不动产物权变动的方式

第三章物权法律制度（三）

考点3：基于法律行为物权变动的公示方式——动产（P40）

（二）交付的种类

1.现实交付（将物直接交由对方占有）

2.交付替代（P40，教材举例）

考点4：基于法律行为物权变动的公示方式——不动产（P40）

（一）变动规则

1.登记生效

经依法登记，发生效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

2.登记对抗

（1）土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。

【解释】土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；登记仅产生对抗效力。

（2）地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

（二）我国的不动产统一登记制度（2015年新增）

1.我国实行不动产统一登记制度，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作，县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

2.纳入我国不动产统一登记范围的不动产物权

（1）集体土地所有权；

（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；

（3）森林、林木所有权；

（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；

（5）建设用地使用权；

（6）宅基地使用权；

（7）海域使用权；

（8）地役权；

（9）抵押权；

（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

（三）不动产登记的类型

1.土地登记与房屋登记

2.土地总登记、初始登记（或称首次登记）、变更登记、转移登记与注销登记

3.所有权登记、使用权登记、地役权登记与抵押权登记

4.更正登记与异议登记

（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。

（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

（3）不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。

（4）登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。

（5）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【例题·多选题】A与B签订房屋买卖合同，约定A将自己的房屋以20万元卖给B，并在一个月内办妥变更登记；但在随后的一个月内，房屋行情看涨，于是A待价而沽，拒不办

理登记，B向人民法院提起诉讼，要求A继续履行合同，配合办理产权转移登记，A则以未办理登记为由主张合同无效。根据物权法律制度的规定，下列说法正确的有（）。

A.B向人民法院提起诉讼前，可以申请办理异议登记

B.B可以凭商品房买卖合同直接要求房屋产权登记机关办理更正登记

C.人民法院应当支持A的主张，认定该房屋买卖合同无效

D.人民法院应当支持B的主张，判决A继续履行合同，配合办理产权变更登记手续

【答案】AD

【解析】（1）选项A：异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议并记入登记簿的行为；在本题中，B作为利害关系人可以申请办理异议登记，暂时冻结房屋权利状态。（2）选项B：不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正；在本题中，商品房买卖合同不是证明登记确有错误的充分证据。（3）选项CD：未办理房屋产权变更登记的，不影响房屋买卖合同的效力，A、B之间的房屋买卖合同依然有效，A应继续履行合同，配合办理产权变更登记。

5.预告登记

（1）具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

①预购商品房；

②以预购商品房设定抵押；

③房屋所有权转让、抵押；

④法律、法规规定的其他情形。

（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。（2014年卷1、卷2）

A.预购商品房

B.租赁商业用房

C.房屋所有权转让

D.房屋抵押

【答案】ACD

【解析】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房（选项A）；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押（选项CD）；（4）法律、法规规定的其他情形。

【例题2·多选题】甲和乙约定，如果中秋节的那一天，有喜鹊停在乙的屋顶上，乙就将该房屋以10万元的价格转让给甲，为了防止乙届时拒绝办理登记手续或者在中秋节之前擅自高价向他人转卖该房屋，甲向房屋登记机关办理了预告登记手续。根据物权法律制度的规定，下列说法正确的有（ BC）。

A.甲乙之间的房屋买卖合同属于附生效期限的合同

B.在预告登记有效期内，乙擅自高价向他人转卖房屋的，不产生物权效力

C.如果中秋节有喜鹊停在乙的屋顶上，则3个月内甲乙应当办理正式的产权变更手续，否则预告登记失效

D.如果中秋节没有喜鹊停在乙的屋顶上，预告登记失效

【答案】BCD

【解析】（1）选项A：中秋节是否有喜鹊停在乙的屋顶上，属于不确定事项，甲乙的房屋买卖合同应属于附生效条件的合同；（2）选项B：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；（3）选项CD：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

（四）不动产权属证书VS不动产登记簿

不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。