【开题报告】宁波市房价收入比实证分析

开题报告
信息管理与信息系统
宁波市房价收入比实证分析
一、选题的背景与意义
我国已经进入全面建设小康社会的关键时期，同时我国实行的货币化住房分配制度使得住房从之前的福利品转化为准商品，在住房支出变成由个人承担的情况下，我国居民能否负担得起住房所带来的压力？“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”杜甫先生千年前的悲壮愿望到了如今又是何种情形呢？
早在1999年7月，国务院公布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》。

通知要求1999年下半年停止住房的实物分配，逐步实现住房分配货币化。

各级政府通过实施积极的金融和财政政策，鼓励居民住房消费，特别是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费需求迅速释放，使住房销售市场的有效需求增加。

同时，住房二级市场开放、工业化和城镇化发展、城镇人口增加、大规模城市改造和居民拆迁，也使住房销售市场的主动需求与被动需求不断增长。

我国住房市场获得了前所未有的发展，根据建设部2006年城镇房屋概况统计公报：到2006年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。

全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米，其中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米，西部地区25.24平方米。

全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，东部地区户均住宅建筑面积85.32平方米，中部地区77.96平方米，西部地区85.75平方米。

住房市场发展迅猛，住房价格也呈现快速上涨、逐年攀升的态势。

2004年全国商品住房平均销售价格上涨15.2%，是1999年以来的最快增长速度。

由于宏观调控的影响，2005和2006年涨幅较2004年有所回落，但依然保持了较快的上涨势头。

据国家发改委公布的统计数据，2006年，全国70个城市房屋销售价格同比上涨5.5%，新建商品住宅销售价格同比上涨6.7%，尤其在经济较发达区域的中心城市，房价上涨之快令普通市民望房兴叹。

房价飞涨的同时，居民的收入也发生了一定程度的增长，据国家统计局
公报，全国城镇人均可支配收入从1999年的5854元增加到2006年的11759元，年均增长速度在9%左右。

但由于居民收入的基数过低，和房屋总价基数并不在同一数量层面上，同时部分地区房价上涨幅度已经逐渐超过了居民收入的增长程度，居民只有在收入大幅增长的情况下才可应对因住房价格的轻微上涨而造成了实际购买力的降低。

房价快速上涨已经制约了普通居民居住权益的实现，我国居民能否负担得起住房所带来的压力，能否承受目前形势下的住房消费，既影响了国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为了社会各界关注的焦点问题。

本文结合中国实际国情和国际公认惯例，运用房价收入比指标尝试研究宁波市居民住房购买能力。

在研究内容上，结合国内外研究实践和现状，确定房价收入比的基本定义，在充分调查宁波市住房市场各类住房价格、宁波市居民收入和银行住房信贷等大量相关数据的基础上，通过住房贷款偿还额的计算公式，构建房价收入比模型计算宁波市房价收入比，确定房价收入比的合理区间。

通过静态时点和动态时序的宁波市住房市场价格以及居民收入和银行信贷的统计，对宁波市不同收入阶层家庭住房购买力的现状进行研究，并结合研究结论提出相应的改善居民住房能力的对策建议。

本文研究意义可以从三个层次来阐述。

对于开发商和投资者而言，必须搞清楚房价处于什么位置时，说明市场还有较大的投资开发潜力可挖掘，而房价在高于什么水平之后，就预示着市场可能饱和，投资风险加剧。

对于普通购房者而言，通过研究单个家庭房价收入比来考察宁波市居民个体家庭的住房购买能力。

若是房价收入比超出了合理区间，则对于该居民家庭来说，住房购买力不足，住房消费只能是潜在消费。

对于政府而言，对房价做出准确判断，是其制定房地产行业发展政策以及研判房地产是否出现泡沫、银行是否出现金融风险时所需考虑的最重要因素。

二、研究的基本内容与拟解决的主要问题：
研究的基本内容：
1、绪论
1.1研究背景
1.3研究的主要命题
1.2研究方法
2、房价收入比的基本理论
2.1房价收入比定义
2.1.1有关房价的计算口径
2.1.2有关套住房面积的计算口径
2.1.3有关收入的计算口径
2.1.4房价收入比内涵及意义
2.2房价收入比的特点
2.3房价收入比的基本分类
3、房价收入比合理区间的确定
3.1确定我国的房价收入比合理区间
3.2影响房价收入比的因素
4、宁波市住房市场概述
4.1宁波市住房市场发展历程
4.2宁波市住房市场现状
4.3宁波市住房市场主要特点
5.、宁波市居民住房购买力研究
5.1宁波市居民收入状况分析
5.2宁波市住房价格分析
5.3宁波市居民住房购买力分析
5.4小结
6、对策建议
6.1制度建设
6.2供应调节
6.3居民收入
6.4信息管理
拟解决的主要问题：
1、我国的房价收入比合理区间
2、宁波市居民住房购买力现状
3、解决办法
三、研究的方法与技术路线：
研究方法：
4、理论分析方法，通过图书馆和知名数据库大量收集、阅读及整理借鉴国
内外相关研究成果，确定房价收入比的计算方法和房价收入比的合理区
间。

5、实证分析方法，通过收集到的宁波市的房价和居民收入，确定宁波市居
民住房购买力。

技术路线：
首先，通过图书馆，中国知网，西文数据库等收集和查阅相关的学术期刊，研究论文，报纸等。

以此为基础，确定房价收入比的定义，计算方法以及我国房价收入比的合理区间。

最后以宁波市为例，通过宁波市统计年鉴和实地考察，收集宁波市历年房价和居民收入状况，静点分析和动态分析相结合进行测算。

四、研究的总体安排与进度：
（1）2010.11.17-2010.12.12 指导教师下达毕业论文任务书、学生收集资料，完成外文文献翻译、文献综述、开题报告，学院组织开题论证。

（2）2010.12.12-2010.12.20 根据老师意见修改完善外文翻译、文献综述、开题报告，初步确定研究方案和论文提纲。

（3）2010.12.21-2011.3.10 查阅资料，实际调研，完成论文初稿。

（4）2011.3.11-2011.4.30 补充调查、论文修改、论文定稿、论文印刷。

（5）2011.5.1-2011.5.15 完成毕业论文的后续工作，做好毕业论文答辩准备工作。

根据学校安排，2011.5.22之前完成第一次论文答辩。

五、主要参考文献：
[1]贾生华，戚文举.国外“房价收入比”研究：起源、测量与应用[J].重庆大学学报，2010,(2).。