北京保利沙河项目市场论证报告7

Opportunity机会分析
Threat威胁分析
➢ 沙河区域整体发展规划，区域规划配套齐全； ➢ 目前区域在售项目较少，尽早入市可抢占先机； ➢ 中关村、上地产业园大量高端客群在北部置业。
➢ 区域整体规划改造，后期将有大量地块上市； ➢ 未来潜在供应较多，后期营销竞争压力较大； ➢ 楼市政策频出，调控增加未来市场不确定性。
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项目定位 项目定位︱产品定位
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项目定位 项目定位︱产品定位
本案产品规划设计指导思想
面积适中、环境舒适、高品质住宅
沙河地块产品定位描述： ➢ 根据2.0的总体容积率及30-60米限高规划，建筑形式以15-18层高层为主，中心地块辅
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以少量9-11层小高层，为项目营造亮点，提升项目整体形象。 ➢ 产品的设计应注重细节，从户型和园林设计上体现本项目的差异性，实现项目产品溢价。
客户分析 客户分析︱本案客群特征
北京西北·中青年·欣薪阶层
➢ 他们工作或生活在市区西北部及昌平地区，是中关村、上地经济发展的亲历者； ➢ 他们大多而立或不惑之年，迈进成熟、稳重的年纪； ➢ 他们还处在事业的上升期，目前还是欣欣向上的工薪阶层，但是期待拥有自己的房子。
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客户分析 客户分析︱自住客群描摹
产品建议︱对策示意
铁路问题对策示意
园林集中布置，阻挡 铁路对社区的影响
园林规划示意
铁道线
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高大灌木屏障
产品建议︱对策示意
铁路问题对策示意
隔音毡墙
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中空隔音玻璃
产品建议︱规划原则
➢ 整个项目建议以15-18层中高层为主，中心地块辅以少量
项目地块指标表
9-11层小高层 ，规划布局原则以用地性质、容积率、建筑 限高等为依据；
地块 编号
用地性质
用地规模 （平方米）
容积率
地上建筑规模 （平方米）
控高 (米)
➢ 地块临近高压线、铁路及经适房一侧，建议设置中高层，
居住用地
40261
2.5
减少噪音影响及不利环境影响；
北侧
托幼用地
——
——
➢ 中心地块及地块南侧建议设置小高层，并加大户型尺度，
南侧 居住用地
57666
2.0
提升品质，充分利用沿河水景资源及项目中心景观资源。
他们年轻、成熟、自信； 他们的事业目前虽无大成，但是稳定的收入允许他们享受今天； 他们的工作较为繁忙，渴望在每天辛劳后回到属于自己的家； 他们大多受家庭观念影响，能够靠自己的奋斗为父母、为家人带来舒适的生活环境。
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CONTENTS
本体分析 开发环境 项目定位 客户分析
销售概算
SWOT分析 价值梳理 市场定位 产品定位 产品建议
产品建议︱规划难点
综合地块条件及周边情况，本案产品规划阶段以下有几个难点需要突破
西侧高压走廊
1、项目东侧临京包线铁路，受噪音影响较大； 2、项目西侧临高压走廊，受高压辐射影响； 3、项目北侧政策房体量较大，影响项目品质。
东侧京包线铁路
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产品建议︱解决对策
针对以上问题，我司分别提出解决方案如下
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项目定位︱SWOT分析 Strength优势分析
Weakness劣势分析
➢ 地块北接昌平南靠海淀，地理位置较为优越； ➢ 紧邻八达岭高速，多趟公交车连接昌平及市区。
轨道交通昌平线通车后，交通优势进一步显现； ➢ 地块2.0容积率适宜打造整盘均好性产品； ➢ 地块南临南沙河，具备一定景观资源； ➢ 地块现状较为平整，可尽早启动开发； ➢ 保利品牌价值高，优势明显。
本案机会：区域发展、市场机会
5 本案威胁：潜在供应较大、后期竞争激烈
项目定位︱价值梳理
6 沙河区域发展规划、容积率2.0规划指标及紧临沙河、保利品牌为本项目核心价值点
项目定位︱市场定位
沙河核心·轻轨线旁·亲水美宅
• 沙河核心——突出本案核心区位及发展潜力； • 轻轨线旁——突出项目方便快捷的交通优势； • 亲水美宅——突出项目临水资源及产品特点。
合计
——
97927
——
100653 ——
115332 215985
60-80 —— 30-60
——14
➢ 地块东侧紧邻京包铁路，北侧靠近沙阳路，噪音 影响较为严重；
➢ 地块西侧有高压线穿过，严重影响项目品质及工 程建设；
➢ 地块周边多为居民自建房和厂房，环境较为嘈杂； ➢ 北侧地块为经适房，对社区整体品质有一定影响。
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本案最大优势：地理位置较好、品牌价值高
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
本案最大劣势：东临铁道线，西有高压线
项目定位︱SWOT分析