浅谈资产评估方法中市场法的应用

浅谈资产评估方法中市场法的应用

就目前学术界和执业界的普通共识，资产评估可以表述为:资产评估是专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，按照规定的程序和标准，对资产价值进行分析评定、估算。

资产评估有三大方法，分别是市场法，收益法，成本法，三种方法之间存在着密切的内在联系并可相互替代，评估方法是实现评估目的的手段，而正是评估基本目的决定了评估方法之间的内在联系，因为从理论上讲，在相对完善的市场经济中，对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值，不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。也就是说，如果不存在资产的购建成本与效用严重不对称的情况，运用3种方法评估同一资产的公允市价，其评估结果不会存在太大差异。国外评估行业的实践已经证明，3种基本评估方法本身并无优劣，不能简单认为哪种评估方法就比其他方法好，重要的是评估师应当根据具体情况判断，选择与具体评估项目相适应的一种或多种评估方法；对同一项目而言，在评估目的既定的情况下，评估师首先应当考虑尽可能使用3种基本方法，根据所确定的价值类型、项目具体情况特别是数据资料的完备程度选择评估方法，并对评估方法选择的合理性进行说明。

当然，各种评估方法都是从不同的角度去表现自然的价值，每一种评估方法都有其自成体系的运用过程，都要求具备相应的信息基

础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的:

1各种评估方法都是从不同的角度去表现自然的价值。

2各种评估方法自成一体，评估结论也是从某一角度反映资产的价值。

3由于评估条件和各自方法的自身特点决定了各种方法的评估效率不同。

市场法叫较收益法和成本法而言是具有优越性的。首先对于收益法，收益法的基础是估测被评估资产未来预期收益，收益法中任何参数的确定都具有人的主观性，因为预期收益、折现率以及预期年限都是不可知才数，某些风险因素更是难以预料，但是这些参数在评估资产价值时必须明确，否则收益法就不能使用。确定参数的方式便是在市场中寻求参照物，通过选择参照物进一步计量其受益折现率及预期年限，然后将这些参照物数据有比较的运用到评估对象上，从而确定资产的价格，其评估过程中的人为因素较大。从独立性的角度来说，只有市场法站在市场的角度评估双方交易的资产，评估的信息资料均来自于有效的市场，而市场提供的信息是独立于交易双方之外的。

而在运用成本法时，历史成本的资料往往源于资产的卖方，而卖方有提供虚假会计资料的动机，因为高估成本对卖方有利，在评估过程中评估师往往依赖卖方提供资产资料，如果委托方不能提供确切可信的资料或有意提供虚假资料，而停工人员不能分辨真实信息与虚假信息，这就很可能会造成评估结果失实，所以在采用成本法时，资产

评估师依赖资产卖方所提供的历史成本资料，这使得很大程度上的评估师的评估工作受制于资产卖方，对评估工作的独立性造成了严重危害，因此，成本法有违背独立性原则的嫌疑，而市场法以市场价格为依据，可以更好地泯灭其缺点。

市场法应用两个最基本的前提条件:

（1）需要有一个充分发育的、活跃的公开市场。公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的卖者和买者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。

（2）被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。运用市场比较法，重要的是能够在近期资产市场上找到与评估资产相同或相类似的参照物。

市场法的具体操作方法有两大类：其一是直接比较法，其二是类比调整法。

直接比较法:是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象评估值的方法。其计算公式可表示为：

评估对象价值=参照物成交价格×评估对象A因素÷参照物A因素

例如直接比较法有下列几个具体技术方法,但不仅限于以下技术方法:

①功能价值法

② 价格指数法

③ 成新率价格法

④ 市场折扣法

类比调整法:适应性强，应用广泛是市场比较法中最基本的评估方法，由于大多数情况下，在市场中只能找到与评估对象大体相似的参照物，因此通过对比分析调整参照物与评估对象之间的各项差异，就可以在参照物成交价格基础上估算评估对象的价值，其计算公式可表示为:

资产评估值=参照物的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数

资产评估值=参照物的成交价±时间因素调整值±区域因素调整值±功能因素调整值±成新率调整值±交易情况调整值