(完整版)办公楼物业服务投标书

目录目录 1第一章公司情况介绍一、公司基本情况 4二、公司管理架构及特点 9三、物业管理的业绩、经验总结及优势第二章、投标要求一、项目经理情况介绍1、个人简历及相关证书复印件 112、主要业绩说明及相关项目简介 12二、人员配备、培训、管理1、人员配备 132、人员培训 183、人员管理 22三、对物业交付使用前交接安排 24-321、前期介入管理的设想，物业服务设计方案 242、拟派专业人员的设想及到岗时间计划 253、不同时期保安、保洁、绿化和公共设施设备管理内容和措施 274、提供客户须知、用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析 28四、物业管理内容及收费标准 32-401、物业管理费用支出和运行成本测算明细及测算方法 322、可行性、合理性分析报告和有关愿意承受的奖惩 401五、具体工作计划和物资装备情况 48-681、管理方式：A、包括内部管理架构 41B、管理文化 41C、激励机制 43D、计划控制机制 44E、监督机制 44F、自我约束机制 44G、信息反馈机制及处理机制 442、针对项目特点的独特管理办法 453、提供超常规服务（如酒店式服务）的设想。

4、工作计划：A、工作流程， 48B、各项管理维护服务项目和环节所需要的长远计划和短期安排 54C、安排工作的定期报告计划与报告内容详细列明 655、物资装备：A、包括管理服务人员的住房、管理用房 69B、各类设备的专用工具及其备用品备件、器械、交通工具、通讯、安全防范装备及办公用品等，列出详细清单及更换维修周期 69C、领用管理制度 70D、包括日常消耗品的详细测算， 70E、节能控制措施及实施计划 702F、设备高效利用计划书 70六、管理规章制度和档案的建立与管理 71-75七、其他建设性建议 76八、管理方案A、保密制度 77B、质量管理方案78C、财务管理方案78D、突发事件的处理 78E、安全管理方案82F、档案管理方案 84九、服务承诺 85十、物业管理服务标准 86十一、考评细则93十二、验收标准98十三、岗位责任制99十四、三防措施 111十五、保安管理制度112十六、公司投诉制度1193第一章邢台物业服务有限公司简介1.1 我们的实力邢台物业服务有限公司（以下简称物业）成立于2002年7月，注册资金100万元，管理面积逾120万平方米，现为国家三级资质物业管理企业。

➢物业现为中国物业管理协会会员单位，河北省物业商会理事单位。

➢物业在河北省物业行业内率先通过ISO9001和ISO14001国际质量环境管理体系三体系认证，成功导入TPM全面生产维修模式，并建立起了融“末位淘汰制”和“目标责任制”为一体的国基绩效考核模式，拥有物业管理企业经理人近40余名，全员持证上岗率高达100%。

➢物业管理服务项目涵盖了写字（办公）楼、住宅、会展中心等物业类型，融全程托管、顾问输出和营销代理于一体，以高端物业为前瞻，不断拓4展着自己的管理服务领域。

➢物业管理服务项目中，先后有多个项目荣获国家、省、市级荣誉称号。

1.2 我们的理念➢服务宗旨：尽心、尽力、尽责，善待每位客户。

➢质量方针：为业主创造价值，让客户持续满意。

➢团队精神：企业的命运就是个人的命运，企业的发展就是个人的发展。

➢发展目标：以“生态型发展体系”为依托，致力于打造中原物业第一品牌。

1.3 我们的目标➢立足基础服务，树立物业诚信高效形象。

➢强化服务意识，打造一流物业管理服务品牌。

➢细化服务质量，倡导“温馨畅想颠峰体验”。

1.4 我们的项目物业名称物业类型建筑面积托管类型冀中能源省属共有企业（24层）100000㎡包干制5办公楼桥西区政府政府办公楼50000㎡包干制办公楼金牛化工办公楼沧州化工园区65000㎡包干制冀中能源东庞矿矿区办公楼（21层）85000㎡包干制办公楼冀中能源邢东煤矿区办公楼（20层）80000㎡包干制矿办公楼1.5 我们的荣誉物业：通过ISO9001国际质量体系认证体系认证通过ISO14000环境管理体系认证通过ISO9001（GB/T28001-2001）职业健康安全体系认证中国物业管理协会会员单位冀中能源办公楼：全国物业管理示范大厦1.6 重点推荐项目一览表6项目名称物业类型建筑面积概况冀中能源机关办公楼省属共有企业（20层）10万㎡位于中兴路，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备众多，且投入使用时间较长，全国物业管理示范大厦，业主满意率高达98%。

冀中能源东庞矿办公楼高层办公楼8.5万㎡位于内丘，地上21层，地下1层，设有地下停车场，室外停车场，监控系统，电梯系统，中央空调系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备庞大，7为郑州市建设系统标志性建筑，业主满意率高达100%。

冀中能源邢东矿办公楼高层办公楼楼8万㎡位于花园路，地上29层，地下2层，设有地下停车场，弱电系统（包括四大系统：中央空调自控系统、安放监控系统、消防监控系统和水、电、气、暖远程抄表系统），电梯系统，中央空调系统，锅炉系统，变配电系统，给排水系统，消防系统等，设施设备体系复杂，为河北省金融系统标志性建筑，业主满意率高达99.5%。

89金牛化工化工园区办公楼高层办公楼6.5万㎡ 位于沧州，地上13，地下1层，设有地下停车场，设施设备包括供配电系统、弱电系统、中央空调系统、供水系统、安（消）防系统和电梯系统六大模块，业主满意率高达99%。

……… ……… ……… ………………………二、企业机构设置1．公司组织架构：2008年，物业以高效运作的管理服务体系为依托，建立了现代企业制度，形成了物业总部、区域分公司、管理处三级管理架构，在总部按职能管理需求，设立了人力资源部、行政事务部、财务稽核部等五大职能部门，负责物业全范围内业务的督导和运作。

2．区域分公司组织架构：区域分公司的组织架构与总部一脉相承，依据区域市场形态、管理需求做适当调整。

3组织架构说明：部负责战略规划、职能管理、品牌经营、资源整合；区域分公司实施统一化管理模式，负责品质管理、服务体系的完善和提升；管理处是公司管理服务输出的直接提供者，在享有总部、分公司强大资源的支持下，以满足客户需求、实现管理服务价值为第一目标，持续提升服务质量。

10三、企业从业人员结构特点职员总数：1300余人，管理职员：作业职员=1：5，管理职员技术职称比例（见下图）第二章投标要求一项目经理情况介绍1、主要管理人员简历职务管理处经理姓名李远志学历大专年龄41岁性别男专业经济学主要2010年8月—2011年10月，沧州金牛化工化工园区分公司经理；2011年11月—2015年，邢台分公司经理；员级及其他23%39%35%高级3%11工作经历2002年11月—至今，邢台矿务局办公区经理、金牛钾碱物业管理部经理、金宫花园管理处客户主任、副经理。

参加公司ISO9001质量体系认证及主持管理处创优工作。

在物业工作期间，曾经接受全国物业管理企业经理岗位培训。

个人特点A、具有现代管理意识及良好的领导协调能力。

B、熟悉ISO9001体系标准，具有丰富的物业管理创优经验。

C、持物业管理经理上岗证及内审员资格证。

12拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表序号姓名性别年龄职务(工种)职称(学历)身份证号简历1 杨瑞娜女36 服务处副经理大专130503196909182226009年5月～2010年9月，冀中能源东庞矿管理部主任2010年11月～今，冀中能源生产调度中心办公楼任管理部主管2 魏娟女36 服务处副经理大专130503198106873262010年11月～今，冀中能源生产调度中心办公楼任管理部主管1314二、人员配备、培训、管理1、人员的配备［桥西群众文化活动中心］是桥西区的标志服务窗口，为建立科学完善的管理服务体系，打造一支能够提供高品质服务的员工队伍，在[桥西群众文化活动中心]我们坚持精简、高效的原则设置组织结构，配备人力资源。

（1）、管理处组织结构管理处人力资源配置保洁部保安部保洁员 12 名园艺工 1 名护 卫员15名车辆疏导员 2管理处 经理 1名会务服务2 名会务服务中心维修部电工 2 名综合维修工 1配电室人员 3职位人数备注总经理 1会务中心服务员 2保洁部保洁主办 1保洁员17主楼清洁设12岗，车库2岗，附楼部分3人；院落部分2人。

园艺员 1维修部电工、维修工 3 暖通、给排水、土建、弱电配电室 3 日常维护人员保安部护卫主办 1保安员17 （1）主楼保安10人（3人正常班，6人三班巡逻）；（2）东附楼保安2人；(3)车库保安1人，主要疏导车辆秩序；（4）监控室3人，24小时轮流值班；（5）保安队长1人。

合计511、[桥西群众文化活动中心]管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

2、本管理处设置经理1名，负责指挥和协调各部门工作，保证工作目标的落实。

3、保安部负责整个楼层内治安和车辆停放，提供“安全 + 零干扰”的安防服务，为[桥西群众文化活动中心]提供了绝对的安全保障。

4、保洁部负责本辖区内的保洁和绿化，对[桥西群众文化活动中心]实行专业化服15务，为办公区营造洁净、舒适、安静的氛围。

5、维修部负责公共设施设备日常巡视、检修、保养。

6、会务部负责各个会议室清洁及会议布置。

（2）、人员配备资质标准为了满足高质素服务需求，对新入职员工进行系统培训,确保知识结构的合理性、全面性和服务技能的实操性。

相应岗位要求如下：一、管理人员配备方案岗位设置岗位要求管理处经理（1人）A、学历：大学专科及以上学历。

B、经验：必须具备两年以上写字楼管理经验，具备丰富的理论知识和领导能力。

C、证件：具有物业管理部门经理上岗证，有ISO9000内审员证。

D、能力：对管理处的工作有整体的思路和构想，能够熟练操作电脑和运用OFFICE软件，文笔流畅。

保安部主管（1人）A、学历：高中及以上学历。

B、经验：一年以上工作经验。

C、证件：有军人退伍证。

D、技巧：熟练运用OFFICE 及办公自动化软件。

E、年龄：30岁以下F、性别：男G、身体状况：健康、身高1.70M以上、视力1.0以上16保洁部主管A、学历：全日制中专及以上学历B、经验：本科二年或大专四年以上工作经验，一年以上物业管理工作经验；或中专毕业须连续5年以上本专业工作经验。

C、证件：有物业管理上岗证者。

具有ISO9000内审员证。

D、技巧：熟练运用OFFICE办公软件及相关软件系统。

维修部主管A、学历：全日制中专及以上学历，机电一体化、电气自动化、给排水等相关专业。

B、经验：本科二年或大专四年以上相关技术专业工作经验，一年以上行政管理工作经验。