四川省(区域性)地方标准《商务写字楼等级规范》

四川省（区域性）地方标准《商务写字楼等级划分》(征求意见稿）编制说明

标准起草组

二〇一二年二月

一、工作简况

1.任务来源

为引导商务写字楼规范运作，指导写字楼市场良性运行，促进成都市商务写字楼更好更快地发展，成都市商务局决定开展《商务写字楼等级划分》地方标准制定工作。本标准是由成都市商务局提出、市质监局批准立项、成都市标准化研究院负责具体起草的四川省区域性地方标准。

近年来，随着经济的高速发展和城市化进程的推进，我市每年新增商务写字楼近百万平米。但由于缺乏相应的国家、行业、地方标准，商务写字楼市场鱼龙混杂，每一栋写字楼都自称是甲级写字楼，但到底什么样的写字楼是真正意义上的甲级写字楼，无人能给出一个标准答案。商务写字楼硬软件不一致，概念混乱，这就造成政府主管部门在管理时无章可依，不便于管理，写字楼客户在选择写字楼时无标可循，社会大众在面对鳞次栉比的不同档次的“甲级”写字楼更是一片茫然。没有标准，写字楼行业的发展受到了严重束缚。因此，通过制定标准以规范市场，促进写字楼行业的健康有序发展是非常必要的。

本标准结合成都实际情况，立足当前写字楼现状，同时着远长远，规范了各种等级商务写字楼准入的硬软件的基本条件。经查询，目前无国内外相应标准，市商务局提出的《商务写字楼等级划分》地方标准研制是首创，标准出台后，将填补国内写字楼等级划分标准的空白，结束写字楼等级划分无标的历史，对成都市商务写字楼等级认定工作做技术支撑。同时，为今后国家标准的制定奠定了基础，对成都乃至全国的写字楼等级划分都具有重大的现实意义和指导价值。

2.协作单位

成都市商务局、成都市市规划局、成都市建委、市房管局、市物业管理协会、锦江区商务局、武侯区商务局、高新区商务局、青羊区商务局、五大行（世邦魏理仕、仲量联行、高纬环球、第一太平戴维斯、高力国际）、西南设计院、仁恒臵地（成都）有限公司、香格里拉、来福士广场、东方广场、喜年广场、

中环广场、新希望国际等。

3.主要工作过程

1)2011年9月，在成都市商务局的指导下，成都市标准化研究院牵头成立

标准起草组，标准起草组就《成都市商务写字楼等级划分》召开了专题

工作会，对标准起草工作进行部署，并要求标准要力求科学性和实用性。

会后，标准起草组广泛收集国内外有关写字楼分等分级的法律法规、相

关标准等材料，然后经起草组内部多次讨论，制定标准大体框架。根据

国际惯例和国内写字楼实际，起草组把商务写字楼暂定为四级，从高到

低依次为顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。

2)第一次调研，完成标准初稿。2011年10月9日-10日，标准起草组对

成都市的仁恒臵地广场、商鼎国际、新希望大厦、丰德万瑞、国航世纪

中心和中环广场等成都比较典型的写字楼进行了实地调研，并与仲量联

行研究部负责人就成都市写字楼发展现状和写字楼分等分级的关键影

响因素等问题进行了详细访谈。随后，标准起草组根据调研的资料，经

过整理和分析，把写字楼的分等分级确定为地理位臵、业权状态、客户

品质、硬件设施、软件服务等5大要素，在具体指标设定上经过反复斟

酌，拟定标准初稿。

3)第二次调研，修改完善标准。2011年11月1日至3日，在市商务局的

协调安排下，标准起草组与高纬环球一起对锦江区、武侯区和高新区的

重点写字楼进行了实地调研，并就一些在标准起草过程中所遇到的重点

难点问题征求了相关负责人的意见，如客户比例，业权状态的要求是否

合理等。

4)第三次调研，进一步修改标准。2011年11月10日，在锦江区商务局的

大力支持下，标准起草组对锦江区的东方广场、喜年广场、仁恒臵地、焕云楼等不同层次的典型写字楼进行了实地调研，并就各项具体指标的

设臵向各写字楼相关负责人进行了请教。根据调研情况，进一步完善和

规范了标准内容。

5)第四次调研，再次完善标准。2011年12月1日，锦江区商务局邀请仁

恒、东方广场、时代广场、高力国际等锦江区典型楼宇负责人和写字楼

研究专家就商务写字楼标准草案召开座谈会，标准起草组根据座谈会所

反馈的意见再次对标准进行了修改和完善。

6)综合调研情况，完成标准征求意见稿。在调研期间，标准起草组还把标

准文本和等级对照表发给成都五城区写字楼主管部门负责人和典型写

字楼负责人，广泛征求各方意见。根据所反馈的意见，完成了现在的标

准征求意见稿。

7)召开征求意见会。2012年1月11日，起草组组织召开了征求意见会，

来自市、区商务主管部门、规划、建委、质监、五大行、各等级写字楼

业主代表的专家共计40余人参加了会议，对标准定位、框架、具体内

容条款进行了详细讨论。根据会议精神，再次通过邮件方式进一步征求

意见，完善了标准征求意见稿。

8)召开标准意见反馈讨论会。2012年2月2日，起草组与商务局一起就会

后征求的各方意见采纳与否召开了讨论会。会议对所征求的意见进行了

逐一讨论，采纳了好的意见，对标准进行了修改，并综合各方意见决定

把顶级写字楼改为超甲级写字楼，取消丙级。

二、确定标准主要内容的依据

1.关于标准的范围

土地性质一般分为商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地和其他用地。而商业用地是商务写字楼的基本要求，因此本标准的范围只是对土地性质为商业用地的商务写字楼的等级划分，其他土地性质的写字楼等级划分可参照使用。

2.关于术语和定义

商务写字楼的定义采用的是建标JGJ67-2007《办公建筑设计规范》中2.0.5的定义。

得房率的定义采用的是《房地产常用名词（术语）解释》中的定义。

智能化集成系统的定义采用的是国家标准GBT50314《智能建筑设计标准》中2.0.2的定义。

3.关于等级划分的依据及主要指标

在标准起草组前期收集的资料中，目前通行的国内外写字楼等级划分有如下几种：

1)国外

美国通常把写字楼划分为A、B、C三个等级，其中A级为投资级，该类写字楼最适合市场要求，该类写字楼最适合市场要求，高档装修和完善的配套设施是主要特征。该类物业能使公司形象和地位得到提升，B和C级写字楼一般比较陈旧，设计和功能跟不上现代潮流，部分物业通过改造可以上升为A级。规模小、结构简单、配套设施缺乏的写字楼从建成起就被列入低级写字楼行列。

2)国内

我国的写字楼等级划分有如下几种：

a)“甲系”列分类

超甲级、甲级、乙级、丙级

国际甲级、甲级、乙级、丙级

超甲级、甲级、乙级、丙级

甲A、甲B、甲C

b)As系列分类

楼宇自动化、办公自动化和通讯自动化;

c)按功能复合程度分类

纯写字楼、综合楼和商务综合体。