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巴南区房地产市场调查报告

一、巴南区简况

1、地理位置

巴南区位于重庆市主城区南部，属重庆都市经济发达圈。全区幅员面积1827平方公里，辖2个街道、19个镇，总人口86万。东与重庆市涪陵区、南川市接壤，南与綦江县、江津市毗邻，西与九龙坡区、大渡口区隔江相望，北与南岸区相接。区政府驻地鱼洞，距市政府驻地21公里，距重庆火车站22公里，距重庆港口23公里，距重庆机场45公里。

2、人口

2005年末，全区户籍总人口861944人，比上年增长0.5%。全区2005年抽样调查常住人口82.58万人，其中城镇人口51.93万人，农村人口30.65万人。

3、经济

巴南区是重庆南部新兴工业大区，特色专业市场和短程休闲旅游区，重要的农副产品生产加工基地。2005年，全年地区生产总值首次突破100亿元大关，实现100.9亿元。全区人均地区生产总值为12216元. 2005年，城市居民人均可支配收入10054元，比上年增长12.89%。农民人均纯收入3475元，比上年增长11.24%。

4、投资环境

为大力促进巴南区的快速发展，巴南区委、区政府策划了一大批招商项目，涉及水利、交通、城市基础设施、医院、学校等多个领域。同时，客商在巴南区

投资，还可享受长江三峡库区、沿江开放城市、国家西部经济发展、综合体制改革试点城市、经济技术开发区的优惠政策和区里制定的土地招商、税费支持等特殊优惠政策。

5、区域房地产近期发展状况

2005年，巴南区全年完成全社会固定资产投资75.72亿元，同比增长41.89%，比上年增幅提高2.5个百分点，总量达到历史最高水平。其中，房地产开发23.7亿元，同比增长48.68%。全年房屋施工面积661万平方米，同比增长8.36%；房屋竣工面积351万平方米，同比增长1.45%。

6、交通

今年初，连接南岸、巴南、大渡口三区之间的渝南大道C段目前已正式动工，将与鱼洞长江大桥相连，到今年底将实现通车，鱼洞长江大桥也将于明年建成通车，届时，从巴南到对岸的大渡口只需10分钟，另规划中的轻轨3号线在李家沱将设立枢纽站,届时,该片区交通将获得极大的提升。

目前，沿着已经改造拓宽的渝南大道B段至南坪，车程仅需15分钟左右、至解放碑车程也在30分钟之内。

7、规划

按照规划，今后的巴南新城，将以绿色和生态文化为主调，以休闲产业为主线，打造重庆温泉旅游休闲基地，形成集旅游、工业、居住及新市镇为一体的复合式新区。

另外，预计今年6月完工的巴南滨江路建成后将一直延伸到巴南区的娄溪沟江边，和规划中的南岸二塘码头的南岸滨江路相接，大大提高了区域辐射度。

二、区域版块现状

根据在售及预售楼盘地理位置分布情况，将楼盘归属为3个区域，李家沱、土桥区域、渝南大道区域、鱼洞区域。

李家沱、土桥区域：

通过渝南大道与南岸区接通，同时李家沱长江大桥连接扬家坪，是巴南区最为便捷的区域，房价相对巴南区为最高，从调查表格可以看出，二室三室居多、一房等小户型少。

1、体量分析

目前该区域在售项目总体量在60余万方，单个项目体量以10万方左右的中、小型住宅项目为主。超过20万方的大型项目该片区目前只有江南水乡。2、物业形态分析

与目前整个重庆房地产市场以点式高层主流不同，该区目前在售项目多以板式多层、小高层为主，少量点式高层做点缀。

3、价格分析

目前李家沱、土桥区域除锦绣江南外，套内价格均在2500元/平方米以下。而锦绣江南因拥有得天独厚的江景资源，而使其江景房套内价格达到3000元/平方米。从总价来看，该区内一房总价在11万左右，两房总价在13-16万之间，三房总价在19-26万之间。

4、户型分析

与主城其它各区相比，该区住宅市场上居住氛围相对比较浓厚。一房所占比

例微乎其微，不足10%，两房、三房的比例占到近90%，另有少量的顶跃户型做补充。综合来看，目前巴南区在售楼盘一房户型多在45㎡左右，两房从65-85㎡，三房面积在90-100㎡。

5、去化分析

从上面几个楼盘的调查结果来看，除了锦绣江南因拥有绝佳的江景资源而去化速度较快以外，其它楼盘经营相对惨淡。如单体楼土桥新都大厦，自去年8月开盘以来，加上其团购部分，销售不过80%，月均去化在20套左右，日均不足一套。而江南水乡二、三、四、五期同期销售，也可以看出该楼盘销售压力之大。

从户型方面来看，45㎡的一房、65-70㎡的两房，80-100㎡的三房去化抗性较小，而65-70㎡的两房因其紧凑适用、总价低，去化最快。

渝南大道区域：

借助渝南大道交通的便捷优势，以及相对较大的土地开发空间，涌现了多个大型楼盘，由前期的别墅、洋房、跃层产品，过渡到2室户、3室户、4室等多层次产品。同时由原来的多层向高层演变。

但该区域由于处在新开发区域，配套、商业等消费者关心的项目设置不足，影响了购房者对该区域的房产选择。

1、体量分析

该区域可开发的土地资源较丰富，特别是几个大盘，如申烨的100万㎡，东方辰屹的17万㎡，开发量相当巨大。

2、物业形态分析

区域从早期开发的别墅、洋房、跃层产品向现阶段的经济适用居住性物业过度。在售项目多以板式多层、小高层为主，少量点式高层。

3、价格分析

以阳光9里、巴蜀怡苑、典雅龙海港湾（等小型楼盘为例价格在2100-2200元，而以东方晨屹、申烨太阳城为代表的大型品质项目，则以2400—2600元的较高价格出现。

4、户型分析

区域内近期以65—70的2房和80-114的3房为主，并辅以少量的一房和四房，

5、去化分析

通过调查发现，去化速度快的楼盘共性都是价格优势，如巴蜀怡苑销售85%的5、6号楼，而其他楼盘去化相对较慢，东方晨屹自去年开盘至今销售还未过半。除去开盘销售累计数量，平均日成交不足1套，售楼部配置2个人员也侧面反映该楼盘销售的缓慢。同时该区域的大量开发，供应量大大超过消费量，也给去化造成一定压力。

户型方面，总价低、朝向好的去化速度快，主要区于60-80的2室、3室，超过此界限，去化速度明显减慢。

鱼洞区域：