基于模糊数学的房地产估价方法研究
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第３ ６卷 第 ２期
・
２ ０ ・ ６
２０ １ ０年 １月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨｎ ’ ＥＣｎ Ｅ
Ｖｏ ．６ Ｎｏ． １３ ２
Ｊｎ ２ １ ａ． ００
文章编号 ：０ ９６ ２ （０ ０ ０ ．２ ００ １０ ．８ ５２ １ ）２０ ６ —２
表 １ 评 估 资 料隶 属 函 数 值裹
结构特征 环境质量 地理位置 交通条件 装修情况 估值单价 可 比 ｓ 钢混 ． Ｉ ０ ８ 一级 ０ ８ ． 较好 ． ０ ８ 便利 ０ ８ 好 ０ ９ ４８ｏ ． ． ５ 实例 Ｓ 钢混 ． ２ Ｏ ８ 二级 ． ５ Ｏ ７ 好 ０ ９ ． 便利 ．５ 较好 ． ４７０ ０ ８ ０８ ３ ５ 砖混 ． ３ ０ ７ 一级 Ｏ ８ 较好 ． 一般 ． ． ０８ ０ ７ 一般 ． ５ ４ ５ Ｏ ７ Ｄ ６ 待估 Ｓ 钢混 ． ０８ 一级 ．５ 较好 ． 便利 ． ０ ８ Ｏ８ Ｏ ８ 较好 Ｏ８ ．
评价， 评判集是风险等级的集合。 ３ 建立单因素评判 ， ） 即建立一个从 Ｕ到 Ｆ（ 的模糊映射 。 Ｖ）
４综合评 判。由于对 ｕ中各个 因素有不同的侧重 ， ） 需要对每
它可 表示为 Ｕ上 的一个模糊 子集 Ａ ＝ 在运用其他方法进 行房 地产 估价 时 ， 又常 常以市 场 比较法 为辅 个 因素赋予不同的权重 ， 助， 因而它也 是最 基础的方法 。 目前 ， 随着 我国房地产业 日益发 （ ， ， ， ， ， 规 定 Ａ ＡｌＡ２ … Ａ 且 ） ｉ＝ １ 。 展， 一级市场和二级 市场初 具规模 ， 房地产 交易 日趋 增多 的形势 建立单 因素评判矩 阵和权重 的确定 是模 糊综 合评 估 的核 心 下， 比较法逐步成 为我 国房地产估价工作采用 的最主要方法。 工作 ， 由于没有统一 的格式可 遵循 ， 一般采用 统计实验 或专 家评 运用比较法评估房地产价格 ， 是从广泛搜集的交易实例中选 分 的 方 法求 出 。 取可供比较参照 的交易实例 ， 然后进行交易情 况 、 交易 日期 、 交易 通过模糊贴近度确 定权重 。模糊 数学在对 象的相 近识另 方 状况等的修正 ， 最后综合评 估确定估 价额。正确运用 比较 法 ， 估 面， 引进 了贴 近度的概念 ， 对象越 相近 ， 贴近度越大 ， 中可 以很 从 价师面临两个棘手的问题需要解决 ： ） １ 如何 选择与待估房地产条 好地解决相近程度 问题 。再依据一定 的方 法， 就可 以把对象间的 件相似的交易实例 ， 并进 行因素差 异的修正。２ 计算出各交易实 ） 贴近度大小转化为权重 。贴近度公式为 ： 例 的修正价格后 ， 如何确定待估房地产的价格。
中 图分 类 号 ： Ｕ．５ Ｔ ０ 文 献 标 识码 ： Ａ
１ 概 述 Leabharlann Baidu
在房地产估价的发展 历程 中已形成 了许多估 价方法。 比较 法是其中最重要 、 最常用 的方法之 一 ， 发展成 为一种较 为成熟 并 的方法 ， 在房地产估 价实务 中往往成 为估价 人员 的首 选。同时 ，
２ 建立评判集 ＝｛ ， ， ｝ ） …， 。如房地产估 价风险的
种 类 型 房 地 产 的 市场 交 易 资 料 ， 据 待 估 房 地 产 与 某 些 交 易 实 例 据实地调查所得的资料 和计算 的数据 ， 出已估房产和待估房产 根 得
的相似程度 ， 选择与待估房地产最相似 的三个或 三个 以上的交易 的有关资料如表 １ 所示 。
实例的交易 资料 ， 引入 系数加 以调 整 ， 而评估 出待估房 地产 并 从 的价格 。但房地产估价师的这种评估 过程 是模糊的 ， 既无 法用精 确的数学语言定量描述待估房地产与交易 实例的相似程度 ， 又难
在实际工作 中， 一般采用两种方法 ： ） 用均值法 （ １采 算术平均 价格 ；） ２ 根据经验 ， 以待估 房地产相 似程度 最大 的交 易实例 修正
后价格为主， 考其他交易实例的修正价格 ， 断出一个结果 。 参 判
ａＡ， ＝（／）Ａ・ （ Ｂ） １２［ Ｂ＋（ 一 １ Ａ０Ｂ ）ｏ
以准确确定综合修 正结果 ， 以往 往存在 较大 的误 差。经验少 ， 所
水平低 的估价工作者更是 如此 。而模糊 数学 可以定量描 述待估
房地产与交易实例之 间的相似程度 ， 大量 的交易实例的典型 资 将 料储存起来 ， 经过检 索和综 合修正计 算 ， 而确定 待估房地 产 的 进
或加权平均 ） 中位数法 ， ， 众位 数法 ， 所得结 果作为待 估房地 产的 ３ 模 糊综 合评判 的实证 分析 本例为某市 某街 临街 多层 钢混 结构 商品楼 ， 层为商 业用 底 途， 二层 以上为居住用途 ， 评估 面积 １５０ ８ｍ２记该评估对象 为 ６ ． ，
显然 ， 实际工作中采用的比较法相对上述两个问题的处理方 Ｓ， 耐用年 限为 ５ 年 。该 区有 三处房产 为典 型 比较房产 ， 以结 ０ 再 法显得过于粗略 ， 以致影响最终 评估结果的可信性 。通过分析 实 构特征 、 环境 质量 、 位置 、 交通 、 修情 况五个特征 向量作为评判 装 际评估工作发现 ， 经验丰富的房地产估 价师总是利用他掌握 的各 的基准论域 Ｕ， Ｓ ， ２ Ｓ 表示 ， 以 ｌ５ ， ３ 并在闭 区间［ ， ］ ０ １ 中取值 ， 根
基 于模 糊 数 学 的房地 产 估价 方法研 究
李 伟
摘 要： 基于房地产交易案例和 因素差异量 化的模糊性 ， 借助于模糊综合评 判法， 用贴近度确定权重， 运 建立 了评估模 型
修 正 评 估价 格 ， 以使 房地 产 估 价 更 客 观 、 准 确 、 合 理 。 更 更
关键词 ： 房地产估价 ， 模糊数学， 模糊综合评 判， 贴近度 ， 隶属 函数
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２ ０ ・ ６
２０ １ ０年 １月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨｎ ’ ＥＣｎ Ｅ
Ｖｏ ．６ Ｎｏ． １３ ２
Ｊｎ ２ １ ａ． ００
文章编号 ：０ ９６ ２ （０ ０ ０ ．２ ００ １０ ．８ ５２ １ ）２０ ６ —２
表 １ 评 估 资 料隶 属 函 数 值裹
结构特征 环境质量 地理位置 交通条件 装修情况 估值单价 可 比 ｓ 钢混 ． Ｉ ０ ８ 一级 ０ ８ ． 较好 ． ０ ８ 便利 ０ ８ 好 ０ ９ ４８ｏ ． ． ５ 实例 Ｓ 钢混 ． ２ Ｏ ８ 二级 ． ５ Ｏ ７ 好 ０ ９ ． 便利 ．５ 较好 ． ４７０ ０ ８ ０８ ３ ５ 砖混 ． ３ ０ ７ 一级 Ｏ ８ 较好 ． 一般 ． ． ０８ ０ ７ 一般 ． ５ ４ ５ Ｏ ７ Ｄ ６ 待估 Ｓ 钢混 ． ０８ 一级 ．５ 较好 ． 便利 ． ０ ８ Ｏ８ Ｏ ８ 较好 Ｏ８ ．
评价， 评判集是风险等级的集合。 ３ 建立单因素评判 ， ） 即建立一个从 Ｕ到 Ｆ（ 的模糊映射 。 Ｖ）
４综合评 判。由于对 ｕ中各个 因素有不同的侧重 ， ） 需要对每
它可 表示为 Ｕ上 的一个模糊 子集 Ａ ＝ 在运用其他方法进 行房 地产 估价 时 ， 又常 常以市 场 比较法 为辅 个 因素赋予不同的权重 ， 助， 因而它也 是最 基础的方法 。 目前 ， 随着 我国房地产业 日益发 （ ， ， ， ， ， 规 定 Ａ ＡｌＡ２ … Ａ 且 ） ｉ＝ １ 。 展， 一级市场和二级 市场初 具规模 ， 房地产 交易 日趋 增多 的形势 建立单 因素评判矩 阵和权重 的确定 是模 糊综 合评 估 的核 心 下， 比较法逐步成 为我 国房地产估价工作采用 的最主要方法。 工作 ， 由于没有统一 的格式可 遵循 ， 一般采用 统计实验 或专 家评 运用比较法评估房地产价格 ， 是从广泛搜集的交易实例中选 分 的 方 法求 出 。 取可供比较参照 的交易实例 ， 然后进行交易情 况 、 交易 日期 、 交易 通过模糊贴近度确 定权重 。模糊 数学在对 象的相 近识另 方 状况等的修正 ， 最后综合评 估确定估 价额。正确运用 比较 法 ， 估 面， 引进 了贴 近度的概念 ， 对象越 相近 ， 贴近度越大 ， 中可 以很 从 价师面临两个棘手的问题需要解决 ： ） １ 如何 选择与待估房地产条 好地解决相近程度 问题 。再依据一定 的方 法， 就可 以把对象间的 件相似的交易实例 ， 并进 行因素差 异的修正。２ 计算出各交易实 ） 贴近度大小转化为权重 。贴近度公式为 ： 例 的修正价格后 ， 如何确定待估房地产的价格。
中 图分 类 号 ： Ｕ．５ Ｔ ０ 文 献 标 识码 ： Ａ
１ 概 述 Leabharlann Baidu
在房地产估价的发展 历程 中已形成 了许多估 价方法。 比较 法是其中最重要 、 最常用 的方法之 一 ， 发展成 为一种较 为成熟 并 的方法 ， 在房地产估 价实务 中往往成 为估价 人员 的首 选。同时 ，
２ 建立评判集 ＝｛ ， ， ｝ ） …， 。如房地产估 价风险的
种 类 型 房 地 产 的 市场 交 易 资 料 ， 据 待 估 房 地 产 与 某 些 交 易 实 例 据实地调查所得的资料 和计算 的数据 ， 出已估房产和待估房产 根 得
的相似程度 ， 选择与待估房地产最相似 的三个或 三个 以上的交易 的有关资料如表 １ 所示 。
实例的交易 资料 ， 引入 系数加 以调 整 ， 而评估 出待估房 地产 并 从 的价格 。但房地产估价师的这种评估 过程 是模糊的 ， 既无 法用精 确的数学语言定量描述待估房地产与交易 实例的相似程度 ， 又难
在实际工作 中， 一般采用两种方法 ： ） 用均值法 （ １采 算术平均 价格 ；） ２ 根据经验 ， 以待估 房地产相 似程度 最大 的交 易实例 修正
后价格为主， 考其他交易实例的修正价格 ， 断出一个结果 。 参 判
ａＡ， ＝（／）Ａ・ （ Ｂ） １２［ Ｂ＋（ 一 １ Ａ０Ｂ ）ｏ
以准确确定综合修 正结果 ， 以往 往存在 较大 的误 差。经验少 ， 所
水平低 的估价工作者更是 如此 。而模糊 数学 可以定量描 述待估
房地产与交易实例之 间的相似程度 ， 大量 的交易实例的典型 资 将 料储存起来 ， 经过检 索和综 合修正计 算 ， 而确定 待估房地 产 的 进
或加权平均 ） 中位数法 ， ， 众位 数法 ， 所得结 果作为待 估房地 产的 ３ 模 糊综 合评判 的实证 分析 本例为某市 某街 临街 多层 钢混 结构 商品楼 ， 层为商 业用 底 途， 二层 以上为居住用途 ， 评估 面积 １５０ ８ｍ２记该评估对象 为 ６ ． ，
显然 ， 实际工作中采用的比较法相对上述两个问题的处理方 Ｓ， 耐用年 限为 ５ 年 。该 区有 三处房产 为典 型 比较房产 ， 以结 ０ 再 法显得过于粗略 ， 以致影响最终 评估结果的可信性 。通过分析 实 构特征 、 环境 质量 、 位置 、 交通 、 修情 况五个特征 向量作为评判 装 际评估工作发现 ， 经验丰富的房地产估 价师总是利用他掌握 的各 的基准论域 Ｕ， Ｓ ， ２ Ｓ 表示 ， 以 ｌ５ ， ３ 并在闭 区间［ ， ］ ０ １ 中取值 ， 根
基 于模 糊 数 学 的房地 产 估价 方法研 究
李 伟
摘 要： 基于房地产交易案例和 因素差异量 化的模糊性 ， 借助于模糊综合评 判法， 用贴近度确定权重， 运 建立 了评估模 型
修 正 评 估价 格 ， 以使 房地 产 估 价 更 客 观 、 准 确 、 合 理 。 更 更
关键词 ： 房地产估价 ， 模糊数学， 模糊综合评 判， 贴近度 ， 隶属 函数