2019年佛山房地产市场年度报告

1070 978
582
14671388 901
1625 1433
874
1297 1076
745
0 2016年
2017年
2018年
供应面积（万㎡）
成交面积（万㎡）
2019年 成交金额（亿）
2016年-2019年佛山商住办用地成交楼面价走势
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000
VS 上半年供求较去年下半年有所
下半年土地市场遇冷、流拍
回升，土拍市场房企参与度明
加剧，成交地块溢价率低；
显上升，多宗优质地竞争激烈
多地块出现撤销及流拍现象
10 8 6 4 2 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成交（宗） 流拍（宗） 撤销挂牌/终止出让（宗）
2.城规面：
2019年佛山城市建设力度一般，以城市基建、 城市旧改推进为主，其中轨道建设取得较快进展
① 粤港澳大湾区规划纲要出炉：佛山发展重点为交 通对接及产业创新新城建设
② 佛山地铁建设不断推进：广州地铁7号线顺德 段、佛山地铁2/3号线将于2021年前建成通车
③ 2019年佛山旧改爆发，南海千灯湖旧改规模最 大，三水云东海首次出现旧改项目
➢ 土地供求下滑，成交金额减少：2019年土地成交面积1076万㎡，成交金额达745亿，面积与金额较前两年明显下滑； ➢ 楼面价有所上涨：2019年土地成交集中南海顺德两区（尤其南海临广、顺德东部板块），楼面价有所上涨。
2016-2019年佛山商住办用地供求量价走势
2000 1500 1000
500
宏观环境|政策面
2019年初佛山放开限价，各区基本取消双合同，调控从紧缩向松绑过渡
政策解读
政策背景：自2018年全国楼市持续下行情况下，通过
降价促销等手段佛山未能止住下行趋势，为配合城市人口 容量建设发展需求，取消双合同降低刚需购房压力，从而 达到吸人才、稳市场、稳预期；
政策内容：取消装修合同，降低购房首付； 政策影响：佛山2月逐渐取消双合同，首付大幅降低，
《粤港澳大湾区发展规划纲要》中佛山被定位为珠江西岸制造业龙头，以制造业为核心，重点建设三龙湾，广东金融高新 区、中国南方智谷等6大重点建设产业片区；同时，佛山重点建设交通枢纽，尤其是地铁，实现广佛深度融合。
佛山重点打造的产业新城＞＞
重点产业区
涵盖区域
发展方向
三龙湾
禅城奇槎、南海桂城、顺德 北滘、陈村、乐从
，下半年地市热度
，流拍/撤
拍不断，保利拿地最多，新晋房企数量创新高，顺德为土地成交大户
数据来源：CRIC； 楼面价计算方法为：楼面价=成交总价/（总建面-无偿配建），下同。
土地市场
成交量价：2019年佛山土地成交1076万㎡、金额745亿，整体成交面积和成交 金额双双下滑；成交集中南海顺德，导致全市整体楼面价有所上涨
成交门槛降低，3月全市供求井喷式增长，市场复苏，成 交为近两年的峰值，市场反响剧烈。
16500 15500 14500 13500 12500 11500 10500
9500
2018-2019年12月佛山商品住宅成交均价月度走势 成交均价（元/㎡）
2018年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月
备注
撤销挂牌 延期出让 终止出让 不成交（建面小、工厂环绕） 撤销挂牌 终止出让（竞拍条件较严苛） 终止出让 撤销挂牌
不成交（板块去化一般，房企 对地块预期低，未达保密底价 ）
撤销挂牌（城市规划调整） 撤销挂牌（土地出让计划调整）
撤销挂牌 撤销挂牌
终止出让（距开拍1小时撤牌， 未有房企报价） 撤销挂牌
狮山、佛山西站、佛山新城、大良
在建
广州南站、陈村、北滘新城
在建
佛山西站、禅城、佛山新城、北滘、陈村、广 州南站
在建
南海新交通
千灯湖、三山新城、平洲
在建
地铁2号线二期 地铁4号线 地铁11号线 地铁13号线
广州南站、中心城区、荷城 三水西南、狮山、绿岛湖、季华路、三山新城
三山新城、陈村、北滘、大良、容桂 大良、容桂、伦教
宏观环境|政策面
佛山于11月底出台人才住房新政，本科学历不受户籍、社保、个税限制， 可于佛山置业，旨在引人才、促产业、稳楼市
政策解读
政策内容：①认定为优粤佛山卡A卡、B卡、C卡、T卡的人才， 享受我市户籍人口购房政策；②在我市工作、具有本科及以上学 历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、 社保缴存限制。
区域 南海
顺德
板块
桂城 里水 大沥 狮山 丹灶 西樵 九江 陈村 北滘 佛山新城 伦教 大良 容桂 勒流 杏坛 均安 龙江
历史最高楼面价
时间
1.2 1.18 1.18 4.24 7.2 7.9 8.9 8.22
9.5
9.11 9.29 9.2 9.23
9.4
9.18 10.11
10.25
10.30
11.6
11.18
11.18 11.18 11.28 12.26
2019年流拍/撤牌地块一览表（均为商住用地）
区域
顺德乐从 高明西江新城 高明西江新城
规划发展建设高新智能制造产业
宏观环境|城规面
佛山地铁建设加速，预计广州地铁7号线顺德段2020年试运营， 佛山地铁2号线一期、3号线也将于2021年建成通车
项目 地铁2号线一期
地铁3号线 广州地铁7号线
（顺德段）
广佛环线（首通段）
未来两年落地重点基建配套列表
主要服务区域
工程进度
广州南站、中心城区
在建
2019 易居市场 佛山房地产市场报告
2020.01 易居企业集团 易居佛山·市场开发部
Biblioteka Baidu
目录：
1. 宏观环境 2. 土地市场 3. 住宅市场 4. 商服市场 5. 推新预告 6. 2020年市场展望
01 宏观环境
全国宏观＞＞
在“住房不炒”主旋律下，2019年全国楼市调控政策层见叠出，总体呈现全面“一城一策”态势：中美贸易战大背景下，一定 程度上引发经济波动，全年“三稳”不断被强调、小阳春之热让部分城市政策微收紧，而后楼市降温之风蔓延，年底全国多城上 演抢人大战、积极放宽人才购房及落户限制以维稳楼市、央行降准释放8000亿元以降低融资成本……这过去的一年，房地产经 历扶持、打压、再扶持的过程，是房地产波澜起伏、百态丛生的一年。
撤销挂牌（土地出让计划调整）
不成交（无人报价，地块起拍 价较高）
不成交（未达保密地价） 撤销挂牌（曾未达保密底价，
流拍） 不成交（无人报价，位置较偏
僻） 撤销挂牌 撤销挂牌 撤销挂牌 无人报价，三度不成交
土地市场
地块素质：优质地块仍受热捧，2019年共有六大镇街刷新楼面地价，“镇街/板 块地王”高素质地块，仍然吸引大量房企竞相争抢
已上报国家发改委批审
预计开通时间 2021年9月试运营 预计2021年试运营 预计2020年试运营
预计2020年试运营 预计2020年12月试
运营
——
02 土地市场
土地市场
成交面积
1076万㎡
同比下跌25%
成交金额
745亿元
同比下跌15%
成交宗数
76宗
同比下跌17%
大幅下滑 极速冷却 土地供求节奏放缓，面积金额同比双双
0
117% 5954 2016年
6495 9%
2017年
6101 -6%
2018年
6925 14% 2019年
150% 100% 50% 0% -50%
楼面地价（元/㎡）
同比
2019年土地成交面积1076万㎡，成交金额745亿
面积同比↓25%，金额同比↓15%
土地市场
月度表现：佛山2019年上半年土地市场迎春，供求有所回暖，仅一宗流 拍；但下半年提前入冬，5宗土地流拍，15宗撤销挂牌/停止出让
佛山环境＞＞
2019年的佛山楼市可圈可点，在坚持“稳”的总体基调上，新政频频出台：新年伊始限价限签放开，“双合同”成为历史； 接着，积分入户、大湾区规划纲要出台、公积金贷款额度抬高等，提升楼市预期并带来一波回暖；而后全国政策信号收紧佛山 楼市陷入低迷，地块流拍加剧、降价促销频繁；至年末，一纸“人才新政”以提振楼市…总体而言，今年佛山同样承受了市场 下行的压力，但令人振奋的是，刚结束的2019年佛山首次迈进“万亿元GDP”俱乐部，经济实力不言而喻，未来仍旧可期。
高明荷城 南海大沥 高明西江新城 三水西南 禅城绿岛湖
禅城南庄
禅城张槎 禅城绿岛湖
南海桂城 南海里水
三水白坭
高明荷城 禅城绿岛湖
南海狮山
南海桂城
禅城南庄
顺德龙江
顺德龙江 南海桂城 三水西南 禅城南庄
建面（万 /㎡） 36.3 38.3 5.2 0.38 7.9 29.3 13.8 15.1
10.6
14.7 18.6 4.7 26
政策目的：政策的出台符合政府人才引进、产业结构调整的策略 需求。目前政策最大的利好是对佛山产业的升级，吸引人才落 户，促进产业发展；同时，为佛山近期土地市场频频遇冷、楼盘 降价不断的情形，起到一定促进作用，恢复市场信心，有利于楼 市平稳发展。
引人才 促产业 去库存 稳市场
宏观环境|城规面
粤港澳大湾区规划纲要出炉，佛山发展重点建设轨道交通及产业创新新城 ， 其中提出重点打造三龙湾、金融高新区、南方智谷等产业新城
政策解读
政策背景：佛山的万科金域中央项目，涉嫌将商业办公项目改为公寓违规出售； 政策内容：
1、服务型公寓项目的用地属性属于旅馆用地，而商务办公类项目的用地则属于综合性办公用地； 2、对于服务型公寓项目来说，服务型公寓应按不低于公寓建筑面积的千分之二设置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超过
300平方米；标准层高不得超过3.6米，标准层高高于3.6米且低于5.0米，其建筑面积按照该层水平投影面积（不含阳台）的1.5倍计算， 其标准层高高于5.0米，按其建筑面积1.5倍基础上按层高每增加2.2米即加一层（不含阳台部分）计算，若增加层高不足2.2米，按增加 0.5层（不含阳台）计算；但跃层式公寓起居室（厅）层高在户内通高部分可不计入超高范围，阳台不得外挑； 3、对于商务办公类项目，单套项目套内面积不能低于200平方米，整体设计不得采用住宅套型设计，不得设置厨房等居住空间，卫生间等 必须集中建设，不得预留、违规增设可用于住宅用途的排水、排污、排烟等燃气管道； 4、商务办公类产品不得用“公寓”“公馆”等用语，不得设置有居住功能样板房误导消费者； 政策影响：公寓新政落地使得房地产商服市场更加公开，禁止商办物业打擦边球变身公寓，而且每一套商办产品套内面积不得低于200㎡，将扭 转佛山商办市场去库存发展态势，未来佛山商服市场库存持续堆积。
259080
84100
32861
17087 480815 16212 76212
起拍楼面价 （元/㎡）
6079 2707 4940 3180 9606 2957 6000 7416
7095
5600 9444 12347 10522
4200
2200 9444
8500
8698
7945
5999
5606 14310 5347 6453
统筹区域高校和科技平台资源，补充引入生物医药、智能制造等领域研 发水平较高的高校或科研院所。
广东金融高新区
南海桂城
打造金融科技产业高地，承载总部经济等服务型产业
中国南方智谷 顺德高新技术产业开发区
顺德大良 顺德杏坛
聚焦新能源汽车产业链，协同新一代信息技术、高端服务业共同构建创 新生态体系。围绕新能源化和智能网联化，打造创新中心和智造中心
10月 11月 12月 2019年1月
2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
宏观环境|政策面
佛山出台商服新政，要求新报规项目除旅馆用地外，其余用地禁止配置公寓； 其中服务型公寓面积要求50-300㎡、商办类单套面积不得低于200㎡
2016年佛山非住宅库存接近千万方，2017年提出“去库存”， 2019年商服市场库存仍然庞大，“去库存”仍需找到政策突破口
14.8
11.3 12.8
16.9
33.4
10.6
2.9
3 48.1
3 10.6
起拍总价 （万） 118063 112142 25828 1212 75600 97341 82540 111800
75100
82364 175858 57700 201133
62300
20520 121072
143613
1.政策面：
2019年佛山房产政策调控以稳定楼市为主 要 目的，新政频频出台，全年调控松紧更替
① 佛山放开限价：各区基本取消双合同 ② 佛山出台商服新政：严禁商改住 ③ 佛山人才新政：本科学历可免社保购房 ④ 公积金政策：最高贷款额度由40万元调整为50万元 ⑤ 豪宅税标准上调：禅南顺豪宅税标准突破2万 ⑥ 佛山试行用地预留申请政策