物流园区发展模式

国外物流园区的赢利模式比较

(1)日本 "物流园地"的赢利模式

在日本，东京物流组团是社会化物流基地的成功典范。总结其赢利模式，主要有以下两个方面。

--地价的升值

--低廉的仓库租金

集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业。政府对已确定的物流基地积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业人驻基地，从而使基地投资者得到回报。

(2)德国"货运村"的赢利模式

在德国，政府对 "货运村"这类物流基地的规划和建设遵循:联邦政府统筹

规划，州政府、市政府扶持建设，公司化经营管理，人驻企业自主经营的发展模式，因而赢利途径也有所不同。

--出租收人

政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间，配备相关的机械设备和附属设施，并交纳相关费用。

--服务费

提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。

我国物流园区的主要赢利模式

在西方发达国家物流园区的投资收益率大概在6%~8%左右，是基础设施型长线投资项目。投资方所获得的收益通常来自租金回报和土地增值回报。物流园区在做规划时要考虑区域经济水平、目标客户行业、零售业的区域配送以及整个园区的功能定位。不同的物流园区投资策略有所不同，有的是一次性投资建设，也有的是滚动投资。

欧洲各国一致认为，物流园区管理公司的运作资金来源，一方面是入驻园区

的企业上缴的管理费和管理公司提供各种服务的收费，另一方面在很大程度上它需要政府公共方面的物质支持。这种支持包括:

购买土地，然后通过出租和租赁带来收入，以此向管理公司提供启动资金;

购买土地时提供资金补贴;

在管理体系建设过程中提供管理人员，支持其发展。

根据国外物流园区赢利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况，我们认为商业 (赢利)模式的规划应该根据园区的不同发展阶段而有所侧重，初创期应该注意发挥其基本功能，成长期应该发展其核心功能，而到了成熟期，则应当注重延伸功能的发掘。

转运型物流园区的赢利模式

该类型物流园区是指可实现运输方式转换 (海-陆、空-陆、公路-铁路)的物流园区，例如港口码头、航空港、铁道货车编组站和汽车货运终端站等。

(1)初创期的赢利模式--发挥地理优势，提供仓储、多式联运等物流服务

转运型物流园区具有其他三类园区无可比拟的地理优势，即它们都处在至少具有两种运输方式相交会的地区，因此处于初创期的转运型物流园区应充分发挥这一优势，在建设的初期就开展与货物转运有关的基本物流服务。

集装箱港口物流园区可以开展直达列车的整列装运接卸业务、集装箱的直达运输业务、不同运输方式换装转运业务、集装箱货物分拨配送业务和集装箱存储业务等等。计划投资达9亿元的深圳华南国际物流中心的定位是“国际货运中转中心”，目前正处于一期工程攻坚阶段，堆场、仓库及配套办公设施正在加紧施工，预计明年初即可投入运营。全部工程将于2005年建成，期间实行 "整体规划、分期建设、分步运营、滚动发展"。业内人士称，一旦该物流园区各项配套服务跟上来，再辅之以行之有效的营销手段，仅葵涌码头的集装箱货柜转运量就足够让它 "吃得撑"了。

内陆空港物流园区可以利用毗邻机场和大型工业区的地理优势开展工业品转运业务。北京空港物流园区临近首都机场和天竺出口加工区、空港工业区、林河工业区和酒仙桥电子城等国家级出口加工区，其中市级工业区入区企业已达150家，投产企业80多家，日本的索尼、松下，韩国的LG电子，欧美的摩托罗拉、空中客车、爱立信等百余家国际著名企业以及国内的航空公司、万科和华大基因等企业已在附近工业园区落户。随着空港口岸的不断发展壮大，物流服务需求与日俱增，北京空

港发展工业品中转业务商机无限。

(2)成长期的赢利模式--适应物流国际化的需要，大力发展保税物流

空港保税物流主要是指保税仓储、保税展示、物流加工作业、运输配送、贸易服务以及其他相配套的商务服务活动。以上海空港物流园区为例，在上海空港航空货运结构中，国际航线货物吞吐量大大超过国内航线的货物吞吐量。物流的国际化要求浦东机场物流功能设施区必须设立保税仓储区域，努力拓展保税物流功能。

广州保税区物流园区地处广东珠江三角洲的中心地区，而广州作为华南经济中心和交通枢纽中心，是外商投资最为活跃的地区。目前为止，广州保税区已规划2平方公里的范围，划分为二个区域:一个区域是电脑工业城，另一个区域是物流贸易区，范围大约是1平方公里，拥有一批具备综合现代物流管理与服务能力的中外物流企业。管委会会同广州保税区海关对区内物流企业实行分级管理，对大型跨国公司、大型物流企业实行即报即办，优先报验，对购买或租用广州保税区内土地或厂房、仓库的物流企业给予价格优惠。利用这些措施发展保税物流，既服务了企业，也为基地的赢利提供了保障。

(3)成熟期的赢利模式--提供具有货物中转站特色的增值服务

中转型物流园区的增值服务包括提供除基本运输和仓储以外的包装、再包装、流通加工、分拣、配送和信息反馈等，此外还可以开展覆盖全国、连接全球的物流商务平台，提供网上交易、通关代理、保险、银行支付等信息服务功能。

上海外高桥物流园区目前正在重点塑造园区商务平台，为入园的物流企业提供增值服务功能，他们计划提供航运资源、航交指数、物流动态、网络营销和网上交易等服务，以加强供需双方和第三方整个物流供应链的连接和沟通，满足物流企业的运作要求。

天津港集装箱物流中心积极开展集装箱物流咨询业务，为用户提供物流咨询服务，将集装箱物流园区的管理要求通过咨询传达给用户，以便于确立物流作业标准和提高管理水平。此外他们还开展了代为用户设计物流系统，代货主选择和评价运输商、代理商、仓储商及其他第三方物流服务商等增值服务，有效地扩大了园区的利润来源。

仓储配送型物流园区的赢利模式

该类型的物流园区是指以大规模仓库群为基础，形成以存储、配送和批发交易功能为主的物流园区。