07年房地产案例与分析真题及答案
2007年房地产估价师真题及答案-制度与政策
2007年房地产估价师真题及答案-制度与政策一、单项选择题(共40题，每题0．5分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1．政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。
A．商品住房B．限价商品住房C．经济适用住房D．廉租住房答案：D解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
2．某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。
A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00答案：C解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。
根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。
3．下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。
A．非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期B．住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期答案：B解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
4．城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。
A．与产权调换房屋结算差价B．价值C．货币补偿金额D．重置价格答案：C解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
5．房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。
A．国务院人事主管部门B．国务院建设主管部门C．省级人事主管部门D．省级房地产主管部门答案：B解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。
2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案
2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结构、请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分）（一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。
2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】
2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A．发明B．发现C．创造D．隐定【答案】B【解析】房地产估价不是估价师的主观随意定价，而是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格的形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。
房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
2．不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
A．掌握的有关信息不同B．作出的估价师声明不同C．估价对象状况不同D．委托人不同【答案】A【解析】在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。
这就产生了估价准确性的问题。
即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值，因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
3．下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。
A．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署B．内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C．内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D．内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一【答案】C【解析】C项，内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，符合一定条件的内地房地产估价师，可以通过“互认”方式取得香港测量师资格；符合一定条件的香港测量师，可以通过“互认”方式取得内地房地产估价师资格。
最新房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案汇总
2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价案例与分析试卷一、问答题（共3题，每题10分）（一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。
李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。
由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。
请问：1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性?2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。
张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。
你认为应如何解释该估价结果的合理性?（二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。
甲公司提供了临街地段结请问：1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分）（三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。
现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。
请问：1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。
仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。
2.说明评估承租人权益价值的技术路线。
07年房地产案例与分析真题及答案
07 年房地产案例与分析真题及答案封面和目录（略）致委托人函X＞市中级人民法院：受贵法院的委托，我公司对位于XX市x＞^路3号楼5层整层957.3m2 办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
估价时点：2007 年3 月5 日。
我公司根据《房地产估价规范》（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007 年3 月5 日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433 元/m2）。
估价报告应用的期限：自2007年3月16日起1 年。
随函附交3 份房地产估价报告。
xxx＞房地产评估有限公司（盖章）。
法定代表人：XXX签字）。
2007年3月16日。
＞注册房地产估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：XXX（签名盖章）注册号：（略）注册房地产估价师：XXX（签名盖章）注册号：（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象根据《房屋所有权证》（证号：福地与［2000］第xxx＞号）、《国有土地使用证》［证号：字（1999）第^＞＜号卜实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：（一）区位状况位置：坐落XX市x＞路3号楼5层整层城市规划：行政办公区环境景观：优美整洁公共服务及基础设施完备程度：基本完备商务氛围：处于XX市行政中心范围（二）实物状况1.土地状况用途：办公地号：XX区XX街道163街坊1/6丘四至：（略）土地等级：1 级土地共用面积：3500m2地势：土地平整其中土地分摊面积：500m22.建筑物状况表1 可比实例表项目实例A 实例B 实例C 坐落XX路14号楼4层XX 路4号楼2层XX路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/ （元/m2）12915 11438 12504 价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11 月2006年9 月2006年8 月土地状况出让出让出让2.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表 2。
2007年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解 【圣才出品】
2007年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入【答案】C【解析】房地产投资信托基金是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。
2．当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售B．抵押C．转让D．经营【答案】D【解析】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
3．下列风险中属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险【答案】B【解析】系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，具体包括：①通货膨胀风险；②市场供求风险；③周期风险；④变现风险；⑤利率风险；⑥政策风险；⑦政治风险；⑧或然损失风险；⑨汇率风险等。
ACD三项均属于房地产投资的个别风险。
4．买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性【答案】C【解析】房地产资产流动性差的原因包括以下两个方面：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。
2007年《房地产开发经营与管理》真题及答案
2007年《房地产开发经营与管理》试题一、单项选择题（共35小题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
）1、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A．销售收入B．转让收入C．租金收入D．利息收入2、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售B．抵押C．转让D．经营3、下列风险中属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．市场供求风险C．未来运营费用风险D．持有期风险4、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性5、某销售型住房市场年初的住房存量为100万套，其中空置待售住房5万套，本年新竣工住房13万套，销售住房8万套．则吸纳周期为（）年。
A．0.63B．1.63 C．2.25D．12.506、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。
A．第一阶段 B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段7、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。
A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成8、市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（）。
A．移动平均法B．指数平滑法C．市场因子推演法D．简单平均法9、实行施工总承包的房地产开发项日。
施工现场的安全应由（）负责。
A．开发商B．监理单位 C．分包单位 D．总承包单位10、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。
A．目标定价法B．成本加成定价法C．随行就市定价法D．价值定价法11、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
2007年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解【圣才出品】
2007年房地产经纪《房地产经纪实务》真题及详解一、单项选择题（共50题，每题1分。
每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．市场营销是一种经营理念，以（）为中心。
A．盈利B．顾客C．推销D．发展【答案】B【解析】以客户导向的市场营销，其目的在于通过满足客户需求并使其满意以实现企业盈利目标，即客户需要什么产品，企业就应当生产、销售什么产品。
这就要求企业重视客户的需求，了解客户的需要、欲望和行为，发展能满足客户需要的产品或服务，并以积极方式说服客户购买这些产品或服务，甚至采用有效的营销手段去唤起需求，以便实现企业的营销目标。
2．房地产市场调研的主要目的是（）。
A．确定营销方法B．为决策部门提供参考依据C．优化营销组合D．便于开展营销活动【答案】B【解析】价格制定阶段的市场调研目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的大环境及发展趋势，同时锁定竞争对手，提供决策的依据。
这个阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。
3．房地产消费行为调查是对房地产消费者（）的调查与分析。
A．购买动机B．购买房地产商品的模式和习惯C．实际支付能力D．文化背景【答案】B【解析】房地产消费行为是指房地产消费者在实际房地产消费过程中的具体表现。
房地产消费行为的调查是对房地产消费者购买模式和习惯的调查，主要包括：①消费者购买房地产商品的数量及种类；②消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；③消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；④房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。
4．[已过时]在进行房地产市场环境调研时，着重对居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理、生活态度及人生的价值取向等方面的调研属于（）。
A．政治法律环境调研B．经济环境调研C．社会文化环境调研D．社区环境调研【答案】C【解析】社会文化环境的主要内容包括：①居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理乃至对生活的态度、对人生的价值取向；②居民职业构成、教育程度、文化水平、居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向、消费者民族与宗教信仰、社会风俗。
2007年-2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题汇编
目录2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (2)2015年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (17)2014年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (31)2013年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (44)2012年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (56)2011年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (68)2010年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (81)2009年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (95)2008年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (109)2007年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题 (126)2016年房地产估价师《房地产估价案例与分析》真题一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下。
）1.（一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。
注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封项，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。
请问：1．假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？2．在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？2.（二）甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。
房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。
后甲、乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。
由于原估价报告使用期已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。
请问：1．房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
2007年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案-中大网校
2007年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、单项选择题(共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。
)(1)房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A. 发明B. 发现C. 创造D. 隐定(2)不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为（）。
A. 掌握的有关信息不同B. 作出的估价师声明不同C. 估价对象状况不同D. 委托人不同(3)下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是（）。
A. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署B. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办C. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师D. 内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一(4)某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是（）。
A. 现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金B. 现时该房改房上市交易的正常价格C. 现时该房屋的房改成本价D. 当时该房屋的房改成本价(5)在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=（）×直接成本利润率。
A. 后续开发成本+管理费用B. 后续开发成本+管理费用+销售费用C. 待开发房地产价值+后续开发成本D. 待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费(6)判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（）。
A. 目前是否有经济收入B. 过去是否带来了经济收益C. 是否具有产生经济收益的能力D. 目前的收入是否大于运营费用(7)某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。
2007年经济师《房地产经济》(中级)真题及答案
2007年经济师《房地产经济》(中级)真题及答案一、选择题1.房地产的市场化成长，表现为（） A. 商品化程度的提高 B. 消费者需求的分化 C. 竞争的加剧 D. 发展形式的多样答案：D2.为借地建房开发提供政策依据的是《不动产统一登记暂行条例》和（）A. 《宅基地条例》B. 《城市房地产管理法》C. 《房屋征收与补偿条例》D.《不动产登记管理条例》答案：B3.商品房共有产权住房的产生是（） A. 市场调节性住房的必然选择 B.社会主义市场经济条件下完善保障体系的需要 C. 一项有益的地方政策 D. 商业银行的创新性理财产品答案：B4.农村承包土地入市后，家庭经营性建筑的用地性质应属于（） A. 工业用地 B. 商业用地 C. 居住用地 D. 其他用地答案：C5.一般情况下，国有土地使用权拍卖成交价低于起始价，是因为（）A. 土地市场过热 B. 土地条件不理想 C. 拍卖方式不合理 D. 竞买者数量不足答案：B6.房地产市场的重要功能是（） A. 满足居住需求 B. 促进资本有机构成的提高 C. 稳定社会经济 D. 保障公共利益答案：A7.中国城市住房向商业化、市场化的转变中，市场化程度最高的是（）A. 中心城区高档住宅B. 国有企业配套住房C. 非公有制企业配套住房D. 相对较远城市的居民住房答案：A8.在建设作者责任保险制度中，建筑工程质量意外事件发生时，保险公司提出赔偿时必将参考（） A. 《城市房屋建筑工程质量安全监督管理条例》B. 《中华人民共和国建筑法》 C. 《物权法》 D. 《城市房屋建设工程勘察规范》答案：B9.社区服务中心所要履行的主要职能是（） A. 社区综合治理 B. 社区公共服务 C. 社区经济发展 D. 社区文化活动答案：B10.在化解库存房屋中，能够有利于改善购房者财务状况并使房地产市场稳步发展的有效手段是（） A. 通过信贷手段优先扶持首购人群 B. 减免购房印花税 C. 加快房屋建设进度 D. 促进购房者投资性购房答案：A二、问答题1.基本建设的投资组成，房屋和构筑物的投资占多少比重，有何特点？答：基本建设分为固定资产投资和流动资产投资两部分，其中固定资产投资占大头，房屋和构筑物的投资多数情况下占固定资产投资的70%以上，因此其对整个经济发展具有举足轻重的作用。
07年房地产估价师理论与方法真题及答案
07年房地产估价师理论与方法真题及答案另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为()元/m2。
C.6960D.760032、某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。
后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价()万元。
A.375B.450C.500D.60033、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有()。
A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务34、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是()。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解35、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和( )。
A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制。
>二、多项选择题(共15题，每题2分。
每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。
全部选对的，得2分;错选或多选的。
不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
07年房地产案例与分析真题及答案
7年房地产事例与剖析真题及答案封面和目录 (略)致拜托人函××市中级人民法院：受贵法院的拜托，我企业对位于××市××路 3 号楼 5 层整层957.3m2 办公用途的房地产 (以下简称估价对象 )进行了估价。
估价时点： 2007 年 3 月 5 日。
我企业依据《房地产估价规范》 (GB/T502911999)的要求，依据估价目的，依据估价原则，依据估价程序，采纳科学合理的估价方法，在仔细剖析现有资料基础上，联合估价经验与影响房地产市场价钱要素的剖析，确立估价对象在知足所有假定限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整 (RMB 1094 万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433 元/m2)。
估价报告应用的限期：自2007年 3月 16日起 1年。
随函附交 3 份房地产估价报告。
××××房地产评估有限企业 (盖印 )。
法定代表人：×××(署名 )。
2007年 3 月 16 日。
>注册房地产估价师申明我们郑重申明：1.我们在本估价报告中陈说的事实是真切的和正确的。
2.本估价报告中的剖析、建议和结论是我们自己公正的专业剖析、建议和结论，但遇到本估价报告中已说明的假定和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有益害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或成见。
4.我们依据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成建议和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查察。
6.没有人对本估价报告供给了重要专业帮助。
7.本报告不行作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面赞同，本报告的所有或任一部分均不得用于公然的文件、通知或报告中，也不得以任何方式公然发布。
海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理考试试题
海南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：商务办公房地产估价的技术路线和难点处理考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。
A．区分共有B．区分所有C．公有D．私有2、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的。
(2009年试题)A：替代性B：发展性C：地区性D：复杂性E：借款合同3、建筑密度通常以控制。
A：上限B：下限C：中限D：上、下限E：执行层的组织协调4、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。
A．净收益包括有形收益和无形收益B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C．通常只有客观收益才能作为估价依据D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值5、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。
若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。
A．899B．10013C．1349D．15006、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：该损害在经济上是可修复的B：修复所能带来的价值增加额为500万元C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元E：工业用地的监测点评估价格7、路线价法主要适用于__。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-51
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1215-511、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m 2 ，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m 2 ，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证、总建筑面积为16500m 2 ，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500m 2 ，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
<1> 、采用成本法估价，求取土地重新取得价格时，容积率应采用()。
A、0.03B、0.83C、0.85D、1.25<2> 、采用成本法估价时，可计入建设成本的是()。
A、办公楼开发费用B、食堂开发费用C、宿舍开发费用D、浴室开发费用<3> 、采用成本法估价时，应()。
A、按照预算额预算在建工程价值B、按工程已结算额预算在建工程价值C、按综合完成的形象进度预算在建工程价值D、按综合完成的形象进度和折旧因素预算在建工程价值2、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
<1> 、下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是()。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等<2> 、下列各项中，不属于估价委托合同作用的是()。
A、建立受法律保护的委托与受托关系B、明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C、载明估价的有关事项D、作为估价机构内部存档管理的凭据<3> 、估价所需资料的清单中，下列属于土地登记状况资料的是()。
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07年房地产案例与分析真题及答案
封面和目录(略)
致委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m2办公用途的房地产(以下简称估价对象)进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》(GB/T502911999)的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾万元整(RMB 1094万元整)，折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。
估价报告应用的期限：自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。
××××房地产评估有限公司(盖章)。
法定代表人：×××(签字)。
2007年3月16日。
>注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)
注册房地产估价师：×××(签名盖章)注册号：(略)
估价的假设和限制条件(略)
估价结果报告
一、委托人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
根据《房屋所有权证》(证号：×房地×字[2000]第××××号)、《国有土地使用证》[证号：××地×字(1999)第××号]、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：
(一)区位状况
位置：坐落××市××路3号楼5层整层
城市规划：行政办公区
环境景观：优美整洁
公共服务及基础设施完备程度：基本完备
商务氛围：处于××市行政中心范围
(二)实物状况
1.土地状况
用途：办公
地号：××区××街道163街坊1/6丘
四至：(略)
土地等级：1级
土地共用面积：3500m2
地势：土地平整
其中土地分摊面积：500m2
2.建筑物状况
表1可比实例表
项目实例A实例B实例C坐落××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层用途办公办公办公交易价格/（元/m2）129151143812504价格类型成交价格成交价格成交价格交易日期2006年11月2006年9月2006年8月土地状况出让出让出让
2.可比实例与估价对象比较分析可比实例与估价对象的各种房
地产价格影响因素说明见表2。
表2因素条件对比说明表
比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落××路3号楼5层××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层交易情况整层转让市场价格成交价格成交价格成交价格交易日期2007年3月5日2006年11月2006年9月2006年8月房地产价格/（元/m2）129151143812504区域
因
素商务氛围较好较好较好较好公共配套较好较好较好较好公交便捷度较好较好较好较好基础设施状况较好较好较好较好区域规划环境较好较好较好较好主朝向南北向南北向南北向南北向个别因素建筑面积957.3m21050m2930m2885m2容积率 1.9 2.1 2.2 2.0土地使用年限42年43年43.5年42.5年竣工年代成新度1999年12月1日
九成新2000年3月九成新2000年5月九成新2000年8月九成新建筑结构混合混合混合混合配套设备一般、齐备一般、齐备一般、齐备一般、齐备停车位可满足可满足可满足可满足内部装饰普通高档、部分豪华中高档中高档建筑外观风格新颖风格一般风格新颖风格新颖户型、布局合理、便于使用合理、便于使用合理、便于使用新
型办公平面布局
3.修正调整过程以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。
(区域因素与个别因素中子因素权重相同)。
表3因素条件分值表
比较因素估价对象实例A实例B实例C坐落××路3号楼5层××路14号楼4层××路4号楼2层××路6号楼3层房地产价格/（元/m2）129151143812504交易情况100100 100100交易日期100999899区
域
因
素小计100100100100商务氛围000公共配套000公交便捷度000基础设施状况000区域规划环境000主朝向000个别因素小计100 106104106建筑面积-0.500.5容积率-1.5-2-1土地使用年限 1.5 21竣工年代成新度000建筑结构000配套设备000停车位000内部装饰7.5 44建筑外观-100户型、布局00 1.5
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
表4可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
附件
1.《委托司法鉴定函》(复印件)
2.《房屋所有权证》(复印件)
3.《国有土地使用证》(复印件)
4.估价对象地理位置示意图
5.估价对象小区实景照片
6.估价机构资质证书(复印件)
7.估价机构营业执照(复印件)
8.房地产估价师注册证书(复印件)。
>四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(本题10分。
错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。
如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。
本题最多扣至零分)。
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租;装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。
现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格(购买总价和单价)。
有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97%。
经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10%，出租成本及税费为年租金收
入的25%。
2.预计装修改造费用(含管理费用)为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12%，销售费用及销售税费率为7%(与销售同时发生)，购买现厂房的税费为3%。
估价测算如下(节选)：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(万元)
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式或：
装修改造后的办公楼价值=
4.装修改造费用的计算错误，折现率应为12%。
装修改造费用：1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95万元。