房地产投资拿地分析
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█实战操练：强排方法的介绍和实践
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房地产投资拿地分析
强排方案案例分析
• 某项目基本条件 • 容积率：0.99 • 总用地面积：201636㎡ • 建筑面积：24万㎡，其中计容面积：19.95万㎡ • 建筑密度：0.20 • 绿地率：30%
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房地产投资拿地分析
产品配置一览表（方案一）
静 • 2.5.住房供求空间错配持续加剧
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房地产投资拿地分析
近年来政策导向和调控路径
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房地产投资拿地分析
房价持续上涨的四大根本性因素
•2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
•中国的城市化进程 ----购买需求
•人民币超发 ----价格和价值
•国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
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房地产投资拿地分析
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动
█2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动
█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动
█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
三、市场分析和地块评估
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的步骤
第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。
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房地产投资拿地分析
勾地概念
土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的 土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件 且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂” 方式公开出让该宗土地。
进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得； 而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂 牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用 意就是防止土地流拍和贱卖。
1. 找出项目的目标客 户
2. 目标客户置业的需 求与心理诉求
3. 找出项目面对竞争 市场的机会点
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房地产投资拿地分析
市场分析和地块评估
• 1.区域市场分析----市场调研任务书 • 2.竞争楼盘分析----楼盘调查表 • 3.市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引
• 4.地块分析--------宗地社会条件调查表
第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地 产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示 各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市 场占有率。
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房地产投资拿地分析
2016年9月30日北上广深限购限贷政策
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房地产投资拿地分析
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库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市 价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显
房地产投资拿地分析
二三线城市限购限贷和限售政策（2017年4月）
•1、本市户籍限购2套新建商品房 •2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购 买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。 •3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新 建商品住房需缴纳半年社保或个税 •4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满 2年方可再交易。
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本内容
区域经济环境分析
区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析， 对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指 数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈
房地产投资拿地分析
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2020/11/19
房地产投资拿地分析
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理工 作在开发全流程工作中的占比至少是 70分。
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房地产投资拿地分析
一、宏观经济分析与预测
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房地产投资拿地分析
2过0程16。年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的
项目进度计划横道图 2017年
2018年
2
3
4
1
2
34
房地产投资拿地分析
项目现金流程表
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房地产投资拿地分析
投资管理标准化模板
• 项目建议书 • 项目初步评估报告 • 项目可行性报告
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房地产投资拿地分析
六、土地市场
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房地产投资拿地分析
三、出让方式的适用范围
出让方式
招标、拍卖、挂牌
协议
经营性用地以(商业、旅游、 经营性用地以外用途的
1 商品住宅等)及有竞争要求的 1 土地，同一宗地只有一
工业用地；
个意向用地者的
2
同一宗地有两个或者两个以 上意向用地者；
2
原划拨、承租土地使用 权人申请协议出让
划拨土地使用权改变用途或 3 转让，收回土地使用权，实
行招拍挂出让的；
成长模式 • 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、
特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发模 式。
• █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点
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房地产投资拿地分析
产业地产开发模式
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房地产投资拿地分析
城市运营开发模式
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
竞争对手分析
现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应
目标客户分析
目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活 方式、心理特征、行为模式
•
---宗地自然条件调查表
• 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
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房地产投资拿地分析
四、地块投资的决策核心：产 品规划
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房地产投资拿地分析
产品规划应该实现土地利用的最大利益化
•产品规划首先要立足于规划条件 •产品规划和企业自身的产品密切相关 •产品规划和自身企业的运营能力密切相关 •产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
•贷款比例：贷款第一套首付要求30%，第二套首付 40%
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房地产投资拿地分析
2016年房地产市场特征
• 2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落
• 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场
• 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 • 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷
6500 4.68亿
88000
6000 5.28亿
199500
16.76 亿
房地产投资拿地分析
产品配置一览表（方案二）
物业类型 类独栋
占地面 积
108878
容积 率
0.5
地上建 面/ 地下建 面 54450
预期单 价元/平方
米
20000
预期总价 10.89亿
联排别墅
0
0
0
15000
0
叠加别墅
0
0
0
4
法律法规规定的其它用 地
少量费用(补偿、安置） 或无偿
一般无期限限制
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房地产投资拿地分析
四、招标、拍卖、挂牌的异同
招标
拍卖
挂牌
交易场 所
交易方 式
持续时 间
复杂程 度
衡量指 标
适用范 围
指定地点
一次报价
长
需要制作标书 十分复杂 价格及指定的技术等其 它条件 具备其他综合目标或特 定的社会、公益建设条 件
• █实战操练：项目的可行性报告的编制
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房地产投资拿地分析
项目进度计划横道图
阶 工程活动 段
2016年
季度
3
4
1
设 土地款支付
计 取得土地证
与 建筑方案设计
计 地质勘探
划 施工图设计
规划请照
三通一平
施 工
基础工程 主体结构 设备安装
粉饰工程
公建配套
验 收
竣工交付使用
销 售 期
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8500
0
花园洋房
93122 1.56 145530
65wk.baidu.com0
9.46亿
计容总建面 202000
199500
20.35亿
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房地产投资拿地分析
五、地块投资的决策依据：财 务分析
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房地产投资拿地分析
地块投资的决策依据：财务分析
• 1.房地产项目投资与成本构成 • 2.房地产项目的收入估算 • 3.房地产项目现金流量表 • 4.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算 • 5.敏感性分析
物业类型
独栋别墅 联排别墅 叠加别墅 花园洋房 小高层公寓 计容总建面
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占地面 容积
积
率
70000 0.25
31636 0.7
60000 1.2 40000 2.2
地上建面/ 地下建面
17500
预期单 价元/平方
米 20000
预期 总价
3.5亿
22000
15000 3.3亿
8500
72000
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
• 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐 步进入上升的周期。 • 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市 波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， • 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现 过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。 • 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二 线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
3
划拨土地使用权转让申 请办理协议出让
4 出让土地使用权改变用途
4
出让土地使用权人申请 续期
5 法律法规规定的其它用地
5
法律法规规定的其它用 地
异 有偿使用，需要签定合同 同
有期限限制
有偿有偿使用，需要签 定合同
有期限限制
划拔方式
1 国家机关、军事用地
2
城市基础设施、公益事 业用地
3
国家重点扶持的能源、 交通等项目用地
拍卖行 多次报价
短 不复杂 价格 土地用途无特别 限制及要求
土地交易场所 多次报价
长 一般 价格 土地用途无特别限制 及要求
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房地产投资拿地分析
七、房地产企业的拿地方式
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房地产投资拿地分析
房地产企业拿地方式五个模式十六种方式
• 招拍挂介绍
• 土地转让介绍
• 股权转让介绍
勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击， 香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担 心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地” 制度，这是勾地在香港实行的最初目的。
█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
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房地产投资拿地分析
二、地块投资的开发策略和开 发模式
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房地产投资拿地分析
开发策略和开发模式的选择
• 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 • 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 • 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； • 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 • 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 合作经营介绍
•
土地合作（企业与企业、政府与企业）
•
一、二级联动
•
概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开
发用地）
• 委托代建介绍
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房地产投资拿地分析
品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略
•1）大连万达的模式 •2）万科的模式 •3）绿地的模式 •4.）企业勾地技巧、门槛条件设置
•█实战操练：什么是我们企业拿地条件的最佳方式？
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房地产投资拿地分析
强排方案案例分析
• 某项目基本条件 • 容积率：0.99 • 总用地面积：201636㎡ • 建筑面积：24万㎡，其中计容面积：19.95万㎡ • 建筑密度：0.20 • 绿地率：30%
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房地产投资拿地分析
产品配置一览表（方案一）
静 • 2.5.住房供求空间错配持续加剧
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房地产投资拿地分析
近年来政策导向和调控路径
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房地产投资拿地分析
房价持续上涨的四大根本性因素
•2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
•中国的城市化进程 ----购买需求
•人民币超发 ----价格和价值
•国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
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房地产投资拿地分析
比较过去四次房价下跌看2017的产业周期点
█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动
█2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动
█2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动
█2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
特色小镇开发模式
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房地产投资拿地分析
三、市场分析和地块评估
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的步骤
第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征 的范围，一般以行政区划来划分。
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房地产投资拿地分析
勾地概念
土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的 土地向政府表明意向并出价，如果申请人资格符合条件 且其所提出的报价符合政府预期，政府再以“招拍挂” 方式公开出让该宗土地。
进入“招拍挂”阶段，如有人竞价，则价高者得； 而一旦无人竞价，申请方应当参加该宗地的招标拍卖挂 牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格，其用 意就是防止土地流拍和贱卖。
1. 找出项目的目标客 户
2. 目标客户置业的需 求与心理诉求
3. 找出项目面对竞争 市场的机会点
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房地产投资拿地分析
市场分析和地块评估
• 1.区域市场分析----市场调研任务书 • 2.竞争楼盘分析----楼盘调查表 • 3.市场分析要解决的主要问题：专案市场调研的指引
• 4.地块分析--------宗地社会条件调查表
第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地 产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。
第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示 各专业市场的需求潜力及分布状况。
第四步：项目市场分析 根据对市场潜力、竞争对手及目标客户的分析找到项目的机会点、预估项目的市 场占有率。
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房地产投资拿地分析
2016年9月30日北上广深限购限贷政策
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房地产投资拿地分析
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库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市 价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显
房地产投资拿地分析
二三线城市限购限贷和限售政策（2017年4月）
•1、本市户籍限购2套新建商品房 •2、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保和个税，购 买第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税。 •3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新 建商品住房需缴纳半年社保或个税 •4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需满 2年方可再交易。
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本内容
区域经济环境分析
区域房地产市场分析
对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析， 对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。
数据来源
各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指 数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈
房地产投资拿地分析
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2020/11/19
房地产投资拿地分析
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理工 作在开发全流程工作中的占比至少是 70分。
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房地产投资拿地分析
一、宏观经济分析与预测
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房地产投资拿地分析
2过0程16。年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的
项目进度计划横道图 2017年
2018年
2
3
4
1
2
34
房地产投资拿地分析
项目现金流程表
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房地产投资拿地分析
投资管理标准化模板
• 项目建议书 • 项目初步评估报告 • 项目可行性报告
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房地产投资拿地分析
六、土地市场
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房地产投资拿地分析
三、出让方式的适用范围
出让方式
招标、拍卖、挂牌
协议
经营性用地以(商业、旅游、 经营性用地以外用途的
1 商品住宅等)及有竞争要求的 1 土地，同一宗地只有一
工业用地；
个意向用地者的
2
同一宗地有两个或者两个以 上意向用地者；
2
原划拨、承租土地使用 权人申请协议出让
划拨土地使用权改变用途或 3 转让，收回土地使用权，实
行招拍挂出让的；
成长模式 • 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、
特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发模 式。
• █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投 资模式是什么？有什么优缺点
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房地产投资拿地分析
产业地产开发模式
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房地产投资拿地分析
城市运营开发模式
对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评 价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性
竞争对手分析
现有、潜在竞争项目的竞争特点、市场反应
目标客户分析
目标客户的数量、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活 方式、心理特征、行为模式
•
---宗地自然条件调查表
• 4. 相关政策评价---房地产政策法规调研表
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房地产投资拿地分析
四、地块投资的决策核心：产 品规划
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房地产投资拿地分析
产品规划应该实现土地利用的最大利益化
•产品规划首先要立足于规划条件 •产品规划和企业自身的产品密切相关 •产品规划和自身企业的运营能力密切相关 •产品规划也和企业的自身销售能力密切相关
•贷款比例：贷款第一套首付要求30%，第二套首付 40%
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房地产投资拿地分析
2016年房地产市场特征
• 2.1.热点城市房价增幅从大幅增长到环比回 落
• 2.2.投资投机需求由迅速爆发蔓延到沉寂离 场
• 2.3.开发投资增幅由快升到缓落再略有反弹 • 2.4.热点城市楼市由恐慌疯狂恢复理性和冷
6500 4.68亿
88000
6000 5.28亿
199500
16.76 亿
房地产投资拿地分析
产品配置一览表（方案二）
物业类型 类独栋
占地面 积
108878
容积 率
0.5
地上建 面/ 地下建 面 54450
预期单 价元/平方
米
20000
预期总价 10.89亿
联排别墅
0
0
0
15000
0
叠加别墅
0
0
0
4
法律法规规定的其它用 地
少量费用(补偿、安置） 或无偿
一般无期限限制
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房地产投资拿地分析
四、招标、拍卖、挂牌的异同
招标
拍卖
挂牌
交易场 所
交易方 式
持续时 间
复杂程 度
衡量指 标
适用范 围
指定地点
一次报价
长
需要制作标书 十分复杂 价格及指定的技术等其 它条件 具备其他综合目标或特 定的社会、公益建设条 件
• █实战操练：项目的可行性报告的编制
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房地产投资拿地分析
项目进度计划横道图
阶 工程活动 段
2016年
季度
3
4
1
设 土地款支付
计 取得土地证
与 建筑方案设计
计 地质勘探
划 施工图设计
规划请照
三通一平
施 工
基础工程 主体结构 设备安装
粉饰工程
公建配套
验 收
竣工交付使用
销 售 期
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8500
0
花园洋房
93122 1.56 145530
65wk.baidu.com0
9.46亿
计容总建面 202000
199500
20.35亿
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房地产投资拿地分析
五、地块投资的决策依据：财 务分析
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房地产投资拿地分析
地块投资的决策依据：财务分析
• 1.房地产项目投资与成本构成 • 2.房地产项目的收入估算 • 3.房地产项目现金流量表 • 4.房地产投资收益分析: 项目的静态投资和动态测算 • 5.敏感性分析
物业类型
独栋别墅 联排别墅 叠加别墅 花园洋房 小高层公寓 计容总建面
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占地面 容积
积
率
70000 0.25
31636 0.7
60000 1.2 40000 2.2
地上建面/ 地下建面
17500
预期单 价元/平方
米 20000
预期 总价
3.5亿
22000
15000 3.3亿
8500
72000
区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法：微观层面
项目自身资源条件分析
• 2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市场逐 步进入上升的周期。 • 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线城市 波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， • 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场出现 过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风险。 • 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热点二 线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
3
划拨土地使用权转让申 请办理协议出让
4 出让土地使用权改变用途
4
出让土地使用权人申请 续期
5 法律法规规定的其它用地
5
法律法规规定的其它用 地
异 有偿使用，需要签定合同 同
有期限限制
有偿有偿使用，需要签 定合同
有期限限制
划拔方式
1 国家机关、军事用地
2
城市基础设施、公益事 业用地
3
国家重点扶持的能源、 交通等项目用地
拍卖行 多次报价
短 不复杂 价格 土地用途无特别 限制及要求
土地交易场所 多次报价
长 一般 价格 土地用途无特别限制 及要求
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房地产投资拿地分析
七、房地产企业的拿地方式
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房地产投资拿地分析
房地产企业拿地方式五个模式十六种方式
• 招拍挂介绍
• 土地转让介绍
• 股权转让介绍
勾地制源于香港，当时，受亚洲金融危机的冲击， 香港的楼市泡沫破灭，楼市进入低迷时期，香港政府担 心土地被“贱卖”，便暂停了“卖地”转而采用“勾地” 制度，这是勾地在香港实行的最初目的。
█2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
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房地产投资拿地分析
二、地块投资的开发策略和开 发模式
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房地产投资拿地分析
开发策略和开发模式的选择
• 1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 • 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 • 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； • 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 • 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
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房地产投资拿地分析
房地产市场分析的方法
区域经济环境和市场分析：基本资料的获得
区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接
待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划
• 合作经营介绍
•
土地合作（企业与企业、政府与企业）
•
一、二级联动
•
概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开
发用地）
• 委托代建介绍
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房地产投资拿地分析
品牌房企的各种独门绝技及其拿地策略
•1）大连万达的模式 •2）万科的模式 •3）绿地的模式 •4.）企业勾地技巧、门槛条件设置
•█实战操练：什么是我们企业拿地条件的最佳方式？