中原深圳市华侨城项目整体发展战略及定位
华侨城的三个发展阶段与三次总体规划
华侨城的三个发展阶段与三次总体规划华侨城过去10多年的发展是一个既充满艰辛和曲折、也承载着辉煌与荣耀的历程。
项目组结合事实特征和工作的需要，把这一历程概括为“三个发展阶段与三次总体规划。
2.1 华侨城发展历程的三个阶段2.1.1 第一阶段：（1986－1992）由“飞地”型的独立开发区模式起步。
1985年8月，华侨城从深圳湾畔一片大约5平方公里的土地上起步，参照蛇口模式进行开发，开始以吸引“三来一补”型加工业为主导功能，随后以锦绣中华和民俗文化村为代表的旅游业异军突起，成为中国主题公园的代表。
2.1.2 第二阶段：（1992－1997）以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市。
在此阶段，着眼于已有的工业基础和旅游业取得的骄人业绩，以及对城区房地产业发展的良好预期，华侨城集团确定了城区产业发展方向。
这一时期，城区工业比重下降，优秀企业迅速成长，生产环节逐步外迁；旅游业规模迅猛扩大，世界之窗的建成进一步巩固国家级文化旅游区地位；房地产业快速发展，与家电、旅游业并列为集团的三大核心业务。
2.1.3 第三阶段：（1992－2004）向多功能、多元化的综合性城区迈进。
在此阶段，城区功能日趋成熟完善。
由于欢乐谷开业，旅游元素由南部景区扩散到整个城区；旅游主题地产概念提出，高端房地产开发步伐明显加快；各类文化活动设施的建设为城区注入新的文化内涵，国际化社区特征显现。
华侨城开始实施以“锦绣工程”命名的向外拓展的企业发展战略。
2.2 华侨城区三次总体规划的编制特点华侨城成立至今，包括本次规划在内已经组织编制了三次城区总体规划，针对当时不同的形势和问题，具有不同的特点。
2.2.1 1986年总体规划(1986—1995)——提出“依托自然、以人为本”的规划理念该次规划确定了南片游憩文化，北片工业、居住为主的总体功能布局并延续至今，强调保留原有自然地形地貌，注意自然景观与人文景观结合；聘请国外高水平规划顾问参与，奠定了华侨城高水准规划的基础。
华侨城文旅企业发展战略及经营计划
华侨城文旅企业发展战略及经营计划下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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华侨城无动力乐园运营方案
华侨城无动力乐园运营方案一、前言随着经济的飞速发展和人们休闲娱乐需求的增加，无动力乐园作为一种新型的休闲娱乐项目，在国内得到了越来越多的关注与发展。
华侨城无动力乐园便是其中的一家，位于深圳南山区，是一个融合了娱乐、休闲、亲子互动、主题文化展示等多种元素的高品质综合休闲度假区。
该乐园拥有独特的主题文化和休闲设施，吸引了大量的游客。
本文旨在围绕华侨城无动力乐园的运营方案展开讨论，通过对该乐园的整体运营进行分析，提出并阐述适合其发展方向的运营策略，为其未来发展提供一定的参考。
二、市场分析1. 行业发展趋势随着我国经济的逐渐发展，人们对休闲娱乐的需求也越来越高。
无动力乐园作为一种新型的休闲娱乐项目，具有一定的市场潜力。
同时，随着国内旅游产业的不断壮大，无动力乐园也将迎来更广阔的市场空间。
因此，未来无动力乐园行业的发展前景是值得期待的。
2. 竞争对手分析目前，国内外无动力乐园品牌众多，竞争激烈。
在国内，像欢乐谷、迪士尼乐园、海洋公园等知名品牌在业内占据了较大的市场份额。
这些品牌的崛起，对华侨城无动力乐园的市场地位构成了一定的冲击。
3. 潜在客户群体分析随着城市化进程的加速，中产阶级的兴起，家庭休闲娱乐成为了一种新的生活方式。
这一客户群体对无动力乐园的需求也日益增加。
此外，亲子互动、主题文化展示等特色内容在年轻人中也受到了广泛的关注。
因此，无动力乐园的潜在客户群体是比较广泛的，且具有一定的市场潜力。
三、华侨城无动力乐园的运营分析1. 优势分析华侨城无动力乐园位于深圳南山区，地理位置优越，交通便利。
同时，乐园内拥有丰富多样的休闲设施和主题文化展览，满足了不同人群的需求。
此外，乐园拥有丰富的管理经验和专业的运营团队，为其未来发展提供了保障。
2. 劣势分析与一些知名品牌相比，华侨城无动力乐园在知名度和市场占有率上还存在一定的差距。
此外，乐园内的一些设施和服务还有待进一步提升。
3. 机会分析随着国内旅游产业的快速发展，无动力乐园作为一种新兴的休闲娱乐项目，有望迎来更广阔的市场空间。
深圳华侨城项目整体规划设计及市场营销推广策略报告_45页
东岸组团
华侨城项目于06年9月通过招拍挂形式共计取得3000亩土地，该地块位于三环路外侧，沙西线将地块一分为二，其中A、C地块 规划为纯水岸住宅和35万㎡的商业，B、D地块规划为东岸住宅和1200亩的欢乐谷主题乐园。
4
华侨城本体分析
土地分析 开发商背景分析
央企开发商，产业链丰富，资金雄厚，有全国发展战略平台和一定的开发理念，但目
15
华侨城项目规划分析
纯水岸208区规划
区位分析 配套分析
整体规划分析 建筑形态分析
产品线分析
208区为低密度产品，以联排物业为主，属于项目二期中的一个组团。
建筑形态 二期 规划套数
独栋 4
208区 双拼 8
独栋
景观位置 湖面景区
临湖
联排 196
部分单位临组 团中央景区
联排
双拼
景观高层
纯水岸208区作为二期组团之一，为低密度产品，以联排为主，并且均为现代别墅，景观资源少。
华侨城公园广场
项目自身配套
15万㎡商业 （包含餐饮、酒店、服装、影院等设
施）
ห้องสมุดไป่ตู้
东岸
幼儿园 社区服务中心
欢乐巴士公交站 （往返于九里堤公交站）
水岸商业街
华侨城公园广场
华侨城大剧院
7000㎡会所 已进驻商家品牌
项目自身商业配套50万㎡，包含餐饮、星级酒店、快捷酒店、服装、影院、电子竞技等生活配套设施，基本能够满足业主日 常需求；教育配套包含幼儿园，小学等；并且开通了欢乐巴士，往返于九里堤公交站，20分钟一趟；耗资500万在沙西线修建过街 天桥连接纯水岸和欢乐谷。
华侨城全国项目概况及发展模式探究
华侨城全国项目概况及发展模式探究一、华侨城概况及目前全国战略布局华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业之一。
成立二十多年以来，由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先的主营业务。
随着深圳东部华侨城，深圳西部华侨城，北京华侨城，成都华侨城，上海华侨城，云南华侨城，西安华侨城，天津华侨城，武汉华侨城，及泰州华侨城多个大型综合性旅游项目和高尚居住社区的先后投资建设，华侨城集团全国发展的战略布局已经形成。
、华侨城三大业务板块（一）华侨城地产华侨城城区建设与房地产开发遵循“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，不仅涵盖了传统意义上房地产开发的所有形态，如住宅、别墅、公寓、商业、写字楼、酒店、创意产业园，还涵盖艺术中心、学校、医院、体育中心、高尔夫球俱乐部等房地产项目。
华侨城集团引领创造的“旅游+地产”互动发展模式，成为深圳和全国的城市规划建设以及房地产业成功的典范。
华侨城地产将传统居住环境与旅游休闲主题结合起来，营造着华侨城区域气质和居住文化氛围——通过科学规划而有效地将居住和旅游划清界线进行分隔，同时又将二者和谐地结合起来。
从而在旅游吸引力的带动下推动房地产及周边环境的发展，利用旅游主题营造更适合人们居住和选择的环境。
（二）华侨城旅游华侨城一直强调其主要业务为旅游企业，而不是房地产开发商，因为华侨城的地产是由周边旅游经济所带动的，以及由旅游资源生态环境所形成的主题公园式优质生活的居住氛围。
因此，旅游是吸引力也是核心竞争力。
华侨城旅游业的发展始于主题公园的建设，到目前拥有中国规模最大、运营最成功的包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷在内的深圳华侨城主题公园群落，并以此形成了一个集旅游、文化、购物、娱乐、体育、休闲于一体的文化旅游度假区。
深圳华侨城规划
深圳华侨城规划去年有幸和新加坡规划大师孟大强先生合作，一起参与湘潭市一个重要的规划项目。
在这个项目中也从孟大师学到了其独特的规划理念。
孟大师在国内比较知名的规划项目就是华侨城的总体规划。
本人也多次到深圳西部华侨城进行实地考察，亲身体会其规划的先进理念和实施后的效果。
深圳西部华侨城位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里，占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人。
总建筑面积约为218.96万㎡，其中高层住宅92.85万㎡，多层住宅45.48万㎡，别墅3.38万㎡，市政41.60万㎡，商业及工厂占地34.56万㎡，写字楼占地1.08万㎡，旅游配套设施占地250万㎡。
图1 深圳西部华侨城航拍图图2 深圳西部华侨城功能分区下面是华侨城当时主要的规划理念以及自己的一些思考：（1 ）规划原则编制于1986的华侨城总体规划主要由新加坡规划专家孟大强先生制定，它所提出的“依托自然、以人为本”规划原则成为指导之后华侨城将近二十年建设的重要理论依据。
据该原则华侨城保留了原有的地形地貌、绿化等自然生态资源。
这些绿色要素串联构成的带状区域最终构成支撑华侨城城区可持续发展的生态基础设施系统。
孟大强先生一直强调城市的变化，以及规划的弹性问题。
我也在思考规划应该做什么，主要控制什么，我觉得其中重要一点就是要保护好原有的自然空间，建立良好的生态格局，这是城市的基础，我们在规划中应重点控制的，其他的方面可以在实施过程根据情况而适当调整。
（2）功能布局在城区功能布局上也充分体现了尊重自然，塑造高品味生活环境的规划理念：利用城区南部临海的环境优势，布置了旅游及度假的功能，形成了有海景环境特色的著名文化旅游区；在自然优美的燕晗山、杜鹃山以及原有山塘小溪之间，则以生活居住为主要功能，通过设计建成有山景、湖景、海景环境特色的居住区，如华侨城“波托菲诺”意大利风情住宅区依托原有自然景观特色，建构当代人文社区，成为深圳市高尚居住区的代表之作。
华侨城未来科技城工程方案
华侨城未来科技城工程方案一、项目背景华侨城未来科技城位于中国深圳市南山区，是华侨城集团在深圳的重要战略项目之一。
作为一个多功能综合体项目，未来科技城旨在打造成为一个集科技研发、商务办公、文化娱乐、生活居住等多种功能于一体的现代化城市综合体。
为了实现这一目标，华侨城未来科技城需要规划和建设一系列不同类型的建筑设施，包括办公大楼、科研中心、文化娱乐场所、商业中心、住宅区等。
因此，对于未来科技城的工程规划和建设方案至关重要。
二、基本条件未来科技城地处深圳南山区，周边交通便利，配套设施齐全，区域发展潜力大。
在未来科技城项目筹备阶段，已经完成了项目前期规划、土地选址和前期工程建设准备工作。
此外，由于南山区作为深圳市的科技与创新产业中心，具有得天独厚的区位优势和科技创新资源，未来科技城项目将得天独厚的发展条件。
三、规划目标1.建设一个现代化城市综合体，涵盖科技研发、商务办公、文化娱乐、生活居住等多种功能。
2.以“智慧城市”理念为引领，推动城市数字化、网络化和智能化发展，全面提升城市的智慧程度。
3.实现城市功能布局合理、便捷交通、环境优美、文化氛围浓厚的现代化城市。
四、总体规划方案1. 建设功能布局科学、合理的城市综合体，包括科技研发区、商业办公区、文化娱乐区和生活居住区。
2. 明确城市主体道路和交通枢纽的规划，确保交通便捷、通行顺畅。
3. 打造现代化的建筑群，充分发挥城市风貌与文化底蕴，让未来科技城成为深圳市的地标性建筑。
4. 结合“智慧城市”理念，加强数字化和智能化设施建设，提升城市的管理水平和服务能力。
五、具体实施方案1. 科技研发区未来科技城将设立一座国际顶尖的科技研发中心，吸引全球优秀的科技人才和研发机构。
同时，建设一批科技孵化器和创业基地，为创新型企业提供良好的发展平台。
科技园区将重点引进人工智能、大数据、生物医药、新能源等前沿科技产业，推动未来科技城成为国际一流的科技研发基地。
2. 商业办公区未来科技城将引入多元化的商业和办公设施，包括高端写字楼、商务酒店、会议中心等。
中原-华侨城执行策略页(一)
中原-华侨城执行策略页(一)中原-华侨城执行策略页中原-华侨城是一家以房地产开发为主营业务的公司，其所处市场竞争激烈，对于企业的经营管理和决策能力要求非常高。
对于如何制定科学的执行策略页，中原-华侨城从市场、客户、人力、财务四个方面入手，制定出针对性较强的经营策略，以下为详细介绍。
一、市场策略针对房地产市场的变化，中原-华侨城根据不同的经济周期，分别制定了不同的市场策略。
在经济低迷的时期，中原-华侨城则会采取降价、优惠等方式来吸引客户；而在经济高企的时期，则会减少降价的力度，将更多的精力放在开发高端、高品质的房产产品上。
二、客户策略中原-华侨城始终将客户需求放在第一位，因此在整个经营过程中，除了产品品质的提升外，不断推出更具吸引力的价值增值服务，如VIP礼遇、一站式服务等，以满足客户的个性化需求，并提升其在中原-华侨城的满意度和黏性。
三、人力策略中原-华侨城注重员工的职业生涯规划和发展，鼓励员工自主创新和提高自我素质，同时制定出一系列的公正公平的薪酬体系、员工保障制度等，以增强员工的归属感和工作积极性，提高员工的工作效率和质量。
四、财务策略中原-华侨城在资金管理方面非常注重，始终走以高收益和低风险为目标的资金管理模式。
中原-华侨城通过专业的财务预算、资金调配和风险控制等手段，确保资金的安全性和稳定性，同时将资金重新投入到工程建设、企业更新等方面，实现资金的最大化利用。
中原-华侨城执行策略页是企业经营规范的重要文档，具有指导性和稳定性。
中原-华侨城本着“以市场为导向，以客户为中心”的服务理念，制定出符合企业实际情况和市场需求的执行策略页，为企业经营提供了有力的支持和保障。
华侨城集团战略初探
第一部分华侨城集团战略初探第一章华侨城组织/产业结构第二章华侨城战略的成长轨道——“品牌优势+产业集群”第一节华侨城的定位战略：优质生活的创想家一、华侨城的五次升级华侨城的五次升级（一）第一次升级（1985-1988）1985年8月，先后在廖承志和叶飞两位分管华侨工作的副委员长的提议下，经国务院批准，国务院侨办从地处深圳特区的广东沙河华侨农场划出4.8平方公里的土地，在当时沙河华侨企业公司的基础上，采用招商局开发蛇口的方式，由侨办直属的港中旅投资开发建设“华侨城”，旨在打造一个“吸引华侨资金及人才的窗口和基地”，并任命时任港中旅集团总经理的马志民先生为华侨城建设指挥部主任。
从党中央、国务院到地方省、市领导都对华侨城建设非常重视，寄予厚望，并给予大力支持。
这些土地和政策等方面的支持为华侨城之后的发展奠定了很好的基础。
华侨城成立之初的招商引资，采用蛇口工业区等国内其他开发区的发展方式，主要以吸引“三来一补”型加工业为主导功能。
“三来一补”指来料加工、来样加工、来件装配及补偿贸易。
招商引资高潮时，无论什么项目都来者不拒，导致行业过于分散（涉及28个行业，拥有101家企业、1.7万职工）、主导产业不突出、规模效益不明显。
但也正是这种发展模式，使华侨城捞得了第一桶金。
（二）第二次升级（1989-1993）华侨城成立之初的主导产业和发展方向并不明确，行业过于分散、庞杂，集团领导的一次出国考察，让华侨城找到了新的发展方向——主题公园。
1985年，马志民到欧洲考察，受荷兰“小人国”马都洛丹的启发，萌发了建造“锦绣中华”的设想。
1987年5月，锦绣中华微缩景区破土动工，1989年11月，锦绣中华开业，获得巨大成功。
随后的中国民俗文化村的落成同样取得了良好的经济、社会效益。
这预示着华侨城开启了主题公园这一新兴旅游目的地形态，也成就了日后华侨城在中xxxx游主题公园领域难以撼动的地位。
主题公园建设的巨大成功改写了华侨城的发展轨迹，从此，华侨城走上了以旅游为核心的发展道路，并逐步形成了自己独特的旅游主导型发展理念。
华侨城地区发展策略研究与空间规划
华侨城地区发展策略研究与空间规划华侨城地区发展策略研究与空间规划对于城市的可持续发展具有重要意义。
本文将针对华侨城地区的发展特点与潜力，探讨合适的发展策略，同时提出相应的空间规划建议，以期为华侨城地区的未来发展指明方向。
1. 介绍与背景华侨城地区坐落于广东省深圳市，其得天独厚的地理位置及得益于周边经济发展的积极因素，使其具备了良好的发展前景。
目前，华侨城地区已经形成了一个多功能综合性区域，涵盖了旅游、文化、商业等各个领域。
然而，随着城市发展的不断推进，如何保持与提升华侨城地区的竞争力，成为摆在我们面前的一项重要课题。
2. 发展策略2.1 持续发展旅游业华侨城地区得天独厚的自然资源和文化底蕴使其成为一个独特的旅游目的地。
在发展策略上，应全面提升旅游服务质量，加大旅游品牌建设力度，并且注重与其他旅游资源进行合作，打造一体化的旅游产品和旅游线路。
2.2 强化文化创意产业作为深圳市的文化中心，华侨城地区应进一步发展文化创意产业，打造具有影响力的文化品牌。
同时，鼓励创意企业入驻，培养更多的文化创意人才，提升地区的文化软实力。
2.3 促进商业发展华侨城地区已经形成了一个以商业为主导的综合性商圈，然而，随着商业环境的不断变化，需要继续推进商业发展战略。
应加强与国内外知名品牌的合作，引入更多的高品质商业资源，提升商业服务水平，以吸引更多的消费者。
2.4 推动科技创新华侨城地区应积极探索科技创新发展模式，培育高新技术企业，引进创新性科技项目。
同时，建立科研和产业发展的紧密合作关系，提升地区的科技创新能力，为地区发展注入新的活力。
3. 空间规划建议3.1 合理规划土地利用在进行空间规划时，应根据不同的功能需求，合理规划土地的利用。
比如，将商业区域与住宅区域相互独立，以提高居民的生活质量；在交通枢纽周边规划商业配套等。
3.2 完善公共设施建设公共设施是一个城市良好发展的基础，华侨城地区也不例外。
在空间规划中，应注重完善公园、学校、医院等基础设施，以满足居民的日常生活需求。
(完整版)华侨城欢乐海岸总体规划
华侨城欢乐海岸位置交通一、总体规划欢乐海岸都市娱乐目的地欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。
欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
欢乐海岸汇聚华侨城集团二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，秉承华侨城集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的城市规划和生态环保为出发点，将深圳湾开发和华侨城生态湿地保护考虑进城市生活版图，最大限度的赋予项目人文及公益价值，全面促进城市发展和生活品质升级，并创造出独特的滨海健康生活体验，成为最聚国际风尚的都市娱乐目的地。
二、项目及商业规划欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
1、欢乐海岸购物中心看得见海洋的购物天堂欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。
区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO 办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。
(完整版)华侨城欢乐海岸总体规划
华侨城欢乐海岸位置交通一、总体规划欢乐海岸都市娱乐目的地欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。
欢乐海岸汇聚全球大师智慧，以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以创造都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，形成独一无二的商业+娱乐+文化+旅游+生态的全新商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
欢乐海岸汇聚华侨城集团二十五年丰富的旅游、地产、文化资源和创新智慧，秉承华侨城集团"环境就是核心竞争力"的建设发展理念，以宏大的城市规划和生态环保为出发点，将深圳湾开发和华侨城生态湿地保护考虑进城市生活版图，最大限度的赋予项目人文及公益价值，全面促进城市发展和生活品质升级，并创造出独特的滨海健康生活体验，成为最聚国际风尚的都市娱乐目的地。
二、项目及商业规划欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
1、欢乐海岸购物中心看得见海洋的购物天堂欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。
区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO 办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。
文旅地产领域：2021年华侨城企业发展战略及经营计划
华侨城企业发展战略及经营计划（所属领域：文旅地产）2021年7月目录一、行业发展态势 (3)1、文化旅游行业 (3)2、房地产行业 (3)二、未来发展战略 (4)三、2021年经营计划 (4)1、旅游业务板块 (4)2、房地产业务板块 (6)（1）关注重点区域与优质资源 (6)（2）运用多种手段提升经营水平 (6)（3）保证现金流健康 (6)3、物业管理业务 (7)（1）要创新项目拓展模式，加快业务发展步伐 (7)（2）要升级专业运营服务，加强核心能力建设 (7)（3）要构建数字化赋能，打造转型示范样板 (7)四、面临的主要风险 (8)1、国家政策风险 (8)2、竞争风险 (8)3、疫情风险 (8)4、财务风险 (8)华侨城企业发展战略及经营计划一、行业发展态势2021年，预计国内经济增长将运行在合理区间，积极的财政政策要提质增效、更可持续，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，就业、物价保持基本稳定，中央仍将多措并举，充分释放国内需求潜力，为以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的形成奠定坚实基础，实现“十四五”规划的良好开局。
1、文化旅游行业随着国内疫情得到控制，境内旅游已基本恢复到疫情爆发前水平。
从中长期发展来看，支撑旅游业发展的中国经济基本面不会改变，持续增长的大众旅游基本面没有改变，旅游市场持续向好和稳定发展格局没有改变。
疫情也改变着文旅市场和消费需求，在市场逐步回复的过程中，一系列新需求和新供给正在形成，旅游业正在转型阵痛中稳步向前，加速了文旅产业的转型升级。
预计2021年我国旅游业可恢复到疫前的正常水平，到“十四五”末期，将会形成一个百亿人次、十万亿元消费的国内旅游大市场。
2、房地产行业2021年，预计房地产调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，但热点区域需求不减，仍存在一定机会。
其中，粤港澳大湾区房地产市场短期供需均向好，长三角城市群房地产市场需求支撑度较高，成渝城市群有规划利好及需求规模支撑，长江中游城市群市场需求也将逐步释放，进一步推动房地产市场稳步发展。
华侨城项目规划
2、云海谷
云海谷在东部华侨城独有的湖光山色、云海奇观、悬崖飞瀑之间，云 海谷是一个以高尔夫球、户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地 为中心的户外运动休闲胜地。占地约2.5平方公里，拥有两座18洞球场。
两个高品位的18洞高尔夫球场，由加 拿大著名设计师Neilson Haworth设计 。一个是会员球会，一个是公众球会 ，每个18洞球场均配套一个顶级会所 ，是一个可承办国际顶级高尔夫赛事 的球会。球会还配套一个极具自然山 地特色的66打位练习场。
东部华侨城考察研究
北杭公司投资发展部
深圳东部华侨城
目录
一、概况 二、开发历程 三、功能区块 四、旅游区块介绍
茶溪谷、云海谷、大侠谷、大华兴寺 五、酒店群 六、其他特色及亮点 七、天麓房产项目
一、深圳东部华侨城概况 1、项目概况
深圳东部华侨城由华侨城集团投资 35亿元人民币精心打造的东部华 侨城，坐落于中国深圳大梅沙，占地近9平方公里，总规划面积6.55平方 公里，是以“让都市人回归自然”为宗旨、以文化旅游为特色的国家生态旅 游示范区。 东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷、茶溪谷、云海谷三 大主题区域，集生态动感、休闲度假、户外运动等多项文化旅游功能于 一体，体现了人与自然的和谐共处。
大华兴寺旅游项目一览表
功能 参观 购物 大型演出
景点
菩提广场、妙相禅境、无量云梯、观音坐莲、归一阁等 众香界——作为寺庙区前的集市沿街，店铺主售茶、花、手 工艺品、开光法器等佛文化流通商品。
《天音梵乐》
大华兴寺禅修课程内容
一、礼佛—学习基本的佛教禁忌、学习礼佛三拜、学习 持经威仪、学习上香 二、讲法开示—解读佛教经典禅修与企业管理佛教文化 对人生的启迪 三、梵音学唱—净化心灵启迪人生陶冶情操 四、过堂体验—亲身体验佛家用餐礼规 五、早晚功课—跟随师父参加佛弟子的必修课程 六、茶禅一味—学习采茶、制茶、泡茶、茶艺等 七、打坐调心—菩提宾舍禅房打坐修行，师父指导 八、晨钟暮鼓—感受寺院一天的开始与结束 九、健康养生—香积斋围餐，感受素食养生之道
华侨城核心竞争力：“旅游”+“地产”开发模式
“旅游+地产”下的资本支出与税收筹划，利于公司获取最大利润。
2
“旅游”+“地产”开发模式
首先通过投资建设主题公园低价拿地，然后启动主题公园和商品房建设。采用先卖房， 回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题公园，主题公园的建成又增加了房地产 项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单价，带动房地产项目的销售，从而实 现房地产与旅游项目的共赢。
主题公园和商品房交替开发，通过先卖房回笼部分资金，再利用卖房利润继续投资主题 公园，主题公园的建成又增加了房地产项目的价值，提升华侨城楼盘品质，提高销售单 价，带动房地产项目的销售，从而实现房地产与旅项目的共赢。
模式具有一定的可复制性，利于公司在全国的规模化扩张；
“开发出售物业+投资持有物业”相结合，长期利益与短期利益平衡，降低公司经营风 险；
1+3的战略布局
华侨城地产制定了“1+3”全国战略布局： 以深圳本部为中心基地的珠三角区域发展
平台、以北京为中心的环渤海区域发展平
台、以上海为中心的长三角区域发展平台、 以成都为中心的西部区域发展平台。
上海 成都
深圳 北京
1
核心竞争力：“旅游”+“地产”开发模式
较强的土地出让谈判能力，廉价获取优质土地资源;
4
“旅游”+“地产”开发模式下的税收筹划
“旅游+地产”有利于公司在在资本支出和税收筹划上做有利安排。特别是在公司完成 资产的整体注入之后，将大幅提升公司的整体收益水平，因为它解决了市场对华侨城 利润增长的担忧。 以最受关注的土地增值税问题为例，在“旅游+地产”模式中，由于业务之间的关联性， 华侨城房地产业务的高售价其实是基于对旅游景区资源的高标准建设投入。 对于这样的问题，公司将可以通过降低旅游景区的建设成本，适当延长折旧年限，同 时加大房地产开发成本，从而同时实现合理规避土地增值税和提高旅游景区经营毛利 率的双重正面效果，实现集团利润的整体优化和增长。
华侨城方案
华侨城方案华侨城方案华侨城方案是指深圳华侨城为打造一个全新的综合性旅游文化项目所制定的规划和策划方案。
本文将介绍华侨城方案的背景、目标、规划内容以及预期效果。
背景深圳华侨城是深圳市的一个知名旅游景点，拥有丰富的旅游资源和文化遗产。
然而，随着社会经济的发展和旅游业的竞争日益激烈，华侨城需要不断创新和发展，以保持其在旅游市场中的竞争力。
因此，为了提升和完善华侨城的旅游产品，华侨城方案应运而生。
目标华侨城方案的主要目标是提升华侨城的整体形象和吸引力，吸引更多的游客，增加旅游收入，并为游客提供更好的旅游体验。
通过全方位的规划和策划，华侨城方案将打造一个集观光、休闲、娱乐、购物和文化交流于一体的综合性旅游文化项目。
规划内容华侨城方案包括以下几个方面的规划内容：1. 观光资源华侨城将借鉴国际先进的旅游规划理念，打造世界级的观光资源。
通过修建和打造特色景区、景点、主题公园等，来丰富游客的观光体验。
同时，还将加强对华侨城历史文化遗产的保护和传承，打造一个独特的文化旅游目的地。
2. 休闲和娱乐设施华侨城将建设多样化的休闲和娱乐设施，为游客提供丰富多样的娱乐方式。
这些设施可能包括游乐园、水上乐园、高尔夫球场、SPA中心等，以满足不同游客的需求。
3. 购物和商业区华侨城将建设现代化的商业区，并引进多种品牌和各类商业活动。
这将为游客提供独特的购物体验，并增加华侨城的经济收入。
4. 文化交流活动华侨城方案还将注重举办各类文化交流活动，吸引国内外的游客和文化机构参与。
通过这些活动，将丰富华侨城的文化内涵，增加游客的参与度和留意度。
预期效果华侨城方案的实施将产生以下几个预期效果：1. 增加旅游收入通过提升华侨城的整体形象和服务质量，吸引更多的游客，进而增加旅游收入。
2. 完善旅游产品通过丰富和完善华侨城的观光资源和娱乐设施，提升旅游产品的品质和竞争力，为游客提供更好的旅游体验。
3. 促进经济发展华侨城方案将带动相关产业的发展，增加就业机会，提高地区经济的发展水平。
华侨城战略诊断报告及建议
华侨城战略诊断报告及建议1. 简介华侨城集团是中国领先的文化旅游投资运营企业，成立于1985年。
多年来，华侨城集团通过多样化的业务布局和创新的经营模式，取得了显著的发展成果。
然而，随着竞争压力的加大和市场环境的变化，华侨城面临着一系列战略问题。
本报告旨在对华侨城的现状进行诊断，并提出相关建议，以帮助其应对当前的挑战。
2. SWOT 分析2.1. 优势•强大的品牌知名度和美誉度，积累了大量的忠诚客户群体；•多元化的业务布局，拥有包括文化旅游、房地产开发、餐饮娱乐等在内的多个业务板块；•丰富的文化旅游资源和专业的运营团队。
2.2. 劣势•高度依赖传统线下渠道，缺乏对互联网和新技术的应用；•竞争对手的涌入，使市场份额逐渐被蚕食；•对新兴市场的认知不足，未能充分挖掘和利用新的商机。
2.3. 机会•中国文化旅游市场逐渐兴起，带动了业务增长的机会；•城市化进程加快，为房地产业务提供了广阔的发展空间；•可借鉴其他行业的创新经验，进行业务模式转型。
2.4. 威胁•同行竞争日益激烈，市场份额受到压缩；•宏观经济环境的不确定性，对消费者信心和消费能力造成了一定的影响；•新兴科技的快速发展，可能对传统业务造成冲击。
3. 问题分析在进行战略诊断的过程中，我们发现华侨城存在着以下几个关键问题：1.缺乏对互联网和新技术的应用。
在移动互联网时代，许多消费者通过网络获取信息、进行购物和娱乐，然而华侨城长期以来过于依赖传统线下渠道，没有跟上互联网发展的步伐。
2.竞争对手的涌入。
随着文化旅游市场的兴起，越来越多的企业进入该领域，与华侨城竞争。
华侨城需要找到差异化竞争的策略，以保持竞争优势。
3.对新兴市场的认知不足。
中国日益壮大的中产阶级和年轻人对文化旅游的需求不断增加，然而华侨城未能充分挖掘和利用这一新兴市场。
4. 建议基于对华侨城的战略诊断和问题分析，我们提出以下建议：4.1. 加强互联网和新技术的应用华侨城应积极拥抱互联网和新技术，将其融入到企业的各个业务环节中。
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产品设计定位与市场 领跑者相抗衡，增强 品牌影响力
利用领导者的品牌号召 力借势开发，节约营销 成本分流领导者的客户 群体
项目发展策略建议：华侨城 ·波托菲诺 市场跟随者
2
项 目 发 深 展 圳 策 市 略 场
做为华侨城
· 波托菲诺市场跟随者，项目的发展思路
利用波托菲诺的品牌号召力借 势开发，节约营销成本
与波托菲诺同质，以 融入华侨城顶级豪宅 的阵营中,提高深圳 高端消费群体对项目 的认同感
档次
开 发 模 式
客户
略低于波托菲诺，分流波 托菲诺的高层、小高层潜 在客户群
户 型
户型在与波托菲诺大致相同的前提 下，面积区间略小于波托菲诺，控 制总价，分流波托菲诺的客户群体
价 格
略低于波托菲诺，降低消费者进驻华 侨城豪宅区的置业门槛。
大户型豪宅\酒店式公寓\中 大户型中高档物业并存 席豪宅区 8000——12000 由华侨城本区域客户逐渐发 展为全深圳的高端客户群体 波托菲诺
封闭内循环
福利房主导、传统居家、中 大户型、产品单一 房地产
深圳首
区域影
竞争力弱
——
内部消化为主、 本区域客户主导
响力增强
3000—6000元/平方米
华侨城本区域及周边的对华 侨城认同度较高的客户群
树立高端形象 开发高品质物业 物业产品考虑投资度假功能 考虑投资度假型客户 开发中大户型产品
聘请品牌物管公司担任项 目物管顾问
客户定位中考虑对公交系 统依赖性弱的客户群体
高端形象入市 考虑投资度假型客户
T
1. 华侨城待开发用地有波托菲诺、东 方别墅、燕含花园一期、御景东方， 其中与本项目直接竞争的项目为波 托菲诺
发展前景 游客分析
2
项 目 发 深 展 圳 策 市 略 场
开发酒店式公寓的溢价空间——波托菲诺国际公寓案例分析
2
客户
开发酒店式公寓的溢价空间——波托菲诺国际公寓案例分析
外资企业中长期驻深代表、 大型企业分支机构中高层管 理者、科技智力型企业项目 代表等商务精英阶层
蛇口•泰格公寓 户型 单房 1*1*1 面积区 间 27.6 ㎡ 50-68㎡ —— 111-141 ㎡ 165175㎡ 220250㎡ 面积比 例 2％ 10％ —— 20％ 63％ 5％
华侨城的未来?
1
华 侨 城 的 未 来
机遇一：土地稀缺、经济发展、重心西移、将进一步提升华 侨城的区域价值； 机遇二：白石洲、沙河改造工程将进一步提升华侨城的区域
形象；
机遇三：华侨城工业区搬迁、改造工程及旅游配套设施逐渐 成熟完善将进一步营造华侨城的纯粹生活旅游区域 氛围，提升华侨城的区域品牌影响力。
深圳113家世界500强外籍企业共6000名外籍人士
IT、制造业、商服、金融等 42%蛇口、29%华侨城、21%香蜜湖及中心区 83%租赁，17%购买 5000——10000元/月 主要为高层/小高层（所占比例达70%以上） 100——150平方米 （住房津贴在2-4万元/月的选择面积集中于200平方米 以上） 华侨城及周边区域（南硅谷）未来将有大量外企进驻 年游客量约700万人次，黄金周游客近50万人次
时间
2006-2008
天鹅堡二期3区 高层/小高层/多层 190 53000 1.09
分析及结论：
天鹅堡一期 待开发用地 天鹅堡二期1区 天鹅堡二期3区 纯水岸多层洋房及TH组团 天鹅堡二期2区
1、波托菲诺供应量保持平稳，这与开发商 有意控制推盘节奏，引导市场，从而形成 供应稀缺局面，进一步抬升楼盘本身价值 有关。
华侨城项目
整体发展战略及定位
中原策划组
第一篇
华侨城市场分析
1
区 域 深 特 圳 市 征 场
最核心的两大资源：
一、生态景观资源；
二、旅游资源
滨海
天鹅湖
燕含山
欢乐 谷 ——
世界之窗
高尔夫
生态广场
燕栖湖Biblioteka “旅游+地产”的成功模式成为中国旅游主题地产的第一面旗帜
1
区
华侨城中部片区
世界之窗、欢乐谷、锦绣
档次 规模 户型
品质、形象高端，体现项目的尊贵感 一栋33层，建面：约2万平方米 两房：90——100平方米，占60% 三房：120——150平方米，占40% 户均面积：120平方米 以投资型客户为主，自住型客户为辅 引进具有酒店经营管理经验的品牌物管公司进行管理 酒店式服务管理配套及酒店式智能化系统
纯水岸别墅组团
海景花园、湖滨花园
锦绣花园
华侨城——深圳首席豪宅生活区
深圳豪宅发展历程 第五代：优质产品型豪宅 华侨城 香蜜湖/中心区/ 大梅沙/填海区 蛇口
第四代：便利、景观型豪宅
第三代：便利景观型别墅
第二代：生活便利型别墅
银湖\蛇口
第一代：居住功能型别墅
罗湖\南山 代表片区
90年代初—90年代中 1995-2001年 2001-2005年
东方花园 海景花园 湖滨花园 桂花苑 中旅广场 锦绣花园一期、 二期 锦绣花园三期 假日湾 假日广场 假日酒店 波托菲诺
1986 1990 1993～1994 1993～1994 1996～1997 1997～2002
2002 2002 2003 2004 2001～2005
3.4 3.4 1.2 2.3 80
客户 管理 配套设施
2
项 目 发 深 展 圳 策 市 略 场
项目高层住宅开发建议
案例竞争分析
华侨城 · 波托菲诺
意大利小镇
波托菲诺市场供应变化状况：
2001 天鹅堡一期 高层 户数 总建面 容积率 578 146000 1.74 2002 纯水岸 多层/TH 363+86 94000 2.02 2003 天鹅堡二期1区 高层 360 78000 1.85 2004 天鹅堡二期2区 高层/公寓 342+85 90000 3.57 2005-2 纯水岸 别墅 23 7000 0.62 2005-8
域 深 分 圳 市 布 场 特
征
中华等旅游设施资源集中区；
中高档住宅、旅游服务景 点、酒店、公寓集中区 商业氛围浓厚 交通便捷
1
区
华侨城南部片区
域
分
居住环境优越； 中高档、高端物业聚集区； 交通路网发达； 商业氛围不浓
布
特 征
1
区 域 深 圳 分 市 布 场 特 征
华侨城北部片区
高端物业聚集区；
建筑类型：7栋33层高层
车 位 数：786 规划配套：泛会所、幼儿园、室 外游泳池、网球场
2
地 块 深 解 圳 析 市 场
项目四至
项目地块
项目 SWOT分析 及 相应策略
S
1. 路网发达 2. 依托华侨城波托菲诺豪宅生活氛围 3. 拥有燕栖湖、华侨城高尔夫景观资源 4. 拥有教育资源
W
1.
2. 3. 4.
居住环境优越，景观资源丰富，有燕含山、燕栖湖、天鹅湖等自然资源； 交通进入性好，但公交系统不发达，小区内普遍设有住户专车；
商业氛围不浓，主要限于餐饮类。
1
房 地 产 市 场 分 析
待开发物业集中于南部、北部高端物业集中区域
项目 开发时间 占地 （万m2） 11.2 2.9 0.9 2.5 1.6 6.1 建面 （万m2 ） 6 10.2 7.2 6.7 12.9 22.6
2
项 目 发 深 展 圳 策 市 略 场
面临波托菲诺的强势品牌，做为豪宅产品，项目存在难以 克服的劣势
• 北侧工业区环境噪音污染 • 西南侧白石洲脏乱现象突出 • 地块容积率偏高 • 一辉花园一期形象定位较低影响项目的 整体品质
如何增强项目的市场竞争力？
2
项 目 发 深 展 圳 策 市 略 场
项目溢价因素思考——深圳豪宅溢价因素
华侨城潜在供应项目 项目名称 位置 物业类型
波托菲诺
东方别墅 御景东方
华侨城北区
华侨城南区 白石洲北侧
高层、小高层、多层
别墅 多层
直接竞争项目：华侨城的波托菲诺待开发物业
2
项目发展策略
发展策略选择条件 房地产品牌处于绝对领导地位 领跑者 丰富房地产开发经验 属于大型房地产企业 项 目 品牌为区域市场中第二/第三名 发 属于大中型房地产开发企业 挑战者 展 通常有房地产开发经验 策 略 市场新进入者 房地产开发经验不足 跟随者 紧邻领跑者地产项目 领跑者品牌实力具有绝对影响力 选择相应发展策略 项目的基本做法 巩固市场 巩固品牌
波托菲诺国际公寓 面积区 间 —— —— 94 ㎡ 127133㎡ 155160㎡ 300㎡ 以上 面积比 例 —— —— 15％ 30％ 45％ 10％
经营方式 租金水平
只租不卖 150~450元/平米· 月左右,与片 区的商业看齐,打破深圳租金 记录
2004年8月开业，已出租41套 65套
1*2*1 2*2*2 3*2*2 复式
深圳豪宅市场溢价要素分析
品牌
区域
自然资源 波托菲诺 本项目
产品 功能
形象
？
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项 目 发 深 展 圳 策 市 略 场
项目开发酒店式公寓的市场条件
酒店式公寓发展条件分析 序 号 1 酒店式公寓开发依托 的背景条件 浓厚的商务氛围或 休闲度假氛围浓厚 片区生活配套便捷度 高 项目背景 年游客量约700万人次 113家6000名外籍人士中有29%选择 在华侨城租房 项目依托华侨城成熟居住环境，依托 波托菲诺大社区氛围，交通进入性好 与项目 拟合度 √
出租情况 规模
酒店式公寓溢价空间高，有利于实现项目形象提升和价值优化。
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理论基础：
项 目 发 展 策 略
——心理学观点：当一个人在某方面具有突出的表现时，