房地产价格指数是怎样计算的

ＤＡＴＡ　ＭＡＧＡＺＩＮＥ３７

什么是房地产价格指数

从定义上来讲，房地产价格指数是反映一定时期房地产价

格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房

价在不同时期的涨跌幅度。

１９９８年，根据国家统计局的统一部署，包括北京、上海

在内的３５个城市正式开始按季度编制房地产价格指数。

２００５年７月扩大到７０个调查城市，并按月编制和对外公布

价格指数。房地产价格指数的计算方法

根据国家统计局《房地产价格统计调查方案》的要求，房

地产价格指数的汇总计算要通过以下４个步骤完成：抽选调查样本

房地产价格调查采用重点调查和典型调查相结合的方法。在选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别

墅、公寓）、写字楼、商业用房；选择的调查样本要均匀分布

于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业

营业总额的７０％以上。目前北京这一比例达到８１％，超过了国家统计局对调查样本数量的要求，保证了调查样本的代表性。权数（比重）的确定根据国家制度的要求，房地产价格指数的取得是采用固定权数加权平均的计算方法。权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。如将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的

比重作为这两类房屋的权数。（权数每年更新一次。）采集价格房屋是个体差异性非常大的特殊商品。一套房子的价值，不仅取决于其直接包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素，更在于其所处地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。同样面积和结构的房子，仅仅因为地段的不同，价值也许会相差数倍。因此，在考察房屋的价格变化时，就要遵循同

质可比的原则，所谓同质，就是选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，剔除品质变化对价格的影响，反映真正的市场需求变化引发价格产生的波动，传达正确的市场信号。价格指数的计算在取得了全部调查企业的销售价格资料后，首先计算各调查样本的涨幅，即个体指数，再采取由下到上逐级汇总的方法汇总出房屋销售价格总指数。具体分类是：房屋销售价格总指数包括商品房和二手房两

大类价格指数。要先分别计算出商品房、二手房的价格指数，

然后采用加权算术平均法计算出房屋销售价格指数。商品房中包括住宅和非住宅两个中类。住宅中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅三个小类；非住宅中包括办公楼、商业娱乐用房、

工业仓储用房、其它用房四个小类。二手房中包括住宅、非住宅两个中类。

以计算商品房销售价格指数为例：

项目权数‰指数％ＷＫ 房屋销售总计１０００ 商品房（大类）

８８０１０５．９ 住宅（中类）８２８

１０７．１ １．经济适用房（小类）９０

１００．０ ２．普通住宅（小类）７８０

１０８．４ ３．高档住宅（小类）１３０

１０３．９ 非住宅（中类）１７２

１００．１ ………………注：

①表中第二列为通过房屋销售额计算出的３个小类占住宅（中类）的比重

（权数）Ｗ。

②表中第三列为各小类价格指数Ｋ。

③根据加权算术平均公式：Ｋ＝∑Ｗｉ＊Ｋｉ／∑Ｗｉ，得到

住宅价格指数（中类）

１０７．１％＝（９０＊１００＋７８０＊１０８．４＋１３０＊１０３．９）／　（９０＋７８０＋１３０）

商品房价格指数（大类）

１０５．９％＝（８２８＊１０７．１＋１７２＊１００．１）／（８２８＋１７２）

房屋销售价格总指数计算方法同上。房地产价格指数是怎样计算的１９９８年，根据国家统计局的统一部署，包括北京、上海在内的３５个城市正式

开始按季度编制房地产价格指数。２００５年７月扩大到７０个调查城市，并按月编制和对外公布价格指数。那么，房地产价格指数是怎样计算的呢？