万科集团案例分析

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。
各大城市人均居住面积在过去的几年内逐渐增大，在居住人口数量的提升与人均居住面积的不断增加的基础上，住宅需求面积也将随之攀升，为城市房地产市场的发展提供更加广阔的市场空间。
城市化与房地产业发展也存在着同样的内在联系，城市化发展对房地产业的发展起到持续推动的作用。大量的人口将涌入城市，必然使房产这一人们最基本的生活要素变得相对匾乏，这就给房地产行业带来极大的发展空间。
25.4%
26.6%
总资产报酬率
9.87%
7.78%
净资产收益率
14.16%
11.95%
分析对象=14.16%-11.95%=2.21%
连环替代分析
2008年：[11.95%+（11.95%-0.27%）*2.07]*（1-26.6%）=26.52%
第一次替代（总资产报酬率）：
[14.16%+(14.16%-0.27%）*2.07]*（1-26.6%）=31.50%
第二次替代（负债利息率）：
[14.16%+(14.16%-1.33%)*2.07]*（1-26.6%）=29.89%
第三次替代（杠杆比率）：
[14.16%+(14.16%-1.33%)*2.25]*（1-26.6%）=31.85%
2009年：[14.16%+(14.16%-0.13%)*2.25]*（1-25.4%）=34.11%
从长期偿债能力的角度看，万科的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的债务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。
四，企业存在的问题
企业偿债能力及营运能力较弱2008年到2010年，企业资产负债率保持在60%-70%上下，这是比较合理的。万科企业资产负债率偏高，可能存在资金周转风险。从报表中我们看到万科企业的资产负债率逐年上升，负债总额持续增加，企业面临较高的风险。企业流动比率于2，速度比率低于1，且逐年下降，说明企业负债在逐年增加，存货增加，应收账款、其他应收款、预付账款等数额比往年增多，表明企业的资产流动性不高，企业短期偿债能力较弱。万科企业产权比率的增加表明企业在偿还长期债务的能力逐渐减弱，企业偿债能力变弱。
2009： 速动资产/流动负债=(13032328-9008529)/6805828=0.59
现金比率：2008：（货币资金+有价证券）/流动负债=1997829/6455372=30.95%
2009：（货币资金+有价证券）/流动负债=(230093)/6805828=33.8%
长期偿债能力分析:
资产负债率： 2008： 负债总额/资产总额=8041803/11923658=0.674
近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。
财 务 分 析 报 告
题目万科企业股份有限公司财务分析报告
系 别管理系
专 业财务管理
班 级财管班学 号13053112
学生姓名刘倩
2016年10月
摘要
房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。
5.
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，1988年万科进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。即此份行业分析针对于中国房地产行业分析。
房地产市场整体发展趋势:
①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。
流动资产平均余额
12,188,983.00
10,444,445.00
总资产周转率
0.38
0.37
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ流动资产周转率
0.39
0.40
流动资产占总资产比率
95.23
94.19
万科企业本年度总资产周转率比上年慢0.32，其原因是：
流动资产周转率下降，使总资产周转率下降：
（0.39-0.40）*95.23=-0.95
总资产报酬率变动的影响为：31.50%-26.52%=4.9%
负债利息率变动的影响为：29.89%-31.50%=-1.61%
资本结构变动的影响为：31.85%-29.89%=1.96%
税率变动的影响为：34.11%-31.85%=2.26%
分析结论：
可见，万科企业股份有限公司2009年比2008年净资产收益率提高了2.21%，主要是由于总资产报酬率提高引起的，总资产报酬率的贡献为4.98%；其次，企业负债筹资成本对净资产收益率产生了负面影响，使得净资产收益率降低了1.61%%；负债与净资产比率的下降发挥了一定的杠杆作用，但由于比率变化较小，故作用不是很明显，仅使得净资产收益率上升了1.96%；所得税税率的降低为净资产收益率的上升做出了贡献，使得净资产收益率上升了0.51%。
尽管在万科企业的案例中，财务杠杆的作用很小，但事实上财务杠杆可能会较大程度的影响净资产收益率。
2，企业营运能力分析：
表2 总资产周转率分析表
总资产周转率分析表
单位：万元
项目
2009
2008
销售净额
4,888,101.00
4,099,178.00
总资产平均余额
12,842,257.00
10,966,552.00
2009： 负债总额/资产总额=9220004/13760855=0.67
分析结论：
从短期偿债能力的角度看，万科所在房地产业2008到2009年的平均流动比率为1.547，而万科两年来都高于同行业其他企业；标准平均速动比率为0.52，可见万科企业速动比率与好、同行业相当；同时，万科在2009年的速动比率比2008年大有提高，说明万科企业财务风险有所下降，偿债能力增强；万科的现金比率上升，说明企业的即刻变现能力增强，与同行业相比万科的变现能力比其他企业略强。
关键词：房地产，财务分析，连环替代法
一
全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
平均总资产
6516164
5961830
平均净资产
4540851
3881858
负债
10220004
8041801
负债/平均净资产
2.25
2.07
利息支出
122264
21988
负债利息率
1.33%
0.27%
利润总额
861743
632229
息税前利润
984007
654217
净利润
643001
463987
所得税税率
对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。然而基于万科为房地产行业的龙头，在这方面要保持持久的竞争力更是任重道远！
三
1.
表1 资产负债表盈利能力分析
资产经营盈利能力因素分析表
单位（万元）
项目
2009
2008
企业盈利能力及成长能力一般2008年到2010年万科企业销售毛利逐年增强，体现盈利能力较强，而由于各类费用增加导致销售净利率没有相应增长，企业因重点关注费用项目，加强管理，有效控制利润增长。在评价企业的营运能力时发现万科企业2011年总资产周转率偏低，营业周期较长，可能会导致企业获利能力的削弱。在评价成长能力时，净利润增长率波动不大，市场竞争力不强，而主营业务增长率保持在30%-40%左右，基本上可以认定企业具备成长性。2008年到2010年万科企业主营业务收入及主营利润逐年增加，而主营业务增长率及主营利润增长率并没有相应增长，说明企业成长能力较弱。
二
1.
房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。
一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐心。
住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。通过实施
信息化实现了对企业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。