既有建筑节能改造的技术经济评价方法研究

Ｃ（ １
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ｎ ｒ） （ ＋ １ ）
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式中：
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建造 新房 屋 的成本 ； 拆 除和 处理 旧房屋 的成本 ； 由于拆 除 新 建而 导 致 的 额外 的安 置 费 用
二 战之后 ， 西方 一些发 达 国家都经 历 了从 战后 恢 复 的新建 、 新建与 旧房 改造并 重及 目前 的 以旧房维修 改造 为主的 ３ 阶段 。２ 纪 ７ 个 Ｏ世 Ｏ年代 前 后 ， 国开 始逐 渐 各
随着我 国经济的迅速发展 ， 土地 日益变得稀缺宝 贵， 占用郊区耕地建造新建筑对国家和地区的经济造成 了损害。然而， 对于既有建筑的综合改造不是完全推倒 重建 ， 既不经 济也不 现实 ， 这 而是 立足于 现有条 件 ， 新建 与改造 并重 。 本文试图从全生命周期的角度 ， 运用计算投资回收 期的方法对既有建筑改造效果的经济性进行评价 ， 计算 项 目实 施后 的经济 效果 。 １ 国 内外研 究综述
并举 出工程 应 用实例 ， 工程 完工后 的 关键 节能技 术进行 经 济评价 。 对 关键词 ： 有建筑 ； 资回收期 ； 术 经 济评 价 既 投 技 中图分类 号 ： Ｕ２ １ 文献标 识码 ： 文章 编号 ：０ ４ ５ １ （００ １一 Ｏ １一Ｏ Ｔ ４ Ａ １０－ ７６２ １ ） １ ２ １ ４
１ １ 国外研 究综 述 ．
式做了某些程度 的完善 和修改 ， 并提 出 了各 自的判别 式［ 。最终 的判别式后来 由 Ｙ ｈ ｏｅｆ ｄ １９ ） ］ ］ ｅＲ ｓ ｅ （ ９９ ［ ｎｌ 。 等人的完善形成 ， 其公式如下 ：
ｃ ｃ＋ ｊ ＋ ＋ ＞ Ｒ
．．
［ ］ １ 一 ＋
各期费用折现到期初或平摊到各期， 然后 比较期初现值 或年度 等值 大小 ， 费用 越 小 技术 经 济 效 益越 好 ； 算 费 折 用 法则 是一 种较 为粗 略的 比较 手段 ， 它是 指将期 初费 用 和后期 的经 营管理 费 用按 照 一定 的经 验 系 数折 算 到 各 期， 然后 比较年度费用大小， 折算费用小者为经济方案 。
金差额净现值 、 年后新建建筑残值折现。
自 Ｎｅｄｅ ｎ提 出重 建 与改 造 评 判 方 法 之 后 ， ｅｌ ｍａ 后
期发 展 了总费用 法 、 折算 费用法及 投人 产 出平衡法 等诸 多评 价方 法 。总费用 法 及 折算 费 用 法基 本 思 想 同上 述 公式 一致 ， 可视 为早期 研究 的一种 发展 。总 费用法是 指 按照 一定 的折现 率将 建设 阶段 、 期使 用及 报废 阶段 的 后
２１ ０ ０年第 ｌ 期 ｌ
西部探 矿工 程
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既有 建 筑 节 能 改造 的技 术 经 济 评价 方 法研 究
顾敏琦
（ 海真如城 市副 中心 开发 建设 投 资有 限公 司，上 海 ２ ０３） 上 ０ ３３
摘 要： 综述 目 国内外既有建筑改造的技术评价方法， 前 利用 已有的投 资回收期理论和节省费用来贴 现的思想。基 于全生命周期理论 ， 对既有建筑的节能改造完成后提 出一个可行的技术经济评价方法，
支出； 咒 —房 屋 改造后 的预期 剩余 使用 寿命 ； — Ｒ— —改 造总 成本 ；
重视房屋维修改造在城市建设 中的重要作用 ， 伴随着城 市房屋维修改造的进程 ， 一批关 于房屋改造的技术经济 评 价方法 也应运 而生 。 （） １ 以经济成 本为基 础 的 比较 分析方 法 。 国外对 于既有 建筑 改造 的 研究 始 于 ２ 纪 ６ Ｏ世 Ｏ年 代， 早期 较 为有 影 响 的是 Ｎｅｄｅ ｎ（９５ 等 人 的 研 ｅｌ ｍａ １６ ） 究 ［ 。Ｎｅｄｅ ｎ 第 一 位创 建 住 宅 重 建 和 改 造 评判 １ ］ ｅｌｍａ 是 原则的经济学家， 并针对修缮改造还是新建两种决策方 案 提 出了判别公 式雏 形 ， 认为影 响住 宅改造 ３ 主要 他 个 经济 因素是利 率 、 造后房 屋 的使用 寿命 和新建 与改造 改 每 年维修 费 的差 额 。 此后 ， ｉｓ ｒｈ Ｓｇ ｗｏｔ ￣Ｗｉ ｉｓ ｎ １ ６ 对 原 公 式 的 ｌ ｎｏ （９７ 针 ｋ 逻辑缺点 ， 提出原建筑价值应包含在改造成本 中， 并建 议把 不断 上 涨 的建 筑 费 用 列 入 公 式 ［。从 这 个 角 度 ， ２ ］
也强 调对一 些改 造过 程 中有 重 大意 义 的非 货 币 化 收益
和费用计量 。其对非货 币性收益与费用 的处理 方法是 借助层次分析法 （ ＨＰ 来分析多 目 Ａ ） 标决策 。 （） ２基于性能与成本的综合比较方法 。对既有建筑 改造技术经济评价方法的一个重大创新是提出了基于 价值工程理论 的评价方法。前期 的评价理论方法关注 重点在于经济费用的比较 ， 价值工程法以提高单位居住
作者简介 ： 顾敏琦（ ９ ６）男 （ １７ 一 ， 汉族 ）河南焦作人 ， ， 工程师， 现从事项 目管理 、 技术经济分析等工作 。
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西部探矿工程
２ １ 年第 １ 期 ００ １
投入 产 出平衡法 则 是 针对 有 收 益 性项 目提 出 的 一
套评价方法 ， 通过估算改造工程投 资的本利 ， 并确定其 在一 定 年限 内能否通 过房 租提高 部分来 补偿 ， 能补偿 不 的改造投 资方 案不可 取 。 近 年来 ， 命周期 成本 分 析 （ Ｃ 理论 在 国外逐 生 Ｉ Ａ） 渐兴起， 除了考虑改造方案的全寿命周期成本之外 ， 它
Ｓｈａ（ ９９ 、 ｕ ｈ １９ ） 人 对 Ｎｅｄｅ ｎ原 判 别 ｃａｆ１６ ）Ｐ ｇ （９ ０ 等 ｅｌ ｍａ
＊ 收稿 日期 ：０ ００ —５ ２ １—５２
Ｍ一 新建比改建每年维修费用节省值 ； 新建 与改建 年租 金差额 ； 一 新住宅的年折 旧率 。
公 式右 边三项 依次代 表改 造总 成本 、 修 费用及 租 维