成都市武侯区红牌楼的市场情况分析

•
•
◆政策问题构建
•
政策的出台必然跟市场背景紧密联系在一起的。综观
宁波、青岛两个城市的“限价商品房”政策，其都是在房地产
市场自身调节功能失效的背景下提出的，本身带有强烈的政府
行政干预的色彩。对于该政策，从制度的角度，有两个问题值 得我们关注。
• 第一，限价商品房是短期还是长期的政策?
•
限价商品房政策推出的时机，应该说有一定的偶然性。我国房地产
取不同方式供地。限价商品房的土地出让，挤压了开发商的不合理利润，兼顾了国有企业搬 迁的必要费用，同时照顾了当地普通工薪阶层的住房需求。
•
• (2)限价商品房政策解决了“夹心层”普通公民的住房问题。在 宁波市，虽然自2002年6月起宁波推行经济适用房政策，解决了 部分低收入家庭住房问题，但涉及面较窄，必须要拥有社会扶 助证、特困证、低保证三证齐全的家庭才能享受这一政策优惠。 而当时宁波房价不断攀升，致使仍有1．8万多户中低收入家庭， 既不够条件购买经济适用房，也无资金实力购买一般商品房。 正是限价商品房的推出，解决了这一群体的住房问题。
以市场的监管者的身份，对这一现象进行合理的引导。如果将
限价商品房的供应长期稳定在一个比较合理的比重，在一定程
度上是对开发商、购房者、甚至政府本身收入分配的一次调整，
维护了社会的公平，保障了处于弱势地位的中低收入家庭的住
房问题。从这个意义上说，限价房政策又可以被赋予作为长期
政策的使命。
•
• 第二，限价商品房和经济适用房有区别吗?两者能相互取代吗?
成都市武侯区红牌楼宗地市场背景情况分析
随着成都市服务经济发展步伐不断加快，作为 “世界现代田园城市”中的提升型发展区，武侯 区正处于提升发展质量的重要阶段。加快红牌楼 商圈的发展，对于武侯区促进经济结构调整和产 业结构优化升级，全面实现“宜居武侯，商务高
地”的战略目标具有重要意义。
红牌楼商圈作为武候区五大功能区之一，是指一 环路外、三环路内、北至武侯青羊区界、南至武 侯高新区界的围合区域，占地约18.19平方公里。 （涉及红牌楼、晋阳、双楠、簇锦、机投桥、华
兴6个办事处）。
一、国家政策分析 ◆政策目标和效果评价
1、政策目标： (1)近期目标：限价商品房政策的提出，是在全国各地房价大幅度上 涨，普通商品住房供给不足的结构性矛盾日益突出，金融体系面临巨大风险 的背景下出现的。因此，限价商品房政策的近期目标无疑被锁定在抑制房价 的过快增长，保持房地产市场的稳定上。如果再进一步细化政策目标，则是 通过限价商品房的供应增加中低价位商品房供应，调节商品房供应结构，从 而抑制房价的过快增长，保持房地产市场的稳
•
另一方面，我们也应该看到政府在履行对市场进行调
节干预的经济职能的同时，也肩负着维护社会公平、提供社会
保障的社会职能。在任何一个时期，政府都有责任有义务为中
低收入者提供住房保障。而中国房地产市场，在房地产开发商
追求经济效率、追逐高收益高利润的氛围中，作为弱势一方的
中低收入购房者，显然缺少了社会应有的公平。这就要求政府
排位的第二位下降至今年1月份的第五和2月份的第六位。
•
•
至于限价商品房政策的长期目标，鉴于该政策实施的时间较短，因此没有长期的数
据进行统计和分析，但从理论上分析，如果限价商品房能够在住房供应结构中占有一定的比
重，对于稳定当地房地产市场以及提高城市的竞争力都会起到重要的促进作用。
••◆ຫໍສະໝຸດ 策措施评价•(1)“以房价定地价”的思路，既限制了房价，又没有让国有土地资产流失。青岛市
使房地产业回到正常发展的轨道上来。事实上，宁波、青岛两地的政策，在
短期内的确取得了抑制房价的效果。
•
•
同时，限价商品房政策的提出，是以政府牺牲部分土地出让金、开
发商减少开发利润为代价的。对于地方政府而言，长期推行这一政策，势必
影响其财政收入，在目前干部考核体制下，将是对其政绩的严峻考验。对于
开发商而言，在“两限两竞”的条件下，如何让开发商长期保持对限价商品
(2)远期目标：政府的职能一方面是为当地经济的发展创造良好的社 会和法制环境，一方面是维护社会公平和保障公民的基本生存权利。有鉴于 此，限价商品房政策的远期目标应该是，一方面保持当地房地产市场的稳定， 避免房价的大起大落，一方面是逐渐改善普通公民的居住条件，让普通公民 作为社会财富的创造者能够买得起住房，更多的分享经济发展带来的好处。
业经过20多年的发展，基本已经形成了以市场为主导的资源配置模式。2003
年以来的房地产市场的飞速发展，不断高企的房价，让政府看到了市场调节
的失灵。在那种背景下，推出限价商品房政策，最直接的目的是为了在短期
内打压房价，通过政府行政手段的力量，一定程度上改变房地产供应结构，
满足一部分低收入者家庭购房，进而以期待改变人们对房价上涨的预期，促
出让普通商品住房项目用地以限制房价的做法得到了国土资源部和建设部领导的肯定。在土
地出让合同中规定限制房价的条款，既贯彻落实了国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房 价格的通知》的精神，采取措施稳定房价，又坚持执行了国土资源部11号令，对经营性项目 用地必须采取市场化配置方式。而在限价商品房土地出让时，主要是区分项目用地性质，采
•
商品房、经济适用房、廉租房共同构成了我国现有的城镇住房供应及保障体系，而
限价商品房概念的提出，则显得有些混乱。限价商品房和经济适用房是有很多的共同点，两
房政策的支持，保证其开发利润，也是政策执行者需要考虑的问题。与此同
时，限价商品房毕竟是政府对市场的干预，在一定程度上必然存在着对市场 的扭曲，这与房地产市场发展趋势是否存在着矛盾，也值得思考。
• 那么，这是否说明，限价商品房政策仅仅是一个短期的政策呢? 在完成平抑房价的使命之后，是否还有必要保留这一政策呢?
• 2、效果评价
•
从青岛和宁波两个城市实行限价商品房政策前后的房地产统计数据显示，无疑表明
限价商品房政策对于降低房价涨幅的效果是有效的、明显的、迅速的。2005年，宁波房价涨
幅比2004年回落了
•
7．7个百分点，在全国35个大中城市中，从2002年的第一位降至现在的第17位。青
岛市房价涨幅从2005年7月份开始稳步回落，房价涨幅在全国35个大中城市排位由2005年总