运行维护中心作业指导书

运行维护中心作业指导书

（商业、住宅类）

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发布日期：年月日实施日期：年月日

目录

运行维护人员岗位职责 ----------------------------------------------------------------------------------------------- 2 配电室管理操作规程 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 弱电系统管理操作规程 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 17 柴油发电机管理操作规程 ------------------------------------------------------------------------------------------- 19 二次供水管理操作规程 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 22 空调管理操作规程----------------------------------------------------------------------------------------------------- 24 电梯管理操作规程----------------------------------------------------------------------------------------------------- 28 设备设施管理办法----------------------------------------------------------------------------------------------------- 33 给排水系统管理操作规程 ------------------------------------------------------------------------------------------- 37 装饰装修施工管理办法 ---------------------------------------------------------------------------------------------- 39 土建维修操作规程----------------------------------------------------------------------------------------------------- 45 水电维修操作规程----------------------------------------------------------------------------------------------------- 50

1.0目的

通过明确运行维护主管及运行维护人员的工作职责，做到各尽其职各负其责,使管理制度化、工作标准化。

2.0范围

适用于项目处运行维护人员。

3.0职责

3.1综管部负责监督检查各项目处运行维护人员职责履行情况。

3.2 项目处运行维护主管负责制定本部门工程维修人员的岗位职责,进行工作安排、职责分

工及监督检查，并做好职责的沟通工作。

4.0岗位职责

4.1项目处运行维护主管岗位职责

4.1.1在项目经理的领导下，全面负责项目供配电、弱电、消防、电梯设施设备及二次供

水系统的技术工作管理，确保管理项目各类设施设备的正常运行。

4.1.2认真贯彻执行公司各项规章制度，实现工作规范化、制度化、标准化，不断提高设

施设备管理水平。

4.1.3负责编制：“电梯维修保养年度计划”、“供配电设备设施保养年度计划”、“二次供

水水箱清洁、消毒年度计划”及其它公共设施设备的维保年、季、月度计划工作。

4.1.4提出新物业项目设施增补改造初步方案，办理有关改造运行维护、机电设备维修等

方面各项业务。

4.1.5组织运行维护人员按时按计划实施运行维护项目、维护情况及费用并详细记录备案。

4.1.6负责做好运行维护人员聘任的技术考核和岗前培训工作。

4.1.7负责建立各物业项目工程技术资料、设备说明书、技术档案及各项资料及图纸整理

存档工作。

4.1.8编写每周的培训、工作计划和每月工作总结及安排，并上报核准，并负责实施执行。

4.1.9指导各物业项目机电设备故障的技术处理，负责对项目，前期介入工程中的监督,组

织各专业管理人员参加新物业项目入伙前接管验收工作。

4.1.10建立培训制度，定期对机电、水电、土木维修人员进行培训，交流各工种技术，一

专多能，把设备的维护工作做好。

4.1.11每月月底对管理区域内的能耗作出分析,降低损耗。

4.1.12协调相关单位做好各类系统的工作年测年检（高低压配电年检、电梯年检等）。

4.1.13认真及时完成上级领导交办的其他工作。

4.2 项目处运行维护主办岗位职责

4.2.1负责制定并完善运行维护管理类规程文件，并负责该类体系文件的指导实施及改进。

4.2.2负责项目处运行维护中心工作的监督、检查及技术指导和培训工作。

4.2.3负责组织制定设备设施维护保养计划，工程改造计划，设备购置计划，设备更新计

划；并监督实施。负责对工程及设备管理定位进行造型评审

4.2.4负责对工程及设备管理外委单位进行选定、评审；外委单位施工跟进及监督检查，

并详细记录作为收方后付款凭证，定期与审算部及四大中心负责人一起对已完工工程进行收方。遇需返工要求外委单位限期进行整改并跟进把好质量关。

4.2.5 根据派工单监督施工进度，工程预估方量不足立项费用不够时需通知客户服务中心

现场取证，并打情况说明阐述具体情况及需要增加工程量上报部门主管。

4.2.6收集、整理、编辑工程及设备管理中代表性案例，并组织讨论,分析总结,促进工作

质量的提高。

4.2.7 积极配合部门负责人完成各种技能培训及工程整改工作。

4.2.8认真及时完成上级领导交办的其他工作。

4.3运行维护班长岗位职责

4.3.1协助部门负责人安排管理区域内的日常维修和公共设施、设备的检查、维护、保养、

检修等指令执行工作。每天早上上班后根据客户服务中心报修内容及估算每天日常维修材料到库房领用后，分发给相关的区域维修人员进行维修，安排好各岗位当天的工作。17：:00到客户服务中心核对《派工单》完成情况。

4.3.2协助运行维护主管组织维修人员巡视客户装修及其管理。

4.3.3每月13-15日运行维护中心各区域专员与客户服务中心区域专员一起完成水电气抄

表工作。

4.3.4根据每个维修人员上报的维修情况，急修的配件进行临时申购，不属于此范围的可

列入次月计划申购中。根据部门负责人安排的次月度工作计划在每月最后一天前（含）做好次月材料申购计划需求报给部门负责人；并按照需求计划对各岗位进行材料供给，每日做好材料进出的详细记录，填写《物资领用明细表》。

4.3.5普通材料以旧换新的每周退还库房一次；特殊物料（如设施设备配件更换），可先领

用新的配件安装好后两个工作日内必须退回库房；工具类以旧换新，需先将废旧工具退回库房报废后才可领用新工具。具体内容详见《以旧换新物资明细表》。