、判断题1.×2. ×3. ×4. ×5. ×6. ×7. √8. ×9. × 10. √四、简答题（略）第四章习题答案：一、单项选择题1.D2.B3.B4.A5.A6.D7.A二、多项选择题1.ACD2.BD3.ABCD4.ACE三、判断题1.√2. √3. √4. √5. ×6. √7. √8. √四、简答题（略）第五章习题答案：一、单项选择题1.D2.D3.B4.B5.B6.D7.C8.D9.A 10.B11.C 12.D 13.A 14.D 15.B二、多项选择题1.BCDE2.ABC3.BCDE4.BCE5.AD6.BCDE7.AD8.ABC9.AC三、判断题1. √2. √3. ×4. ×5. ×6. ×7. √8. √9. × 10. ×四、计算题1.加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元／㎡。
房地产估价师第一套《房地产估价案例与分析》真题附答案
房地产估价案例与分析真题与解析一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）甲公司拥有一幢位于市中心繁华地带的大型综合楼，有商业、办公和住宅多种类型物业，该综合楼于2010年7月底竣工后对外出租。
2012年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。
2014年7月甲公司偿还了全部银行贷款后，决定出售该综合楼六层的部分办公用房，再次委托乙房地产估价机构进行评估。
请问：两次估价的估价基本事项具体有哪些不同？估价原则有哪些不同？【参考答案】1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是转让估价；第一次估价的价值时点是2012年9月，第二次估价的价值时点是2014年7月；第一次估价的估价对象是该综合楼整体，第二次估价的估价对象是该综合楼六层的部分办公用房；第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是市场价值。
2.第一次估价的估价原则中有谨慎原则，第二次估价评估的是市场价值，则其估价原则除了没有谨慎原则外，其他应遵循的原则与第一次估价相同。
主要考点：1.估价基本事项；2.价格差异原因分析。
（二）2015年6月1日某房地产估价机构受委托评估一幢办公楼完全产权状况下的整体转让价值。
该办公楼共20层（含地下两层设备层），钢筋混凝土结构，建设期2年，建成于2007年，登记建筑面积为18000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，土地使用年限自2005年6月1日至2055年5月31日。
采取成本法时，取类似办公楼的总建筑面积综合单价进行测算；采用收益法等比递增公式测算收益价值时，以周边三个类似办公楼实际租金的平均值为客观租金，年租金增长率6%，收益年限48年进行测算。
请问：1.本次估价成本法测算中采用的建筑面积应为多少？2.上述收益法测算思路中存在哪些错误？【参考答案】1.建筑面积应为20500m2。
房地产估价(第1章)
二、市场交易价格与评
估价格
三、房地产评估的特点
《房地产评估》
一、房地产评估的概念
房地产价格评估，又称为房地产估价，英文名称为Real Estate Appraisal或Real Property Valuation。所谓房地 产评估，是专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在某 一特定时点上的价值进行估计。 “如果给房地产估价下一个精要的定义，则它是指为特定目 的评估房地产的特定权益于特定时点的价值的活动。”（柴强， 房地产估价（修订第四版），北京，首都经济贸易大学出版社， 2003年。）
4． 按房地产价格表示单位可划分为总 价格、单位价格、楼面地价等 楼面地价＝土地总价格/建筑总面积 楼面地价＝土地单价/容积率 5． 其它价格类型
《房地产评估》
三、房地产价格的作用
1．调节供求关系 2．引导与公告作用 3．促进技术进步
4．优化资源配置的作用
《房地产评估》
第三节 房地产评估的概念与特点
土地的供给分为土地的自然供给和经济供 给两个方面。
《房地产评估》
二、土地与土地使用权
土地的特性分为土地的自然特性和经济 特性两个方面。
（二）土地的经济特性 1．供给的稀缺性。 2．可垄断性。 3．土地利用多方向性。
（一）土地的自然特性 1．位置的固定性。
2．质量的差异性。
3．不可再生性。 4．效用永续性。
《房地产评估》
一、房地产
按照用途来划分，可以分为： 1．商业房地产。 2．办公房地产。 3．居住房地产。 4．工业和仓储房地产。 5．农业房地产。 6．特殊房地产。 7．综合房地产。 土地分为农用地、建设用地和未利用土地。
房地产估价概论(1)
第一章房地产估价概论本章知识架构本章考纲要求第一节对房地产估价的基本认识一、考纲要求1．熟悉房地产估价的含义；2．掌握房地产估价的特点；3．熟悉房地产估价的必要性二、内容讲解每个想从事房地产估价工作的人士，首先要对房地产估价以及这种职业、行业有个总体了解。
为此，本章介绍房地产估价的含义、特点、必要性等对房地产估价应有的一些基本认识，现实中房地产抵押、征收、税收、司法鉴定、转让等活动对房地产估价的需要，估价当事人、估价目的、估价时点、估价对象价值类型等房地产估价的要求，以及房地产估价师的职业道德和中国房地产估价行业发展概况。
第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义本书所讲的房地产估价，是专业房地产估价。
在弄清什么是专业房地产估价之前，有必要弄清专业估价与非专业估价的区别。
〔一〕专业估价与非专业估价的区别对“估价”通俗而简单的理解，就是估计商品、资产、财产等的价格或价值，是任何人都可以做的，不管他估计得对或错，也不管人们是否相信其估计结果。
例如，你看上了某幢房屋或某块土地，想知道它值多少钱，或者判断卖方的要价是否合理，或者自己出价多少合适，你可以自己估计，也可以咨询亲友的意见。
这种意义上的估价，不妨称为非专业估价。
然而，要想获得客观合理、令人信服的估价结果，就需要专业估价。
房地产现今不仅是一种重要的资源或财产，生产要素或消费品，而且是一种商品或资产，成为人们交易和投资的主要对象，房地产价格或价值因此成为人们普遍关注的问题之一，从而房地产估价不仅是人们有兴趣了解和掌握的一种知识，而且发展成了一门学问和学科。
作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。
由于这种估价活动的专业性很强，需要专门的知识和经验，估价结果是否客观合理还关系有关单位和个人的切身利益，甚至直接关系公共利益和人民财产安全，例如，为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价〔以下称房屋征收估价〕不仅关系被征收人的切身利益还关系社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价〔以下称房地产抵押估价〕还关系金融安全，所以不是随便什么单位和个人都可以从事的，只能由具有房地产估价资质的专业机构和具有房地产估价资格的专业人员来从事。
2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(一)
2012年房地产估价师《案例与分析》精讲(一)第一节房地产估价技术路线概述一、房地产估价技术路线的概念房地产估价机构接受了估价委托并且明确了估价目的、估价时点、估价对象等估价基本事项之后，接下来要做的一件重要的工作就是确定估价技术路线。
只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能进行后面的具体估价作业。
房地产估价的技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，也就是确定房地产价格形成过程。
确定估价技术路线的结果和目的是：确定价格内涵和价格形成过程。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
二、房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。
因此，房地产估价技术路线体现的正是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。
下面以《规范》中的一些条文规定来说明房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系。
以《规范》第6.4.4条为例：“6.4.4以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：⑴首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。
此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
⑵用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
”这里给出的处理土地使用权出让金问题的两种方式，就是两种估价技术路线。
xin
桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表工程08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表土木工程08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表土木工程08-2桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表土木工程08-3桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表土木工程08-4桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表土木工程08-5桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表勘技08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表勘技08-2桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表测绘08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表建筑08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表建筑08-2桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表国贸08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表国贸08-2桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表工商08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表旅游08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表营销08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表计算机08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表通信08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表电信08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表艺术08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表艺术08-2桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表艺术08-3桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表艺术08-4桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表广告08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表动画08-1桂林理工大学博文管理学院2011-2012学年第一学期课程安排表英语08-1。
2012房地产估价专业课程设计参考答案.doc
培训楼工程量计算一、参数计算1.L外=（11.6+6.5）*2=36.2m2.L中= L外-4B=36.2-4*0.37=34.72m3.L外净=11.1-2*0.25-2*0.4+6-2*0.25）*2=30.6m4.L内=（6-0.24）*2+（4.5-0.24）=15.78m5.L内净=（6-0.25*2-0.4）*2+4.5-0.02*2=14.30m6.假设外墙设苯板保温7cm厚，空气层1cm厚，共8cmL苯中=L外+4B苯=36.2m+4*0.07=36.48m7.L保温外=L外+8B(苯+气)=36.2+8*0.08=36.84m8.L散中=L外+4B散一台阶=36.2+4*0.55-3.9=34.5m9.S围=11.6*6.5=75.4㎡10.保温层外S=（11.6+0.08*2）*（6.5+0.08*2）=11.76*6.66=78.32㎡11.S建筑面积=S一层+S二层=2S+S阳台/2=2*78.32+1/2*4.56*（1.2-0.08）=159.19㎡二、土石方工程1.场地平整S=（a+4）·（b+4）=（11.6+0.08*2+4）（6.5+0.08*2+4）=15.76*10.66=168㎡2.满堂基础挖土方：V=（12.3+2*0.3+0.71*1.75）*（7.2+2*0.3+0.71*1.75）+1/3*0.712*1.753=224.7m3垫层挖土V=ABh=12.3*7.2*0.1=8.856 m3V挖=224.7+8.856=233.56 m3 其中：人工23.36 m3机械210.2 m33.室外地坪标高以下埋设砌筑物体积（1）基础垫层 V=A·B·h=12.3*7.2*0.1=8.856 m3（2）柱子 Z1 500*500*4根Z2 400*500*4根Z3 400*400*2根H=屋面板板顶结构标高+满堂基础顶面标高=（7.2-0.03）+1.7=8.87mV1=0.5*0.5*8.87*4=8.87m3V2=0.4*0.5*8.87*4=7.1m3V3=0.4*0.4*8.87*2=2.84m3V柱=V1+V2+V3=18.81m3室外地坪标高下柱的体积：H＇=1.7-0.45=1.25mV=18.81/8.87*1.25=2.65m3（3）砖基础①基础两种材料分界点标高-1.700，距室内地坪±0.000距离为1.7m>300mm，所以基础与墙身的分界线为室内地坪基础高度H=1.7mV外=L外净*0.365*1.7=30.6*0.365*1.7=18.99 m3V内=L内净*0.24*1.7=14.3*0.24*1.7=5.83 m3②扣除楼梯柱TZ1 370/240*2根 TZ2 240*240*2根V梯柱=（0.37*0.24*2+0.24*0.24*2）*1.7=0.5 m3V=18.99+5.83-0.5=24.32 m3室外地坪标高-0.450下砖基础体积：V=24.32/1.7*1.25=17.88 m3（4）满堂基础：①370墙下V1=A·B·H=（11.1+0.5*2）*（6+0.5*2）*0.2=12.1*7*0.2=16.94 m3a1=a-2*0.15=12.1-0.3=11.8mb1=b-2*0.15=7-0.3=6.7mV2=h/3〔ab+a1b1+(ab1+a1b)/2〕=1/3 × 0.1 ×〔12.1 × 7+11.8 × 6.7+(12.1 × 6.7 +11.8×7)/2 〕=1/3 × 0.1 ×(84.7+79.06+81.83)=8.19m3V3=0.2*0.5*L轴=0.2*0.5*（11.1+6）*2=3.42 m3②240墙下： V4=0.2*0.4*【（6-0.25*2）*2+（4.5-0.2*2）】=0.2*0.4*（5.5*2+4.1）=1.21 m3V=V1+V2+V3+V4=29.76 m3V=8.856+2.65+17.88+29.76=59.5 m34.基础回填V=V挖-V体=233.56-59.5=165.2m35.室内地面回填V=主墙间净面积*填土厚度主墙间净面积=首层建筑面积-（L中*外墙厚+L内*内墙厚）=75.4-34.72*0.365-15.78*0.24=58.94㎡填土厚度=室内外高差-垫层、找平层、3cm面层等厚度=0.45-0.13=0.32mV=58.94*0.32=18.86 m36.台阶挖土：挖500mm深V=abh=(2.7+0.3*4)*（1+0.3*2）*0.5=3.12 m37.散水挖土：挖500深V=L·B·H=（36.2+0.55*4-3.9）*0.55*0.5=9.49 m38.余土外运V余=V挖-V填=（233.56+3.12+9.49）-(165.2+18.86)=237.48-184.42=53.25 m3三、砌筑工程1.砖基础：V=24.32 m32.370外墙：V=（L净·H-嵌入墙身的门窗洞口面积）·B-嵌入墙身的砼构件体积（1）L外净=30.6m（2）H：有框架梁时高度算至梁底 H=7.17-0.5-0.65=6.02m（3）外墙门窗洞口面积C-1 1.5*1.8*8个=21.6㎡C-2 1.8*1.8*2个=6.48㎡M-1 2.4*2.7=6.48㎡MC-1 0.9*2.7+1.5*1.8=5.13(其中门2.43，窗2.7)S=39.69㎡（4）砼构件体积外墙上的过梁长度=洞口宽+500mm370*180 c-1 L=2M*8个c-2 L=2.3m*2个370*240 M-1、MC-1L=2.9*2个V=0.37*0.18*（2*8+2.3*2）+0.37*0.24*2.9*2=1.887 m3(5)TZV=0.37*0.24*[(1.8-0.03)+（3.57-0.5）]=0.37*0.24*4.84=0.484 m3 （6）外墙砌筑V=（30.6*6.02-39.69）*0.365-1.887-0.484=55 m33.240内墙砌筑（1）L内净=14.3m（2）H=7.17-0.5-0.5=6.17m（3）内墙上门洞口面积M-2 900*2400*4个M-3 900*2100*2个S=0.9*2.4*4+0.9*2.1*2=12.48㎡（4）内墙上的过梁240*120 M-2 M-3 L=1.4m*6个（5）TZV=0.24*0.24*4.84=0.279（6）内墙砌筑V=（14.3*6.17-12.48）*0.24-0.24-0.279=17.72 m34.240女儿墙：女儿墙 L中=L外-4B=36.2-4*0.24=35.24mH=7.8-7.17-0.06(压顶)=0.57m（备注：1-1剖面图 P124）V=35.24*0.57*0.24=4.82 m3扣除构造柱 240*240*8根（备注：屋顶平面图P121页）Vz=0.24*0.24*8*(7.8-7.17-0.06)=0.33 m3砌筑女儿墙V=4.82-0.33=4.49 m3四、砼工程（一）基础垫层 V=8.856 m3（二）满堂基础 V=29.75 m3（三）柱子 V=18.81 m3（四）有梁板1.一层：建筑标高3.600结构标高3.570（备注：3.57梁配筋图P129页）（1）KL：板下梁的体积计算，梁高400MM○1外墙上KL1 KL2 KL3 –截面尺寸均为370*500V123=L外净*0.37*0.4=30.6*0.37*0.4=4.53 m3○2内墙上KL4 KL5—截面尺寸均为240*500V45=L内净*0.24*0.4=14.3*0.24*0.4=1.37 m3VKL=V123+V45=5.902 m3（2）B 板厚100mmV=11.6*6.5*0.1=7.54m3○1扣除柱头：Z1、Z2、Z3、在板内的体积V=(0.5*0.5*4+0.4*0.5*4+0.4*0.4*2)*0.1+(0.37*0.24+0.24*0.24)*0.5 =0.212+0.073=0.285○2扣除楼梯=（2.43+0.9+0.24）*（2.1-0.12*2）-（0.25-0.12）*（0.2-0.12）-（0.2-0.12）*（0.2-0.12）=6.55㎡V=6.55*0.1=0.655 m3○3增加保温层8cm下的阳台板体积V=0.08*0.1*4.56=0.036 m3○4 BVB=7.54-0.285-0.655+0.036=6.636 m32.二层：建筑标高7.200 结构标高7.170（备注：7.17梁配筋图P131）（1）KL :板下梁的体积○1外墙上KL1 KL2 KL3---370*650 H=650-100=500V123=0.37*0.55*30.6（L外净）=6.23 m3○2内墙上 KL4、KL5---240*500 H=400V45=0.24*0.4*14.3（L内净）=1.37 m3VKL=7.6 m3（2）BV=11.6*6.5*0.1=7.54 m3○1扣除KZ柱头 V=0.212 m3○2增加8CM保温层下雨棚，挑檐板体积V=0.08*0.01*L保温中=0.08*0.01*（36.2+0.08*4）=0.292 m3VB=7.54-0.212+0.292=7.62 m3总计有梁板V=一层（VKL+VB）+二层（VKL+VB）=（5.902+6.636）+(7.6+7.547)=27.685 m3（五）楼梯（已含三根TL1的量）S=6.55㎡（六）阳台：8CM在有梁板内已增加S=1.12*4.56=5.11㎡(七)雨篷：平面+200高反梁S=1.12*4.56+（4.56+0.6*2）*0.2=6.26㎡（备注：挑檐剖面图 P125）（八）栏板L=1.2*2+(4.5-0.03*2)=6.84MV=6.84*0.9*0.06=0.37 m3（备注：阳台剖面图P125 二层平面图P120）（九）挑檐1.平面图 b=0.6-0.08=0.52m d=0.1m挑檐中心线L=L保温外+4b-4.56=36.84+4*0.52-4.56=34.56mV=0.52*0.1*34.36=1.787 m3 S=17.87 m32.反梁 h=0.2 d=0.06反梁中心线L=L保温外+8（挑檐宽-d/2）-4.56=36.84+（0.52-0.06/2）*8-4.56=36.2m V=36.2*0.2*0.06=0.434 m3 S=7.24㎡V=1.787+0.434=2.221 m3(十)压顶(备注：1-1剖面，压顶钢筋配置图建施6 124页，屋顶平面图建施3 121页)b=240+2*30=300 h=60压顶中心线即女儿墙中心线长L=L外-4*0.24=36.2-4*0.24=35.24m需要扣除屋顶8根构造柱240*240V=0.06*（0.3*35.24-0.24*0.24*8）=0.607 m3（十一）过梁V=1.887+0.24=2.127 m3（十二）构造柱(备注：1-1剖面，压顶钢筋配置图建施6 124页)240*240*8根柱高H=7.8-7.17=0.63mV=0.24*0.24*0.63*8=0.29 m3（十三）TZ240*240*2根 H1=3.57+1.7=5.27 H2=1.77+1.7=3.47240*370*2根 H1=5.27 H2=3.47 m H=5.27+3.47=8.74mV=0.24*0.24*8.74+0.24*0.37*8.74=1.28 m3五、门窗工程S=S外+S内=39.69+12.48=52.17㎡其中 S门=21.39 S窗=30.78㎡六、地面工程：整体面层（主墙间净面积）块料面层（实铺面积）（一）一层1.培训室：两间S主=（3.3-0.24）*（6-0.24）*2=3.06*5.76*2=17.626*2=35.252㎡S实=17.626-5个柱内角+门口侧壁2个Z1内角：S1=（0.25-0.12）*（0.25-0.12）*2=0.13*0.13*2个2个Z2内角：S2=（0.25-0.12）*（0.4-0.12）*2=0.13*0.08*2个1个Z3内角：S3=（0.2-0.12）*0.4门口侧壁：S4=0.9*0.12（算至中心线）S实=（17.626-S1-S2-S3+S4）*2间=17.647*2=35.294㎡2.接待室一间：S主=（4.5-0.24）*（3.9-0.24）=4.26*3.66=15.592㎡S实=15.592-4个柱内角+4个门口侧壁=15.592-0.08*0.08*2个-0.13*0.08*2个+0.9*0.12*3个+2.4*0.185=16.326㎡3.楼梯间S主=（4.5-0.24）*（2.1-0.24）=4.26*1.86=7.924㎡S实=7.924-4个柱内角+1个门口侧壁=7.924-0.13*0.08*2-0.08-0.08*2+0.9*0.12=7.998㎡（二）二层1.培训室：同一层培训室2.会客厅：同一层接待室3.楼梯间：踏面宽300MMS主=（2.1-0.24）*（0.93-0.3）=1.86*0.63=1.172㎡S实=1.172-2个柱内角+1个门口侧壁=1.172-0.13*0.08-0.08*0.08+0.9*0.12=1.263㎡(备注：楼梯间平面图建施-7 P125，二层平面图)（三）其他1.楼梯：梯段和平台的水平投影面积S=（2.1-0.24）*（2.43+0.9+0.3）=6.75㎡2.阳台：外墙3CM抹灰保温层外S=（1.2-0.06-0.08-0.03）*(4.5-0.03*2)=1.03*4.44=4.57㎡3.台阶：平台S=（2.7-2*0.3）*（1-0.3）=2.1*0.7=1.47㎡台阶S=（2.7+4*0.03）*（1+0.3*2）-2.1*0.7=3.9*1.6-1.47=4.77㎡合计6.24㎡4.散水S=0.55*（L外+4B-台阶）=0.55*（36.2+4*0.55-3.9）=0.55*34.5=18.975㎡5.垫层（1）地面—100厚砼V=底层室内主墙间净面积*设计垫层厚度=（35.252+15.592+7.924）*0.1=5.877m3（2）台阶—从下至上200厚砂，200厚碎砖，100厚砼V砂=S·d=6.24*0.2=1.872 m3 V砖=1.872 m3（3）散水---做法同台阶V砂=18.875*0.2=5.69 m3 V砖=5.69 m3七、屋面及保温工程1.屋面水平投影面积：(备注：1-1剖面图，女儿墙厚240mm)S水平=（11.6-0.24*2）*（6.5-0.24*2）=11.12*6.02=66.94㎡2.卷材屋面防水：（SBS防水层上翻250mm）（1）屋面：S防水=S水平+C周长*0.25=66.94+（11.12+6.02）*2*0.25=75.51㎡（2）雨篷和挑檐：（SBS防水层外上翻250mm和200mm）①平面：S=（1.12-0.06-0.03）*（4.5-0.06）+34.36*（0.6-0.08-0.06）=1.03*4.44+34.36*0.46=20.38㎡②外上翻200mm挑檐外L=L保温外+4B=36.84+4*（0.52-0.06-0.03）+0.6*2=36.84+4*0.43+1.2=38.56m+1.2=39.76mS=39.76*0.2=7.95㎡③外上翻250mmS=L保温外*0.25=36.84*0.25=9.21㎡屋面防水合计 S=75.51+7.95+9.21=92.67㎡+20.38=113.05㎡3.隔汽层：四周上翻150mmS=S水平+（11.12+6.02）*2*0.15=72.08㎡4.保温层V=S水平*保温层厚度=66.94*0.1=6.694 m35.水泥炉渣找坡层V=（66.94+20.38）*0.05=4.37 m36.基础防潮层：（沿墙体下）S=L外净B+L内净B=30.6*0.37+14.3*0.24=14.754 m37.墙面保温层：（从-1.700开始做至二层板下7.17-0.1=7.07m）V=（L保温外·H-S外门窗+S侧壁）·d=[36.84*(1.7+7.07)-39.69+S侧壁]*0.08=（36.84*8.77-39.69）*0.08=24.14 m3S侧壁=b·l b=0.185-0.03+0.08=0.235ml—侧壁周长 l=(1.5+1.8)*2*8+1.8*4*2+(2.7*2+2.4)+(2.7*2+2.4+1.5)=84.3m 侧壁2cm保温砂浆 S=0.235*84.3=19.81㎡(备注：C-1 (1.5+1.8)*2*8个C-2 1.8*4*2个M-1 2.7*2+2.4MC-1 2.7*2+2.4+1.5）八、装饰工程（一）天棚1.室内：培训室四间接待室两间一二层楼梯间S=主墙间净面积+梁两侧面积（梁宽同墙厚，计入墙面抹灰）=17.626*4+15.592*2+7.924+1.172=110.79㎡2.阳台、雨棚、挑檐S=5.11+6.26+17.87=29.24㎡（二）内墙角：H=3.6-0.1=3.5m1.培训室S=（3.06+5.76）*2*3.5m*4间=246.96㎡扣除C-1 2个 M-2 1个S扣=（1.5*1.8*2+0.9*2.4）*4间=30.24㎡S=246.96-30.24=216.72㎡2.接待室S=（4.26+3.66）*2*3.5*2间=110.88㎡扣除M-2 4个 M-3 2个 M-1 1个 MC-1 1个S扣=0.9*2.4*4+0.9*2.1*2+2.4*2.7+0.9*2.7+1.5*1.8=12.48+6.48+5.13=24.09㎡S=110.88-24.09=86.79㎡3.楼梯间S=（4.26+1.86）*2*3.5*2层=85.68㎡扣除 M-3 2个 C-2 2个S扣=0.9*2.1*2+1.8*1.8*2=10.26㎡S=85.68-10.26=75.42㎡天棚抹灰面积S合=216.72+86.79+75.42=378.93㎡（三）外墙裙S=36.84*0.9-2.4*0.9=30. 996㎡（四）外墙面：（高度若有挑檐算至挑檐板下皮）。
房产评估师考试《房地产估价案例与分析》学习笔记-第一部分房地产估价基本方法
第一部分 房地产估价基本方法一、收益法二、成本法三、比较法四、假设开发法五、其他重要考点一、收益法的总结1.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象：收益法适用的对象是收益性的房地产，包括住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据有出租收益的类似住宅的有关资料，采用比较法求取该住宅的租金水平、空置率和运营费用等，再利用收益法来估价。
但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2）适用条件收益法测算出的价值取决于估价师对未来的预期，错误或非理性的预期会得出错误或偏离实际的收益价值。
因此，收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查研究为基础。
2.收益法的技术路线收益法：选择公式→收益年限或持有期→净收益→报酬率或资本化率、收益乘数→计算收益价值收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。
报酬资本化法估价时，应区分全剩余寿命模式和持有加转售模式。
当收益期较长、难以预测该期限内各年净收益时，宜选用持有加转售模式。
3.收益法应用时应收集的技术资料（1）收集类似房地产正常经营的收入水平（租金标准、价格标准，出租率、上座率、满客率），可出租面积、营业面积等资料；（2）收集类似房地产正常经营的运营费用，或收集类似房地产正常经营的运营费用占潜在毛收入的比例，以便测算估价对象的客观支出及年净收益。
2011电大《房地产估价》期末试题及答案
2011电大《房地产估价》期末试题及答案一、填空题（每空2分，共30分）1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。
2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于两个预测：是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式；是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。
4、收益性房地产价值的高低取决于：可获净收益的大小；可获净收益期限的长短；可获该净收益的可靠性。
5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。
6、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。
在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为52年。
7、某宗房地产的各层建筑面积相等，建筑层数为6层，建筑密度为50%，土地单价为3000元/平方米，则其楼面地价为1000元/平方米。
二、选择题（每小题 2分，共10分）1、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是 B 。
A、某标准厂房B、某酒厂厂房C、某待出让土地D、某写字楼2、某宗土地总面积1000平方米，容积率为4，对应的土地单价为500元／平方米，现允许将容积率增加到5，则应补地价的总价为 B 。
A、15B、12.5C、12D、14.53、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取Ａ净收益作为估价依据。
A、类似房地产的客观B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高D、类似房地产的最低4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2007年1月1日为100）。
03第一章第二节对房地产估价的各种需要(一)(2012版)
《房地产估价理论与方法》房地产估价概论（中）一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。
考试要求1．熟悉房地产估价的含义；2．掌握房地产估价的特点；3．熟悉房地产估价的必要性；4．掌握房地产抵押的需要；5．掌握房地产征收征用的需要；6．熟悉房地产税收的需要；7．了解房地产保险的需要；8．熟悉房地产转让和租赁的需要；9．掌握国有建设用地使用权出让的需要；10．熟悉房地产分割的需要；11．掌握房地产损害赔偿的需要；12．掌握房地产争议调处和司法鉴定的需要；13．熟悉企业有关经济行为的需要；14．了解房地产行政管理的需要；15．了解其他方面的需要；16．熟悉估价当事人；17．掌握估价目的；18．熟悉估价时点；19．掌握估价对象；20．掌握价值类型；21．熟悉估价依据；22．熟悉估价假设；23．熟悉估价原则；24．熟悉估价程序；25．熟悉估价方法；26．熟悉估价结果；27．掌握房地产估价师的职业道德；28．熟悉中国房地产估价行业发展概况。
二、内容讲解【本讲重要考点提示】1．房地产抵押对房地产估价的六种需要。
2．房地产征收征用的需要。
是2009、2011年考点。
3．房地产税收的需要。
是2009年考点。
要搞清楚哪些经济活动需要估价，哪些不需要估价，例如，城镇土地使用税和耕地占用税因按占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价不需要估价。
4．国有建设用地使用权出让的需要。
是2009年考点。
需要掌握房地产评估中的最低价、最高价指的是哪种评估价格：在拍卖中，竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）；在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价、竞买人需要确定自己的最高报价；在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。
房地产估价规范最新2012版
（最新修改稿）1 总则他有关法律、法规的规定，制定本规范。
1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。
1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。
2 估价原则1 独立、客观、公正原则；2 合法原则；3 价值日期原则；4 替代原则；5 最高最佳利用原则。
2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。
的价值。
用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。
当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明：1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价；2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价；3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价；4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；5 重新开发前提：分析、判断重新开发再予以利用最为合理的，应以重新开发为前提进行估价；6上述情形的某种组合。
2.0.7 对于估价对象的实际用途、房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途等用途之间不一致的，应按有关部门认定的用途进行估价。
有关部门没有认定的，对于房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途之间不一致的，可根据估价目的或最高最佳利用原则选择其中之一进行估价；对于实际用途与房屋登记用途、土地登记用途、原有的规划用途不一致的，应根据估价目的，合理确定估价所依据的用途。
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2 、房地产价格特征
（1）房地产价格一般表示为交换代价的价格，同时也表示为 使用和收益的价格
（2）房地产价格是关于房地产权利利益的价格 （3）房地产价格是在长期考虑、各种情况下形成 （4）房地产的现实价格，一般随交易个别形成，交易主体之
间的个别因素起主要作用
三、房地产价格的种类
1 . 按实物形态划分：地产价格、房产价格、房地产价格 2 . 成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价
6. 相互影响性 7. 易受限制性 8. 价值巨大性 9. 难以变现性 10. 保值增值性
三、房地产的类型
1. 按用途划分 2. 按开发程度划分 3. 按是否产生收益划分 4. 按经营方式划分
第二节 房地产价格
一、 房地产价格概念 1. 房地产价格形成观 （1）西方经济学观点：是房地产经济价值（交换价值）的
（三）建筑物概念
1. 建筑物定义
2. 对建筑物的基本认 套设施完备程度、平面布置、外观、建成年月、维修保
养情况及完损程度、利用现状、产权状况、其他（通风
采光物管等）
（四）房地产概念总结
二、房地产特性
1. 不可移动性 2. 独一无二性 3. 寿命长久性 4. 数量有限性 5. 用途多样性
（二）土地概念
1. 土地定义 2. 房地产估价中土地的含义---地产 3. 土地利用所受到的限制 （1）土地权利设置及其行使的限制 （2）房地产相邻关系的限制 （3）土地使用管制 4. 对一块土地的基本认识（坐落、面积、形状、四至、地势、
周围环境和景观、利用现状、产权、地质水文状况、基础 设施和土地平整状况、土地使用管制、其他）
屋重置价
四、房地产价格构成
主要从实物形态分解 1 . 土地价格 2 . 建筑价格及费用 3 . 其它构成费用
第三节 房地产价格影响因素分析
一、对影响因素的认识
1 、影响方向不同 2 、影响程度不同 3 、与房地产价格之间的影响关系不尽相同 4 、因素影响的复杂性
二、影响因素分析
（一）一般因素：
（在一般社会经济方面对房地产价格水平产生影响的因素， 且这种影响具有社会性）
房地产估价
资源环境学院国土资源系
函授土地管理专业1011级
江晓忠
2011 年 11月
纲要
基础知识
– 房地产价格基础知识 – 房地产估价基础概念和原则
房地产估价方法 – 成本法 – 比较法 – 收益法 – 假设开发法 – 长期趋势法 – 地价体系和估价方法
房地产价格评估报告
参考文献
• 书目
• 周寅康 编著 房地产估价—理论、方法、实务 东南大学出版社 2001年 • 杨柏编著 房地产估价理论与实务 安徽科学技术出版社 1997年 • 中国房地产估价师学会编著 房地产估价理论与方法 中国物价出版社
2 、住宅
1 、社会因素
（1）人口：数量和密度、年龄构成、人口素质 （2）社会文明及教育状况 （3）家庭规模：全社会或某一地区的家庭人口平均数 （4）政治安定状况：治安、犯罪状况 （5）社会安定程度 （6）房地产投机 （7）城市化水平 （8）心理因素
2 、经济因素 （1）经济发展状况 （2）财政与金融状况 （3）物价与工资水平 （4）储蓄、消费、投资水平 （5）工商业发展水平 （6）税收水平
2002年 • 理查德.M.贝兹 赛拉斯.J.埃利 著 董俊英译 不动产评估基础 经济科学出
版社 2002年 • 朱道林 不动产估价 中国农业大学出版社 2004 • 严星等编 城市地产评估 中国人民大学出版社 1998 • 李杰主编 房地产估价 人民交通出版社 2006年
• 技术文件
• 中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999 • 中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程GB/T18508-2001 • 城市房屋拆迁估价指导意见 • 城市地价动态监测技术规程 • 农用地估价规程 TD/T 1006-2003
3 、行政制度
（1）土地制度 （2）住房制度 （3）城市发展战略 （4）房地产价格政策 （5）税收政策 （6）交通管制 举例来说雅典 （7）行政隶属变更举例来说深圳、重庆 （8）特殊政策 特区，开发区 （9）建筑物结构及防灾管制状况 eg 颐和园周边 故宫周边
雅典
（二）区域因素
指房地产所在地区的自然条件与社会、经济行政等因素 相结合产生的地区特性。 1 、商业房地产 （1）腹地的大小及顾客的质与量 （2）顾客的交通手段及交通状况 （3）营业类别及竞争状况 （4）该地区经营者的创造力及资信状况 （5）繁荣程度及盛衰状况 （6）土地利用的管理状况
• 网络资源
• 校内期刊网 • 房地产估价论坛
第一章 房地产及房地产价格概述
第一节 房地产概述 第二节 房地产价格概述 第三节 房地产价格影响因素分析
第一节 房地产概述
一、房地产概念
（一）房地产整体概念
1. 定义：土地、建筑物及其它附着物和相关权益。 2. 房地产重要性 3. 房地产的实物、权益和区位 4. 房地产的存在形式 5. 房地产的其它名称
格
3 . 原始价值、帐面价值、市场价值 4 . 市场调节价、政府指导价和政府定价 5 . 所有权价格、使用权价格、其他权利价格 6 . 总价格、单位价格、楼面地价 7 . 拍卖（保留价、起拍价、应价和成交价）、招标、协议价
格
8 . 买卖、租赁、抵押、典当、保险价格、课税价格、征用价 格
9 . 底价、期望价、补地价 10、实际价格和名义价格； 11 . 现价和期货价格 12. 起价、标价、成交价、均价； 13 . 基准地价、监测点地价、土地使用权出让底价、房
货币表现 形成原因：房地产效用；房地产相对稀缺性； 对房地产 的有效需求 （2）马克思劳动价值论 是房地产价值的货币表现，是凝结在房地产中的一般人 类劳动的结晶。
2、定义：是为和平获得他人的房地产所必须付出的 代价
二、房地产价格的特征
1 、土地价格与一般物价的区别 （1）生产成本不同？ （2）折旧不同 （3）价格差异（个别性） （4）市场结构不同 （5）形成时间不同（随时间波动） （6）供求变化不同（自然供给与经济供给、有效需求、潜在需