房地产行业税收风险.pptx

收入的帐务处理
2.如何确定房地产企业的销售收入
房地产开发企业的主营业务收入，是指企业对外转让、 销售、结算和出租开发产品等所取得的收入，包括土地转 让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程 结算收入、出租开发产品租金收入等。就我县的房地产企 业来说，商品房销售收入、配套设施销售收入是房地产销 售收入的主要组成部分，房地产销售收入在什么情况下才 能确认为收入？
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收入的帐务处理
房地产商品包括期房和现房，鉴于其高价值 性和高风险性，销售往往采用预售，除此之外也 采用一般销售和分期收款销售。
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房地产商品销售的前提是要取得预售许可证和销售许 可证，在此基础上经过签订预售合同并预收房款、签订正 式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方确认、收取房 款、办理产权过户等销售环节，因此房地产收入的确认同 一般的生产企业相比具有一定的特殊性。要从法律标准和 专业标准相结合来确定。
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收入的帐务处理
法律标准：《房地产开发企业会计制度》规 定应在土地和商品房已经移交、已将发票结算账 单提交买方后才作为房地产开发企业收入的确认 标准。该规定比较简单，宜于实际工作中的操作， 但没有反映销售的实质，理论上不够严谨。
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专业标准：《收入》准则、《企业会计制度》 等则以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标 准，理论上具有合理性，但要求会计人员具有较 高的职业判断。
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税费的帐务处理
了解科目设置，掌握各科目核算内容
总帐科目应设“应交税费”、“营业税金及 附加”、“所得税费用”科目，二级科目在总帐 科目“应交税费”下按一个税种设置一个二级科 目。
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7.确认为会计收入时 借：预收账款—普通住房 —非普通住房、车库、车位 —营业用房、别墅 贷：主营业务收入
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税费的帐务处理
房地产行业涉及的税、费主要有如下十二种： 营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加 、土地增值税、企业所得税、印花税、房产税、土 地使用税、个人所得税、耕地占用税、契税等。
收入的帐务处理
因税收上还存在一些会计核算中不确认收入而要作计 税收入申报的事项，加之现行税收政策和征管措施中对有 关税种的征收采用预征率进行附征的办法，特别是土地增 值税的预征率分房屋类型的不同而设定不同的预征率，因 此在收到购房款项时要设二级科目进行分类核算，计提税 费时才会清析。
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收入的帐务处理
房地产行业 税收风险管理辅导
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收入的帐务处理 税费的帐务处理 发票知识 销售 税务相关规定
主要内容
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收入的帐务处理
就税收的角度来说，收入分为会计核 算收入和计税收入。
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1.收入的概念 广义的收入概念将企业日常活动及其之外的活
动形成的经济利益流入均视为收入；狭义的收入 概念则将收入限定在企业日常活动所形成的经济 利益总流入。
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房地产开发企业在产权证等手续的办理上仅 仅是协助义务，是否办理还是由购房者来决定， 因有些购房者迟迟不办理权属登记手续，主要是 考虑所购房屋准备增值后卖出，卖出时在开发商 处办理更名手续，免交过户手续费。
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综上所述，房地产企业销售收入的确认应同时具备以 下条件：
（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋 面积已经有关部门测定；
（2）已与客户签订正式房屋销售合同； （3）标的物—房屋已经客户验收，对房屋的结构、 销售面积及房款等购销双方均无异议，并与客户办妥了交 付入住手续。
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1.计税收入是指税法中规定的作为征税对象或其组成 部分的经济利益金额。在税法中未针对“收入”一词给出 一个通用的定义，并且在税法中与应税收入有关的概念分 别有“销售额”、“营业额”、“收入总额”等。从总的 方面看，应税收入所包括的内容比会计收入宽。另外，税 收上还存在一些会计核算中不确认收入而要作计税收入申 报的事项。
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综上所述，结合现行税收政策和征管办法，房地产企 业的营业税计税收入和所得税计税收入确认原则为：
（1）向购房者收取的购房款。包括定（订）金、一 次性付款、首付款、按揭款、分期收款等。
（2）向购房者收取的代收款项。契税、房屋维修金 除外。
（3）车库、车位收入，租金收入等。
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1.收到定金时 借：银行存款等 贷：其他应付款
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2.定金结转购房款时 借：其他应付款 贷：预收账款—普通住房 —非普通住房、车库、车位 —营业用房、别墅
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3.收到首付款或一次性付款时 借：银行存款等 贷：预收账款—普通住房 —非普通住房、车库、车位 —营业用房、别墅
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会计准则及会计核算中要求区分营业收入与 营业外收入，意在使会计信息使用者获悉企业日 常生产经营活动所形成的成果。分析企业持续获 取营业收入和收益的能力。税法中对应税收入进 行分类，则是着眼于不同收入的税收属性和待遇 ，从而正确地确认计税依据。
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从总体上看，应税收入首先被分为流转税计 税收入和所得税计税收入，上述收入还要划分为 应税收入、不征税收入和免税收入。
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我国现行制度采用的是狭义的收入概念，即收入是指 企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与 所有者投入资金本无关的经济利益的总流入。所涉及的收 入包括销售商品收入、提供劳务收入、让渡资产使用权收 入等，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不 应当作为收入。
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4.收到代收款项时 借：银行存款等 贷：其他应付款—（应税收入项） —契税、房屋维修金等（ 非应税收入项）
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5.支付代收款项时 借：其他应付款—（应税收入项） —契税、房屋维修金等（非 应税收入项） 贷：银行存款等
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6.收到按揭款项或分期付款时 借：银行存款等 贷：预收账款—普通住房 —非普通住房、车库、车位 —营业用房、别墅