泗阳商业项目定位报告

泗阳商业项目定位报告

第一章基本数据统计情况

一、泗阳城市概况

泗阳县地处江苏省北部，南濒洪泽湖，北连沭阳县，西南与泗洪县接壤，西北与宿豫区毗邻，东部与淮安市淮阴区交界。全市总人口为95.32万人，泗阳属于标准的内陆型县级城市。

从城市道路建设看，市内道路建设完善，分布合理；从交通路线上看，泗阳县南濒洪泽湖，北枕新长铁路，京杭大运河横贯东西，325省道、245省道、徐盐高速公路穿境而过；临近徐州观音机场，连云港港口和白塔埠机场。交通便利，多种交通方式相辅相成，成为泗阳县招商引资的先决条件。

泗阳县委、县政府将按照2020年远景发展目标，带领泗阳人民开拓创新，继往开来，努力保持经济的持续快速增长，积极采取有效措施，一如既往地促进房地产市场的健康稳定发展，为各方企业家来泗投资创造良好的环境。

目前泗阳县房地产业快速发展，土地供应不断扩大；商品房均为期房销售，居民购买力强劲；房价价格结构合理、房型结构多种多样。

二、泗阳商业概况

（一）商业地产特点

1.泗阳楼盘的特征很好的印证了苏北人求于安逸的消费习惯，往往是体现

了实用的特点，几乎所有的楼盘都是商住两全，1、2层是商铺，2层以上都是住宅；

2.楼盘体量相对不大，均以小面积商铺为主，开间多为

3.6至4米，进深

在8至10米左右，在经营管理过程中商品类型相对集中；

3.近几年随着外地开发商进入泗阳市场，带来了外地较为流行的建筑风

格；（如凤凰苑、泗水古城）

4.同时随着外地策划代理公司的介入带来了新的概念，所以近期有部分楼

盘开始针对城市文化发展做文章，开始整合各方面资源，推出多功能的商业步行街，成为市区商铺发展的一个新特点。

（二）商业发展规模

1.市区的商业主要是以小面积商店为主，只有几家比较大的商场和超市，

但其规模并不大，营业面积多在1000到2000平米左右，购物环境一般，商品种类不丰富也不流行。目前国内比较常见的连锁品牌均以代理加盟的模式进入泗阳市场，销售情况良好。

2.市区商业覆盖率比较高，基本上住宅底层都为商铺，包括大量私有住房

也将一层改建为营业用房，大大小小的商店随处可见。

3.经营商品结构如下：

1)商品结构以中低档商品为主，有极少量中高档商品。

2)商品种类分布相对集中，规划合理。

3)主力业种为服饰、鞋类。

4)规模饮食、娱乐、休闲产品并不多见，少有高档次的消费场所。

三、泗阳消费概况

2005年，全县围绕“六年振兴规划”，以“打造新兴纺织木业基地，建设生态文化城市”为奋斗目标，以工业突破为第一方略，以招商引资为第一政绩，狠抓160项重点工作和“十大创建工程”建设，全力以赴加快工业化、城市化、农业产业化、市场化进程，全县经济社会呈现出稳定发展、快速发展、和谐发展的良好态势。

2005年底全社会消费品零售总额18.83亿元，社会商品以日用消费品为人们日常消费的重点；大件商品以及奢侈性消费品因为社会经济发展尚未达到一定水平而尚显不足。虽然随着经济的快速增长、居民收入的提高和城市化进程的快速推进，泗阳县城区的房地产业得到了蓬勃发展，成为新的经济亮点，但是由于苏北城市人们历来的消费习惯，楼盘的大量涌现并没有带来房市的沸腾。

目前整个城市的消费水平不亚于经济相对发展的苏南城市，但消费环境与苏南地区相比还有一定差距，整体的环境水平和服务水平有待进一步提高。

泗阳百姓依然是全县消费的主力，而收入较高的企事业单位、企业白领、私营企业主虽然是泗阳高消费水平的代表，但其所占整个社会的消费比例并不是很高。

第二章项目区位分析

一、区位环境分析

江苏省一直致力于加快苏北地区的发展，目前，苏北地区人均GDP超过1000美元，苏北地区城镇居民人均可支配收入也越过1000美元。省级

政府对加快苏北振兴总的目标是：全面建设小康社会的既定目标不变，时序进度不变，质量要求不变，实际进程加快。目前，泗阳在这种大环境的支持下，已进入工业化、城市化、经济国际化加速发展的新阶段。

二、项目地块分析

本案地处泗阳城市最中心地区，位于人民路和迎新路、泗中路之间，用地面积23230平方米，占地面积11780平方米，预计总建筑面积43900平方米，其中商业面积40400平方米，住宅面积3500平方米。本案周围拥有振兴商贸城、中华广场、碧云商城等多个大型商业项目，离在建的凤凰苑、时代超市、骡马街2公里左右距离。区内拥有1路、2路等多条公交线路，

第三章可类比商业地产项目市场调查分析

一、已建项目调查分析

碧云商城

碧云商城位于本案的人民路对面，相对开业时间较早，但目前经营情况不好，业态也较为混乱，一层经营有服装，鞋帽等，二层有家具、服装等，且经营状况不好。此商城比中华广场开业早一年，当时位置较好的区域销售价格大约在8000元/平方米左右。

振兴商贸城

振兴商贸城位于碧云商城后，沿振兴路，此商城为批发性质的市场，经营小商品，所用的铺位都为1层，且商品的经营档次相对较低。

二、在建项目调查分析

第四章SWOT分析

（S）优势

1.区域优势

本项目位于泗阳商业中心――人民路，该位置属于市中心的中心。成熟商圈，人流量大，购买力集中，具备良好的商业先天条件。

2.本体优势

本项目体量适中，从销售角度来而言利于去化。两大块区位设计，整体形象、沿街展示面良好。亦有较为充足之广告位以利后期经营。

3.市场优势

泗阳城市中心的中心目前没有相类似的在售项目，市场供应空白，在相同条件下本案具有一定优势。

4.行情优势

周边商业已经让购买者看到升值潜力，因此本案顺时推出，具有良好的时效性。

（W）弱势

本案所在区域周围商业较多，如碧云商城、中华广场、振兴商贸城。受整体商业环境的影响，该商圈消费力和消费层次偏低，而且相对比较集中。对本项目而言限制了部分业种的发挥，并对客群有一定的分流。

（O）机会

1、商圈目前没有可售商业项目，市场供应空白。

2、本项目周边商业租金较高，应可在本项目销售时提高投资者信心。

3、当地政府对发展泗阳经济的信心和行动。

4、周边已有商业项目无法再进行升级改造，本案可以同竞争对手错位经营和开发。

（T）威胁

1、泗阳区域在售项目相对较多，离本案距离也较近，区位也有一定可比性。

2、泗阳城市消费水平和观念较低，招商引进新品牌和业态定位较为困难。

3、本项目的建筑形态还有待进一步商讨。

综上所述，该项目位于泗阳商业中心，良好的商圈条件和自身特性赋予其先天优势，但同时受购买力和市场环境、定位等不良因素的影响，也为其成功销售带来一定阻力。

因此，本项目策划的重点在于善用其优势，淡化抗性。根据周边市场特性，找准清晰的市场定位，同时充分发挥商业错位经营规划的理念，最大限度的利用目前的商业物业投资热潮和营销策划功能。在保证快速的按既定价格消化的前提下，充分兼顾到后期的经营管理。从而形成稳定、持续发展的经营态势，达到名利双收的目的。

第五章目标客户分析

1.本地投资客户

泗阳地区的经济形势在近几年有很大发展，房地产作为当地的新型投资行业，正在稳步发展，商铺投资回报稳定、易于管理的特点已逐渐被当地投资客户接受，由于正处于发展阶段，前几年成功的案例很多，当地人对商业地产投资很有兴趣。

2.周边城市客户

泗阳作为江苏的一个县级城市，发展潜力非常大，商业市场的发展必将带动商用物业的需求，周边城市的投资客将会是本项目的另一客户来源。