房地产业对金融市场的带动作用分析东方企业文化.doc

房地产业对金融市场的带动作用分析，东方企业文化，

《东方企业文化》

：卢文清黄多文

摘要：房地产热是当前经济社会关注的重要问题。国民经济要维持良好的发展就需要房地产业的健康发展作保证，但目前国内一线城市房价存在较大泡沫，给房地产业和金融业甚至国民经济的稳定健康发展带来了较大风险。当前的房地产热对金融及国民经济的风险主要体现在宏观层面，他是国际国内双重流动性过剩格局下的畸形产物。房地产业亟待从需求结构、投资结构、产品结构、交易机制四个层面进行相关对策性调整。房地产产业在我国经济发展过程中充当了重要角色。房地产金融投资在固定资产投资中所占的比重较大，地位也非常重要，并且房地产产业的快速发展对中国经济的增长具有重要的拉动作用。房地产产业的发展不仅涉及产业本身，更会影响到我国经济社会的稳定与健康发展。

关键词：房地产业；金融市场；带动；房地产热

中图分类号：D912.6文献标识码：A文章编号：1672—7355（2012）03—0—02

当前，中国正处于城市化和工业化发展的新阶段，与国外发达国家不同，目前我国的城市化水平还不到50%，而且每年以大约2%的速度增加，城市化带来的结果就是房地产业的持续发展。房地产业是当前及今后相当长一段时期内国民经济重要的支柱产业，其发展必须持续、健康、稳定才能为中国经济与社会的进步保驾护航。在此前提下，房地产业每年的销售金额增长至少要与GDP的增持平。在实现该项增长的过程中，量价齐增是必然结果；且随着大量人口进入城市，原住居民改善型需求的放亦是重点。

而国房地产环境，对于消费者和银行界已经形成了一个普遍的共识：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。在区域经济发展过程中，房地产行业是最有代表性的产业之一，同时也是最具有现实意义的行业。房地产的发展一方面能够促进经济繁荣，带动相关行业的发展，另一方面对地区形象的良好促进、对土地资源需求的不断提升，又会带动房地产的更大发展。

一、房地产业与金融业的互生共存

房地产与金融业是相互促进、相互支持的共生关系。一方面，房地产市场的发展离不开金融业的支撑。房地产是一种投入大、价值高的资产，是典型的资金密集型行业，因此，无论是房地产的开发环节、销售环节还是改善型释放的环节，都需要大量资金及金融信贷业务的介入与支持。另一方面，金融业的成长离不开房地产市场的繁荣。由于房地产业的特殊性，房地产企业往往需要依靠贷款

来开发盈利，与此同时，金融机构也需要依靠房地产信贷业务获得快速发展。根据国内几大上市银行披露的最新年报显示，其主要贷款中与房地产直接相关的贷款，包括开发贷款和个人住房抵押贷款两大类，占据贷款总额的近三成，房地产贷款业务已经成为各家银行争相抢夺的重要市场。房地产市场的持续繁荣发展，会引导银行业贷款大量流入房地产市场，银行贷款融资项目将日益增长，从而房地产市场的繁荣间接促进了金融市场的繁荣。反之，房地产市场一旦陷入低迷，与之相关的金融业的发展也将面临不利局面，甚至对金融业的发展造成冲击，引发金融危机。因此，从某种程度上说，房地产业的发展已经与金融业的发展相互捆绑，形成了互惠互利、共存共荣的关系。

二、房地产市场加速资金流动的作用分析

房地产因为具有虚拟资产和实物资产的双重特征，具备保值增值性，所以成为游资青睐的对象。民间游资以“炒房团”的形式大举进入房地产销售市场，对需求产生直接刺激，必然引起房价飙升，最终导致房地产过热；而当游资撤离时，房地产表面上的虚假繁荣将崩溃，不仅危及房地产市场的健康发展，甚至可能造成国家金融风险。正是由于房地产市场投资者的投机心理，从而加速了民间资本的迅速流动。

（一）房地产业加速资本流动的原因

1.房地产虚拟性

无论是何种资产，一旦以资本化的方式确定价格，它便具有虚拟资产的运行特征。房地产的建筑部分为实体产品，而土地具有虚拟资产的特点，这种虚拟资产和物资形态运行结合在一起的方式，使得房地产采用资本化定价方式。其次，

强波动性是虚拟资产的重要特征。由于土地自然总供给无弹性，所以土地价格决定于土地特殊的供求关系，其中土地需求具有决定性作用。这就意味着需求增加时，房地产通过价格上涨来达到市场均衡。所以说，对房地产需求进行刺激，能直接导致房价的波动。房地产行业呈现的这种价格强波动性和资本定价方式，决定了整个房地产行业具有虚拟性。

2.买房的保值心理

房地产虽然具有虚拟资产的特性，但同时也是一种实物资产，用于实际的生产和消费，具有保值性。在市场形势良好的情况下，游资进一步把房价炒高，从中获取高额的非正常溢价。而在市场形势不利的情况下，投机者也能拥有切实的实物资产，使损失大大减小。随着人口增加和社会经济发展，对土地资具有显著的增值性。

3.资本市场不发达，投资渠道缺乏

进入2000年，我国基尼系数基本上在0.4以上的水平发展，2006年则高达0.496，已经超过警戒线0.4，说明我国贫富差距悬殊，导致了10%-20%的高收入群体掌握了社会80%-90%的财富总量。由于我国低迷、不发达的资本市场导致这些富裕阶层的大量闲散资金缺少合适的投资渠道，自然就会寻找像房地产这样有益于保值增值的资产[5]。而房地产企业缺乏直接融资渠道，民间资本无法找到合适的渠道来投资迅速发展的房地产市场，于是通过炒房来分享房地产发展带来的丰厚利润，造成房地产市场的过热。

4.实业投资回报低，资本市场低迷

由于2008年金融危机的影响，实业投资回报率一直处于较低水平同时资本市场也比较低迷，股市和历史高位还存在很大的差距。而房地产作为一个资金密集型行业，高投资、高回报是其特点。2009年地王频现，房价突飞猛进，不断刷新历史高位。在这种高回报预期下，许多本来服务于再生产过程的生产资本从生产过程中游离出来，进入房地产业，甚至开发商和炒房团共同合作，谋取高利。

（二）房地产加速资金流动的作用

经济全球化、金融自由化产生的一个效果就是全球资本自由流动。我国加入WTO以后,资本管制制度也逐渐放松,正在逐步实现资本自由流动。由于短期资本流动对一国的冲击比较大,因此,研究短期资本流动对我国经济的促进作用和产生的负面影响,以及探讨应对风险的措施,对我国的金融市场甚至整个经济市场都具有重要的意义。

1.房产市场加速资本流动的正面作用

（1）资本流动有利于全球经济一体化的实现

首先，国际资金流动表现为短期贸易资金的流动。与短期贸易资金流动相对应的是商品和服务的国际贸易。商品和服务的国际贸易产生了资金的国际间流动,是资本国际流动的原动力;反过来,资本的国际间流动也促进了商品和服务的国际贸易。其次,资本流动也包括经营外汇业务的银行在国际市场上的操作资金。经营外汇业务的银行在国际货币市场和金融衍生品市场进行套利、套汇、掉期、短期拆放、头寸抵补和调拨等操作,以满足本国银行冲销风险和获取利润的需要。再次,投机性的短期资金也是短期流动资金的重要组成部分。短期投机资金因较