深圳地铁商业商圈市场调研剖析报告
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金光华广场位于深圳市罗湖区人民南路、嘉宾路与南
湖路三条繁华大道交汇处，处于人民南商圈核心位置。定 位为大都会购物中心。占地面积为1.8万平方米，总营业面 积12万平为米，地下3层，地上7层，400个地下停车车位。 集购物、观光、娱乐、餐饮、休闲为一体，是未来深圳高 尚购物中心。地铁上盖物业。
东门商圈
主要商业： 茂业百货、太阳百货、友谊城、铜锣湾、天虹商 场、西华宫、鸿展商城、白马服装批发市场、布 料批发市场等不同档次品牌商业业态。具有商业 种类齐全、配套功能完善大型商业步行街。
现有商业总营业面积：约50万平方米。
日人流量：60万人次。
租赁价格： 现该商业区商铺均价已达15万元/平方米，部分商 铺甚至已炒出30万/平方米天价。
中信城市广场
占地5.1万平方米，具有6.75万平方米商业购物中心与3万平方米星光广场及719 个停车位。
通过对地铁—科学馆站地下空间开发，通过地下商业街与地铁科学馆站与上步地 下通道相连。
功能设置上体现了购物、休闲与娱乐等旅游特性，目前有以吉之岛、西武百货为 代表100多家众多国际知名商家进驻，出租率95%。
现有商业总营业面积：约30万平方米。 人口：宝安总人口约有150万人，户藉人口约为25万人。
龙岗商圈
主要商业： 在国际商场、铭可达、百佳、富佳电器城、人人购物广场进驻龙岗后不久，龙岗世 贸百货、万佳百货、天虹、国美、龙兴国际接踵强势进驻，并且龙岗步行街、柏龙 奥特莱斯商城、万鑫五洲风情MALL等大体量商业正在紧锣密鼓筹建中。
现有商业总营业面积：，预计总商业面积可达100万平方米。
人口：总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口。
地铁1号线商圈调查小结
商圈 面积 （万m2） 人流量/人口（人/次） 人均面积 （m2）
人民南 32 40 0.80
东门 50 60 0.83
深南中 华强北 南山 宝安
40
80
30
30
30
50
商铺租赁价格：商铺销售均价在25000元/平方米左右。
现有商业总营业面积：约30万平方米。 日人流量：80万人次。
宝安商圈
主要商业： 目前还处在一个蓄势积累过程当中，但从顺电、万佳、新一佳、天虹、海雅百货、 大新百货、国美电器、好又多、铭可达、好运来、南城百货、沃尔玛、大富豪等商 业体进驻。
商铺租赁价格：商铺销售均价在12000元左右/平方米。
• 相对各主要商圈，项目所处深南中商圈人流量相对较低，成为制约该商圈发展 重要因素之一；
• 业态方面，特区内主要商圈均具有各自明显特征，其中项目所处深南中商圈经 营方式及档次主要集中在中高档，集中商业，相对单一；
• 深南中商圈位于整体地铁1号线中段，有利于早就“洼池”效应。
报告基本思路
市场情况
地铁商圈调查 区域商业调查 地铁商业案例
商铺租赁价格：已达1200元/平方米。
最新发展：与记黄埔地产公司与深圳中航集团将斥巨资23亿元，联手打造大型综合 商业项目——中航广场 。
现有商业总营业面积：约80万平方米。
日人流量：50万人次。
南山商圈
主要商业： 海雅百货、友谊城、儿童世界、新一佳、顺电、女人世界、岁宝百货、天虹商场、 金晖家居商场、曼哈、姊妹城、万佳、人人乐、沃尔玛、集美堂建材商场、西部电 子城、佳腾电器城等深圳知名大型连锁商业。
项目位置
北
区域商业调查
富怡雅居 时代都会
地王商业
中核大厦 购书中心 华联大厦
燕南路 茂业百货
2
1
深
手机/药店 3 统建大厦
南 4
上步大厦
路
步
上
老干部活动中心 市委
大
道
商业银行
5 城市广场
国际商场
华润万象城
华润万象城
总投资40亿港元，占地8万平方米、总建筑面积50万平方米。主体建筑 总建筑面积18.8万平方米，6层商业楼面。主力店包括：Réel时尚生活 百货、香港嘉禾电影城、万佳超市CITYVALUE超级广场、“万象城”溜 冰场。万象城是集购物、休闲、娱乐、饮食于一体Shopping Mall。深 圳最具吸引力购物中心。
深南中商圈
主要商业： 中信城市广场、地王信兴广场、深圳书城、深 圳购书中心、茂业百货、岁宝百货、国际商 场、SHOPPING MALL华润万象城。 现有商业总营业面积：约40万平方米。 日人流量：30万人次。
华强北商圈
主要商业： 赛格电脑城、华强电子市场、天虹商场、格兰云天免税商场、女人世界、曼哈商 场、紫荆城、万商电器城、铜锣湾、新大好、群星广场、顺电家居、茂业百货等。 融汇了电子与数码产品、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、金融、酒店等业态。
80 150
1.33 1.6 0.38 0.2
龙岗 100 50
2
合计 362 460 0.79
• 地铁1号线沿线商圈商业面积达362平方米，针对人流量460万人口，平均0.79 m2 /人（资料来源：深圳房地产信息网）；
• 上海为人均0.76㎡（1224万㎡），北京人均为0.7㎡，国内主要城市人均商业面 积在0.55-0.75㎡之间，欧美发达国家平均水平为1.2㎡ （资料来源：深圳综合 开发研究院），面对继续快速增长扩张趋势，深圳商业已相当饱与；
地铁商业资料
市场情况
地铁商圈调查 区域商业调查 地铁商业案例
地铁1线商圈调查
地铁1号线沿线商圈
9
7 8
6wk.baidu.com
4 3
2
5
1
1号线所经商圈：
1人民南商圈→ 2东门商圈→3深南中商圈→
4华强北商圈→5中心区购物公园→ 6华侨城商圈→ 7南头商圈→8前海→9宝安城区
人民南商圈
以国贸为核心 主要商业： 国贸商场，深房百货、西武商场、天安商场、国际商 场、友谊城百货、友谊名店、钻石商场等一批中高档大型品牌商业 最新发展： 金光华商城，12万平方米大型SHOPPING MALL 现有商业总营业面积：约32万平方米 日人流量：40万人次。
茂业百货
茂业百货时尚生活馆，紧邻地铁1号线科学馆2号出口，共4层商业。主营时尚休 闲、运动服饰系列，经营特色新潮、前卫、动感、时尚。一楼经营品牌概念店及
名鞋，SpringField、百丽、达芙妮、奥卡索等名牌荟萃；二楼经营少淑女装、饰 品、化妆品、时尚表等，有BATU、佛罗伦、B2、艾格、马克华菲等许多知名品 牌；三楼专营牛仔系列、运动女装系列、个性女装系列、女式手袋等；四楼经营
湖路三条繁华大道交汇处，处于人民南商圈核心位置。定 位为大都会购物中心。占地面积为1.8万平方米，总营业面 积12万平为米，地下3层，地上7层，400个地下停车车位。 集购物、观光、娱乐、餐饮、休闲为一体，是未来深圳高 尚购物中心。地铁上盖物业。
东门商圈
主要商业： 茂业百货、太阳百货、友谊城、铜锣湾、天虹商 场、西华宫、鸿展商城、白马服装批发市场、布 料批发市场等不同档次品牌商业业态。具有商业 种类齐全、配套功能完善大型商业步行街。
现有商业总营业面积：约50万平方米。
日人流量：60万人次。
租赁价格： 现该商业区商铺均价已达15万元/平方米，部分商 铺甚至已炒出30万/平方米天价。
中信城市广场
占地5.1万平方米，具有6.75万平方米商业购物中心与3万平方米星光广场及719 个停车位。
通过对地铁—科学馆站地下空间开发，通过地下商业街与地铁科学馆站与上步地 下通道相连。
功能设置上体现了购物、休闲与娱乐等旅游特性，目前有以吉之岛、西武百货为 代表100多家众多国际知名商家进驻，出租率95%。
现有商业总营业面积：约30万平方米。 人口：宝安总人口约有150万人，户藉人口约为25万人。
龙岗商圈
主要商业： 在国际商场、铭可达、百佳、富佳电器城、人人购物广场进驻龙岗后不久，龙岗世 贸百货、万佳百货、天虹、国美、龙兴国际接踵强势进驻，并且龙岗步行街、柏龙 奥特莱斯商城、万鑫五洲风情MALL等大体量商业正在紧锣密鼓筹建中。
现有商业总营业面积：，预计总商业面积可达100万平方米。
人口：总人口只有50万，当中大部分都是外来打工人口。
地铁1号线商圈调查小结
商圈 面积 （万m2） 人流量/人口（人/次） 人均面积 （m2）
人民南 32 40 0.80
东门 50 60 0.83
深南中 华强北 南山 宝安
40
80
30
30
30
50
商铺租赁价格：商铺销售均价在25000元/平方米左右。
现有商业总营业面积：约30万平方米。 日人流量：80万人次。
宝安商圈
主要商业： 目前还处在一个蓄势积累过程当中，但从顺电、万佳、新一佳、天虹、海雅百货、 大新百货、国美电器、好又多、铭可达、好运来、南城百货、沃尔玛、大富豪等商 业体进驻。
商铺租赁价格：商铺销售均价在12000元左右/平方米。
• 相对各主要商圈，项目所处深南中商圈人流量相对较低，成为制约该商圈发展 重要因素之一；
• 业态方面，特区内主要商圈均具有各自明显特征，其中项目所处深南中商圈经 营方式及档次主要集中在中高档，集中商业，相对单一；
• 深南中商圈位于整体地铁1号线中段，有利于早就“洼池”效应。
报告基本思路
市场情况
地铁商圈调查 区域商业调查 地铁商业案例
商铺租赁价格：已达1200元/平方米。
最新发展：与记黄埔地产公司与深圳中航集团将斥巨资23亿元，联手打造大型综合 商业项目——中航广场 。
现有商业总营业面积：约80万平方米。
日人流量：50万人次。
南山商圈
主要商业： 海雅百货、友谊城、儿童世界、新一佳、顺电、女人世界、岁宝百货、天虹商场、 金晖家居商场、曼哈、姊妹城、万佳、人人乐、沃尔玛、集美堂建材商场、西部电 子城、佳腾电器城等深圳知名大型连锁商业。
项目位置
北
区域商业调查
富怡雅居 时代都会
地王商业
中核大厦 购书中心 华联大厦
燕南路 茂业百货
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深
手机/药店 3 统建大厦
南 4
上步大厦
路
步
上
老干部活动中心 市委
大
道
商业银行
5 城市广场
国际商场
华润万象城
华润万象城
总投资40亿港元，占地8万平方米、总建筑面积50万平方米。主体建筑 总建筑面积18.8万平方米，6层商业楼面。主力店包括：Réel时尚生活 百货、香港嘉禾电影城、万佳超市CITYVALUE超级广场、“万象城”溜 冰场。万象城是集购物、休闲、娱乐、饮食于一体Shopping Mall。深 圳最具吸引力购物中心。
深南中商圈
主要商业： 中信城市广场、地王信兴广场、深圳书城、深 圳购书中心、茂业百货、岁宝百货、国际商 场、SHOPPING MALL华润万象城。 现有商业总营业面积：约40万平方米。 日人流量：30万人次。
华强北商圈
主要商业： 赛格电脑城、华强电子市场、天虹商场、格兰云天免税商场、女人世界、曼哈商 场、紫荆城、万商电器城、铜锣湾、新大好、群星广场、顺电家居、茂业百货等。 融汇了电子与数码产品、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、金融、酒店等业态。
80 150
1.33 1.6 0.38 0.2
龙岗 100 50
2
合计 362 460 0.79
• 地铁1号线沿线商圈商业面积达362平方米，针对人流量460万人口，平均0.79 m2 /人（资料来源：深圳房地产信息网）；
• 上海为人均0.76㎡（1224万㎡），北京人均为0.7㎡，国内主要城市人均商业面 积在0.55-0.75㎡之间，欧美发达国家平均水平为1.2㎡ （资料来源：深圳综合 开发研究院），面对继续快速增长扩张趋势，深圳商业已相当饱与；
地铁商业资料
市场情况
地铁商圈调查 区域商业调查 地铁商业案例
地铁1线商圈调查
地铁1号线沿线商圈
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6wk.baidu.com
4 3
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1号线所经商圈：
1人民南商圈→ 2东门商圈→3深南中商圈→
4华强北商圈→5中心区购物公园→ 6华侨城商圈→ 7南头商圈→8前海→9宝安城区
人民南商圈
以国贸为核心 主要商业： 国贸商场，深房百货、西武商场、天安商场、国际商 场、友谊城百货、友谊名店、钻石商场等一批中高档大型品牌商业 最新发展： 金光华商城，12万平方米大型SHOPPING MALL 现有商业总营业面积：约32万平方米 日人流量：40万人次。
茂业百货
茂业百货时尚生活馆，紧邻地铁1号线科学馆2号出口，共4层商业。主营时尚休 闲、运动服饰系列，经营特色新潮、前卫、动感、时尚。一楼经营品牌概念店及
名鞋，SpringField、百丽、达芙妮、奥卡索等名牌荟萃；二楼经营少淑女装、饰 品、化妆品、时尚表等，有BATU、佛罗伦、B2、艾格、马克华菲等许多知名品 牌；三楼专营牛仔系列、运动女装系列、个性女装系列、女式手袋等；四楼经营