合同范本之购房合同纠纷案例

购房合同纠纷案例

【篇一：购房合同纠纷案例解析】

购房合同纠纷案例解析

来源:未知作者：gege 日期：12-03-13

单方扩大解约权

【分析】

订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自

变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买

受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个

月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所

谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做

法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、

意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或

经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩

大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的

权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

任意使用免责权

【实例】

某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原

因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府

市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施

工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受

人即可据实予以延期交房。

【分析】

在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也

要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方

原因造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影

响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这

种情况下应由开发商向购房人承担违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作

为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原

因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向

第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开

发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担

任何责任。

违约责任不对等

【实例】

【分析】

上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延

期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%;消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交

购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约

金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，

减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民

法院或仲裁机构予以撤销或变更。

【篇二：购房合同纠纷案例】

购房合同纠纷案例：已生效合同不受限购政策影响 2011年2月出

台的“京十五条”也被称为“限购政策”，此前签署的购房合同受不受“京十五条”的限制？成为近年来房屋买卖合同纠纷的新问题。日前，朝阳区检察院通报一案，明确正在履行中的房屋买卖行为不因为限

购政策的出台而无效。

2010年1月，小谢与小苏签订《房屋买卖合同》，双方约定小苏将

名下一套位于朝阳区望京的房产以288万元的价格转让给小谢，小

谢分五期支付房款。合同签署当天，小谢支付了10万元订金并住进

该处房产。就在小谢按约定支付完前四期房款后，“京十五条”出台。因为小谢没有本市户口，且双方没有办理房屋过户手续和网签（即

签订合同后到房地产相关部门备案，并网上公布），小苏要求双方

终止合同，小谢则起诉到法院要求小苏继续履行合同。

法院经过审理后判决合同继续履行，小苏应配合小谢办理房屋过户

手续。小苏不服生效判决，向检察机关提出监督申请。检察机关经

审查认定原审判决并无不当，最终未支持小苏的监督申请。

办案检察官认为，“京十五条”在性质上不属于行政法规的效力性强

制性规定。我国合同法规定：违反法律、行政法规的强制性规定的

合同无效。根据上述规定，房屋买卖合同不因违反“京十五条”而无效。本案中，小谢是否具备购房资格、是否按行政机关的要求办理

网签、是否具备过户的现实可能性，只会对合同履行及房屋过户产

生影响，不影响合同生效。小苏提出的合同无效并没有法律依据。

其次，本案也不适用情势变更原则。国家对房地产市场的宏观调控

并非是令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限

贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的

额相对较大、与买卖双方切身利益密

切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场

风险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。房屋限购政策

不属于不可预见的客观情况，不适用情势变更原则。

检察官提醒广大市民，卖房人将房屋卖给不具备在京购房资格的购

房者，买卖合同一般是有效的，但可能会被法院判决解除。而在诉

讼中，如果当事人对购房者是否具备购房资格等事实存在异议，可

向房屋管理部门反映，购房者对其具备“京十五条”规定的购房资格

应有举证责任。

【篇三：房屋买卖合同纠纷案例分析】

房屋买卖合同纠纷案例分析

近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量

出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等

涉及房地产的案件占到七成以上。通过这些年我在房地产领域的关

注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院

民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同

纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。

房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。

一、商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的

房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合

同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一）售房广告引发的纠纷

众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼

广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多

说明及允诺，主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带

赠送礼品的说明；（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使

用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比

如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的

户口指标等等。而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见