敏感性分析

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二、概率分析（风险分析）
房地产价格变动 概率P（Xi）
-10% 0.1
-5% 0.3
0 0.3
+5% 0.2
+10% 0.1
E(P) 10% 0.1 (5%) 0.3 0 0.3 5% 0.2 10% 0.1 0.5%
对房地产投资项目可能造成的影响，从而分析可能出现的风 险，进一步确认房地产投资在财务、经济上的可行性。
房地产投资不确定性分析的分析方法有
敏感性分析 概率分析 盈亏平衡分析
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一、敏感性分析
1.敏感性分析概念
敏感性分析（敏感度分析） 就是通过测定一个或多个不
确定性因素的变化所导致的项目经济效果评价指标的变化幅度， 了解项目预期目标受各个不确定性因素变化的影响程度，从而 确定不确定性因素对于项目预期目标的敏感程度，根据因素的
（3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况
单因素敏感性分析：假定其他因素不变，每次只考察一项不确定性因素的变化 多因素敏感性分析：是同时分析两个或两个以上的变动因素同时发生变化
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项目单因素敏感性分析
开发商利润的变动分析（%）
变动因素（原始值）
地价（20万美元） 利率（15%） 建造成本（200美元/m2） 租金（32.5美元/m2） 建筑面积（2000m2） 专业人员费用（12.5%） 投资收益率（7%） 租售代理费（15%） 广告宣传费（5250美元） 土地购置附加费（3.5%）
-169.58
-467.55
选取拟分析的不确定性因素
FNPV
租赁收入
选取财务净现值（FNPV）作为评价指标
计算预测水平下的净现值 计算不确定性因素不同变动幅度下对应 128.4
变化幅度
的FNPV值，绘出敏感性曲线图
排序确定敏感性因素 提出控制方案 经营费用
投资
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二、概率分析（风险分析）
1.基本概念
组织准备阶段 资料收集及市场调查 开发方案的设计和评价、选择 详细研究 编写研究报告书 ①项目背景与概况 ②市场调查分析与预测 ③规划设计方案选择 ④开发进度安排 ⑤项目投资估算 ⑥资金筹措方案和筹资成本估算 ⑦财务评价 ⑧不确定性分析 ⑨国民经济评价 ⑩结论
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第三章房地产开发项目可行性分析 *# 第五节不确定性分析
一、敏感性分析 二、概率分析
三、 盈亏平衡分析
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财务评价的概念 房地产开发项目总投资的估算 房地产开发项目租售收入测算 财务评价指标（FNPV、FIRR、投资回收期、成本利
润率、投资收益率）
财务评价中使用的基本报表
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房地产投资的不确定性分析就是以合理、有效地识别和规避
风险为主要目标的一种分析方法，它通过分析不确定性因素
敏感程度大小制定相应的对策，使项目达到预期目标。
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一、敏感性分析
2.敏感性分析的步骤
（1）选择要分析的不确定性因素
售价和租金
一方面是项目完成或进行一段时间后的售价和租金，具有不确定性因素的特征， 另一方面其轻微变动对项目经济效果产生极大影响。
开发成本
包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费用、财务费用、不可预见 费、税费及其他费用
开发周期
开发前期、建设期、租售期
空置率和空置期
空置期 是指竣工物业待售待租所经历的时间 空置率 是指经过合理的空置期仍然处于待售或待租状态的物业占竣工物业的比重。
贷款利率和贷款额度
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一、敏感性分析
（2）选定分析所用的评价指标
将确定性条件下的经济评价指标作为敏感性分析评价指标
财务净现值（FNPV），财务内部收益率（FIRR），投资回收期，投资收益率等
P( X ) 1
i
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二、概率分析（风险分析）
（2）概率分布 所有随机变量可能出现的概率取值的分布情况，称之为概率分布。 离散型随机变量的概率分布是指随机变量个数是有限的，其分布不 是连续的，可以确定的概率值表示其概率分布情况。
离散型随机变量的概率分布
房地产价格变动 概率P（Xi）
-10% 0.1
-5% 0.3
0 0.3
+5% 0.2
+10% 0.1
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二、概率分析（风险分析）
（3）期望值
X P（ X i）
X1
X2
X3
… …
Xn P（ X n）
P（ X 1） P（ X 2） P（ X 3）
随机变量X，随机结果Xi出现的概率为P（Xi） ，随机变量的期望值为：
E( X ) X i P( X i )
350
20
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不确定性因素不同变动幅度对应的FNPV值
影响因素 期初投资 租赁收入
-20% 528.40 -893.23
-10% 328.40 -382.42
0 128.4 128.4
+10% -71.60 639.22
+20% -271.60 1150.03
年经营费用
724.35
426.38
128.4
原始值-10%
+27.31 +10.16 +55.04 -77.41 -28.91 +5.77 +88.33 +0.97 +0.56 +0.90
原始值+10%
-25.57 -9.94 -48.37 +79.57 +25.30 -5.70 -72.77 -1.04 -0.55 -0.90 9
一、敏感性分析
（1）概率 P(X)
随机现象、随机事件、随机变量 出现某种随机事件的次数与各种可能出现的随机事件次数总和的比值 就称为某一随机事件的概率。
P（X）表示随机事件X可能出现的概率。概率的基本性质：
概率为非负值，即P(X)≥0；
任何随机事件X的概率都介于0和1之间，即0≤P(X)≤1； 必然事件的概率总是1； 不可能事件的概率总是0； 所有随机事件的概率总和为1，即
敏感性分析的步骤
（1）选择要分析的不确定性因素 （2）选定分析所用的评价指标 （3）计算不确定性因素变动引起的评价指标的变动情况 （4）判定敏感性因素 （5）提出控制敏感性因素的建议
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一、敏感性分析
敏感性分析案例
项目投资方案
单位：万元
影响因素
期初投资
租赁收入
年经营费用
寿命期（年）
估计值
2000
600
简单回顾
1.可行性研究概念
可行性研究 就是在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工
程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而
判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选 的科学方法。
2.可行性研究的特点
综合性
前期性 不确定性
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
预测性
决策性
1
简单回顾
3.可行性研究步骤与内容