住宅价格制定表

价格走势图(均价5000)
5,500
高层无景观，楼距 小，应压低其价格 （此曲线不合理）
低层看园林 可拉高其价格
单价 5,000
中层景观一般， 视野较窄，价格 不能高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
住宅价格表的制作
策略中心 · 技术资源部 二00六年四月
一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步骤 三、价格审核（重点） 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
内容导航
代理商
定价唔好太高或者太 低，发展商同个客都 接受就得啦，快D卖 晒收钱
现在穷啊！！ 房子都买不起 了！ 中原你给我卖高 点价，可以不用 开盘当天就卖完
5,000
低层看小面积园 林，起价可适中 中高层景观较 差，视野一般 应压低其价格
高层视野采光 较好，价格可 适度拉高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
特殊系数
考虑因素：影响垂直方向局部价值突变的因素
系数
单价
10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
5,000
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
矩形模式的应用
价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。
综合折扣
R综合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R关系×P关系+1-P关系）×（R前期×P前期+1-P前期） =（0.96×15%+0.98×85%) ×(0.99×10%+1-10%) ×(0.97×40%+1-40%) =0.977×0.999×0.988 ≈0.9643 =0.964(取整到小数点后3位) 付款方式及优惠(实例)： 一次性付款：96折(R一次性），假设占15%（P一次性） 银行按揭：98折（R按揭），假设占85%（P按揭） 关系户：额外99折（R关系），假设占10%（P关系） 销售前期：额外97折（R前期），假定销售率为40%（P前期） 注：销售中后期促销优惠也应考虑进去
修正基准与修正标准不统一，规律性不强
方法二、系数修正法（推荐）
借鉴：市场比较法公式 评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
单价=均价×综合系数 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积） 公式源自市场比较法； 以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 系数的规律性更强； 通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅； 注意：综合系数需进行平均值归1处理
四大水平因素权重
噪声
朝向
景观
普通住宅 高档住宅
户型
一般公寓
可上下浮动1%
朝 向
-2.5
北 -1.5 0
-2 西
+1.5 东
+1.0
+2.5
广东节能标准——窗墙比 东西≤0.3 5 南
假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向
水平系数各因素差幅取值参考
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 二、 2.1 2.2 2.3 2.4 三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 四、 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 五、 6.1 6.2 取值范围 考虑因素 平面设计 0-21% 客厅尺寸布局 0-4% 开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性； 餐厅尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性； 卧室尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性； 厨房尺寸布局 0-2% 开间、进深、位置的合理性； 卫生间尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性； 阳台入户花园 0-1% 开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性 户内过道合理性 0-1% 有没浪费现象 入户门私密性 0-3% 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等 实用率 最大与最小实用率之差 户梯比 0-1% 景观视野 看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0 客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%） 主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%） 次卧（15%） 厨卫（5%） 朝向(日照\通风) 客餐厅（50%） 主卧（25%） 次卧（15%） 厨卫（10%） 电梯间采光通风 0-1% 噪声灰尘 0-10% 需考虑是否采取了隔音措施 客餐厅 0-3% 主卧 0-3% 次卧 0-2% 厨卫 0-0.5% 阳台入户花园 0-1% 其他调整 户型面积调整 0-2% 小户型建造成本相对较高，可提高单价 供求关系调整 0-10% 项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争 打分项目
=
单价折前 =
单价折后 综合折扣
注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积
2种常用的方法
方法一、水平系数±层差法
单价折后=总价÷建筑面积 =（总价建筑面积+总价赠送面积） ÷建筑面积 =（单价建筑面积×建筑面积+单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积 或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰] ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积
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步
水平系数 垂直系数
骤
增值系数 特殊系数
综合系数 折后单价=均价×综合系数 折后单价分析 折后单价表 折后总价=折后单价×建筑面积 折后总价分析 折后价格表 价格统计表 折前总价=折后总价÷综合折扣系数 折前价格表
销售统计表
一、定价目标 二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
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价格审核
准确性审核
面积:

各单位的建筑面积、套内建筑面积 各栋建筑面积、套内建筑面积 总建筑面积、总套内建筑面积 方法: 项目组及售楼代表核对各单位面积； 分栋汇总，将查丈报告分栋汇总面积和总面积标注在旁边核对.
5,500
中层单位承担主 要的价格压力
5,000
低楼层无景观， 价格不能高 高层层无景观， 视野差，价格不 能高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
倒梯形模式的应用
价格分布：拉高低层和高层价格，压低中层单位价格； 适用范围：看园林，楼距小（应用时须降低高层系数，慎用）。
水平系数
方法一：直接取系数 评价：系数取值和调整繁锁
方法二：权重×分值
（推荐）
水平系数=∑权重×分值×10÷100
操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 权重相当于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 10分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整权重，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 好 较好 一般 较差 差 9-10分 7-8分 5-6分 3-4分 1-2分 打分标准
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
沙漏模式的应用
价格分布：拉高中低层价格,压低中高层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向园林,楼距适中。
价格走势图(均价5000)
5,500
中低层看园林 价格可拔高些
价格走势图(均价5000)
5,500
5,000
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
梯形模式的应用
价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。
价格走势图(均价5000)
椭圆模式的应用
价格分布：拉高中高层价格,降低中低层价格,低层和高层价格适中； 适用范围：向小区外,地面只有小面积园林,外围景观差,但视野开阔。
价格走势图(均价5000)
5,500
中高层视野好 价格开始攀升
单价
5,000
低层看小面积园 林，起价可适中 高层视野好， 但无景观，价 格不宜太高 中低层无景观 视野差，价格 不宜高
折算率=
单价折 单价
=
[住宅楼面地价×R+单位建安成本×（1+40）] ×（1+利润率） [住宅楼面地价+单位建安成本×（1+40）] ×（1+利润率） 住宅楼面地价×R+单位建安成本×（1+40） 住宅楼面地价+单位建安成本×（1+40）
=
参数释义：R——开发商对赠送的面积可收回的地价的比例，取值范围为0~1。 单位建安成本——取值参考（多层1100、小高层1600、高层2100）
5种基本垂直系数模式
矩形 梯形
系数增加值
5种垂直系数层差系数图
3% 2%
2%
倒梯形 椭圆 沙漏
1%
1% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
20% 18% 16% 14% 12%
五种垂直系数模式纺锤图
5,500
价格走势图(均价5000)
客户 发展商
目
标

快速 均衡 合理的价位 定价方法取得发展商认同
一、定价目标 二、价格制定
内 容导航
1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
原 理
实收均价 = 销售总额折前×综合折扣 总建筑面积 ∑单价折前×单位建筑面积 ×综合折扣 总建筑面积



一、定价目标 二、价格制定
内 容导航
1、公式 2、取值 3、步骤 三、价格审核 四、价格统计 五、定价说明书 六、实例演示
水平系数修正项目
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 二、 2.1 2.2 2.3 2.4 三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 四、 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 五、 6.1 6.2 平面设计 客厅尺寸布局 餐厅尺寸布局 卧室尺寸布局 厨房尺寸布局 卫生间尺寸布局 户内过道合理性 入户门私密性 实用率 户梯比 景观视野 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 朝向(日照\通风) 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 电梯间采光通风 噪声灰尘 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 阳台入户花园 其他调整 户型面积调整 供求关系调整
参数释义

均价—— 项目要实现的均价。 水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户 型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素；

垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、 噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮 挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数——反映增送面积、带装修等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、 阳台等。 赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。 折算率——反映赠送面积的可利用价值性。 实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。
干扰：机房噪声、建筑物遮挡、车库入口、平台影响、景观视野突变层； 风水：带3、4、6、7、8、9的楼层； 奇偶层差异：非赠送面积的奇偶层差异； 其他：如复式的尊贵感、共享空中花园等。
增值系数（折算率）
增值系数=∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积）
考虑因素：将赠送的面积换算成统一价格口径 凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能区的面积比率、必要性； 阳台：室外、室内、景观、必要性、私密性； 露台：景观、朝向、噪声、必要性、私密性； 入户花园：景观、朝向、噪声、必要性、私密性、封闭的可能性； 隐形衣橱：占所在功能区的面积比率、必要性； 夹层：高度、采光通风、景观视野、布局合理性。