2020年江门房地产市场投资策略报告

土地成交楼面价 11040
住宅成交均价 10807
1780 92.00
2016SH
55%
2797
58.00 2017FH
118%
3062
63.00 2017SH
71%
3221
62.00 2018FH
30%
3578
72.00 2018SH
7%
3386
86.00 2019FH
20%
10041
12000 10000
➢ 支持江门建设华侨华人文化交流合作重要平台； ➢ 积极推进中国（江门、增城）“侨梦苑”华侨华人创新产业聚集区建设； ➢ 支持江门与港澳合作建设大广海湾经济区，拓展在金融、旅游、文化创意
、电子商务、海洋经济、职业教育、生命健康等领域合作； ➢ 加快江门银湖湾滨海地区开发，形成国际节能环保产业集聚地以及面向港
降明显；销售市场供应量持续增加，库存逐渐累积，由于高价地逐渐入市，市场价格居高不下。19年整体市场走势稳中有降，市场以去库存为主要任务，多盘以价换量，市场价格开始回
调，但成交量保持稳定；19年江门土拍市场延续18年走势，各大开发商理性拿地，各区均无地王出现。
➢ 未来预测：江门销售市场库存达到高位，市场持续供大于求，预计未来市场以价换量现象仍延续；土拍市场仍保持高位运行，开发商拿地较为理性，核心区地块仍为各大开发商主力战
江门 2020年城市投资策略报告
江门城市核心观点
（在报告完成后将核心观点提炼到本表中）
核心观点
城市机会研判
1、粤港澳大湾区西翼枢纽门户城市，华侨华人交往窗口城市 2、江门东联广佛、深港澳“两大龙头”，扼控西进大西南的重要枢 纽节点，扮演了“中卫中腰”角色。江门将大力推进三大平台及五大产业群， 成为珠西先进装备制造业带的重要增长极。 3、房地产市场投资逐年递增，处于高速上升期，同时政策环境较为宽松，城市辐射人口较多，拥有400多万侨胞； 4、轨道交通全面铺开建设，加速对接湾区各大城市，构建大湾区一小时经济圈；
年江门土拍市场大热，各大开发商竞争激烈，整体销售市场同样供不应求，成交价格上涨明显，库存降到最低点。政府于17年4月份出台限购政策，严控市场情绪。
➢ 第二阶段：盘整期（18FH-19SH） ：经历了17年的爆发增长，18年市场进入稳定发展阶段，18年上半年开发商拿地开始趋于理性，进入18年下半年，土地成交量下降，溢价率下
• 加快江门人才岛、全国博士后创新(江门)示范中心建设。
• 推动文化交流。支持江门华侨华人文化交流合作平台建设。
• 打造港澳青年创新创业基地。推进粤港澳大湾区(广东)创新创业孵化基地、中国(江 门、增城)“侨梦苑”华侨华人创新产业聚集区等建设。
• 支持江门大广海湾经济区建设。加快江门银湖湾滨海地区开发，推动江澳绿色经济 合作，探索粤澳合作发展的新模式。
8000
3699
6000 4000
2000 114.00
0 2019SH
28%
目录
一、粤港澳大湾区背景下的城市发展定位 二、城市发展内动力分析 三、城市板块分析 四、城市房地产市场分析 五、重点板块筛选 六、竞企分析 七、投资策略
粤港澳大湾区背景下城市定位分析
粤港澳湾区规划纲要，江门定位“双创之城”及粤西与大湾区沟通桥梁
粤港澳大湾区背景下城市定位分析
城市发展关键词1-华侨
➢ 江门被称为中国第一侨乡，华侨分布在全世界107个国家和地区，海外侨胞超四百万，仅台山籍侨胞就超百万人，在美洲华人的比例上占有绝对优 势，因而给人以五邑华人最多的印象，在“一带一路”沿线都颇有影响力。
➢ 2019年在11月14日江门举行的华侨华人文化交流合作暨粤港澳青年文化创意发展大会开幕式上，江门正式启动华侨华人文化交流合作重要平台建设。 旨在搭建粤港澳大湾区和全球华侨华人文化交流合作平台，促进海内外中华儿女大团结，推进粤港澳大湾区侨务、文化、旅游工作融合发展。
澳居民和世界华侨华人的引资引智创业创新平台。
城市 广州 深圳 珠海 惠州 肇庆 江门 东莞 佛山 中山 香港 澳门
规划定位 枢纽型网络城市、国家科技产业创新中心 “一带一路”交通枢纽、全球科技产业创新中心 珠江西岸的核心城市、粤港澳大湾区创新高地 全面对标深圳东进战略，对接广州东扩发展 连接大西南的枢纽门户、大湾区的西部通道 全球华侨华人双创之城，粤西与大湾区的沟通桥梁
深耕板块筛选
1、蓬江（北新/滨棠/蓬城/杜阮） 2、江海（以府西新城为主） 3、新会（以枢纽新城为主）
竞争格局分析
1、19年十一家新晋房企布局江门，多为合作方式； 2、参与村级旧改成为房企进入重要渠道；
房地产市场分 析
1、市场属于盘整期，核心板块需重点关注； 2、客户以本地为主，部分海外侨胞 3、房地产政策有所放松
大湾区先进制造业中心 国家制造业创新中心、全球制造创新中心
世界级先进制造业基地、产业中心 国际金融中心、贸易中心、航运中心 世界旅游休闲中心、葡语国家商贸合作平台
粤港澳大湾区背景下城市定位分析
湾区三年行动计划出炉，围绕江门城市定位，轨道、港澳青年创业基地、大广海湾经济区成关键词
双创之城
小微双Fra Baidu bibliotek结合全球华侨华人双创
拿地策略安排
1、宽思路、谋转型、拓资源、强团队 2、择机选择优质地块，招拍挂及旧改、产业勾地等方式并行
江门城市核心观点
江门整体房地产市场历程分析：市场处于盘整期，开发商理性拿地，核心区为主力战场
➢ 第一阶段：上升期（16FH-17SH）：受到大环境影响，江门房地产于16年进入上升期，整体16年市场处于平稳上升阶段，进入17年江门房地产市场进入迅速发展阶段，首先上半
场。
江门2016-2019半年度住宅市场走势图
450.00 400.00 350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00
50.00 0.00
溢价率
6467
697 119.00 2016FH
1%
土地成交建面 6922
住宅成交建面 8484
住宅供应面积 10083
库存面积 10761
粤西与大湾区沟通桥梁
粤港澳大湾区西翼枢纽门户城市连接粤西 腹地（阳江/茂名/湛江/云浮）
• 推进大湾区世界级机场群建设。在广州、深圳、佛山、江门、肇庆等市规划建设若干 通用机场。
• 加快大湾区快速轨道交通建设。加快推进广州经湛江至海口、深茂铁路深圳至江门
段等铁路项目建设。研究谋划深圳经江门至南宁、广中 珠澳等高铁项目。