2005年唐山市房地产市场调研
唐山丰润区房地产项目市场调研69思源经纪
北京 天津
唐山
城市背景研究
地理位置
丰润区地处京、津、唐、秦腹地，位于唐山中心区正北方向22公里处，西距北京120公里，西南距天津 130公里，东距秦皇岛120公里，自古就有“幽燕之门户，辽海之襟喉，神京之肘腋”之称，时至今日， 丰润已经发展成为连接东北、华北的重要通道，地理位置优越。
唐山丰润
城市背景研究
丰润城区人口规模和人口规划
单位：万人
城区
2002年
2005年
2010年
A
BA B A
B
2020年
A
B
丰润城区
19.23
20.8 5
22
(0.11) 24.5
28
(0.125) 31.5
45
(0.13-0.17) 50.8-52.6
注: A为常住人口,B为含暂住人口；（ ）内为暂住人口系数。
资料来源：中国唐山政府门户网
区划与人口
行政区划 丰润区辖3个街道、18个镇、5个乡，全区总面积1334 平方公里。 人口结构 丰润区总人口92万，农业人口65万，占总人口的71%， 统计显示丰润区城区常住人口28万人。
城市背景研究
区划与人口
丰润区人口自然增长率2010年达到高峰，到2020年丰润城区人口为50.8-52.6万人； 人口规模的不断增加，将促进对住房的要求，未来3年内，房地产市场需求将会得到释放。
京沈高速
承唐路
京沈高速
唐津高速
唐曹高速
唐港高速
城市背景研究
区域交通
铁路：京秦、京山、唐遵； 港口：距京唐港130公里、曹妃甸港120公里； 机场：唐山军地两用机场三女河机场座落在丰润； 客运站：城区设有一级汽车站、二级铁路货运编组 站和三级铁路客运站。
河北唐山市商业市场调研报告（上）
河北唐⼭市商业市场调研报告（上）2012河北唐⼭市商业市场调研报告(上）》》报告导读:第⼀部分唐⼭城市研究第⼆部分整体市场分析第三部分城市商业调查第四部分区域情况研究第五部分项⽬业态建议PART1——唐⼭城市研究1、城市概况唐⼭别称“凤凰城”，是河北省的⼀个省辖市，素有“京东宝地”之称，是具有百年历史的中国沿海重镇。
在这⾥诞⽣了中国第⼀座现代化煤井、第⼀条标准轨铁路、第⼀台蒸汽机车、第⼀袋⽔泥、第⼀件卫⽣陶瓷，唐⼭被誉为“中国近代⼯业的摇篮”。
2、城市历史唐⼭，因市区中部的⼤城⼭（原名唐⼭）⽽得名。
唐朝时，李世民两次东征，均屯兵现在市区的⼤城⼭，⼭赐唐姓，唐⼭由此⽽得名。
唐⼭历史悠久，早在 4 万年前就有⼈类劳作⽣息。
商代属孤⽵国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直⾪省永平府和遵化直⾪州。
随着清代晚期“洋务运动”的兴起，清光绪三年（ 1877 年）在唐⼭设开平矿务局，引进西⽅先进技术，办矿挖煤。
1878 年唐⼭建乔屯镇，1889 年改名唐⼭镇，1938 年正式建市。
1978年3⽉11⽇，唐⼭市改为省辖市。
1984年12⽉15⽇，国务院批准唐⼭市为全国13个“较⼤城市”之⼀。
3、城市地位唐⼭作为河北省经济中⼼，是联接华北、东北两⼤地区的咽喉要地和极其重要的⾛廊。
唐⼭是中国重要的沿海港⼝城市，环渤海区域中⼼城市，河北省域中⼼城市，是中国北⽅重要的的对外门户；也是东北亚重要的航运中⼼、物流中⼼、环渤海新型⼯业化基地。
4、城市位置唐⼭市位处环渤海湾中⼼地带（南部为著名的唐⼭湾），东⾄秦皇岛125公⾥，南距渤海40公⾥，西南⾄天津108公⾥，⾄省会⽯家庄366公⾥，西北⾄北京154公⾥，是联接华北、东北两⼤地区的咽喉要地和极其重要的⾛廊。
5、城市交通唐⼭市地处交通要塞，是华北地区通往东北地区的咽喉地带。
铁路、公路、⾼速公路、港⼝相互交织。
京哈、京⼭、⼤秦、七滦、迁曹、滦港铁路纵横穿越全境。
京沈、津唐、唐港、唐承、沿海⾼速公路与环城⾼速公路、国道相交连接，形成⽹络，四通⼋达。
河北唐山市房地产市场考察报告
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用心构筑美好生活
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第二部分 房地产市场分析
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用心构筑美好生活
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唐山房产成交情况
唐山市区住宅成交情况
2500
8000
2000 1500 1000
500
1697
1770
2031
1368
1400
7000
1619 6000 5000
港周边吸引了大量的知名企业来此投资，市区大量重建等预示着唐山的影 响力和经济活力会越来越好 3 地震后城市规划，可建设的土地较少，土地控制较严，土地供应有限
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用心构筑美好生活
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最近10个月成交面积区间情况
面积区间情况
,100-140平, 821 6%
,140平以上 12% ,1666
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用心构筑美好生活
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户型（部分）
2房89平
3房139平
大部分以板楼为主，一梯两户、两梯三户，户型中有一半赠送空中花园，户型较好 ，大部分户型面积较大，在114-139平之间。
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用心构筑美好生活
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样板间（部分）
万达广场样板间为现代简约风格
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用心构筑美好生活
由于低密度住宅极少，因此该类产品售价比高层的价格贵许多，如梧桐大 道的高层售价约8500元/平，而多层要卖到12000-13000元/平。
从唐山当地市民反映来看，年纪稍大的当地人对高层比较有抗性，低密度 住宅较受欢迎。
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用心构筑美好生活
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知名开发商所在项目分布图
唐山市场调研报告
z 2010 年 1-5 月份房地产开发完成投资 100.02 亿元，同比增长 43.5%。
2007-2010.5 唐山房地产投资情况 单位：（亿元）
200
192.21
150
100 61.25
50
120.38
经济发展 人口构成
z GDP总量历年保持河北省的20％左右； z 工业化城市，第二产业发达，并带动相关第三产业发展；
z 人口数量大，属于全国特大型城市，本地化特色强； z 流动及外来人口稀少，外藉人口数量有限；
发展规划
z 将唐山分割成几大功能区域，各功能区域的发展方向更加明确； z 凤凰新城将发展成为以居住物业为核心，并辅以各类配套设施、
唐山房地产市场环境
一、唐山市房地产开发投资情况
z 2007 年，房地产开发投资完成 61.25 亿元，增长 26.5%。
z 2008 年，房地产开发投资完成 120.38 亿元，增长 94.6%，其中商品房住宅投资 97.22 亿元。
z 2009 全年房地产开发完成投资 192.21 亿元，增长 58%，其中商品住宅投资 142.73 亿元，增长 46.8%。
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恒 运 置 业（唐 山）有 限 公 司 HENGYUN REAL ESTATE (TANGSHAN) CO., LTD.
唐山市概况
七、 凤凰新城规划
凤凰新城规划图
本案项目
z 总占地：23平方公里； z 住宅开发总量：约1400万平米； z 人口容量：约50万人； z 绿地率：>35％； z 路网密度：25％； z 根据规划，凤凰新城将发展成为以居住物
唐山市2005年城市发展报告
．
卜 年提 高 １ 个百 分点 。 ． ９ 全市城 镇总 人 厂达到 ３ ９ ４ Ｉ ２ ． 万人 ， ５
． ％。 ５． ６ 县级市 “ 十五” 以来 ， 全市工业化进程逐步加快 ， 有力地加速了 比上年增长 ６１ 其中有 ２７９ 万人生活在市区、 人口向城市集中这一城市化的基本过程， 城市化发展步入 市区和县城城区， 占全市城镇总人 口的 ７． 。 ８ ％ 非农产业就 ３
． ５ ， ８ 开放 水 半进 一 步提 高 。 贸依 存度 外 门紧紧抓住产业结构调整步伐加快， 生产力布局向沿海快 ５ 个 和 ０ 个 百 分点 。
０７ 比上年提高 １ ６ ０ ． 个百分点 ；市区实际利用外资 ４ 速推进 的战略发展机遇 ， 深入实施城市化发展战略。 城市 为 １． ％，
奠定 了坚 实的基础 。
城市 化发展综 合评价
伞 市的 ８． ０ ％。 ６
２ 城镇聚集能力提高， 、 协调程度进一步改善。 城镇吸
一
பைடு நூலகம்
、
纳就 业 能力逐 步增强 。 全市非 农产 业就 业比重 为 ６ ． 比 ３ ％， ５
上年提高 ３ 个百分点， 中服务业就业比重为 ２ ． 比 ． ５ 其 ７ ％， ８
省排第二位。 构成综合指数的六大要素均比上年有较大程
４ 城市人居环境更加优美 ， 、 环境保护进一步加强。 城
６９ ２ ２ 比一年 ． ０ 度提高 ， 在仝省排位均处中上游水平 ， 其中经济发展指数、 市公共绿地面积 １９ ． 公顷， Ｉ 增长 ３ ％；人均公 共绿地面积 ９１ 平方米， ． ６ 增长 １ ％；建成区绿化覆盖率达 ． ７ 城镇集聚指数在全省排第…位， 届民生活捐数排第二位。
唐山市房地产项目市调报告2009.8
龙湖豪庭5400 尚品名都5600 碧玉华府6000
嘉元六合5800 盛泰庄园5400 荷花茗苑5100
建投地产
北京中广信
均价6000元/㎡以上楼盘
景泰翰林6700 唐山万达广场8000 SOHO阳光6100 军创凯旋城6800 梧桐大道8000
宏扬香木林7400 凤凰世嘉6500 鹭港6300 荣泰尚都6500
建投地产
北京中广信
曹妃甸板块初期定位于工业区产业 需求配套，所以初期市场需求主要 由工业区产业发展规划推导得出， 因此商业地产或住宅立项开发需要 有2-3年的市场沉淀积累。 我们建议：如条件许可曹妃甸房地 我们建议 产板块可进行土地储备 土地储备，待市场成 土地储备 熟后可适时进行深度土地开发。该 该 地块土地一级开发、 地块土地一级开发、产业地产等也 可作为建投地产在曹妃甸的开发策 略。
开发区三个行政区域。
建投地产 北京中广信
城市发展规划历程回顾-1970年前总体规划
建投地产
北京中广信
城市发展规划历程回顾-1976年恢复建设总体规划
建投地产
北京中广信
2008-2020年城市总体规划
建投地产
北京中广信
2008-2020年城市总体规划-城市性质及城市职能
建投地产
北京中广信
2008-2020城市总体规划-中心城区空间结构
建投地产
北京中广信
城市总体规划-市域城镇空间结构
建投地产
北京中广信
唐山市住房建设规划（2008-2012）
1、住房建设总量和结构：规划期内，建设各 类住房32.85万套，总建设面积2694.9万平方 米。 其中建设商品住房26.42万套，建筑面积 2295.6万平方米。 2、中心区、开平住房建设年度指引： 2009年，建设商品住房2.96万套，建筑面积 256.52万平方米；建设保障性住房0.89万套， 建筑面积51.88万平方米。 2010年至2012年，建设商品住房7.04万套， 建筑面积614.48万平方米；建设保障性住房 2.3万套，建筑面积140万平方米，其中，经济 适用住房1.9万套，建筑面积120万平方米，廉 租住房0.4万套，建筑面积20万平方米。
唐山市房地产市场发展现状及对策研究
摘要经过20多年的快速发展，房地产行业已经是我国国民经济的核心支柱产业之一。
对于我国的经济发展来说，房地产行业做出了不可或缺的贡献。
但是，近几年我国的房地产行业发展历程并非一帆风顺，常有各种问题发生。
唐山市房地产行业中的供求不平衡的问题就十分显著。
因此，有必要在此背景下深入研究唐山市商品住宅市场。
本文简要介绍了唐山房地产行业的现状，包括持续的投资增长、稳定的房价、增加的土地供应和紧缺的住宅用地。
同时，还分析了唐山房地产行业存在的一些问题，如政府管理机制不完善、房地产业政策法规没有完全成熟的体系、根据房地产现状和情况出现的土地控制。
现在，需要透析唐山房地产市场存在的问题，找到与实际情况有关的解决办法，如支持改革、房地产市场调控、管理改善房地产市场、增加唐山房地产类型、合理改善土地的供应以及土地政策等。
实行相应的措施和建议，以期促进唐山房地产市场的稳定健康发展。
关键词唐山房地产；房地产市场；存在的问题；对策研究第1章绪论1.1选题背景和意义1.1.1选题背景各国房地产业的兴起和发展与经济的社会发展、城市人口的增加、产业结构的变化、政治体制的改革、住房概念的更新和文化观念、区域优势的转移和历史发展之间相辅相成、相互促进。
这也是人类进步、城市文明、生活环境改善、生活方式和生活方式的体现。
改革开放以来，中国房地产业的崛起促进了中国经济的快速发展。
目前我国的房地产行业的发展蒸蒸日上，是我国国民经济中众多支柱性产业之一，改革开放以来，我国的经济体制已经成功转型，计划经济完美转变为市场经济，例如福利住宅等系统已经被淘汰。
但是，随着房地产行业的发展，其中各种问题也变得十分突出。
这些问题不只是对我国经济的发展起到阻碍作用，还会导致社会整体功能发挥不健全、不稳定以及不能持久发展。
近几年，城市迅速发展的同时也让房地产行业的各种问题浮现出来，例如经历大型的投资、商品房的售价飙升、供需不平衡和市场秩序混乱等问题。
这些问题现在似乎是局部的、区域性的和结构性的，但是如果不能及时修复，那么就会影响宏观经济的稳定发展甚至有可能影响我国的全球战略性发展。
河北唐山房地产项目市场研究月报38页XXX年
珠三角
长三角
京津唐
从影响程度上看——由上往下波及式传导
﹥ ﹥ 一线城市
二线城市
三四线城市
唐山房地产市场地理位置优越，同时本 地人群具备相当的购买能力和投资置业 的需求。随着唐山城市化进程的加快， 唐山房地产市场的发展具有相当的速度 和潜力。
截至今年6月底，唐山市累计归集住房公积金120.92亿元， 累计提取32.42亿元，余额88.5亿元；其中累计发放个人住 房贷款74.92亿元，余额54.87亿元。利用住房公积金贷款支 持保障性住房建设焦点房地产网，将会充分发挥住房公积金 贷款余额作用，一定程度上缓解建设资金困难，有效改善居 民住房条件。
唐山市5个试点项目全部实施后，可建设危改安置住房8156 套，使20389人受益，其中解决低收入住房困难家庭2893户 ，使7231人受益；建设经济适用住房3700套，使9250人受 益，均为低收入住房困难家庭。
2 知名开发商进入情况
.
知名开发商 唐山整体市场水平和营销水平有所提升，市场竞争力增强
唐山是万科“3＋X”（“3”即珠 江三角洲、长江三角洲、环渤海区 域）发展模式中的环渤海区域重点 投资城市 。
3月2日，万科在南湖生态城的首期 项目正式开工。
该项目是万科年初与南湖生态城管 委会签署的土地开发合作项目，总 投资10亿元，总建筑面积为12万平 方米，计划分三期建设，首期近3 万平米，预计将在今年年底正式推 入市场。同时签约的，还有位于凤 凰新城的开发建设住宅及商业设施 的独资项目，总投资35亿。
➢ 北京从5月新政实施后开始进入深度调整期，主 要表现在成交量的明显下滑，天津市场的反应 慢于北京，唐山均价受影响程度明显小于一线 城市，走势相对平稳。
唐山市场调查报告版(最新)
区域住宅市场供应分析1、调查范围确定及区域划分丽景琴园区域是唐山市内高档项目聚集区；凤凰新城区域为政府大力扶持的区域，建设路北口区域沿长宁道分布了较多的物业，这两个区域与本项目近在咫尺，区域内的供给将对本项目形成比较直接的竞争关系；在唐山体育中心附近正在形成一个新兴的居住区域，但各项目现状信息较少，所以不做过多介绍。
因此，丽景琴园区域、凤凰新城区域和建设路北口区域的项目将是我们重点分析和研究的对象。
市场调研和项目的确定主要考虑以下方面：➢本项目辐射的区域内及区域外➢具有相当规模和价格档次的项目➢正在销售或即将销售的重要项目➢城区内销售状况较好的项目➢部分较高档项目➢其他可能对本项目产生客户分流的项目2、区域住宅供应市场调查分析2.1丽景琴园区域目前丽景琴园区域内涌现出一批较为高端的住宅物业，其中较具代表性的有：瑞景国际公馆、君瑞花园及天元国际公寓，项目基本情况如下：图2.1丽景琴园区域楼盘分布图2.1.1市场状况分析表2.1.1：丽景琴园区域内项目基本资料项目名称建筑规模(平方米) 建筑类型楼型特征开发商瑞景国际公馆约3万平方米,一梯两户或三,共286户普通住宅高层板塔瑞景君瑞花园占地:4.07万，总建面:13.56万(住宅面积5.5万，公寓面积3.14万，商业1万)－高层塔楼君瑞天元国际公寓总建面:0.5万平方米（80套）酒店式公寓高层塔楼天元➢楼型特征：基本为高层塔楼；➢建筑规模：以大型综合性社区为主；2.1.2销售状况分析表2.1.2：丽景琴园区域内项目销售情况➢户型特点目前区域内在售项目，除君瑞花园规划未明，户型未确定外，平层住宅面积以80-120的两至三居为主；别墅户型为370-750平方米左右，以联排形式出现，主要面对高端客户。
➢销售价格及销售状况目前区域于08年1月开盘的瑞景国际公馆与天元国际公寓都在极短的时间内销售一空，可见该区的市场消化力非常不错，市场认同度较高，预计未来房价仍有上涨的可能，本区域有较大的升值潜力。
唐山房地产市场研究报告
唐山房地产市场研究报告第一部分宏观经济一、经济环境2006年唐山国民经济持续快速发展。
据初步核算，全市完成地区生产总值2361.68亿元，比上年增长14.6%。
其中，第一产业增加值255.22亿元，增长5.1%；第二产业增加值1367.41亿元，增长17.1%；第三产业增加值739.05亿元，增长13.7%。
产业结构进一步优化，农业所占比重进一步降低。
三次产业增加值构成由上年的11.6：57.3：31.1调整为10.8：57.9：31.3。
全市人均生产总值为32947元，比上年增长13.9%。
按年末汇率计算，人均生产总值为4235美元。
工业经济持续快速增长。
传统产业升级步伐加快，产业集中度明显提高，区域产业比较优势进一步增强，发展模式由速度型向效益型转变迈出较大步伐。
全年全部工业完成增加值1269.10亿元，比上年增长17.4%。
其中规模以上工业企业完成增加值960.04亿元，增长22.7%。
在规模以上工业中：国有及国有控股企业完成增加值319.39亿元，同比增长14.5%；股份制企业完成增加值587.17亿元，增长23.4%；外商及港澳台商投资企业完成增加值176.13亿元，增长24.1%；以私营经济为主的其他经济增势强劲，完成增加值98.11亿元，增长28.6%，占规模以上工业比重达10.2%。
工业化进程稳步推进。
重工业完成增加值887.62亿元，占规模以上工业的92.5%,同比增长23.4%，比轻工业快7.5个百分点。
全市主要工业产品产量较快增长，高附加值产品比重进一步增大。
在重工业产品中，生铁产量比上年增长15.0%，粗钢增长18.9%，成品钢材增长32.6%，原油增长34.0%，焦炭增长21.5%。
产业集中度进一步提高，区域比较优势明显增强。
基础能源、优质建材、精品钢材、装备制造和重化工五大产业基地增加值占规模以上工业增加值的80.8%，对工业增长的贡献率为70.0%，拉动规模以上工业增长15.9个百分点。
唐山房地产市场现状研究
唐山房地产市场现状一．房地产价格影响因素分析从1998年国家推行住房私有化,2000年商品房被唐山市民所接受,到2003年房贷全面放宽,2006年全国知名品牌地产开发商进驻唐山,唐山房地产价格一路走高,影响唐山房地产价格的因素有很多,主要有:(一)居民收入水平。
居民收入水平体现了一个地区居民的购买力水平,如果一个城市经济水平发展较快,居民收入较高,那么这个地区的房价也就越高。
如2008年北京的平均年工资水平为56,328元,河北的平均年工资水平为24,756元,而对于房价,北京明显高于河北,北京商品房平均销售价格为12,418元/平方米,河北仅为2,779元/平方米。
(二)城市GDP。
GDP是国内生产总值的简称,反映了一个地区的经济发展水平。
一个城市宏观经济持续发展,能拉动房地产业的发展。
人们对于经济持乐观的态度,必然也会增加对于耐用消费品——房产的购买。
如果一个地区经济持续低迷,GDP增长缓慢,人们投资与消费均趋于谨慎,必然会影响房地产价格。
(三)城市人口总量。
一个城市居民人口的多少能反映一个地区房地产的一般需求趋势。
“住有所居”是人们生活的基本要求,如果一个地区的人口自然增长率较高,或者由于产业结构变化等因素大量外部移民涌入,都会推动对房地产的需求。
(四)货币政策。
当央行根据经济运行情况,实行紧缩的货币政策时,银行利率的上升会提高购房者(主要为中低收入者,因为其购买房产要向银行贷款)的贷款成本,从而抑制房地产市场的需求,进而影响房价。
如近期“新国十条”中规定的有关二套房的认定标准,贷款银行对借款人执行二套(及以上)差别化住房信贷政策,必然会对房地产市场产生一定影响。
(五)税收政策。
当政府增加房地产交易税费时,将提高房地产交易成本,减少部分投机行为,降低房地市场的热度,进而影响房价。
如果政府设立固定资产税,那么住宅空置率将会显著减少,从而抑制房价暴涨。
如上海拟对住宅开征房产税,将会通过税收抑制投机性需求,对房地产市场产生深远的影响。