2018年深圳存量住房分析报告

2018年深圳存量住房
分析报告
2018年2月
目录
一、深圳市存量住房分析 (5)
1、2016年住房存量4.57亿平，扣除“小产权房”后存量为2.79亿平 (5)
2、2016年可上市流通的住房存量1.52亿平，约167万套 (11)
3、2016年深圳人均住房建筑面积21.12平米，户均0.7套 (14)
4、矛盾突出：人口结构倒挂，2015年住房自有率仅为34% (16)
5、房龄分析：房龄结构老化，房龄低于10年的房屋占比仅为21.5% (18)
二、深圳市土地供给分析 (19)
1、土地利用现状：开发强度00年开始已达预警线，16年达到50% (19)
2、建设面积已接近规划目标上限，规划供地总规模呈递减趋势 (21)
（1）建设用地面积在2015年已接近控制目标上限9.76亿平，17年调增控制目标 (21)
（2）规划供地总规模呈现递减趋势，供地实施率仅为八成左右 (22)
3、建设用地供给方式：存量用地供地占七成，严控新增建设用地供应 (23)
（1）严格控制新增建设用地供应，新增供地规模呈下降趋势 (23)
（2）12年起建设用地供地以存量供地为主，目前存量供地已超7成 (25)
（3）通过清退置换流量建设用地指标，实现土地空间结构的优化 (26)
4、居住用地供给量：规划供应递减，年度规划“完不成”五年规划 (28)
（1）居住用地五年规划的供地规模呈减量趋势，且11-15年实施率仅为78% (28)
（2）规划供应层面上，年度规划“完不成”五年规划 (30)
5、居住用地供给结构：优先保障房和中小户型商品住房供地 (31)
6、居住用地供给方式：城市更新为主导，新供应用地指标十分有限 (32)
（1）商品住房供给方式中，城市更新占主导作用 (33)
（2）保障房目前仍以新供应用地为主，但规划到2020年城市更新占比达67% (34)
7、17-20年规划建设商品住房30.6万套，筹建35.2万套保障房 (34)
三、深圳市住房供需缺口分析 (38)
1、17-20年年化新增需求约1346万方/年，供需缺口约433万方/年 (38)
深圳特区迅速建设发展的同时，也伴随着住房和土地“供需矛盾”的日益严重。

住房方面，深圳住房自有率在一线城市中处于最低，超过6成常住人口依靠租房解决居住问题，存量结构上农村城市化所遗留下来的原村民自建房（小产权房）占比最大。

土地方面，深圳建设力度持续增加，根据国家统计局数据，15年深圳建成区占市辖区面积比重已达45%，新增建设用地指标逐年减少，将越来越依靠以城市更新、土地储备为主的存量建设用地供应；与此同时，深圳持续的人口导入将带动住房刚性需求继续增加同时伴随着存量常住人口人均居住面积的
提升，潜在的改善性需求规模同样巨大，深圳未来住房供需缺口依旧严峻。

本报告将具体梳理三个问题:
（1）深圳存量住房规模及存量结构问题的探讨分析；
（2）深圳土地供给规模及供地方式和结构的分析；
（3）深圳潜在住房需求测算及供需缺口分析。

深圳存量住房现状：16年底扣除小产权房后住房存量约2.79亿平，对应人均21.1平，户均0.7套根据深圳住房保障规划，2012年底深圳住房总量约为5.2亿平米，其中商品住宅1.19亿平，原村民集体自建住房2.6亿平（占比约50%）。

我们基于12年数据推算（具体计算见正文）16年底深圳住房存量约4.57亿平，856.8万套。

从结构来看，“小产权房”1.78亿平（占比39%），而扣除“小产权房”后住房存量为2.79亿平，411.6万套，对应非原住民常住人口的人均住房面积为21.12平米，户均0.7套，住房总量相对紧缺。

并且存量住房结构不均衡突出，一方
面，在存量住房中可流通（能够形成二手房供应主体的部分）的占比较低，我们估算16年底深圳可上市流通的住房面积为1.52亿平（占比33%），另一方面，房龄结构偏老化，房龄低于10年的存量住房占比仅为21.5%。

深圳市土地供给现状：居住用地供给递减，结构上优先保障房及中小套型商品房，供给方式以存量供地为主，深圳土地资源受到紧约束，建设用地面积在15年已接近2020年目标上限9.76亿平，建设用地呈现减量增加。

居住用地方面，居住用地供给规模约占建设用地的10%，同时供地量也呈现递减。

根据深圳规土委数据，16-20年居住用地计划供应约800万方，仅为11-15年的61%。

供地量显著减少，但依靠容积率的提升，16-20年期间供地建面微增至4280万方。

供应结构上优先保障房和中小套型商品房，供地占比超过70%，而在供给方式上则以存量用地供地为主，16-20年存量用地供地占比76%。

展望未来，预计17-20年居住用地供地建面3654万方（商品住宅2752万方，保障房903万方），对应47.6万套（商品住宅30.6万套，保障房17万套）。

深圳市住房供需缺口分析：17-20年年化新增需求约1346万方/年，供需缺口约433万方/年首先，从需求端来看，未来深圳潜在的住房需求主要包括新增人口导入所带来的刚性需求，以及因存量家庭人均居住面积提升所对应的改善性需求。

我们假设（假设合理性参照正文），2017-2020年期间深圳非原住民新增125万人，同时到2020年人均居住面积提升至23平方米/人，由此可推算出2017-2020年潜在的刚性需求约2875万方，改善性需求达到2510万方，合计新增需求约5385万方，。